Закончилась аренда земельного участка что делать

Что делать, если договор аренды закончился, а урожай не собран?

Закончилась аренда земельного участка что делать

Юридическая фирма ILF «Инюрполис»

16 июля 2014, 09:00

Вопросы аренды земли и особенностей ее оформления в Украине никогда не были простыми, а их законодательное регулирование всегда отличалось неоднозначностью, наличием множества пробелов и зависимостью от толкования норм закона различными органами власти. В этом посте предлагается остановиться на одном из таких пробелов — как поступать аграрию, если урожай еще не созрел, а договор аренды заканчивается.

Как правило, на такой вопрос сходу отвечают, что надо либо перезаключать договор аренды, либо продлевать его. Однако давайте посмотрим на оба варианта с точки зрения практики. Какой из них лучше, и что же делать, если собственник отказывает Вам и в перезаключении, и в продлении.

Перезаключение договора аренды земли

Смысл этого варианта заключается в том, что после окончания срока действия договора аренды земли, заключается новый договор в отношении одного и того же участка. При этом арендатор должен пройти всю процедуру заключения договора заново.

Напомним, что договор аренды может быть заключен только в отношении сформированного участка с присвоенным кадастровым номером.

Кроме того, если речь идет о землях государственной или коммунальной собственности, то арендатору придется снова получать решение соответствующего уполномоченного органа.

Арендаторы, которые захотят использовать этот способ фактического продления договора аренды, должны помнить о наличии определенных рисков.

Так, если после окончания действия договора будет некоторая вынужденная или невынужденная заминка с подписанием нового договора аренды земли, есть вероятность «лишиться» арендованного участка (а иногда и несобранного урожая на нем).

Все дело в том, что после окончания действия «старого» договора, арендодатель (уполномоченный орган) имеет законное право заключать новый договор аренды с любым лицом без каких- либо ограничений. Иными словами, наличие на земельном участке несобранного урожая не дает аграрию каких-либо преимущественных прав относительно перезаключения договора аренды.

Возобновление договора аренды земли

Суть этого варианта состоит в том, что до истечения срока действия договора аренды земли, аграрий и собственник земли заключают дополнительное соглашение к договору. Этим дополнительным соглашением продлевается срок его действия.

Однако этим дополнительное соглашение может не ограничиваться. В дополнение к продлению договора аренды, дополнительным соглашением могут вноситься и иные изменения. Например, изменятся размер арендной платы или порядок ее уплаты.

Следует отметить, что если аграрий добросовестно выполнял условия договора аренды, то он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок — возобновление договора (ст.33 Закона Украины «Об аренде земли»).

Это означает, что арендодатель, если он намерен и далее сдавать земельный участок в аренду, не может отказать аграрию в продлении срока действия договора аренды земли. Однако для того, что бы воспользоваться этим правом законодатель требует от агрария выполнения определенных условий.

Во-первых, для возобновления (продления) договора аграрий-арендатор обязан направить собственнику земли (в случае земли коммунальной или государственной собственности, соответствующему органу власти), письмо-уведомление о намерении возобновить договор.

Законодатель не конкретизирует, что должно содержаться в этом письме. Однако с точки зрения практики необходимо четко обозначить намерение арендатора возобновить договор аренды земли, а также точно указать реквизиты договора и земельного участка.

Также советуем отправлять такое уведомление арендодателю письмом с уведомлением отправителя о доставке и описью вложения. Во-вторых, необходимо приложить проект соответствующего дополнительного соглашения к договору аренды.

Статья 33 Закона Украины «Об аренде земли» для осуществления таких действий устанавливает крайний срок — один месяц до даты окончания срока действия текущего договора. Если арендодатель не возражает, подписывается дополнительное соглашение и договор аренды продлевается.

Преимущественное право на возобновление договора аренды земли может осуществляться и в ином формате.

Если в течение одного месяца после окончания срока действия договора аренды земли арендатор продолжает пользоваться землей и арендодатель, при этом, не направил в этот срок уведомление о нежелании возобновляться договор, то такой договор подлежит продлению на тот же срок и на тех же условиях.

Однако необходимо помнить, что такой вариант не подходит для земель государственной и коммунальной собственности. Поскольку, по мнению Верховного суда Украины, действующее законодательство не предусматривает автоматического возобновления договоров аренды земли (постановление от 20.05.08 г.

по делу № 30/234): реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земельного участка возможна лишь при наличии соответствующего решения органа местного самоуправления.

А это значит, что для заключения нового договора аренды земли, арендатору необходимо снова пройти всю процедуру заключения, от подачи заявления в орган местной власти, до получения соответствующего решения, что на практике может занимать от двух месяцев до полугода.

Стоит отметить, что если в отношении возобновления или перезаключения договора аренды все более-менее понятно, открытым остается вопрос, как быть, если арендодатель не желает возобновлять или продлять действие договора. Особенно актуальным этот вопрос становится в ситуации, когда срок договора аренды истек, а урожай арендатора не собран.

Законодательством однозначно не урегулирован вопрос, кому принадлежит такой урожай. Однако согласно ч.3 ст. 19 ЗУ «Об аренде земли» срок действия договора аренды земельного участка определяется с учётом периода ротации севооборота согласно проектам землеустройства.

Кроме того, в соответствии со статьёй 775 Гражданского кодекса Украины арендатору принадлежит право собственности на плоды, продукцию, доходы, полученные им от использования вещи, переданной в найм.

А статьёй 95 Земельного кодекса Украины установлено, что землепользователи среди прочего наделены правом собственности на посевы и насаждения сельскохозяйственных культур, а также на произведенную продукцию. Таким образом, право на урожай принадлежит всё же арендатору.

Тем не менее, нужно отметить, что отсутствие однозначной позиции законодателя в этом вопросе порождает судебные споры. И судебная практика пока не выработала единой позиции в этом вопросе.

Поэтому рекомендуем заранее предупреждать наступление подобных рисков, путем включения в договор аренды положений, регулирующих «судьбу» несобранного урожая (прописывать, что собственником несобранного урожая считается арендатор).

Или включать положения о праве арендатора на уборку урожая, независимо от окончания срока договора аренды земли.

Артём Наумов, старший юрист ILF; Любовь Долгополова, юрист ILF

Юридическая фирма ILF «Инюрполис»

Источник: https://latifundist.com/blog/read/689-chto-delat-esli-dogovor-arendy-zakonchilsya-a-urozhaj-ne-sobran

Когда арендную плату за землю можно не платить?

Закончилась аренда земельного участка что делать

Правовой центр ДВА М готов предоставить спектр юридических услуг по спорам, связанным с арендой земельных участков из государственной или муниципальной собственности в Москве и Московской области. В том числе – с приостановлением внесения арендой платы, расторжением договоров аренды, возвратом уже уплаченной ареной платы при невозможности целевого использования участка

В частности:

  • претензионная работа по вопросам о внесении арендной платы, устранении препятствий к использованию участков;
  • представление интересов в суде по спорам о приостановлении внесения арендной платы за землю, расторжении договоров аренды, возврате ранее внесённой арендной платы;
  • судебная защита арендаторов по искам арендодателя о взыскании арендной платы;
  • оспаривание отказов в оказании государственных и муниципальных услуг;
  • проверка земельных участков перед оформлением аренды или иной сделкой на предмет скрытых недостатков физического и юридического характера.

Довольно часто случается, что арендованный земельный участок нельзя полноценно использовать. Особенно – при аренде под строительство, когда до начала строительных работ необходимо урегулировать множество формальностей. Или возведение желаемого объекта оказывается запрещено из-за особых условий и ограничений использования участка.

Очевидное желание арендатора в таком случае – приостановить внесение арендной платы. А в случае если препятствия к использованию участка носят неустранимый характер – вернуть ранее внесённую арендную плату.

И действительно, арендную плату можно не платить в случае, если участок не удается использовать в соответствии с целью, для которой он предоставлен, по вине государственных органов либо в связи с недостатками режима или градостроительного регламента участка, о которых арендодатель не предупредил арендатора.

Такими обстоятельствами могут быть признаны:

  • фактическая непередача земельного участка Сюда относятся не только ситуации, когда земельный участок не передан по акту приемки-передачи, но и ситуации, когда участок передан формально, но не может фактически использоваться арендатором, поскольку занят чужим объектом недвижимости, зарезервирован и пр.
  • существенные недостатки режима или градостроительного регламента участка, препятствующие его использованию Так, можно не выплачивать арендную плату, если границы участка накладываются на границы иных участков, и это препятствует его использованию, либо участок относится к территориальной зоне или зоне с особыми условиями использования, в границах которой не допускается ведение деятельности, ради которой участок был предоставлен (например, санитарно-защитные и охранные зоны и т.д.).
  • незаконное действия или бездействия уполномоченных органов, препятствующие использованию участка Данное основание актуально в случае, если органы субъекта федерации или муниципального образования, выступающего арендодателем, уклоняются от действий, необходимых для застройки или иного использования участка. К таким случаям относится, например:

Так что же делать, если Вы обнаружили себя в ситуации, когда использовать арендованное имущество Вы не можете, а счета на выплату арендной платы выставляются публичным органом власти вполне исправно?

Прежде всего, необходимо активно действовать на опережение, а не дожидаться, когда арендодатель предъявит иск о взыскании арендной платы.

А именно – направить в адрес госоргана, исполняющего обязанности арендодателя:

  • заявление о приостановлении выплаты арендной платы (если препятствующие обстоятельства возникли после некоего периода использования участка) либо
  • уведомление о ненаступлении обязательства по выплате арендной платы (если участок было невозможно использовать с момента его предоставления).

В данных документах привести подробное обоснование того, почему именно и до наступления каких обстоятельств арендную плату можно не платить на законных основаниях.

Спустя 30 календарных дней с даты направления такого заявления арендатор вправе обратиться в суд с требованием об установлении юридического факта (факта, имеющего юридическое значение): требованием признать обязательство арендатора по оплате установленной договором арендной платы ненаступившим или приостановленным.

Во многих случаях приостановление выплаты арендной платы является стимулом для уполномоченных органов в разумные сроки совершить необходимые для освоения участка действия.

Если уже рассматривается спор о взыскании арендной платы, заявить о невозможности использования участка по назначению также не будет бесперспективным.

Особенно если имеется переписка с арендодателем, отказы в оказании государственных услуг, иные доказательства невозможности полноценного использования участка в спорный период.

Но в такой ситуации позиция арендатора, который своевременно прямо не заявил о приостановке внесения арендной платы, будет существенно слабее, даже если арендную плату действительно можно было не платить.

Когда можно вернуть ранее внесённую арендную плату?

В случае если препятствия к застройке или иному использованию участка не могут быть устранены в разумный срок или их устранение требует явно неадекватных затрат – арендатор вправе требовать расторжения договора аренды (в судебном порядке) и возврата арендной платы.

Так суды приравнивают к скрытым недостаткам земельного участка, дающим право на расторжение договора и возврат ранее внесённой арендной платы, его нахождение в зонах с особыми условиями использования, прохождение под ним инженерных коммуникаций и т.д. если арендатор не был о них предупреждён до заключения договора.

Следует обратить внимание, что многие из перечисленных выше положений применимы не только к аренде публичной земли, но и к приостановлению внесения и возврату арендой палаты по договорам, в которых участвуют два частных субъекта.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/obshchie-voprosy-zemelnykh-otnoshenij/ne-platit-arendnuyu-platu-za-zemlyu

Как происходит продление аренды земли под ИЖС?

Закончилась аренда земельного участка что делать

Арендные отношения, касающиеся пользования земельным участком под строительство – одни из самых распространенных. Для того чтобы осуществить продление аренды земли под ИЖС, необходимо следовать определенным правилам, установленным законодательно. Об этом и пойдет речь в статье.

Аренда земельного участка под ИЖС – что изменилось?

В 2015 году земельное законодательство РФ потерпело существенные изменения, которые коснулись, в том числе, и продления аренды земли под ИЖС. Пользователи участков, не успевшие достроить объект недвижимости, теперь рискуют их лишиться.

Согласно изменениям, невозможно продлить срок действия арендных отношений, если на объект строительства не было оформлено право собственности. Чтобы это сделать, потребуется обратиться в Росреестр с подготовленным техническим планом и разрешением на проведение строительства (если оно должно быть по закону).

Важный момент. Собственник должен обратиться в муниципалитет с оформленным правом собственности на незавершенный объект строительства до истечения срока действия договора аренды.

Если аренда земли под ИЖС не будет продлена в установленный срок или, если после пролонгации права пользования участком строительство не будет завершено в течение трех лет, то объект застройки будет продан на аукционе. В этом случае собственник сможет рассчитывать только на выручку (с вычетом затрат на аукцион). Кроме того, не отменено права его участия в торгах за собственный объект незавершенного строительства.

Как продлить аренду земли под ИЖС?

Продление договора аренды участка под ИЖС с администрацией возможно после проведения торгов или без аукциона.

Пользователь надела может рассчитывать на второй вариант только тогда, когда участок был получен во временное владение аналогичным способом  – без проведения публичного аукциона.

В этом правиле есть одно исключение – торги не проводились, так как не было зарегистрировано заявок на аукцион, и участок был получен в аренду конкретным лицом по причине отсутствия конкуренции.

Своевременная подача заявления о пролонгации в администрацию – обязательное условие для возможного продления. Оно подается до момента истечения срока существующих арендных отношений. В этом случае у действующего пользователя сохраняется преимущественное право на приобретение земли, и договор аренды оформляется повторно.

Если арендатор не предоставил в муниципалитет заявления о пролонгации, то преимущественное право им утрачивается. В такой ситуации его права в отношении конкретного участка земли будут равны с другими лицами, изъявившими желание арендовать этот земельный надел.

Согласно ст.39.8 ЗК РФ, договоры аренды земли под индивидуальную жилищную застройку оформляются на срок до 20 лет. Арендатор вправе выбрать срок действия, но с учетом законодательных требований.

Подать заявление на продление срока аренды можно несколькими способами:

  1. Лично посетить администрацию по месту нахождения надела.
  2. Передать документы через уполномоченного представителя на основании доверенности.
  3. Отправить посредством заказного письма с описью вложений и уведомлением о получении.
  4. Лично посетить территориальный МФЦ.

Продление будет возможным, если арендатор не нарушал условия договорных отношений и продолжает пользоваться землей, согласно установленному виду разрешенного использования и целевого назначения.

Если на заявление о пролонгации будет вынесен отказ, но собственник надела в течение года передаст землю в пользование другому лицу, прежний владелец вправе обратиться в суд для восстановления арендных отношений и возмещения причиненного ущерба.

Существует два варианта пролонгации:

  1. Заключение нового договора аренды земли под ИЖС.
  2. Оформление дополнительного соглашения к существующему документу.

Кроме того, согласно нормам законодательства, если ни одна из сторон арендных отношений не изъявила желания их прекратить, договор будет считаться продленным автоматически. При этом срок будет не определен, а условия аренды останутся прежними.

При документальном продлении оформить соглашение или новый договор необходимо на следующий день после истечения срока предыдущих арендных отношений. При оформлении дополнительного соглашения в документе прописываются следующие данные:

  • подробное описание земельного участка (площадь, кадастровые данные, адрес местонахождения, вид разрешенного использования и др.);
  • срок, на который продляется договор аренды;
  • размер арендного платежа;
  • информация о сторонах договора.

Если арендный договор был зарегистрирован в Росреестре, то дополнительное соглашение к нему также подлежит обязательной регистрации, иначе документ не будет считаться вступившим в юридическую силу.

Для регистрации, кроме самого соглашения, нужно предоставить:

  • общегражданский паспорт РФ;
  • договор аренды, заключенный ранее;
  • заявление о проведении регистрации прав;
  • кадастровый паспорт надела;
  • техническую документацию;
  • квитанцию, подтверждающую факт оплаты государственной пошлины.

Этот перечень может быть изменен. Уточнять точный список бумаг необходимо у сотрудника Росреестра или МФЦ. Рекомендуем записаться на прием к специалисту заранее. Это можно сделать на официальном сайте Росреестра или по бесплатному телефону 8 (800) 100 34 34.

Аренда земли под ИЖС с последующим выкупом

Основная цель, с которой граждане оформляют земельный участок в аренду под ИЖС, – возведение жилого дома. Согласно ЗК РФ, а именно ст.39.

20, преимущественным правом покупки этой земли будет обладать собственник строения.

Это значит, что после того, как строительство дома завершится, собственник возведенной постройки вправе приобрести землю, находящуюся в его пользовании на правах аренды.

Граждане и организации, чья деятельность не попадает под определение коммерческой, могут выкупить землю под ИЖС без проведения торгов (ст. 39.3 ЗК РФ). Алгоритм действий будет следующим:

  1. Обращение в муниципалитет с заявлением о приобретении права собственности на землю путем выкупа.
  2. Получение согласия администрации.
  3. Оформление договора купли-продажи надела.
  4. Регистрация права собственности в Росреестре.

Если при оформлении арендных отношений вся документация была составлена правильно – проблем с отчуждением имущественных прав не возникнет. Однако, зачастую, гражданами не учитываются некоторые нюансы, которые в дальнейшем могут создать сложности.

Одной из ошибок может стать некорректное определение арендодателя. К примеру, земельный надел располагается на границе между населенными пунктами. В этом случае может произойти ошибка, и земля по факту будет являться собственностью другого государственного учреждения.

Еще одна распространенная ошибка – неверное определение целевого назначения надела. Если такое произойдет, то возможно не только аннулирование договора аренды, но и снос построенного дома.

При возникновении сложностей с продлением аренды земли под ИЖС обращайтесь за консультацией к юристу по земельно-имущественным отношениям. Специалист сможет проанализировать ситуацию с точки зрения права и предложить оптимальное решение проблемы.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/arenda/kak-pravilno-prodlit-arendu-zemli-pod-izhs/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.