Выкуп земли у снт

Содержание

Как купить участок в СНТ или у собственника?

Выкуп земли у снт

На садовом участке можно не только выращивать овощи и фрукты, но и просто приезжать отдохнуть от будничной суматохи. Поэтому приобрести такую землю желает немало россиян.

Покупка садового участка имеет свои отличия от приобретения квартиры или дома, которые необходимо учитывать при оформлении сделки.

Основные проблемы с приобретением садового участка связаны с тем, что права на них не всегда оформлены должным образом.

Законодательство

Садовые участки обычно располагаются на территории СНТ или садового товарищества. Другие формы объединений граждан (кооперативы и некоммерческие партнерства) менее распространены. Товарищества представляют объединения граждан на добровольной основе в целях управления совместным имуществом.

При этом СНТ имеют статус некоммерческой организации. Это значит, что выращенная на садовых участках продукция используется для семейных целей, а не направляется на продажу.

Деятельность СНТ регулируется ФЗ-66 и непосредственно уставом общества. Земля на территории СНТ может принадлежать как товариществу, так и его участникам. СНТ также могут приобретать имущество в совместную собственность на деньги, поступившие в виде членских взносов.

Законодательство позволяет не только выращивать овощи и фрукты на земле СНТ, но и строить на ней садовые домики. При этом капитальная постройка не допускается.

Гражданский кодекс указывает на возможность члена СНТ в любой момент выйти из состава товарищества (ст.252 ГК РФ). Для этого подается заявление на имя председателя в свободной форме. При этом член СНТ может потребовать выделения его доли из общего имущества.

Права собственности на участок могут приобретаться по нескольким основаниям. Например, по наследству и при заключении договора купли-продажи. Также те граждане, которые пользуются участком более 15 лет и он был передан им в бессрочное пользование вправе оформить его в собственность по упрощенной схеме (по так называемой дачной амнистии).

Она может предполагать приобретение как отдельно земли, так и участка с садовым домиком.

Стоит учитывать, что согласно нормам Земельного кодекса садовые участки могут принадлежать:

  • на правах собственности (ст.15);
  • на правах бессрочного пользования (ст.20);
  • на правах пожизненного наследуемого владения (ст.21);
  • на правах аренды (ст.22).

Право на продажу возникает у продавца только при должном оформлении прав собственности.

На что обратить внимание при выборе садового участка?

Каждый садовод обладает свои представлением об идеальном садовом участке, но есть общие критерии для выбора.

При выборе садового участка обычно ориентируются на удобство местоположения и характеристику местности (наличие водоемов, лесов). Стоит обратить внимание и на экологическую составляющую: отсутствие поблизости промышленных предприятий и дорог. Еще один фактор выбора – наличие удобных подъездных путей, транспортная и пешая доступность.

Желательно также выяснить характеристики грунта, наличие зеленых насаждений на нем, их состояние и здоровье.

Цена, хотя и играет важное значение, не должна стать основополагающим критерием выбора садового участка.

Приобретаемый участок обязательно должен состоять на кадастровом учете и иметь четкие границы. В кадастровом паспорте должна содержаться информация обо всех строениях.

Перед покупкой, стоит пообщаться с соседями и членами правления СНТ. Возможно, получится узнать какие-либо интересные факты об участке и нынешнем владельце.

Пошаговая процедура покупки

Сегодня наиболее распространены две схемы покупки садового участка:

  • покупка земли у СНТ по садовой книжке;
  • покупка земли у собственника.

Оптимальный вариант покупки предполагает, что покупаемая земля находится в собственности СНТ. Тогда сделка купли-продажи будет проводится в общем режиме, только одна из ее сторон будет юрлицом.

Согласно действующему законодательству, когда у лица или организации нет прав собственности на землю, они не вправе продавать ее.

По такой сделке вы никогда не купите садовый участок, только место в товариществе.

При этом председатель правления не может передать землю в вашу собственность, это не входит в его компетенцию.

Но так как приобретение садового участка по книжке члена СНТ приобрело широкое распространение, рассмотрим эту схему более подробно.

Алгоритм действий

  1. Вы обращаетесь к председателю товарищества и заявляете о своем желании приобрести участок на вверенной ему территории. Стоит запросить у председателя кадастровый план участка.

    Если же такой документ отсутствует, это должно вас насторожить: вероятно, СНТ не имеет прав на использование этой земли и шансы приватизировать ее у вас нулевые.

  2. Заключение договора купли-продажи. На практике председатель СНТ часто отказывается от подобной сделки.

    Но наличие у вас документов, подтверждающих проведение сделки, позволит вам избежать обмана. Так, нередки случаи, когда после перевода денег садовая книжка передается другому лицу и покупателю весьма непросто доказать свою правоту.

  3. Оплата оговоренной суммы.

    Лучше переводить деньги безналичным переводом или получить от председателя расписку о получении денежных средств.

  4. Оформление передаточного акта участка.
  5. Вступление в члены СНТ и оформление садовой книжки на имя нового владельца.

Последним этапом может стать переоформление участка в собственность частного лица. Для этого можно воспользоваться процедурой приватизации на платной или бесплатной основе.Бесплатная приватизация потребует обращения в государственные структуры с заявлением на переоформление участка.

В данном случае необходимо собрать установленный пакет документов:

  • паспорт;
  • договор о праве пожизненного использования земли;
  • кадастровый паспорт участка;
  • описание земли и ее границы.

После рассмотрения представленной документации в течение 14 дней выносится решение о присвоении права собственности или отказе.

Пошаговая процедура покупки садового участка у собственника

Обычно садовые участки в СНТ уже кому-то принадлежат, т.е. вы покупаете их у конкретного физического лица, который является собственником.

Если же физлицо не является собственником, а сделка является продажей через садовую книжку, то вся процедура заключается в выходе продавца из садоводства и принятие вас в его члены.

Все это оформляется на общем собрании СНТ. Таким образом, все документы оформляются в пределах СНТ.

Рассмотрим, как поэтапно происходит переоформление прав собственности на участок в результате заключения сделки купли-продажи.

Этап 1. Анализ представленной документации

Перед тем, как решиться на заключение сделки купли-продажи стоит запросить у продавца следующие документы:

  • кадастровый паспорт участка земли;
  • свидетельство на участок, которое было выдано до 15 июля 2016 года;
  • выписка из ЕГРП, которая подтверждает право собственности на участок и отсутствие обременений;
  • правоустанавливающая документация на земельный участок (судебное решение, акт передачи земли в пользование, договор купли-продажи, дарения, завещания и пр.);
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам или последняя
  • квитанция на оплату.

Если у продавца нет свидетельства о собственности, но земля находится в бессрочном пользовании, то ему первоначально стоит позаботиться о ее приватизации.

Регистрация права собственности займет у него не более 2 недель.

При наличии на земле незарегистрированных построек их также надо предварительно оформить в установленном порядке.

Этап 2. Заключение договора купли-продажи участка

Договор обязательно должен быть составлен в письменной форме и содержать подписи обеих сторон. Требований о его обязательной регистрации у нотариуса в законодательстве нет.

Существенными условиями договора являются предмет и цена (с учетом требований Гражданского и Земельного кодекса). Стоит прописать не только точную стоимость, но порядок взаиморасчетов. Оплату можно произвести как до, так и после госрегистрации сделки.

В договоре обязательно должны быть указаны адрес и площадь участка, его кадастровый номер, категория земель и вид его использования. Желательно сослаться в тексте документа на правоустанавливающие документы, дату и номер госрегистрации прав собственности в ЕГРП.

Процесс передачи имущества может производиться по акту приема-передачи.

Этап 3. Регистрация сделки в Росреестре

Завершающим этапом является переоформление прав собственности в пользу покупателя. За эту процедуру в России отвечает Росреестр.

Для регистрации необходимо предоставить следующий комплект документации:

  • заявления от продавца и покупателя;
  • договор в 3-х экземплярах;
  • паспорта участников сделки;
  • заверенное у нотариуса согласие супруги на сделку;
  • свидетельство собственности, либо выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт;
  • правоустанавливающая документация продавца (договор мены, аренды, купли-продажи и пр.);
  • квитанция с оплаченной госпошлиной;
  • акт приема-передачи.

Госпошлина за переоформление собственности на участок под ЛПХ, ведение дачного хозяйства, огородничества и садоводства составляет 350 руб. Но если на земле есть строение, то госпошлина за работу Росреестра составляет 2000 руб.

Если услуга полностью оформляется в электронном виде, то она оплачивается по льготному тарифу с коэффициентом 0,7.

Допускается несколько способов передачи документов: лично, по почте, через представителя или в электронном виде. После получения документов специалистом Росреестра выдается расписка.

Государственная регистрация производится за 10 рабочих дней.

Этап 4. Получение выписки из ЕГРП

По новым правилам госрегистрация прав собственности удостоверяется выпиской из ЕГРП. Для ее получения нужно прийти с распиской в Росреестр.

У кого лучше покупать садовый участок: у снт или у частного лица

Не имеет никакого значения, с кем заключать договор купли продажи, с СНТ или частным лицом, если у них свидетельство о праве собственности.

К преимуществам покупки земли у СНТ по садовой книге можно отнести возможность купить участок на порядок дешевле, а самой землей можно будет пользоваться практически сразу.

Несмотря на указанное преимущество, покупка по садовой книжке сопряжена с целым рядом недостатков, которые делают ее крайне нежелательной.

Вы будете считаться только арендатором земли, не сможете ее продать, подарить или завещать в дальнейшем. Стоит учитывать, что вас в любое время могут лишить членства в товариществе. Даже если вы построите на земле садовый домик, в случае вашего исключения он перейдет в собственность СНТ.

Так, вы с большой долей вероятности не сможете приватизировать приобретенный по данной схеме участок.

Типичная ситуация: продавец обещал, что после покупки по садовой книжке землю можно будет переоформить в собственность. На практике оказалось, что земля не подлежит приватизации и не может быть отчуждена от государства. Но в этом случае продавец не обязан переоформлять документы и возвращать деньги. По закону его вины нет: он продавал только членское место в СНТ, а не землю в собственность.

При наличии у частного лица всех правоустанавливающих документов, такая покупка будет предпочтительной.

На что следует обратить внимание при оформлении сделки купли-продажи садового участка

При оформлении купли-продажи участка стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • У продавца должны быть все необходимые документы, подтверждающие его права на надел и постройки на ней. Процедура переоформления садовой книжки на покупателя не заменяет сделку купли-продажи и не ведет к появлению права собственности.
  • Земля не должна иметь обременений в виде ареста и залога. Стоит уточнить, не идут ли сейчас судебные процессы в отношении участка земли. Обычно такие дела рассматриваются в районном суде.
  • Зачастую границы участка не соответствуют информации, указанной в кадастровом паспорте. Чтобы в дальнейшем не возникло межевых споров и вам не пришлось переплачивать «за воздух» стоит обратиться к кадастровым инженерам.
  • Перед подписанием договора стоит сверить все данные из документации на землю с теми, которые прописаны в тексте. Это кадастровый номер, площадь участка, его предназначение, месторасположение, подробная информация о строениях, паспортные и контактные данные сторон, цена договора, условия передачи земли и пр. Договор должен содержать информацию об отсутствии обременений на землю. Договор может предусматривать внесение аванса и различные формы оплаты.
  • Некоторые граждане ошибочно полагают, что подписав договор и заверив его у нотариуса, они автоматически приобретают права собственности. На самом деле с 1998 года действует правило об обязательной регистрации сделок при переоформлении права собственности в Росреестре. Тогда как нотариальное заверение договора производится по желанию сторон.
  • Стоит убедиться в отсутствии долгов у предыдущего владельца: по членским взносам (этот момент можно узнать у правления СНТ), по коммунальным платежам (взяв соответствующую справку у владельца), по земельному налогу (в ФНС).

Для грамотного проведения сделки купли-продажи садового участка стоит воспользоваться услугами юриста или риелтора, который поможет вам в составлении договора, проверить участок на юридическую чистоту, либо будет сопровождать сделку.

Выводы

Желающие купить садовый участок нередко сталкиваются с ситуацией, когда права собственности на него не узаконены. Оформление сделки путем переоформления садовой книжки сопряжено с повышенными рисками и не позволяет покупателю стать полноправным собственником земли, он лишь получает право распоряжаться ей до момента его исключения из СНТ.

Сделка купли продажи садового участка с собственником заключается в простой письменной форме. Она не требует нотариального заверения. Завершающим этапом сделки является отчуждение прав собственности от продавца и переход их к покупателю. При заключении договора стоит внимательно проанализировать все документы, которые есть у продавца и проверить участок на предмет отсутствия обременений.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/kuplya-prodazha-snt.html

Нюансы покупки дачного участка в садовом товариществе

Выкуп земли у снт

Многие люди не до конца понимают отличие земельных участков, предоставленных для садоводства и для индивидуального жилищного строительства.

Но в зависимости от правового режима участка может отличаться процедура купли-продажи.

Сделки по приобретению земли в садовых товариществах имеют свои особенности, о которых необходимо знать до оформления. Обо всех тонкостях поговорим в статье.

Правовое регулирование

Покупателю участка следует ознакомиться с нормами ЗК РФ.

В кодексе описано:

  • какие категории земель существуют;
  • существующие ограничения и обременения земель (например, сервитуты);
  • порядок ведения кадастрового учёта.

Правила составления договоров купли-продажи закреплены в главе 30 ГК РФ. Общие положения о договорах установлены в подразделе 2 этого кодекса.

Главный документ – это закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости». Покупатель становится собственником только после того, как договор будет зарегистрирован в Росреестре.

Регистратор проверяет, имеют ли право участники сделки совершить куплю-продажу, и может отказать во внесении сведений в ЕГРН при наличии нарушений закона.

Порядок действий

Сначала покупатель подыскивает подходящий участок. Не имеет значения, состоит ли собственник в товариществе, главное – земля предоставлена для ведения садоводства.

Важно! На участке не должно быть зарегистрированных строений. По российскому законодательству земля следует судьбе дома, а не наоборот. Собственник здания может требовать от владельца участка предоставить ему территорию для обслуживания своей недвижимости.

Для покупки земли понадобятся:

  1. выписка из ЕГРН;
  2. документ, подтверждающий правомерный переход права собственности (договор приватизации, купли-продажи, дарения, решение суда, свидетельство о праве на наследство или иной);
  3. кадастровый паспорт, если он есть (с 2017 года заменён на выписку из ЕГРН);
  4. справка от правления СНТ, где находится участок, подтверждающая отсутствие задолженности у собственника по целевым и членским взносам;
  5. справки из ПНД и НД о том, что собственник не состоит на учёте в этих организациях;
  6. справка из БТИ о наличии недвижимости на участке (в документе должно быть указано, что строений нет);
  7. согласие супруги/а на совершение сделки, заверенное у нотариуса (если владелец состоит в браке).

Указанные документы не обязательны для представления. Но покупатель требует их, чтобы обезопасить себя от признания сделки недействительной.

Если собственник участка не состоял в СНТ, у него должны быть договоры на использование общего имущества товарищества. Владелец земли не должен иметь долгов перед объединением собственников участков.

Договор купли-продажи составляется сторонами самостоятельно.

В документе должны быть следующие разделы:

  • сведения о сторонах (Ф.И.О., дата рождения, место проживания, паспортные данные продавца и покупателя);
  • предмет договора – продавец передаёт, а покупатель оплачивает и принимает земельный участок (указывается месторасположение участка, площадь, кадастровый номер, назначение и другая информация);
  • права и обязанности сторон – продавец обязан передать имущество в определённый срок, а покупатель должен его оплатить (в этом разделе нужно указать, кто обязан провести регистрацию сделки);
  • стоимость и порядок расчётов – указывается сумма в рублях, которая причитается продавцу, способ оплаты (наличными или переводом на банковский счёт), сроки уплаты (до передачи участка, после передачи или частями);
  • меры ответственности (пеня за несвоевременную оплату, компенсация фактически понесённых убытков из-за виновных действий контрагента);
  • заключительные положения – порядок разрешения споров, срок действия договора, количество экземпляров договора и т.д.;
  • подписи, фамилии и инициалы сторон.

Сторонам потребуется 3 экземпляра договора: по одному для покупателя и продавца и ещё один оригинал будет храниться в Росреестре.

Когда договор заключён, земля передаётся в собственность покупателя. Для этого подписывается акт приёма-передачи. Покупатель и продавец могут обойтись без передаточного акта, если сами укажут это в договоре: такой порядок установлен в статье 556 ГК РФ.

Далее покупатель обращается в Росреестр для регистрации своего права на участок.

Для процедуры потребуется:

  1. заявление по установленной форме;
  2. 2 оригинала договора купли-продажи;
  3. копии страниц паспорта;
  4. подтверждение оплаты госпошлины;
  5. доверенность и паспорт представителя, если гражданин передал право представлять его интересы другому лицу.

Обратиться в Росреестр можно:

  • лично, придя в офис;
  • направив обращение по почте;
  • через МФЦ;
  • в электронном виде;
  • на дому (доступно ветеранам и инвалидам ВОВ, инвалидам 1 и 2 групп).

Важно! Обратиться в Росреестр можно до завершения всех расчётов по договору.

Гражданин передаёт документы регистратору. Специалисты Росреестра вносят сведения в земельный кадастр, что занимает до 10 рабочих дней. После этого новому собственнику возвращают 1 оригинал договора с отметкой о регистрации. По желанию владельца выдаётся выписка из ЕГРН с актуальной информацией.

На продавца надела в процессе оформления ложатся следующие расходы:

  • 300 рублей за оформление выписки из ЕГРН;
  • 255 рублей за справку из БТИ;
  • от 1600 до 2000 рублей нужно заплатить за справки из ПНД и НД;
  • от 1100 рублей потребуется на оформление у нотариуса согласия супруги на совершение сделки.

Покупатель платит 2 000 рублей за регистрацию договора в Росреестре. Эти расходы также может взять на себя продавец по взаимной договорённости сторон.

Особенности процедуры оформления сделки с собственником

Собственник участка должен подчиняться решениям общего собрания членов СНТ. Например, нужно оплачивать целевые взносы в полном объёме, даже если человек недавно стал владельцем земли.

Новый собственник не обязан вступать в СНТ. В этом случае с ним будут заключены отдельные договоры на использование инфраструктуры товарищества:

  1. электросети,
  2. дорог,
  3. водопровода и т.д.

Тарифы определяются товариществом. Формально на участке можно строить только садовый дом. Но если надел находится на территории населённого пункта, собственник может построить на нём капитальное строение.

Дом должен соответствовать ряду требований:

  • не более 3-х этажей (не выше 20 метров);
  • есть несущие конструкции, инженерные сети – холодное и горячее водоснабжение, электричество, канализация, вентиляция (в домах до 2-х этажей может не быть водоснабжения и канализации);
  • есть почтовый адрес.

Если все условия соблюдены, помещение признаётся жилым, и в нём можно регистрироваться.

Подводные камни и возможные сложности

При покупке нужно обязательно проверить, не занимает ли собственник участка чужую землю. Часто случается, что владельцы неверно установили забор, захватив часть территории у соседа или кусок земель общего пользования.

В этом случае продавец должен узаконить существующее положение, оформив в собственность используемые излишки земли. Или перенести забор так, чтобы освободить незаконно занятую территорию.

Перед сделкой нужно обязательно проверить несколько аспектов:

  1. в отношении участка были проведены кадастровые работы, он имеет оформленные границы, нанесённые на кадастровую карту Росреестра;
  2. собственник земли и продавец – это одно и то же лицо;
  3. цель использования участка – садоводство.

Вся необходимая информация есть в выписке из Росреестра.

Участок должен быть оформлен как собственность продавца.

Некоторые граждане продают наделы, которые предоставлены им в пользование как членам садовых товариществ. Продажей называется ситуация, когда бывший владелец участка прекращает своё членство, а новый собственник занимает его место в товариществе.

Приобретение неоформленного участка связана с большими рисками. Не существует шаблона договора для оформления сделки по переуступке членства в некоммерческой организации. Решение о принятии нового члена товарищества принимается на общем собрании, и кандидатуру могут отклонить.

Заключение

При покупке участка, расположенного в садовом товариществе, нужно убедиться, что собственник не имеет долгов перед объединением собственников по потреблённым коммунальным услугам и по взносам (членским и целевым). Оформляется стандартный договор купли-продажи, сделка подлежит государственной регистрации.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/kuplya-prodazha/v-sadovom-tovarishhestve

Инструкция по покупке земельного участка без посредников

Выкуп земли у снт

После того, как вы выбрали себе земельный участок — можно переходить к юридической стороне покупки и оформлению сделки в Росреестре.

Для начала рекомендую документально убедиться, что человек, который представился вам собственником, действительный и единственный владелец земельного участка, что земля не продана ранее и не находится под арестом или обременением. Росреестр предоставляет такую информацию только на платной основе, зато отправить официальный запрос в ЕГРН можно не выходя из дома. 

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию о собственнике быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — проверить документы на земельный участок

Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:

  1. Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
  2. Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
  3. Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
  4. Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
  5. Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.

Как найти объявления от собственника на Авито

Шаг 3 — оставить продавцу задаток

Прежде, чем вступать с продавцом в какие-либо финансовые взаимоотношения, рекомендую получить у него максимальную скидку, после чего еще несколько дней поискать новые варианты и только после этого, оставлять задаток. 

Внешне задаток и аванс очень похожи (подтверждают намерение осуществить сделку), но имееют ряд отличий:

  • Аванс в случае неисполнения покупателем или продавцом своих обязательств, должен быть возвращен покупателю. Хотя условия и считаются негласными, но должны быть прописаны в договоре купле-продажи, иначе возврата аванса можно не дождаться, а рассчитывать на «джентельменские соглашения» я бы не стал.
  • В случае, если в договоре указан задаток и от сделки отказались вы (покупатель), то задаток вам не вернется, а если продавец отказался от сделки, то он будет обязан вернуть вам задаток в двойном размере.

Любой задаток должен быть оформлен в виде расписки, а лучше в виде предварительного договора купли продажи.

Шаг 4 — оформить покупку участка в Росреестре

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника следующий:

  1. Договоритесь с продавцом о встрече в МФЦ «Мои Документы» вашего города;
  2. Возьмите талон для подачи документов на регистрацию прав;
  3. Пока будете ждать своей очереди, внимательно прочитайте и договор купли продажи земельного участка (подготавливает и оплачивает продавец);
  4. Оплатите госпошлину за регистрацию прав и сделайте копию квитанции об оплате;
  5. Когда подойдет электронная очередь, пройдите на стойку регистрации, подпишите договора купли продажи в 3-х экземплярах (убедитесь, что возле подписи продавца синей ручкой записано: «Деньги в размере *** рублей получил полностью») и передайте остальные документы регистратору. Передачу денег рекомендую делать также в присутствии регистратора. Если сумма в договоре будет занижена (например, когда земля в собственности менее трех лет), возьмите с продавца расписку о получении остальной суммы;
  6. На этом сделка закончена. Если все сделано правильно, то через 14 дней, там же в МФЦ, вы получите зарегистрированный в РосРеестре договор и станете новым собственником земельного участка.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Причины приостановки регистрации земельного участка

Причиной ограничения прав может стать следующее:

  1. Судебное постановление об аресте имущества;
  2. Частный или публичный сервитут на недвижимое имущество;
  3. Ипотечный кредит, в котором земля выступает в качестве гарантии выплат;
  4. Залоговые обязательства;
  5. Не погашенная задолженность продавца по налогам;
  6. Доверительное управление имуществом;
  7. Аренда земель, в том числе специального назначения (охранные и санитарные зоны, лесной фонд и сельскохозяйственные угодья), которые представляют интерес для государства;
  8. Концессионное соглашение (договор c государством о платной передаче земли на определенный срок пользования).

Особенности покупки земельных участков в СНТ

Покупка дачного участка без дома в СНТ (садоводческом некомерческом товариществе) не противоречит действующему законодательству, но существует ряд особенностей:

  • Земля в садоводческом товариществе не предназначена для индивидуального жилищного строительства, так как находится на землях сельскохозяйственного назначения. Соответственно цена за такой участок должна быть ниже. Если садовый участок находится в зоне жилой застройки на территории земель населенных пунктов, то перевести участок в ИЖС не составит труда.
  • Вы можете построить на дачном участке дом, но чтобы признать его жилым, потребуются дополнительные согласования, документы, время и деньги. Без ввода в эксплуатацию дом будет считаться хозяйственной постройкой.
  • Покупая землю в садовом обществе надо быть готовым к тому, что придется считаться с интересами всех членов СНТ и исполнять решения общего собрания садоводов. Вести же огородничество или садоводство вы можете и в индивидуальном порядке, не вступая в члены такого объединения. В этом случае, Правление СНТ заключает с вами договор на использование объектов инфраструктуры СНТ, причем плата по договору не может быть меньше размера членских взносов.
  • В учетом перечисленного выше, суммарные затраты на строительство дома в СНТ могут оказаться выше, чем строительство на участке под ИЖС.

Как оформить переуступку права аренды земельного участка

Как оформить покупку земельного участка у юридического лица

Физические и юридические лица, а также государственные и муниципальные образования могут участвовать в сделках по купле-продаже земли. Однако, юридическим лицам придется собрать дополнительный пакет, состоящий из учредительных документов, протокола собрания учредителей с решением о проведении сделки, постановления местной администрации о передачи земли и т.д. 

Как составить договор между юр и физ лицом

Договор купли продажи можно заключать между двумя физическими, между физическим и юридическим лицом, а также между двумя юридическими лицами. Никаких ограничений тут нет. Обязательных требований к составлению нет, но важно следующее:

  • В разделе «Предмет договора» следует как можно подробнее описать земельный участок. Не бойтесь написать лишнее — чем больше будет данных о земле, тем ниже вероятность спора в будущем. Укажите площадь участка, адрес, кадастровый номер, целевую категорию, данные регистрационного свидетельства и тд;
  • Обременения на участок, если таковые имеются, следует подробно описать. Покупатель должен знать обо всех ограничениях и возможных претензиях на участок третьих лиц;
  • Договор должен быть зарегистрирован в Росреестре.

В договоре не должно быть условий:

  • о праве продавца выкупить участок;
  • ограничений на пользование землей после покупки;
  • отказа продавца от ответственности, если на участок будут заявлены претензии третьих лиц.

Скачать образец договора купле-продажи земельного участка

Какие документы потребуются

При покупке земли юридическим лицом у физического лица последний должен предоставить:

  1. Выписку из ЕГРН;
  2. Документ, свидетельствующий о правах на землю (решения органов власти о выделении, договор купли-продажи у прежнего собственника и т. д.) или регистрационное свидетельство права собственности от регионального представительства ФСГРКК с указанием собственника, категории земли, площади участка, адреса, номера по кадастру;
  3. Кадастровый паспорт земельного участка с номером, адресом, площадью, кадастровой стоимостью, категорией земли, видом использования, сведениях о регистрации прав;
  4. Паспорт гражданина РФ.

Риски при покупке земельного участка

Спешка при покупке зачастую оборачивается проблемами с оформлением, претензиями на собственность третьих лиц и прочими неприятностями. Далее лишь несколько из существующих групп рисков при покупке земельного участка:

Недобросовестность продавца

Случается, что для ускорения продажи, продавец или агентство замалчивают важные обстоятельства. Например, купленный участок может относиться к землям лесного фонда и не подлежать продаже в принципе. В данном случае рассчитывать можно только на аренду.

Иногда продавец не предупреждает покупателя о категории земель. Например, сельскохозяйственные земли нельзя использовать для промышленных целей, и покупателю приходится отдельно заниматься переводом участка в другую категорию. Земля может оказаться захваченной самовольно, и прав на нее по закону попросту нет.

Участок может находиться под арестом, запретом на продажу или продан несколько раз (как правило, с актами старого типа без кадастровых номеров). Мошенники часто используют поддельные свидетельства о собственности (дубликаты, не действительные и т.д.), поэтому Правительство РФ решило их отменить. С 2016 года подтверждать право собственности будет только выписка из ЕГРН.

Небрежное оформление документов

Составленные документы иногда не совпадают с данными кадастрового паспорта в размерах. Нередко при заключении договора забывают об интересах третьих лиц (супруги, супруга), имеющих имущественное право на землю, если она приобреталась в браке. Если права на землю есть у несовершеннолетнего, то в договоре необходимо согласие опекунов и попечителей.

Невнимательность

Бывают случаи, когда после сделки, покупатель получает совсем другой участок. Показывали один, а продали другой — хуже.

Будьте внимательны — следите, чтобы кадастровые номера в документах соответствовали участкам, которые вы смотрите на местности.

Чтобы перестраховаться — требуйте у продавца кадастровый паспорт, вынос границ земельного участка на местности и используйте мобильное приложения KadastrRU с геолокацией.

Стоит ли покупать земельный участок в водоохранной зоне

Как происходит покупка участка в СНТ – что нужно знать и какие подводные камни могут возникнуть?

Выкуп земли у снт

Нередко человек в условиях мегаполиса мечтает сбежать от шума, загрязнённого воздуха, скученности многоэтажек – муравейников.

Он обращает свой взор на недвижимость под индивидуальное пользование, чтобы и в земле покопаться, и домик построить, а если повезёт ещё и прописаться в нём. На словах всё просто и красиво получается.

Но юридическая сторона дела скрывает массу нюансов, проблем и обмана, которые могут поджидать будущего покупателя участка земли.

СНТ (Садовое Некоммерческое Товарищество) – это некоммерческая организация, учрежденная гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства.

Каждое СНТ обязано стать на учёт в органах Государственной регистрации и уплачивать налоги. Оно имеет письменный устав, органы управления: Общее собрание, Правление и Председателя.

Несмотря на то, что Садоводство создаётся индивидуальными частными землевладельцами, в расположении Товарищества находятся земли общего пользования (дороги, дренажные канавы, газовые, электрические сети, водопровод).

Покупка дачи в садоводстве – правовые аспекты

Для купли-продажи земельного участка с домом необходимо сделать следующее:

  1. Оценить стоимость имущества;
  2. Подготовить и иметь на руках все правоустанавливающие документы на землю и дом;
  3. Составление предварительного ДКП;
  4. Подписание основного ДКП;
  5. Расчёт;
  6. Регистрация права собственности на ЗУ и дом;
  7. Оплата НДФЛ.

В случае, если земля продаётся с домом продавец обязан предоставить документ, подтверждающий его право владения (договор купли – продажи, дарения, мены, право собственности супругов, свидетельство о праве собственности).

Кроме этих документов, удостоверяющих право собственности на дом, необходимо предоставить:

  • Договор и акт приёма – передачи;
  • Выписка из кадастрового учёта недвижимости;
  • Техпаспорт или кадастровый паспорт дома;
  • Квитанции об уплате госпошлины;
  • Выписка из домовой книги;
  • Заявление.

Основные риски при покупке

Приобретая дом вместе с участком необходимо к данному перечню документов добавить: оригинал и ксерокопию свидетельства на дом, справку от органов местного самоуправления, что в доме никто не прописан.

СНТ может выражать претензию к бывшему владельцу участка и члена Товарищества, требуя уплату долгов по взносам. Такой случай может возникнуть, если Председатель Товарищества не в курсе смены владельца. В этом случае достаточно предъявление справки из Россреестра.

Документы для покупки дачного надела

Документы, необходимые при продаже участка с домом или без:

  1. Правоустанавливающие (договор купли-продажи, дарения и т.д.) и правоподтверждающие (свидетельства, если есть) документы на дом и участок;
  2. Кадастровые паспорта на дом и на участок (если с момента последней сделки прошло более 5 лет);
  3. Паспорта продавца и покупателя;
  4. Согласие супруга продавца, если приобреталось по возмездной сделке в период брака, и согласие супруга покупателя, если имеется;
  5. Право собственности на земельный участок должен закрепить нотариус.

С домом

  • договор и акт приёма – передачи;
  • выписка из кадастрового учёта недвижимости;
  • техпаспорт или кадастровый паспорт дома;
  • квитанции об уплате госпошлины;
  • выписка из домовой книги;
  • предварительный дкп, в котором упомянуть дом.

без дома

  1. решение общего собрания;
  2. межевание;
  3. постановка участка на кадастровый учет;
  4. заключение договора купли-продажи;
  5. регистрация перехода права собственности в росреестре.

покупка земли по сертификату

Сертификат на покупку земли в СНТ – довольно недавнее изобретение. Не все юристы сталкивались с помощью в реализации такого документа и уж тем более не успели ещё «набить» руку.

Владелец сертификата покупает участок за свои деньги, которые затем возмещаются (максимум через 2 месяца).

Реализовать сертификат необходимо в течение 3 лет.

Заброшенная дача – в чем сложности?

У заброшенного дома нет хозяина или есть, но до поры до времени тот не предъявляет прав на недвижимость. Оформить по садовой книжке собственность может только садовод, фамилия которого есть в архиве районной администрации.

Покупая землю у собственника, как у конкретного физического лица легче истребовать все правоустанавливающие документы на участок, дом (если таковой имеется), удостоверить личность самого продавца.

Покупая же дом в СНТ люди по незнанию рискуют ограничиться одной садовой книжкой, которая никаких прав владения и собственности передать не может.

Максимум – аренда.

В любой момент может произойти исключение жильца из СНТ, и вся недвижимость плавно перекочует к другому лицу, или государству.

Даже если покупатель участка возведёт на нём дом на свои личные средства. Он также будет отчуждён.

Грубо говоря, по садовой книге у СНТ можно купить лишь воздух.

Стоимость дачи – средняя цена по России

Приобретение дачного участка вместе с домом в СНТ -довольно дорогое удовольствие. Например, приобрести землю в ДНТ выйдет немного дешевле.

На цены сильно влияет наличие проведения к дому коммуникации, что в случае с СНТ уже включено в стоимость.

У государства

приобрести недвижимость у государства можно по кадастровой стоимости. эта цифра будет указана в выписке единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которую можно получить бесплатно в электронном виде и на бумажном носителе. на сайте россрестра есть возможность оформить заявку, также помочь в этом сможет мфц.

можно заказать выписку на текущую дату, либо на иную, по желанию обращающегося человека.

кадастровая стоимость определяется путём государственной кадастровой оценки, процедура которой подробно описана фз от 29 июля 1998 г. n 135-фз «об оценочной деятельности в российской федерации». закон распространяется на всех собственников квартир, дач, земельных участков.

у собственника

если у государство можно купить недвижимость по кадастровой цене, то собственник всегда «накручивает» свои рыночные проценты.

в среднем дачу можно приобрести по россии по цене чуть выше миллиона и до бесконечности. но от 2 до 5 млн.руб. можно приобрести приличный загородный домик с аккуратным приусадебным участком.

Регистрация договора

Для регистрации договора на покупку дачи вместе с земельным участком необходимо предоставить документы:

  1. Заявление на оформление нового права собственности покупателя;
  2. Три экземпляра ДКП;
  3. Документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, либо доверенность, заверенная у нотариуса;
  4. Согласие супруга или супруги продавца на проведение сделки отчуждения. Оно должно быть нотариально заверено;
  5. Документы о праве собственности продавца;
  6. Акт приема-передачи;
  7. Квитанцию об уплате государственной пошлины на совершение сделки.

Заявление в Росеестр можно подать при помощи:

  • Личного обращения в местное отделение органа.
  • Через МФЦ.
  • Почтой.
  • При помощи прикреплении документов и заполнения формы заявления на сайте Росреестра.

Процедура регистрации занимает 7 дней, на следующий рабочий день после факта обращения. О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Уведомление о решении приходит оповещением на электронную почту Заявителя, либо мобильный телефон.

Переоформление дачи в СНТ

Переоформление дачи-это передача собственности от одного собственника, владеющего документально подтверждённым правом на этот объект, другому.

Любой объект недвижимости должен пройти кадастровый учёт, в противном случае он не сможет быть продан.

Услуга переоформления стоит от 12 до 15 рублей.

Как переоформить приватизированную дачу и земельный участок?

Если владение землёй узаконено Постановлением Администрации, то она является только его собственностью. В таком случае согласия супруга(ги) не потребуется.

Если дом получен по наследству, то в такой ситуации действуют те же правила, при условии, что дом куплен до брака. Если иное-согласие всё же потребуется. Если был земельный участок до брака, а дом был возведён после брака, то на его отчуждение потребуется письменное разрешение.

Можно переоформить или продать даже неприватизированную дачу. Если следующие условия соблюдены:

  • Порядок в документации СНТ, где находится дача;
  • Грамотное отношение, основанное на хорошем знании Земельного законодательства руководством правления;
  • Отсутствие притязаний на дачу со стороны соседей.

Если переоформление происходит между лицами, состоящим в родстве, то процедура принимает более упрощённый порядок.

Гражданский Кодекс даёт собственнику такое право.

В таком случае переоформление происходит в простой письменной форме. В пакете документов в Росреестр должен обязательно присутствовать кадастровый паспорт. Без него сделка не сможет произойти, либо будет недействительной. Плюс к остальным документам, подтверждающим право собственности «старого» владельца.

Когда собственника уже нет в живых, то оформление документов происходит на основании наследственного дела. В течении полугода после факта смерти должно быть составлено и подано заявление на переоформление права.

Либо в нотариальном порядке, либо в судебном споре. В последнем случае ответчиками по делу лица, являющиеся соискателями права наследства, либо государственные органы.

Покупка членства

Купить членство в СНТ невозможно без приобретения в нём земли и дома. Уплатив единоразовый членский взнос он также обязуется нести расходы на амортизацию ремонт общего имущества товарищества.

Принятие в число новых членов СНТ происходит по протоколу общих собраний членов СНТ по принятию новых членов в товарищество. Нет записи – нет и членства. Членская книжка-это подтверждение процедуры вступления в СНТ.

Если дело дойдёт до суда, то её наличие не гарантирует законного признания факта членства. То есть, суд в последнем тезисе будет считать, что раз книжка выдана (см. выше п. 5 статьи 18 Закона № 66-ФЗ), то значит есть и решение собрания о приёме. Это утверждение будет истинно, если кто-то не пожелает оспорить его.

Рекомендуем видео к просмотру

Ниже вы увидите историю Александра, который расскажет, что нужно для продажи участка:

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.