Выдача разрешений на реконструкцию

Содержание

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: необходимые документы

Выдача разрешений на реконструкцию

14.11.2017

Чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, требуется четко знать процедуру и собрать все необходимые документы.

Ниже рассмотрим, в чем особенности такого разрешения, кем оно выдается, в какой последовательности производится его оформления, и какие бумаги потребуются.

Знание этих правил позволяет по закону выполнить реконструкцию в Москве или другом городе с учетом требований действующего законодательства.

Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?

В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.

Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:

  • Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
  • Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.

Какие полномочия оно дает?

Как отмечалось выше, выполнение работ по реконструкции нежилого помещения требует получения разрешения. После прохождения необходимых процедур открывается возможность для выполнения следующей работы:

  • Изменения этажности здания в сторону увеличения или уменьшения.
  • Обустройства антресольного этажа.
  • Перестройки имеющегося чердака под мансардное помещение.
  • Пристраивания к объекту дополнительного нежилого объекта.
  • Усиления конструкций или установке новых коммуникаций, если речь идет о капитальном ремонте.

  Тайны и интересные факты о Москва-Сити

Кроме того, если речь идет о реконструкции помещений в жилом доме по отношению к объектам общего пользования, требуется разрешение всех владельцев квартир. Это обязательство прописано в ЖК РФ (ст. 3, ч.3).

Во всех упомянутых случаях согласование реконструкции является обязательным, ведь в ином случае выполненные работы будут признанные незаконными, а результатом станут штрафные санкции (о них ниже).

Порядок согласования

Чтобы согласовать работы по реконструкции нежилого здания, требуется:

  • Пойти в БТИ и взять копии технического плана интересующего объекта. Эта информация лежит в свободном доступе и должна предоставляться по первому требованию владельца сооружения.
  • Отнести собранные документы в отдел архитектуры своего города. Также у специалистов этого органа стоит заказать проектную документацию на работы по реконструкции интересующего объекта. Для этого в нежилое помещение или здание выезжает архитектор, который составляет проект с учетом действующих нормативных актов в пожарной, технической и санитарной сфере.
  • Предать готовый проект на утверждение в городской отдел архитектуры или другую инстанцию, которая уполномочена на выполнение таких работ. В эту категорию органов входит пожарная инспекция, санэпидемстанция, а также коммунальные службы. Одобрение коммунальных служб обязательно в случае, если при выполнении работы затрагиваются системы водо- и теплоснабжения, подводка газа, проводка.
  • Получить одобрение жилищной комиссии, которая по законодательству отвечает за акт выполненных работ. В случае успешного решения вопроса требуется завизировать разрешение у главы администрации, после чего собранные бумаги направить в орган самоуправления.
  • Получить разрешение на строительство — документ, который дает право на проведение реконструкции нежилого объекта капстроительства. Он выдается органом местного самоуправления после предоставления заявления. Вместе с ним требуется предать бумаги, подтверждающие право на объект, согласие правообладателей, заключение госэкспертизы и другие. На рассмотрение выделяется до 10 суток, после чего уполномоченный орган должен выдать разрешение или отказать с объяснением причин.

Что дальше?

Получать разрешение на реконструкцию нет нужды, если интересующий объект не относится к сооружению капитального строительства (навес, киоск и так далее).

Кроме того, в получении разрешения нет необходимости, если в реконструируемые объектах капстроительства не затрагиваются конструктивные,  а также другие важные элементы, влияющие на безопасную эксплуатацию объекта.

Это относится и к работам, которые не затрагивают существующие показатели разрешенного строительства, прописанные в градостроительном регламенте. Бывает так, что разрешение получено, но хозяин участка, на котором находится недвижимость, поменялся. В такой ситуации выданное разрешение остается в силе.

  • Дальше требуется получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Бумага закрепляет факт выполненной реконструкции объекта с учетом предоставленного ранее разрешения на выполнение работ. Кроме того, документ свидетельствует о соответствии реконструированного сооружения градостроительному плану участка и проекту. Чтобы ввести объект в эксплуатацию, требуется обратиться в орган, который выдал разрешение на реконструкцию. Здесь потребуется оформить заявление и передать пакет бумаг, указанных в ГсК РФ (ст.55, ч.3).

  Срок действия ГПЗУ в Москве и Московской области

Орган, выдавший разрешение, имеет 10 суток с момента получения заявления на ввод объекта, чтобы проверить наличие и корректность оформления переданных к рассмотрению бумаг, выехать на реконструируемый объект для проверки и принять решение — выдать разрешение на ввод или отказать. Если принято решение об отказе, обязательно указание причин.

Полученного разрешения на ввод достаточно, чтобы внести необходимые правки в документы госучета реконструируемого объекта капстроительства. После заверения этой процедуры требуется получить техпаспорт на сооружение и оформить право собственности в государственной регистрационной службе.

Стоит учесть, что разрешение на реконструкцию от органов самоуправления удается получить не всегда. В этом случае стоит выяснить причины отказа, после чего пройти процедуру с нуля.

Список необходимых документов

Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:

  • Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
  • Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
  • Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
  • Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
  • Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
  • Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
  • План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
  • Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.

Ответственность за незаконную реконструкцию

Сбор бумаг и прохождение процедуры получения разрешения — трудоемкий процесс. Чтобы избежать проблем, владельцы нежилых помещений часто идут в обход законодательства и выполняют работы без выполнения оговоренных выше бюрократических процедур. Но это большой риск, ведь действия нарушителей подпадают под статью 9.5:

  • Часть 1. В ней указано, что реконструкция без получения разрешения влечет к наложению штрафа на нарушителя. Если в этой роли выступает обычный гражданин (физическое лицо), придется заплатить от двух до пяти тысяч рублей. Сложнее обстоит ситуация, если нарушителем является компания (юридическое лицо). Здесь штрафные санкции более суровые и составляют от 0,5 до 1 миллиона рублей. Кроме того, законодательно допускается приостанавливать работу такой компании на период до 90 дней. Закон относится к подрядным организациям и застройщикам, которые выполняли незаконную реконструкцию.
  • Часть 5. При отсутствии соответствующего разрешения ввод реконструированного объекта является незаконным. Это, в свою очередь, влечет наложение взыскания в размере до 1000 рублей. Если речь идет о должном лице, взимается штраф до двух тысяч рублей. В случае, когда нарушителем является юридическое лицо, придется заплатить до 20 тысяч рублей.

В каких случаях разрешение не требуется?

Выше отмечалось, что разрешение на реконструкцию необходимо при внесении глобальных изменений в объект (добавлении этажей, увеличении площади, изменении назначения и так далее). Если речь идет о менее масштабных работах, в оформлении разрешения нет нужды. Сюда стоит отнести:

  • Монтаж дверей и окон в уже имеющиеся проемы.
  • Изменение размера помещения за счет сноса одной или нескольких перегородок.
  • Выполнение работ, которые не влекут за собой увеличения или уменьшения площади.

Таким образом, любые изменения в конструкции недвижимости, которые не приводят к корректировке его пределов, можно делать без выполнения рассмотренных выше мероприятий.

(0 0,00 из 5)
Для того чтобы оценить запись, вы должны быть зарегистрированным пользователем сайта. Загрузка…

Источник: https://stroimprosto-msk.ru/stati/razreshenie-na-rekonstrukciyu-nezhilogo-zdaniya-neobxodimye-dokumenty/

Разрешение на реконструкцию здания, нежилого помещения

Выдача разрешений на реконструкцию

Уважаемый читатель, в настоящей статье мы рассмотрим вопрос реконструкции зданий сооружений   с точки зрения необходимости получения разрешительной документации, также рассмотрим возможность узаконивания реконструированного объекта недвижимости, последствия неполучения разрешения на реконструкцию здания.

Реконструкция в строительстве это

Итак по общему правилу любое изменение характеристик объекта недвижимости, связанное с  изменением его площади застройки (внешней конфигурации), этажности или с изменением его несущих конструкций будет являться реконструкцией.  Точное определение понятия реконструкции объекта недвижимости содержится в ст.1 Гр.к РФ.

Как правило, реконструкция объектов обусловлена получением специального документа, именуемого разрешением на строительство.

В ходе реконструкции меняются качественные характеристики объекта недвижимости, в то время как его назначение остается прежним.

Существует мнение, подтвержденное в том числе позицией Минэконоразвития и Росреестра, что в результате реконструкции может образовываться два объекта недвижимости из одного.

Следует знать! Понятие реконструкция предполагает, что реконструируемый  объект недвижимости уже существует и это точно должен быть не недострой.  Строительство же напротив начинается с проведения изысканий, подготовки нулевого цикла, фундамента. Вот  чем отличается реконструкция от строительства.

Разрешение на реконструкцию здания кто выдает

Полномочия по выдаче документации напрямую зависят от местоположения объекта. Так, например, в г. Санкт-Петербурге реконструкцию должна согласовать Служба государственного строительного надзора.

В других регионах это , как правило, районные администрации,  в которых имеются отделы архитектуры, которые и  занимаются данными вопросами. Нельзя забывать также и про такой важный документ, как акт ввода в эксплуатацию, который выдается тем же органом, который согласовывал первоначальное разрешение.

По завершению реконструкции необходимо подготовить технический план объекта с новыми характеристиками и подать эти данные на государственный кадастровой учет.

Реконструкция здания без разрешения на строительство

В то же время Градостроительный кодекс РФ в ст.51  предусматривает ряд оснований, когда разрешение на строительство получать не нужно – то есть разрешение на реконструкцию не требуется, такими случаями является:

-Реконструкция объектов вспомогательного назначения физическими лицами, например гаражи или хозпостройки в садоводстве или на землях с разрешенным использованием ИЖС

-Реконструкция объектов,   имеющих временное назначение,  правовой статус которых  может быть определен  как движимое имущество.

-Реконструкция, которая не затрагивает несущие конструкции.

-Реконструкция  физическими лицами в своих личных целях объектов жилого назначения, этот пункт относится только к индивидуальным  жилым домам, а также к садовым или в просторечии дачным домам  . Стоит отметить, что данный пункт  действует с определенным оговорками, о которых мы поговорим ниже.

— иные случаи, связанные с реконструкцией объектов для транспортировки газа и добычи полезных ископаемых.

Просим обратить внимание, что даже при отсутствии  необходимости получать разрешение рекомендуется  запрашивать  градостроительный план земельного участка. Это необходимо для того, чтобы  при  реконструкции объектов строительства не выйти за площадь застройки земельного участка.

Особенности получения разрешения на реконструкцию в Субъектах

Особенно следует выделить, что ГР.К РФ  устанавливает возможность расширить указанный перечень, когда разрешение на реконструкцию производственного здания  на уровне субъектов Российской Федерации не требуется.

Как правило, в каждом субъекте принят свой региональный закон или подзаконный нормативный акт в котором содержится дополнительный перечень видов строительных работ при которых разрешение на реконструкцию здания не требуется

Так  в частности на территории Ленинградской области Крестьянско – Фермерским хозяйствам не требуется получать разрешение на реконструкцию объектов, расположенных на землях с/х назначения, при определении определенных условий:

-земли должны входить в состав КФХ;

-количество этажей должно быть не более 2;

-цель использования возводимых объектов должна быть неразрывна связана с деятельностью КФХ.

Указанные правила установлены региональным законом Ленинградской области.

Реконструкция объектов ИЖС, садовых домов

Реконструкция  жилых объектов индивидуального а также садового дачного  назначения  теперь находится в особом правовом статусе. Хотя формально для реконструкции таких объектов теперь не требуется разрешение на строительство, но исходя из условий закона   разрешение на реконструкцию частного дома все равно должно  согласовываться в органах местного самоуправления.

В соответствии с новыми требованиями градостроительного законодательства от августа 2018 года, перед проведением реконструкции садово-дачным объектов и жилых объектов индивидуального назначения требуется направлять уведомление о начале строительства.  К уведомлению  прилагается пакет  документов определяющий характеристики строительства.

Если отказа в обратный адрес не поступает и проходит установленный Гр.К.  РФ для направления такого отказа срок, то можно делать реконструкцию в соответствии с намеченными в ранее поданном уведомлении целями.

Незаконная реконструкция что делать

Очень часто возникают ситуации, когда  в установленном порядке документация на реконструкцию не получалось, в этом случае реконструированный объект будет иметь статус самовольной постройки .

С учетом таких обстоятельств  органы власти или местного самоуправления  предъявляют требование о  приведении самовольной постройки в первоначальное состояние.

Такое требование может быть заявлено, как в суде , так и во внесудебном порядке, в случае если объект расположен на государственной или муниципальной земле.

Что же в таком случае делать, для этого давайте рассмотрим несколько вводным данных которые имеются в случае самовольного строительства.

Реконструированный объект расположен на муниципальной или государственной земле

В этом случае  помимо того, что придется доказывать законность проведенной реконструкции объекта, нужно будет также обосновать  , что объект недвижимости первоначально  возведен законным образом на земельном участке на котором он расположен с получением всех необходимых документов ( если они требовались на этот период).

Кроме того в этом случае необходимо будет оспаривать решение органа местного самоуправления о сносе или приведении в первоначальное состояние объекта, так как снос объекта происходит во внесудебном порядке.

Приведем пример ситуации по данной проблеме. В 60-х годах под строительство лодочных гаражей был осуществлен землеоотвод. На данном участке земли были возведены лодочные гаражи , которые используются по настоящий момент, при этом земля под гаражами никогда не межевалась, разрешения на строительство гаражей не имеется.

В 2010 году производится реконструкция данных гаражей. Районная администрация выносит постановление о сносе указанных объектов, мотивируя тем, что он возведены незаконно и после этого проведена их незаконная реконструкция. Однако пользователи гаражей успешно обжалуют в суде данное постановление о сносе и признают его незаконным.

  Правомерность возведения указанных объектов была подтверждена документами на землеотвод, а также законодательством 60-х годов прошлого столетия, в соответствии с которым разрешение на строительство гаража не требовалось.  Возможность реконструкции  указанных объектов без разрешения на строительство предусмотрена ст.51 Гр.

К РФ, а именно не требуется разрешение для реконструкции гаражей.

Реконструированный объект расположен на частной земле

В этом случае требование о приведении реконструированного объекта в первоначальное состояние может быть заявлено государственным или муниципальном органом власти только в судебном порядке.

Доказыванию будет подлежать факт реконструкции объекта без полученного разрешения.  Линией защиты в данном случае может быть то, что за разрешением на строительство обращались, но властные органы незаконно отказали в реконструкции. Или же реконструкция проводилась в отношении объекта, для строительства которого не требуется такого  разрешения.

В качестве примера можно привести ситуацию, когда организация провела строительные работы на объекте «жилой дом», однако  согласование реконструкции дома не получала. Потом для внесения в Единый государственный реестр недвижимости был подготовлен технический план на изменение площади  и контура здания.

К техническому плану было приложено заключение экспертной строительной организации, в котором было указано, что несущие конструкции здания  в ходе  реконструкции не затронуты.

Однако Росреестр отказал в учете изменений, отказ был успешно  обжалован в суде  с проведением судебной экспертизы, которой было также установлено, что конструктивные характеристики и надежность объекта не затронута.

Как мы видим в целях узаконивания реконструкции можно использовать специальные строительные заключения, однако данный способ работает только в том случае, когда реконструкция здания действительно не затрагивает какие-то  несущие конструкции

Разрешение на реконструкцию для надстройки здания

Указанные в настоящей статье положения в полной мере действуют и при  реконструкции помещения , находящегося в  здании.

Если при  проведении работ в здании затрагиваются общие проемы лестницы, иные объекты находящиеся в общедолевой собственности собственников помещений, то в этом случае перед реконструкцией нужно получить согласие всех собственников помещений в здании.

Следует отметить, что  даже в случае получения  собственником помещения разрешения на реконструкцию властно-распорядительных органов, отсутствие согласия остальных собственников  общего имущества  в здании может привести к негативным последствиям.

Так по иску остальных собственником общего имущества в здании ( собственников иных помещений) выданное разрешение на строительство для реконструкции может быть признано недействительным.

Поэтому при выяснении вопроса  нужно ли разрешение на реконструкцию нежилого здания необходимо также установить  отношение других собственников нежилых помещений к проведению строительных работ.

Источник: https://jurist-dolina.ru/razresheniye-na-rekonstruktsiyu-zdaniya-nezhilogo-pomeshcheniya/

Разрешение на реконструкцию нежилого здания: перечень документов, кто выдает

Выдача разрешений на реконструкцию

Время чтения 6 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Разрешение на реконструкцию нежилого здания – обязательное условие, которое необходимо выполнить до начала работ. Оно позволяет вносить изменения в конструкцию здания. А по окончании работ окончательный вариант на законных условиях регистрируется в Росреестре. Если этого не сделать, последуют штрафные санкции и постановление о возвращении объекту первоначального вида.  

Особенности

​Чтобы получить разрешение, необходимо досконально знать список необходимых документов и последовательность действий, которая предстоит. Знание законодательства поможет избежать проблем с проверяющими инстанциями. Вопросы реконструкции нежилых объектов регулируются ч. 2 ст. 56 Гражданского кодекса.

В соответствии с законодательством в области градостроительства, реконструкция представляет собой комплекс мероприятий, направленных на внесение изменений в параметры капитального строительства. Среди таких параметров выделяют следующие:

  • этажность;
  • фасад;
  • площадь помещения;
  • инженерное оборудование;
  • техническое обеспечение.

Разрешение необходимо не только, чтобы выполнить эти работы. В дальнейшем оно понадобится, чтобы зарегистрировать изменение объекта.

Когда нужно разрешение?

Сначала необходимо определиться, требуется ли в вашей ситуации разрешение. Его придется получить, если планируются следующие изменения:

  • увеличение или уменьшение этажности;
  • перестройка чердака в помещение мансарды;
  • организация пристройки антресольного этажа;
  • пристройка дополнительного помещения нежилого типа;
  • усиление конструкции и изменение расположения коммуникаций в случае капитального ремонта.

Работы из этого списка требуют обязательного согласования. Если проигнорировать данное требование, работы признают незаконными.

Кто выдает разрешение?

Если вы планируете получить разрешение, необходимо собрать документы и подготовить подробный проект будущего переустройства.

Кто выдает разрешение на реконструкцию нежилого здания в России? Его можно получить в Отделе архитектуры местной администрации по своему городу или району. Но дополнительно требуется обращаться и в другие организации в зависимости от предстоящего объема работ.

При этом придется пройти несколько процедур. В первую очередь предоставляется заявление и документы. После получения разрешения и выполнения работ предоставляются результаты на проверку комиссии.  

Документы

Чтобы реконструкция была законной, важно подать следующие необходимые документы:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • заявления во все вышеперечисленные структуры;
  • топографический план местности, где располагается недвижимость;
  • правоустанавливающие документы на объект;
  • подробный проект реконструкции;
  • заключение эксперта о техническом состоянии здания;
  • если помещение находится в многоквартирном доме, предоставляется разрешение с подписями всех собственников;
  • поэтажный план, включая чертежи всех помещений, которые подвергнутся реконструкции.

Обратите внимание! Предоставление топографического плана необходимо как в случае с отдельным зданием, так и при реконструкции помещения в многоквартирном доме.  

Увеличение площади

Если в процессе реконструкции планируется увеличение площади, необходимо дополнительно взять разрешение в БТИ.

Для этого нужно пригласить техника, который произведет необходимые замеры и проведет экспертизу о возможности реконструкции. Важно не допустить переноса несущих стен и перекрытий без разрешения.

Это создает опасную ситуацию для всех, кто находится в здании. Особенно это важно, если речь идет о жилом доме.

Если вы запланировали дополнительные пристройки, их необходимость придется обосновать. Это может быть веранда или отдельное помещение под хозяйственные нужды.

Если речь идет о многоквартирном доме и предприниматель хочет достроить коммерческое помещение, это отразится на инвентаризационной стоимости всего здания.

Налоговая служба расценивает подобные действия как нарушение налоговой дисциплины, что не считается допустимым.

Когда будет получено разрешение на увеличение площади за счет пристроек, по завершении работ приглашается комиссия. Если произведенное переустройство соответствует заявленному проекту, выдается акт за подписью ответственных лиц. Его необходимо предоставить для регистрации в ближайший отдел Росреестра. 

Незаконная реконструкция

Не все собственники стремятся получить разрешение до начала работ. Это связано с необходимостью собрать пакет документов и обращаться во множество инстанций. Но если приступить к работам до получения разрешения, можно столкнуться с серьезными проблемами.

Нарушители подпадают под действие Кодекса об административных нарушениях. Устанавливаются штрафные санкции за несанкционированные действия по реконструкции. Для физических лиц устанавливается штраф в размере от 2000 до 5000 рублей. Юридическим лицам придется заплатить от 500 000 до 1 млн. рублей. Все не ограничивается штрафом.

Суд может остановить деятельностью организации на период до 90 дней. При этом никто не отменяет постановление об устранении нарушений. Под действие этой нормы подпадают не только собственники, но и подрядчики, работающие без разрешения.

Запрещается незаконный ввод в эксплуатацию. За это устанавливают следующие штрафные санкции:

  • для физических лиц – 1000 рублей;
  • для должностных лиц – 2000 рублей.
  • для юридических лиц – 20000 рублей.

Таким образом, для успешной и законной реконструкции нежилого объекта недвижимости необходимо получить разрешительную документацию. Только после этого можно начинать работы.

Разрешение требуется как для отдельных зданий, так и для коммерческих помещений в составе многоквартирных домов.

Источник: https://law03.ru/finance/article/razreshenie-na-rekonstrukciyu-nezhilogo-zdaniya

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.