Встречная сделка по недвижимости

Что такое встречная покупка недвижимости. Как правильно совершить сделку со встречной покупкой

Встречная сделка по недвижимости

По прогнозам аналитиков и практиков квартирного рынка, в 2016 году цены на вторичном рынке продолжат снижение, но обвала ждать не следует. Какую тактику выбрать тем, кто собирается в ближайший год совершать обменные сделки❓

Сегодняшний ценовой расклад на вторичном рынке благоприятен для тех, кто улучшает жилищные условия за счет встречных сделок.

По словам вице-президента Российской Гильдии Риэлторов Константина Апрелева, эксперты давно заметили, что в моменты, когда нет ни выраженного роста, ни падения цен, а их ежемесячные колебания составляют не больше 1-2 %, количество встречек на квартирном рынке заметно увеличивается.

Тем не менее, вялотекущая стагнация и ожидания еще большего снижения цен дезориентируют потенциальных продавцов и покупателей.

✔ ОРИЕНТИРУЕМСЯ В РЕАЛИЯХ РЫНКА
На встречные покупки в агентствах недвижимости сегодня приходится три четверти. Самый востребованный вариант – расширение площадей и улучшение жилищных условий. Например, продажа «однушки» с одновременным приобретением «двушки» или «трешки».

В недавних публикациях мы показывали, что реализация однокомнатной квартиры нередко позволяет приобрести двухкомнатную (например, со смежными комнатами) с минимальной доплатой.

А если владелец квартиры готов к переезду в более демократичный район – он может рассчитывать, что денег хватит на ремонт и мебель.

Выставив квартиру на продажу, будьте готовы, что за редким исключением на просмотры будут приходить «интересанты», которые в данный момент средств для покупки не имеют, но озадачены вопросом продажи своей квартиры.

Как перевести общение с контрагентами по обменным сделкам в конструктивное русло? Сначала вам самим необходимо сориентироваться в сегодняшних рыночных реалиях и трезво оценить собственные возможности.

✔ НАМЕЧАЕМ ЦЕЛЬ
В первую очередь наметьте стратегию и тактику решения квартирного вопроса на семейном совете. Сперва определитесь с выбором района, в который желаете переехать. Почему это следует сделать до начала «экскурсий»? Да ровным счетом по той причине, что когда дело дойдет до просмотров объектов – сегодня в Купчино, а завтра в Веселом Поселке, – потеряете много времени.

Не нужно ограничиваться только просмотром объявлений о продаже квартир. Изучайте городские территории по обзорным публикациям, заглядывайте на форумы и в сообщества жителей в социальных сетях.

Разумеется, не повредят и прогулки по интересующим вас районам с целью примерки на себя жилфонда, окрестных объектов социальной, торговой и развлекательной инфраструктуры.

Словом, жилой район вашей мечты нужно обойти вдоль и поперек.

✋ ВАЖНО
Если вы по натуре не исследователь, найдите риэлтора, который готов работать в ваших интересах на всех этапах: от поиска до сделки

✔ ПРОВОДИМ ПРЕДПРОДАЖНУЮ ПОДГОТОВКУ
Следующая наша задача – привести планируемую к продаже квартиру в товарный вид. Что это означает? Масштабный ремонт затевать не нужно – он не окупится. Но от любых признаков убитости квартиры желательно избавиться.

Помните, что обои покупатель в любом случае сменит. Но его всегда раздражают полумрак, неприятные запахи, неисправная электрика, навязчивая капель в санузлах, заваленные скарбом углы. Поэтому все, что не планируете брать с собой при переезде – без сожаления выбрасываем, моем окна, чиним выключатели и сантехнику, вкручиваем яркие лампочки, меняем протекающие краны.

Важная составляющая предпродажной подготовки – сбор документов. К моменту появления покупателя они должны быть под рукой и в той кондиции, чтобы хоть завтра подписывать договор купли-продажи.

Поэтому если ваша квартира находится в долевой собственности, оформите нотариальные доверенности на сбор документов, отчуждение и проведение расчетов на того члена семьи, которому вы доверите все хлопоты.

✋ ВАЖНО
Сделайте генеральную уборку и обязательно проведите фотосессии всех объектов, которые планируете выставлять на продажу

✔ ИЩЕМ ВСТРЕЧНЫЙ ВАРИАНТ
Ключевой вопрос: что нужно начинать делать раньше – подбирать встречку или сосредоточиться на реализации? Разумеется, сегодня ни один владелец присмотренной вами квартиры не будет ждать, пока вы реализуете свою.

Но стандартные сроки экспозиции объектов в каталогах – значительно больше месяца. Поэтому выставляя на продажу недвижимость, имеет смысл одновременно смотреть встречные варианты. Их желательно подобрать несколько.

Когда найдется покупатель на вашу квартиру, будет самое время выбрать из них самый подходящий объект: какие-то могли уйти с продажи, другие – подешеветь.

Движемся дальше. Может оказаться, что вы или привлеченный вами риэлтор начали размещать объявления о продаже квартиры, но телефон молчит, а визитов нет.

«Конечно, в первую очередь, это первый признак нерыночной» цены, — говорит Екатерина Романенко, – но в период публикации объявления надо внимательно следить, не истек ли срок экспозиции объекта в каталогах и как ваше объявление смотрится на фоне других».

✔ ПОКУПАТЕЛИ БЕЗ ДЕНЕГ: ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ
Итак, вы все сделали правильно. На просмотр приходит человек с той же ситуацией, что и у вас: денег нет, но квартира на продажу выставлена. Поинтересуйтесь, что именно и по какой цене он продает. Так вы сможете оценить адекватность его запросов и перспективы на удачный для вас результат сделки.

Переговорам о цене можно посвятить отдельную публикацию. Пока ограничимся универсальным советом для продавцов и покупателей, которые в обменных сделках едины в двух лицах.

Необоснованный торг с перечислением недостатков объекта (покупателем) и достоинств (продавцом) – не лучшая тактика.

Гораздо разумнее сразу открыть карты, а именно – озвучить суммы, которые обе стороны рассчитывают выручить от продажи своих объектов.

Человек, с которым обсуждались конкретные цифры, запомнится потенциальному контрагенту как более надежный. А конструктивные переговоры оставляют шанс сделать паузу, чтобы рассмотреть другие варианты, но в конечном итоге вернуться и найти общий язык.

Задать вопросы и получить подробную информациюВы можете у специалиста по недвижимости

АН «Петербургская Недвижимость»

⏩ Коробкова Татьяна
https://.com/svoyrealtor24

+7 921 564 78 31

ЗАКАЗАТЬ ЗВОНОК ПРЯМО СЕЙЧАС       Задать вопрос

Источник: http://SvoyRealtor24.ru/chto-takoe-vstrechnaya-pokupka-nedvizhimosti-kak-pravilno-sovershit-sdelku-so-vstrechnoj-pokupkoj/

Распространенные заблуждения при покупке квартиры

Встречная сделка по недвижимости

Распечатать публикацию

Добавить в закладки

Идея покупки новой квартиры вынашивается не один день. За это время будущий покупатель постоянно рисует в своем воображении ее возможные достоинства.

Присматривается к недавно купленным и отремонтированным квартирам своих знакомых. Пристраивает к своей родной уютной любимой квартире дополнительные комнаты и комнатки.

Просматривает рекламные издания, пытаясь определить среднюю стоимость метра площади.

Но часто после первого просмотра состояние человека, нарисовавшего свою мечту, – шок. Жуткие парадные, грязные мрачные квартиры, мутные окна, трещины на потолках, петербургские облупившиеся дворы-колодцы.

Огромные недорогие квартиры в историческом центре хорошо смотрящиеся в рекламных газетах оказались кишкообразными дворовыми обрубками дореволюционных барских апартаментов в домах, где в 50-е годы заменили трубы, а в уголке кухни установили ванны, иногда даже не огороженные стенкой.

Процесс поиска квартиры (особенно в центре) превращается в изменение сознания покупателя (самостоятельного). В выбор не квартиры своей мечты, а тех недостатков, с которыми можно смириться. Чтобы купить, необходимо закрыть глаза на состояние квартиры. Научиться видеть состояние дома, вид из окон, расположение капитальных стен, откуда вход.

Стоимость ремонта квартиры в старом фонде часто сравнима с ее ценой. Поэтому очень многие покупатели, ринувшиеся вначале к Таврическому саду, на наб. Мойки (где уже давно все выбрано, мало что продается, а уж если продается, то цены огромны) вскоре увеличивают ценовую планку раза в два.

Или приходят к мысли, что ничего особенного в этом центре-то и нет. И постепенно смещаются в такие также престижные районы как Московский, район метро Удельная, Заневской площади, Черной речки, где они могут найти добротные квартиры по приемлемым ценам. Или откладывают покупку.

Или выбирают квартиру в строящемся доме, ждут год-полтора, но зато имеют возможность купить подешевле и платить в рассрочку.

Это же относится и к поиску недорогих квартир. Все “радостно” дешевое в центре – хлам.

Добавлю еще одну фразу о ценообразовании. Огромное влияние на стоимость оказывает антураж дома (консьерж, чистая парадная, хорошие соседи). Внутри квартиры все можно переделать. Но заменить соседей – невозможно, а улучшить территорию вокруг дома и преобразить парадную – проблематично. Кроме денег, нужны еще организаторские способности и время.

Оформление покупки

Найти квартиру – полдела. Оформить сделку – зачастую далеко не более легкая, однозначная и быстро решаемая задача. Сроки оформления и возможные сложности зависят от условий продажи квартиры. Их несколько.
Прямая продажа.

Прямая (чистая) продажа – лучший вариант для покупателя. Продавцам нет необходимости одновременно с продажей квартиры приобретать другое жилье. В квартире никто не прописан или есть куда выписаться и вывезти вещи. Вероятность срыва сделки минимальна. Такие квартиры дороже вариантов со встречными покупками примерно на 10%.

Встречная покупка

Встречная покупка («встречка», «встреча», «обмен») – продавцы ставят условие, чтобы одновременно с продажей квартиры было куплено альтернативное жилье.

Так приходится делать, если у продавцов нет другой квартиры, куда они могут выехать и выписаться, если права на квартиру имеет несовершеннолетние или продавцы боятся оставлять деньги на хранение.

Выбирая квартиру со встречной покупкой, Вы рискуете потерять время.

Что кроется за Вашим согласием на такой вариант и внесением залога? Внося залог, покупатель подтверждает, что квартира нравится, и он готов ждать, пока агентство подберет встречный вариант в течение указанного в договоре срока.

Агентство обещает приложить все усилия, чтобы это произошло, и убрать квартиру из рекламы.

Продавцы обещают, что не будут продавать квартиру в течение срока договора никому другому, кроме Вас, будут смотреть предлагаемые им варианты обмена.

Если за это время не удается найти подходящий вариант, покупатель вправе забрать залог или продлить договор, возможно увеличив (или уменьшив цену). Сделка не состоялась. Никто никому ничего не должен. Покупатель потерял время. Возможно, упустив другие варианты.

Найти покупателя, который бы ждал, пока продавцы согласятся на встречный вариант, сложно. Для этого квартира должна быть очень интересной, нетиповой или стоить меньше аналогичных процентов на 10%.

Покупая квартиру в историческом центре, к сожалению, нельзя рассчитывать на быструю сделку. Продается-то много. Но, как я уже говорил, качество жилья очень невысоко. Рассчитывать найти квартиру, чтобы она понравилась, да еще бы была в прямой продаже – сложно. Скорее всего, Вас ждет встречная покупка или расселение.

Но если квартира подходит, ничего не поделаешь – приходится ждать, часто продлевать сроки договора и даже смиряться с увеличением цены.
Несколько слов о том, что стоит за ценой квартиры, продающейся через расселение или встречную покупку. Практически всегда эту цену определяет агент, исходя из того, какие квартиры взамен готовы получить ее владельцы.

На стоимость кроме реальных запросов продавца влияет:

  • Квалификация агента – насколько правильно он понял, какие встречные квартиры необходимы, и как точно он их оценил;
  • Сколь твердо сформировались и устойчивы требования владельцев квартиры.

Таким образом, нельзя безоглядно верить цене, которую Вы видите в газете. Она может быть определена со значительной ошибкой.

К сожалению, это часто вводит покупателя в заблуждение, из которого его очень непросто вывести.

Посмотрев недорогие квартиры, которые за заявленные деньги купить невозможно, о чем покупатель еще не подозревает, он начинает требовать показывать ему другие варианты не дороже.

Расселение

Расселение аналогично встречной покупке, но взамен требуется несколько квартир. Из-за того, что очень сложно одновременно подобрать 2-5 квартир, подготовить все документы, получить разрешения РОНО – покупателю приходится вначале выкупать частично или все «маленькие» квартиры на себя, а затем совершать договор мены (или несколько договоров купли-продажи).

И встречная покупка и расселение – достаточно сложный и трудно предсказуемый варианты оформления. Нельзя винить в возможных проблемах только агентство, хотя очень многое все же зависит от Вашего агента. Опытный человек, во-первых, предскажет возможные пути развития ситуации.

Во-вторых, будет во время всего процесса расселения или подбора встречной покупки держать руку на пульсе происходящего. Сделает все возможное, чтобы Вы не оказались в патовой ситуации.

Самый избитый пример неграмотной работы риэлтера, когда покупатель остается с выкупленной частью большой квартиры, которая и ему не нужна, и продать ее за вложенные деньги невозможно.

Мы работаем с бабушками, дедушками, полуграмотными людьми. Даже подписывая с ними договора на жестких (но честных) условиях, никто не может гарантировать их исполнения. Ну что с ними сделаешь, если вдруг в голове что-то «заклинило». Поэтому очень важно с самого начала построить процесс расселения так, чтобы потом не было мучительно больно.

Обменные варианты, и особенно расселение – настоящее коммерческое предприятие, вложение денег в которое сопряжено с упомянутыми выше рисками. Не покупайте квартиру через расселение, пока не выберете себе ЛИЧНОГО агента – Ваше доверенное лицо.

Чего бояться при покупке квартиры на вторичном рынке

  • Большого количества предыдущих сделок с квартирой;
  • Продавцов низкого социального статуса (алкоголиков);
  • Если квартира продавалась несколько раз в течение короткого времени;
  • Доверенностей, существование которых сумбурно объясняется или которые затруднительно проверить;
  • Агентов, которые на поставленные вопросы не дают четких ответов, а уводят разговор в сторону;
  • Договоренностей на словах. Даже в мелочах. И продавец, и покупатель в течение сделки проходят через несколько различных внутренних состояний. Их роли, восприятие ситуации и степень воздействия на нее изменяются. Милые приветливые люди за несколько часов могут превратиться в жестких партнеров, использующих каждый Ваш промах или двоякое трактование нечетко проговоренных или не записанных договоренностей

09:26 12 октября 2004

Источник: http://www.bpn.ru/publications/1442

Встречные сделки

Встречная сделка по недвижимости

Специалисты рынка недвижимости отмечают, что чаще всего тюменцы продают недвижимость, чтобы купить другую: больше по площади, по количеству комнат, в другом районе, разменять или сменить городскую духоту на свежий загородный воздух. Все это значит, что растет количество так называемых «встречных сделок».

«Действительно, сегодня порядка 60% сделок в нашей компании – это встречные сделки, – подтверждает Валентина БАЛЬ, менеджер отдела продаж федеральной риэлторской компании «Этажи».

– С одной стороны, собственник жилья продает свою недвижимость, с другой – тут же приобретает что-то другое, чтобы расширить жилплощадь, разъехаться с родственниками и т.д.

В этом случае одновременно планируются несколько сделок – продажа старого жилья и покупка нового, при этом возможно, что тот собственник, у которого вы приобретаете, тоже собирается не только продать, но и купить – тогда получаем «цепочку встречных сделок».

Например, вы хотите продать однокомнатную квартиру, купить трехкомнатную и в нее переехать.

Важно, чтобы не было промежутка во времени (или он был минимальным), когда из старой квартиры вы уже выехали, а в новую еще не въехали, то есть фактически остаетесь без дома.

Сократить этот промежуток – и есть самое сложное во встречных сделках. Наша задача как специалистов – сделать так, чтобы у человека не возникло ситуации, когда он «бездомный».

В крайнем случае, если клиент покупает новостройку, то есть необходимо дождаться ввода дома в эксплуатацию, или квартиру с черновой отделкой – и нужно время, чтобы ее отремонтировать, можно составить договоренность, что он арендует на нужный период свою же квартиру у новых собственников.

Как правило такие детали обговариваются во время передачи задатка и подписания предварительного договора».

Как это происходит в реальности? «К примеру, у вас есть «однушка», которую вы хотите продать и купить «трешку», – рассказывает Валентина БАЛЬ. – На вашу однокомнатную квартиру найден покупатель, который готов через три-четыре дня выходить на задаток.

Мы с вами начинаем искать встречный вариант для покупки – ту трехкомнатную квартиру, которая соответствует вашим потребностям: просматриваем базу компании, подробно изучаем фото и планировки приглянувшихся квартир, выбираем 5-7 наиболее оптимальных вариантов по району, цене, этажности и т.д.

, договариваемся с собственниками о просмотрах, после просмотров вы принимаете решение о покупке. Таким образом, на задаток выходят одновременно два клиента: вам задаток передает покупатель вашей старой квартиры, а вы передаете задаток продавцу той квартиры, которую собираетесь покупать.

Часто встречаются сразу все три покупающие и продающие стороны – и это идеальный вариант встречной сделки, потому что все участники процесса могут одновременно договориться по срокам, проживанию, переездам и прочим деталям.

Если же клиент, продав свое старое жилье, приобретает новостройку на этапе строительства – понятно, что до ввода дома ему придется снимать квартиру. В этом случае тоже есть вероятность договориться с покупателями – новыми собственниками прежней квартиры клиента – о том, что он может остаться жить в ней за арендную плату».

На практике

«Цепочка таких сделок идет у нас прямо сейчас. Продается трехкомнатная квартира (семье необходимо разъехаться в две квартиры), где в числе собственников есть несовершеннолетние дети – это осложняющее обстоятельство, потому что по законодательству РФ органы опеки и попечительства должны дать разрешение на продажу такой квартиры (для этого необходимо выполнить целый ряд условий).

Найден покупатель, который приобретает эту трехкомнатную квартиру с привлечением ипотеки. Поскольку собственниками являются, в том числе, дети – продажа должна происходить одновременно с приобретением для них нового жилья.

Продавцы становятся покупателями, приобретают они две двухкомнатные квартиры (одну за наличный расчет, вторую с привлечением ипотеки), в которых необходимо будет выделить доли детям.

Интересно, что продавцы одной из этих приобретаемых квартир, в свою очередь, покупают новостройку. То есть у нас получается «цепочка» из четырех сделок. И все договоры покупок и продаж одновременно идут в Регистрационную палату. Подготовить вовремя все эти сделки и все документы собрать воедино – и есть задача риэлтора.

Есть риски: с 1 июля застройщик повышает цены, и нужно успеть до этого времени с покупкой новостройки, особенно, учитывая, что органы опеки дают разрешение на покупку конкретной квартиры.

Нюансов много… Вообще, в моей практике самая большая «цепочка» состояла из семи сделок, готовить их одновременно, учитывая все юридические и прочие тонкости, конечно, непросто», – делится Валентина БАЛЬ.

Что входит в функции риэлтора при организации встречных сделок?

  • Точно выявить потребности клиентов: какая именно нужна квартира покупателю, с ипотекой или без; с какими дополнительными условиями; в какой срок продавец хочет продать квартиру. Для этого небходимо наладить контакт с клиентом.
  • Найти нужный вариант, соответствующий потребностям покупателя или покупателя на продаваемую квартиру.
  • Помочь определить оптимальную рыночную стоимость продаваемой квартиры. От этого зависит срок экспозиции и продажи.
  • Помочь собрать все необходимые документы для покупки и/или продажи. Риэлтор может не просто проконсультировать, но и самостоятельно собрать все бумаги по нотариальной доверенности: для клиента это серьезная экономия усилий, и особенно удобно при дистанционном проведении встречных сделок в разных городах (скажем, продажа в Сургуте – покупка в Тюмени).
  • Просчитать все сроки в каждой сделке: сколько времени уйдет на сбор документов, сколько на выписку, подготовку договоров, проверки службы безопасности, заказ оценки, оформление ипотеки и т.д.

Как сэкономить в предстоящей «продаже-покупке»?

Преимущества обращения при встречных сделках к опытным специалистам-риэлторам безусловны: прежде всего, это экономия сил и времени и страховка от рисков. Но можно серьезно сэкономить и в денежном отношении. В «Этажах», например, этим летом работает акция, благодаря которой клиент экономит на услуге риэлтора и получает скидку от застройщиков-партнеров, если решил покупать новостройку.

Акция «Благодарим за доверие» начала действовать для клиентов компании «Этажи» 1 июня 2015 г. и продлится до 1 ноября 2015 г.* Это спецпредложение будет интересно тем, кто хочет максимально выгодно совершить встречную сделку и сэкономить средства.

Благодарим за доверие

Уникальная акция «Благодарим за доверие» позволит выгодно как продать, так и приобрести недвижимость. Многие клиенты компании были заинтересованы в экономии на услугах риэлтора – теперь такая возможность у них появилась: можно выгодно совершить сразу две сделки – продать квартиру и купить новую с существенной экономией.

Условия экономии

По условиям акции, клиент может сэкономить 10% при продаже и 10% при покупке любой недвижимости.

Если клиент компании покупает квартиру в новостройке, то у него появляется возможность получить скидки от ведущих партнеров-застройщиков города.

Кроме того, при совершении сделки на первичном рынке жилья покупатель может получить услуги риэлтора в подарок, а также скидку 20% при продаже прежней квартиры.

*Подробнее об акции – на сайте www.etagi.com

Остается добавить, что компания «Этажи» работает только с надежными застройщиками, а скидки, которые строительные компании предоставляют клиентам «Этажей», уникальны.

На что еще обратить внимание?

  • Ошибка многих продавцов при встречных сделках, по словам специалистов, – дать задаток за встречно покупаемую квартиру, когда покупатель на старое жилье еще не найден. Это прямой риск не соблюсти сроки и потерять задаток.
  • Вторая ошибка – завышение цены продаваемого объекта (когда продавец поставил себе целью продать прежнюю «однушку» и купить «двушку», не добавляя собственных средств). Цена должна быть приближенной к рыночной, чтобы продать в нужный срок. Эксперты рынка говорят, что выставленный на продажу объект интересен покупателю в среднем два месяца с момента появления на рынке – пока он «свежий». Затем время работает против продавца: потенциальные покупатели отслеживают, что квартира выставлена давно и начинают подозревать, что с ней что-то не так, поскольку ее до сих пор никто не купил. Квартира будет простаивать. Определить оптимальную стоимость в текущих экономических реалиях помогут специалисты и аналитика.

Источник: http://kvobzor.ru/article/i2471

Встречная покупка: продать ненужное, чтобы купить нужное

Встречная сделка по недвижимости

05.01.2019 | 08:00 48118

Как и в старые времена, большинство будущих новоселов, чтобы купить квартиру, продает другую недвижимость. Риэлторы выстраивают желающих улучшить жилищные условия в цепочки встречных покупок, где каждый продавец – одновременно покупатель.

Схема не нова: ее придумали в 1990-е годы, и она исправно работает сегодня. Но время вносит корректировки. Особенность нашего времени в том, что предложение значительно превышает спрос.

Поэтому купить легко, а чтобы продать – надо основательно поработать.

При этом опытные специалисты по недвижимости советуют своим клиентам всеми возможными способами рвать цепочки и по возможности разносить сделки по времени.   

Дано:

Двухкомнатная квартира в панельном доме 606-й серии. Средняя цена в каталогах объявлений – 4,5 млн руб.

Денежные средства – 1 млн руб.

Требуется:

Трехкомнатная квартира в панельном доме 137-й серии. Цены – от 5,5 млн до 7,0 млн руб.

«Ну все, продам участок, все равно стройку не потянуть. Добавлю деньжонок – переедем в квартирку попросторнее, заживем как люди!» – поделился планами друг детства.

Перед этим он несколько дней изучал каталоги объявлений о продаже недвижимости и пришел к выводу, что за двухкомнатную в брежневке (разумеется, если он не будет уступать в цене и обойдется без посредников) сможет выручить 4,5 млн руб.

А добавив миллион и основательно поторговавшись, переедет в просторную трешку в 137-й серии с хорошим ремонтом и обстановкой. Хотя, если повезет, найдется по сходной цене сталинка, правда, скорее всего, такая, которой нужен ремонт. Придется еще более настойчиво торговаться…

Разумеется, оплачивать услуги риэлторов и влезать в кредиты товарищу не хочется. Поэтому он озадачил: надо бы найти такой вариант, чтобы хозяин трешки согласился на двушку с доплатой. Времена, мол, трудные, а деньги нужны многим, – с ногами и руками оторвут…

Пришлось объяснять, что идея, в принципе, неплохая, но практически не реализуемая, ведь желающего переехать из ухоженной квартиры в двушку не первой свежести он будет искать вечно – даже за приличные деньги:

– По сути, дорогой друг, у тебя два пути: прямой обмен, или мена (с доплатой или без оной), и так называемая встречная покупка (продажа жилья с одновременной покупкой другого). Есть еще и третий путь – разнести продажу и покупку по времени, например, за счет ипотечного кредита с последующим досрочным погашением. Каждый вариант имеет свои плюсы, минусы и ограничения.

Справка БН

Прямой обмен

При прямом обмене сделку можно оформить договором мены – нотариально – или в простой письменной форме. Относительно небольшие доплаты и минимальные изменения налогооблагаемой базы упрощают взаиморасчеты, делают сделку быстрой и почти безопасной.

Пожалуй, единственный недостаток, который, однако, напрочь перечеркивает все плюсы, – это ограниченное число возможных контрагентов. Даже на бескрайнем, казалось бы, рынке найти желающего поменяться – задача трудноосуществимая.

Как рассказывают риэлторы, многие их потенциальные клиенты как заведенные начинают именно с такого варианта, но только убивают время. В практике обменные сделки, да, встречаются и широко распространены.

Только, как правило, это обмены между родственниками или соседями.

Встречная сделка

В классическом виде встречная покупка (встречка) – это продажа объекта недвижимости (квартиры или комнаты) с одновременной покупкой другого. При такой сделке продавец, он же покупатель, может сделать доплату или получить компенсацию (например, если речь о квартирах разных площадей).

По оценкам риэлторов, на встречные сделки приходится около 80% операций на вторичном рынке жилья. В большинстве случаев размеры доплат при встречных сделках укладываются в диапазон от 500 тыс. до 1 млн руб.

Тем не менее сегодня многие опытные специалисты по недвижимости призывают клиентов решительно рвать цепочки и по возможности разносить сделки покупки и продажи по времени.

– Давай разберемся со встречными покупками. Как это работает и с чего начать?

– Возьмем твой случай. Возможны два варианта. Первый: начинаешь смотреть трешки. И вот, предположим, квартира тебе понравилась. Ты уговариваешь хозяина подождать, вносишь задаток. Потом быстренько выставляешь на продажу свою двушку. Но поскольку твой контрагент вряд ли согласится долго ждать, продавать свою квартиру придется срочно и с существенной скидкой.

– Ну, по такому случаю процентов пять я буду готов уступить.   

– Не торопись, не все так просто. Сегодня и десять процентов – не гарантия быстрой продажи.

– Окей, а если я не буду торопиться, начну с продажи своей квартиры и тем временем буду присматриваться?

– Да, это разумнее. Но затягивать и заряжать цену все равно не стоит. А в целом действуешь так: выставляешь квартиру на продажу, а как только на твоем горизонте появляется реальный покупатель, просишь его подождать и в ударном темпе подбираешь трешку. Конечно, прицениться придется заранее. Времени на торги у тебя совсем немного.

В результате получается цепочка из трех звеньев: покупатель с деньгами – ты, со своей двушкой и миллионом в кармане, – и продавец трешки. Вы готовите два договора, потом в назначенный час встречаетесь у нотариуса или в МФЦ и проводите две сделки.

– Встречку себе я найду быстро: открываешь любой каталог – вариантов море. В чем здесь сложность?

– А сложность вот в чем. Ты когда последний раз видел человека с пятью миллионами свободных денег?

– Давно это было. Лет десять назад…

– Так вот, покупатель с живыми или даже кредитными деньгами, не обремененный необходимостью продажи старой недвижимости, на квартирном рынке самый дорогой и желанный гость. Его днем с огнем не найти. Например, если приглянувшаяся тебе трешка чудо как хороша, – на нее находится другой покупатель. Продавец не будет тебя ждать ни дня, и его можно понять.

Есть и другой момент. Подав объявление о продаже своей двушки, ты почти сразу убедишься, что у подавляющего большинства тех, кто будет звонить и приходить на просмотр, проблемы такие же, как у тебя. Они с кем-то разъезжаются или съезжаются, им надо продать свою однушку и комнату, дождаться, пока одобрят кредит, и т. д. и т. п.

Таким образом, появляется еще одно звено со своими заморочками, которому также требуется как минимум месяц на решение своих задач. К тому же, этот человек тебе тоже ничем не обязан, а пока суд да дело, ему может приглянуться другая квартира.

– Как понять, насколько это реальный покупатель?

– Узнать его планы и ситуацию: откуда деньги, что он продает. Если недорогую однокомнатную – есть шанс, что продаст быстро. Но это тот случай, когда тебе прямой резон сотрудничать с опытным риэлтором. Спецы, представляющие интересы клиентов в цепочке, за несколько дней до сделки встретятся, чтобы проверить актуальность всех документов и обсудить детали.

А здесь ситуация такая: каждое лишнее звено в геометрической прогрессии увеличивает риски, что цепочка распадется. Конечно, иногда агентам удается выстроить и скоординировать цепочки из шести-семи звеньев. Но это скорее исключение, чем правило.

Все время накладки случаются: то кому-то из участников кредит не одобрили, то более интересный вариант подвернулся. Или собрались у нотариуса – и вдруг выясняется, что у одного из участников паспорт просрочен или с документами на квартиру непорядок… В общем, ненадежная это схема.

– Где найти спеца, чтобы помог все выстроить?

– По-хорошему, цепочки складываются сами: покупатели и продавцы находят друг друга. Риэлторы этот процесс только координируют, но, как правило, каждый представляет интересы своего клиента.

И, как мы уже сказали, продать сегодня сложнее, чем купить. Поэтому, во-первых, я бы порекомендовал обратиться в агентство недвижимости. Во-вторых, настаивал бы, чтобы мне порекомендовали агента, который работает в местном офисе либо живет по соседству – в твоем Купчино.

Конечно, агент, живущий на Гражданке, охотно возьмется за продажу твоей купчинской квартиры, но, как показывает мой личный опыт, будет заниматься ей не слишком активно, по остаточному принципу: ему на показы ездить далеко.

Что касается подбора встречного варианта – им стоит озадачить того же специалиста. Но перед этим оценить, насколько он активен и компетентен.

Кстати, сегодня многие опытные спецы по недвижимости настраивают клиентов обходиться без цепочек и разносить сделки по времени. Например, ты продашь квартиру, а на период поиска новой снимешь жилье и пропишешься у родителей, – это ты уже с агентом будешь обсуждать.

Лично мне кажется, что в твоем случае оптимальный вариант – купить трешку в ипотеку. У тебя для этого все возможности: зарплата – белая и вполне приличная, деньги на первый взнос есть.

– Влезать в кабалу? Ты же знаешь, как я отношусь к кредитам!

– А я тебе и не предлагаю влезать в ипотеку на десятилетия. Купишь трешку – продашь двушку и досрочно погасишь кредит, хоть через месяц, хоть через год.

Только при продаже помни, что жадность ведет к бедности: в твоих интересах реализовать старую квартиру как можно быстрее, чтобы уменьшить тело кредита и, соответственно, свести к минимуму переплату процентов. Ведь ипотечный кредит в данном случае – всего лишь инструмент, позволяющий разорвать ненадежную во всех отношениях цепочку и не стать крайним звеном.

К тому же у тебя не будет необходимости решать все вопросы, что называется, впопыхах и в последующем жалеть об этом. Покупка в кредит, хотя тоже представляет собой кота в мешке, все же менее рискованна. Ведь банк не заинтересован в неликвидном залоге, поэтому эксперты его будут оценивать и все документы проверять едва ли не с микроскопом.

– Знаешь, а у меня вот какой бизнес-план созрел. Может быть, по такому случаю мне двушку не продавать, а лучше сдать ее, чтобы ипотеку гасить? И будет у меня две квартиры…

– А вот с этим проектом я бы поспорил. Во-первых, очередь арендаторов на твою квартиру не выстроится. Во-вторых, все варианты просчитывать надо, а это еще надолго. Давай как-нибудь в другой раз, когда ты уже более четко с планами определишься. А я тем временем подберу для тебя подходящего риэлтора. 

Филипп Урбан    Unsplash.com, Freepik.com   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/250261/

Что такое встречная покупка квартиры, как оформляется такая сделка

Встречная сделка по недвижимости

Встречная покупка квартиры – это когда выполняется одновременно сделка и по продаже, и по покупке квартиры. Например: вы продаете свое жилье и одновременно с этим покупаете новое. Такие сделки экономят время и деньги, но проходят сложнее, потому что нужна договоренность между тремя сторонами сделки. А если кто-то передумает или захочет перенести подписание договора, сделка развалиться.

Чаще всего встречная покупка квартиры используется в следующих случаях:

  • Продажа одной квартиры и покупка одновременно с этим другой.
  • Продажа вторички и покупка новостройки.
  • Обмен одного жилья на другое с доплатой или без.

В сделке может принимать участие и банк, если, например, одна квартира продается, а вторая покупается с использованием кредитных средств. Сделка может быть такой: вы продаете однокомнатную квартиру, а взамен покупаете двухкомнатную, недостающую сумму дает банк в виде ипотеки.

Некоторые застройщики предлагают вариант, который похож на встречную сделку, но нет так выгоден. Речь идет о trade in: старая квартира выкупается и одновременно предлагаются новые варианты жилья. Но, не всегда подобные сделки выгодны, потому что выкупается квартира по заниженной стоимости. В среднем на такой сделке продавец теряет до 25% от стоимости объекта.

В чем преимущество встречной сделки?

При встречной продаже жилья собственник:

  • сразу заселиться в новую квартиру. Это особенно будет актуально, если нужно срочно прописаться по новому адресу или в сделке принимает участие несовершеннолетнее лицо;
  • экономия на услугах посредника. Если к сделке привлекается агент по недвижимости, то ему не нужно будет платить два раза.

Могут быть и другие плюсы от такой сделки. Например, продавец нашел для себя выгодный вариант нового жилья и не упустит его, так как сразу при продаже старой квартиры и покупает новую.

Поскольку встречная сделка – это сложнее, чем обычная купля-продажа, лучше привлечь к этому процессу риэлтора и юриста. Эти специалисты проверят документы, соберут необходимые для сделки и проконтролируют ее ход.

Как проходит встречная сделка купли-продажи квартиры?

Сделка проходит в несколько этапов:

  • сбор документов продавцом, проведение оценки жилья;
  • составление предварительного договора купли-продажи, внесение задатка;
  • проверка жилья на наличие обременений. Но, это покупатель может сделать до подписания предварительного договора;
  • подготовка договоров купли-продажи, оформление сделки у нотариуса;
  • регистрация права собственности в Росреестре, окончательные расчеты по сделкам.

Сама по себе встречная сделка ничем не отличается от стандартной купли-продажи. Отличие только в том, что заключается сразу несколько ДПК, а участников сторон не 2, а 3 и продавец одновременно выступает покупателем, но по другому объекту.

Подводные камни встречных сделок

Схема может развалиться, если кто-то из участников откажется, перенесет дату подписания договора. Чтобы минимизировать такие риски, нужно подписывать предварительный договор купли-продажи и давать задаток, а не аванс. В таком случае если вторая сторона захочет отказаться от сделки, она обязана будет вернуть задаток в двойном размере.

Также у встречной сделки есть следующие нюансы:

  • неправильная оценка жилья и, как следствие, завышенные ожидания. Не все продавцы понимают, сколько реально стоит их жилье, а из-за этого могут начаться проблемы с и подбором новых вариантов. Например, Иванов хочет продать свою квартиру за 700 00 рублей и купить новую за 800 000, доплатив от себя 100 000, а по факту его квартира стоит максимум 550 000 и нужной суммы для доплаты у него нет;
  • продавец-покупатель сам не знает, чего хочет. Из-за этого тоже начинаются проблемы с подбором нового жилья, а оформить встречную сделку тем более сложнее;
  • проблемы юридического характера. Тут может быть и неправильно составленный ДПК, и плохо проверенные документы, и наличие обременений. Например: в квартире был прописан человек с правом пожизненного проживания без права собственности. Покупатель этого не знал, ДПК подписал, а в качестве бонуса получил в своей квартире постороннего человека, которого выселить не имеет права.

Такие риски, конечно, можно нивелировать, если доверить проверку документов и сопровождение сделки юристу по недвижимости, а подбор вариантов жилья адекватному и честному риэлтору. Бесплатную консультацию по таким вопросам можно получить на нашем сайте – напишите нам в форму обратной связи или позвоните по указанным контактам.

Источник: https://familegal.ru/nedvizhimost/kak-oformlyaetsya-vstrechnaya-pokupka-kvartiry/

Инструкция: как продать квартиру или комнату самостоятельно

Встречная сделка по недвижимости

Какие документы нужны для продажи квартиры или комнаты? Как правильно рекламировать и показывать жилье потенциальным покупателям? Что такое «прямая продажа» и «встречная покупка»? Готовимся к продаже квартиры или комнаты самостоятельно.

Нам часто задают эти вопросы те наши клиенты, которые хотят сэкономить и решили воспользоваться нашей услугой сопровождение сделки при продаже квартиры или комнаты. Действительно, если у вас есть время и силы, а лишних денег сейчас нет, то можно часть работы агентства сделать самостоятельно, а самые сложные этапы продажи квартиры оставить профессионалам.

Услуга сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты подразумевает, что вы самостоятельно выполняете основные этапы, а специалисты агентства «Ареал» осуществляют лишь финальное оформление сделки – помогают провести безопасные расчеты, контролируют юридические аспекты сделки, подготавливают договор, подают его на регистрацию права и сопровождают передачу жилья новому владельцу. Все остальное делаете вы сами: сбор документов, необходимых для продажи, рекламирование объекта, демонстрация квартиры покупателям.

«Прямая продажа» и «продажа со встречной покупкой»

Прежде всего, рассмотрим цель продажи как тип сделки. У риэлтеров принято различать так называемую «прямую продажу» (в Москве называется «свободная продажа») и «встречку» (сделка со встречной покупкой, в Москве называется «альтернатива» или сделка «с альтернативной покупкой»).

Прямой продажей называется сделка, при которой вы продаете свою недвижимость и взамен получаете деньги, т.е. продажа вашей квартиры или комнаты никак напрямую не сопряжена с приобретением другого жилья.

Сделкой со встречной покупкой называется ситуация, когда денежные средства, получаемые вами от продажи вашего жилья,  частично или полностью направляются на приобретение другого объекта. Почему это важно различать? Потому, что это напрямую влияет на то, как будет проходить сделка.

Прямая продажа более привлекательна для покупателя т.к. обычно проходит быстрее. Сама сделка при этом состоит лишь из одного этапа.

Сделка с альтернативной покупкой означает для покупателя, что передача приобретаемой им квартиры напрямую зависит от того, как быстро вы подберете встречный вариант и от того, как пройдет регистрация прав на другие объекты, участвующие в сделке. По этой причине сделка со встречной покупкой – всегда дополнительный повод для торга.

Собираем документы

Свидетельство о праве собственности

Прежде чем начинать рекламировать объект соберите необходимый комплект документов. Обычно он состоит из:

— свидетельства о регистрации права собственности;

— документа, являющегося основанием для возникновения у вас права собственности (обычно это договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве и т.п.) — этот документ всегда указывается в свидетельстве (иногда это может быть несколько документов);

— кадастрового паспорта на вашу квартиру (можно заказать в МФЦ Санкт-Петербурга или на сайте Росреестра);

— форма 7 (характеристика жилого помещения) и форма 9 (справка о зарегистрированных лицах) – выдаются в вашей жилконторе;

— нотариально заверенное согласие вашего супруга (супруги) на продажу, если жилье приобреталось в браке или же нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения вы не состояли в браке;

— доверенность на продажу, подачу документов на регистрацию и сбор справок, если вы планируете осуществлять сделку по доверенности. На практике никто не соглашается покупать недвижимость по доверенности, если собственник не присутствует лично на сделке;

— свежая выписка из ЕГРП – документ, подтверждающий, что на дату его получения вы действительно являетесь собственником жилого помещения, к тому же в выписке видно наличие ипотеки, арестов, запретов либо других правовых обременений, если таковые имеются;

— технический паспорт жилого помещения – не обязателен, но это достаточно информативный документ, описывающий характеристики жилого помещения и дома — его можно оформить в районных отделениях проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ);

— разрешение органов опеки – требуется, если среди собственников квартиры или комнаты есть несовершеннолетние дети, с тем, чтобы условия проживания детей не были ухудшены при продаже жилья;

— согласие сособственников (отказ от первоочередного права покупки), если продается доля в квартире (комната) — оформляется или в простой письменной форме или направляется письменно с помощью нотариуса на адрес проживания.

Придаем товарный вид

Чтобы быстрее найти покупателя и скинуть как можно меньше при торге товар необходимо подавать лицом. Вымойте окна, наведите порядок, побелите потолок, подкрасьте там где нужно.

Вкрутите лампочку на лестничной площадке и протрите пол в лифте, не пожалейте несколько сотен рублей для дворника, чтобы он подмел лестничные пролеты и площадку. Все эти мелочи в разы повысят привлекательность продаваемой квартиры.

Иногда вложения в размере 10-15 тысяч рублей на легкий косметический ремонт могут с лихвой окупиться при продаже. Но не увлекайтесь – не стоит делать капитальный ремонт и тратить много денег.

Делаем фотографии

Без фото сейчас рекламируются лишь те объекты, продавцы которых боятся напугать потенциальных покупателей интерьерами предлагаемых объектов. Делайте фото днем, в солнечный день. На фото не должно быть беспорядка, животных, незастеленной постели, разбросанных вещей. Постарайтесь не снимать загроможденное мелкими предметами пространство.

Не ленитесь перемещать предметы за пределы кадра, если они не вписываются. Подчеркивайте достоинства и не афишируйте недостатки. Старайтесь делать горизонтальные кадры, а не вертикальные. Лучше использовать фотокамеру с широким углом объектива. Если объект дорогой лучше воспользоваться услугами профессионального фотографа или обратиться к нам.

Так же не забудьте сделать фото дома и парадной.

Размещаем объявление

Опубликуйте объявление на нескольких сайтах по недвижимости. Можно воспользоваться и печатными изданиями. Максимально подробно опишите продаваемую квартиру – метражи, вид из окон, удобства и их конфигурацию. Добавьте к объявлению планировку и фотографии.

Определяя цену, посмотрите предложения конкурентов – продавцов аналогичных квартир в районе. Начинайте с максимальной цены, а затем постепенно понижайте ей по результатам просмотров.

Опишите микрорайон, расскажите об инфраструктуре — потенциальным покупателям важно знать о детских садах, школах, магазинах, транспортной ситуации.

Показываем квартиру потенциальным покупателям

Просмотр квартиры

Перед показом проветрите все помещения, откройте шторы, чтобы было больше света. Включите искусственное освещение везде, где можно. Убедитесь в чистоте и порядке. Не используйте благовония и духи. Резкие запахи нежелательны.

Проведите потенциальных покупателей по всем комнатам, стараясь обратить их внимание на достоинства вашей квартиры – отделку, вид из окон, форму комнат, особенности планировки, наличие встроенных шкафов и т.п. Просмотры лучше назначать на светлое время суток.

Всегда лучше продаются квартиры, в которых никто не проживает и отсутствует мебель.

Договариваемся о сделке

Итак, у вас появился долгожданный покупатель. Вы обсудили цену и теперь остается только договориться о сделке.

На этом этапе необходимо назначить дату ее совершения, выбрать банк для расчетов, способ расчетов (наличный или безналичный), согласовать порядок освобождения продаваемого жилья, сроки снятия с регистрации по месту жительства, срок, не позднее которого жилье должно быть передано покупателю продавцом. Если вы продаете квартиру с мебелью ил техникой необходимо составить опись такого имущества. Не забывайте учесть и вопросы налогообложения, ведь если вы владели квартирой менее 3 лет, то при продаже может образоваться доход, с которого полагается уплатить налог. С 2016 года этот период увеличивается до 5 лет. Подробнее читайте в нашей статье налог при продаже квартиры в 2015 и 2016 годах.

Почти готово!

Теперь вы можете позвонить нам по телефону (812) 309-17-56 и наш специалист поможет вам завершить сделку – подготовит договор, ответит на все ваши вопросы, проследит за безопасностью расчетов и соблюдением условий, поможет сдать пакет документов на регистрацию, сопроводит передачу объекта после завершения регистрации.

Стоимость сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты – 30 тыс. руб. Будем рады вам помочь!

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится

29.06.2015  10:17

Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно:

Источник: https://areal.spb.ru/novosti-nedvizhimosti/instruktsiya-kak-prodat-kvartiru.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.