Встречная покупка

Содержание

Встречная покупка квартиры: что это такое, порядок действий

Встречная покупка

/ Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Встречная покупка квартиры

Просмотров 392

Встречная покупка квартиры – популярный способ купли-продажи недвижимости. Он оптимально подходит большинству наших граждан, поскольку позволяет стать владельцем нового жилья при фактическом отсутствии средств на его приобретение.

Что такое встречная покупка квартиры

Встречная покупка квартиры – одновременная или фактически единовременная продажа одной квартиры и приобретение другой. Особенность операции в том, что купля-продажа имущества не связанного между собой, кроме как покупателем и продавцом, осуществляется в минимальные промежутки времени или проводится одновременно.

Наиболее популярные варианты подобных сделок:

  • Продажа одной квартиры и единовременное приобретение другой.
  • Продажа «вторички» с одновременным приобретением жилья в новостройке.
  • Обмен квартиры на другую недвижимость с доплатой.

Отдельные застройщики предлагают прямой выкуп квартир по заниженной цене с одновременным предоставлением объектов в новостройке. Для большинства собственников это не такой выгодный вариант, как стандартная продажа старого жилья и дальнейшее приобретение нового, но он позволяет быстро стать владельцем недвижимости в новостройке.

Существуют и другие разновидности встречных покупок, где предметом соглашения выступает более двух объектов недвижимости.

Пример. Муж и жена разводятся, и у них в собственности есть трехкомнатная квартира.

По обоюдному согласию они решили продать недвижимость и одновременно купить жене и ребенку двухкомнатную квартиру, а супругу – однокомнатную. Жилье выставляется на продажу.

Найдя покупателя, на оговоренную сумму они подобрали подходящие варианты, подготовили документы, после чего оформили продажу своей квартиры и приобретение двух других объектов.

Преимущества единовременных операций

При встречной продаже собственник:

  • получает возможность сразу заселиться в новое жилье.
  • прямо экономит на услугах посредников – за две операции специалистам выплачивается один гонорар.
  • минимизирует финансовые потери – в условиях быстроменяющихся цен на недвижимость отсутствует риск потерять в деньгах или лишиться возможности купить имущество в случае роста цен.

Во встречных операциях практически всегда участвуют риэлторы или агенты по недвижимости. Они занимаются подготовкой и оформлением необходимых документов. Процедура сложная, поэтому без их участия сложно обойтись. Решившись на встречную покупку, вам необходимо правильно пройти все ее этапы.

Порядок действий при встречной покупке квартиры

Большинство сделок состоит из следующих этапов:

  1. Оценка стоимости имущества.
  2. Поиск покупателя и жилья, которое вы планируете приобрести.
  3. Согласование условий сделки.
  4. Проверка недвижимости на наличие обременений.
  5. Подготовка договоров купли-продажи.
  6. Регистрация права собственности и расчет.

Оценка собственности

Процедура необходима для понимания уровня цен, подбора вариантов встречной покупки или обмена, исходя из стоимости собственного жилья. Можно воспользоваться услугами оценочной компании. В специализированной организации реально получить объективные сведения о рыночной стоимости квартиры, плюс у покупателя не будет оснований не соглашаться с установленной величиной.

Можно провести оценку и самостоятельно, изучив схожие предложения на рынке, однако это часто настораживает будущих покупателей и вынуждает, в итоге, обращаться в оценочную фирму.

Поиск покупателя и продавца

Самостоятельный поиск выполняется на популярных площадках объявлений, по типу Avito. Второй вариант – заказать услугу в агентстве недвижимости. Поиск платный, но так вы сможете сэкономить время, и минимизируете риск нарваться на мошенников.

Если понравилась выбранная квартира, и вы намерены ее приобрести, то уже на стадии поиска можно оформить предварительное соглашение и внести задаток. Факт оплаты и сумма отражаются в данном документе.

Предварительные переговоры

С каждым участником согласовываются предварительные условия сделки и закрепляются договоренности. Они нужны, чтобы собственники не начали вести переговоры с другими покупателями или продавцами.

В случае серьезных разногласий по стоимости и прочих важных деталях необходимо заново искать желающих купить или продать недвижимость.

Согласовывается форма и место проведения операции, способы осуществления взаиморасчетов.

Проверка недвижимости

Важный этап, для успешного прохождения которого желательно воспользоваться помощью юристов.

У продавца квартиры нужно проверить правоустанавливающие документы на недвижимость и техническую документацию, потребовать информацию о прописанных лицах, наличии обременений и долгов за коммунальные услуги.

Возможные проблемы далеко не всегда явные. Нередко только с помощью специалиста можно выявить возможные препятствия для купли-продажи и не стать жертвой обмана.

Подготовка документов

Составляется два или более договора купли-продажи и подготавливается два или более пакета бумаг. В одном соглашении вы будете выступать покупателем, а в другом продавцом. Соглашения могут быть не связанными и независимыми друг от друга и наоборот.

Пример. В документе указывается, что продажа возможна только при покупке другого жилья. В таком случае информация о новой квартире будет отображена в договоре на продажу. Это крайне важно, поскольку, если у вас, в итоге, не получится приобрести новое жилье, то можно вернуть старую квартиру без дополнительных проблем и разбирательств.

Другой важный нюанс, который указывается в документе – срок освобождения объекта предыдущим владельцем. От него прямо зависит, когда можно полноценно начать распоряжаться купленной недвижимостью.

Остальные бумаги, которые задействуются в операции – правоустанавливающие документы, справки, доверенности, заявления, закладные, и т.д., идентичны стандартному варианту купли-продажи. Пакеты формируются, исходя из особенностей будущего соглашения, и оговариваются с юристами.

Подписание соглашений и расчет

При встречной покупке все участники в оговоренный день собираются для подписания бумаг и проведения взаиморасчетов. Это ключевой этап и если кто-то откажется от своих обязательств, будут сорваны остальные договоренности. Поэтому действия собственников должны координироваться юристами.

После подписания бумаг нужно обратиться в Росреестр для переоформления права собственности (ч.2 ст. 558 ГК РФ). По завершении регистрации подписывается акт приема-передачи и осуществляется взаиморасчет.

В отдельных субъектах РФ акт приема-передачи нужен уже на стадии регистрации, поэтому он подписывается заранее.

Особенность большинства встречных сделок в том, что деньги могут не передаваться никому из участников. Они учитываются в счет стоимости жилья, что указывается в оформляемых соглашениях. Если покупка недвижимости предполагает доплату, то она выплачивается одному из продавцов.

При использовании кредитных средств, необходимо заранее получить одобрение банка. Заявка рассматривается в течение двух недель и только после подписания ипотечного соглашения операция купли-продажи может быть завершена.

Процедура оформления регулируется ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости». В нормативном акте указан перечень бумаг, которые могут понадобиться для заключения соглашения и его регистрации в ЕГРН.

Подводные камни

Несмотря на удобство сделок, которые позволяют одновременно продать квартиру и стать собственником нового жилья, существуют нюансы, делающие подобные операции не столь привлекательными:

  • Неправильная оценка состояния рынка недвижимости – не все понимают, на что можно рассчитывать при продаже своего жилья, что усложняет процесс подбора встречных вариантов.

Суммы, за которую вы реально сможете продать квартиру, может не хватить для покупки другого жилья, что вынуждает занимать деньги у родственников, оформлять ипотеку или вовсе отказаться от этой идеи.

  • Отсутствие понимания характеристик будущей покупки – покупатель не может быстро подобрать встречный вариант, теряя потенциальных покупателей на свое жилье.
  • Серьезные юридические прецеденты – кто заключает подобные соглашения без знаний в юриспруденции, рискует столкнуться с серьезными трудностями.

Пример. В процессе приобретения встречной недвижимости, собственник которой владеет ею на основе свидетельства о праве наследства, возможен риск судебных претензий со стороны других наследников. Либо гражданин, временно выписанный из квартиры, внезапно возвращается (например, из мест лишения свободы), что также препятствует оформлению права собственности.

Нередко участники сделки меняют условия или просто не выполняют свою часть договоренностей, не неся никакой ответственности. Чтобы этого избежать, обязательства участников можно закрепить в предварительном договоре, как и санкции в случае их нарушения.

Поскольку встречная покупка предполагает единовременную продажу квартиры и приобретение другой, существует риск не только стать жертвой обмана, но и невозможности завершения сделки из-за незнаний ее особенностей, требуемого пакета документов и т.д.

Хотите защитить себя от ошибок? Проконсультируйтесь у наших специалистов, перед тем как решиться на подобную операцию.

Юристы бесплатно разъяснят наиболее актуальные и потенциальные проблемы единовременных сделок, что позволит снизить уровень риска в процессе проведения купли-продажи.

Источник: http://law-divorce.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry/

Инструкция: как продать квартиру или комнату самостоятельно

Встречная покупка

Какие документы нужны для продажи квартиры или комнаты? Как правильно рекламировать и показывать жилье потенциальным покупателям? Что такое «прямая продажа» и «встречная покупка»? Готовимся к продаже квартиры или комнаты самостоятельно.

Нам часто задают эти вопросы те наши клиенты, которые хотят сэкономить и решили воспользоваться нашей услугой сопровождение сделки при продаже квартиры или комнаты. Действительно, если у вас есть время и силы, а лишних денег сейчас нет, то можно часть работы агентства сделать самостоятельно, а самые сложные этапы продажи квартиры оставить профессионалам.

Услуга сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты подразумевает, что вы самостоятельно выполняете основные этапы, а специалисты агентства «Ареал» осуществляют лишь финальное оформление сделки – помогают провести безопасные расчеты, контролируют юридические аспекты сделки, подготавливают договор, подают его на регистрацию права и сопровождают передачу жилья новому владельцу. Все остальное делаете вы сами: сбор документов, необходимых для продажи, рекламирование объекта, демонстрация квартиры покупателям.

«Прямая продажа» и «продажа со встречной покупкой»

Прежде всего, рассмотрим цель продажи как тип сделки. У риэлтеров принято различать так называемую «прямую продажу» (в Москве называется «свободная продажа») и «встречку» (сделка со встречной покупкой, в Москве называется «альтернатива» или сделка «с альтернативной покупкой»).

Прямой продажей называется сделка, при которой вы продаете свою недвижимость и взамен получаете деньги, т.е. продажа вашей квартиры или комнаты никак напрямую не сопряжена с приобретением другого жилья.

Сделкой со встречной покупкой называется ситуация, когда денежные средства, получаемые вами от продажи вашего жилья,  частично или полностью направляются на приобретение другого объекта. Почему это важно различать? Потому, что это напрямую влияет на то, как будет проходить сделка.

Прямая продажа более привлекательна для покупателя т.к. обычно проходит быстрее. Сама сделка при этом состоит лишь из одного этапа.

Сделка с альтернативной покупкой означает для покупателя, что передача приобретаемой им квартиры напрямую зависит от того, как быстро вы подберете встречный вариант и от того, как пройдет регистрация прав на другие объекты, участвующие в сделке. По этой причине сделка со встречной покупкой – всегда дополнительный повод для торга.

Собираем документы

Свидетельство о праве собственности

Прежде чем начинать рекламировать объект соберите необходимый комплект документов. Обычно он состоит из:

— свидетельства о регистрации права собственности;

— документа, являющегося основанием для возникновения у вас права собственности (обычно это договор купли-продажи, дарения, приватизации, долевого участия в строительстве и т.п.) — этот документ всегда указывается в свидетельстве (иногда это может быть несколько документов);

— кадастрового паспорта на вашу квартиру (можно заказать в МФЦ Санкт-Петербурга или на сайте Росреестра);

— форма 7 (характеристика жилого помещения) и форма 9 (справка о зарегистрированных лицах) – выдаются в вашей жилконторе;

— нотариально заверенное согласие вашего супруга (супруги) на продажу, если жилье приобреталось в браке или же нотариально заверенное заявление о том, что на момент приобретения вы не состояли в браке;

— доверенность на продажу, подачу документов на регистрацию и сбор справок, если вы планируете осуществлять сделку по доверенности. На практике никто не соглашается покупать недвижимость по доверенности, если собственник не присутствует лично на сделке;

— свежая выписка из ЕГРП – документ, подтверждающий, что на дату его получения вы действительно являетесь собственником жилого помещения, к тому же в выписке видно наличие ипотеки, арестов, запретов либо других правовых обременений, если таковые имеются;

— технический паспорт жилого помещения – не обязателен, но это достаточно информативный документ, описывающий характеристики жилого помещения и дома — его можно оформить в районных отделениях проектно-инвентаризационных бюро (ПИБ);

— разрешение органов опеки – требуется, если среди собственников квартиры или комнаты есть несовершеннолетние дети, с тем, чтобы условия проживания детей не были ухудшены при продаже жилья;

— согласие сособственников (отказ от первоочередного права покупки), если продается доля в квартире (комната) — оформляется или в простой письменной форме или направляется письменно с помощью нотариуса на адрес проживания.

Придаем товарный вид

Чтобы быстрее найти покупателя и скинуть как можно меньше при торге товар необходимо подавать лицом. Вымойте окна, наведите порядок, побелите потолок, подкрасьте там где нужно.

Вкрутите лампочку на лестничной площадке и протрите пол в лифте, не пожалейте несколько сотен рублей для дворника, чтобы он подмел лестничные пролеты и площадку. Все эти мелочи в разы повысят привлекательность продаваемой квартиры.

Иногда вложения в размере 10-15 тысяч рублей на легкий косметический ремонт могут с лихвой окупиться при продаже. Но не увлекайтесь – не стоит делать капитальный ремонт и тратить много денег.

Делаем фотографии

Без фото сейчас рекламируются лишь те объекты, продавцы которых боятся напугать потенциальных покупателей интерьерами предлагаемых объектов. Делайте фото днем, в солнечный день. На фото не должно быть беспорядка, животных, незастеленной постели, разбросанных вещей. Постарайтесь не снимать загроможденное мелкими предметами пространство.

Не ленитесь перемещать предметы за пределы кадра, если они не вписываются. Подчеркивайте достоинства и не афишируйте недостатки. Старайтесь делать горизонтальные кадры, а не вертикальные. Лучше использовать фотокамеру с широким углом объектива. Если объект дорогой лучше воспользоваться услугами профессионального фотографа или обратиться к нам.

Так же не забудьте сделать фото дома и парадной.

Размещаем объявление

Опубликуйте объявление на нескольких сайтах по недвижимости. Можно воспользоваться и печатными изданиями. Максимально подробно опишите продаваемую квартиру – метражи, вид из окон, удобства и их конфигурацию. Добавьте к объявлению планировку и фотографии.

Определяя цену, посмотрите предложения конкурентов – продавцов аналогичных квартир в районе. Начинайте с максимальной цены, а затем постепенно понижайте ей по результатам просмотров.

Опишите микрорайон, расскажите об инфраструктуре — потенциальным покупателям важно знать о детских садах, школах, магазинах, транспортной ситуации.

Показываем квартиру потенциальным покупателям

Просмотр квартиры

Перед показом проветрите все помещения, откройте шторы, чтобы было больше света. Включите искусственное освещение везде, где можно. Убедитесь в чистоте и порядке. Не используйте благовония и духи. Резкие запахи нежелательны.

Проведите потенциальных покупателей по всем комнатам, стараясь обратить их внимание на достоинства вашей квартиры – отделку, вид из окон, форму комнат, особенности планировки, наличие встроенных шкафов и т.п. Просмотры лучше назначать на светлое время суток.

Всегда лучше продаются квартиры, в которых никто не проживает и отсутствует мебель.

Договариваемся о сделке

Итак, у вас появился долгожданный покупатель. Вы обсудили цену и теперь остается только договориться о сделке.

На этом этапе необходимо назначить дату ее совершения, выбрать банк для расчетов, способ расчетов (наличный или безналичный), согласовать порядок освобождения продаваемого жилья, сроки снятия с регистрации по месту жительства, срок, не позднее которого жилье должно быть передано покупателю продавцом. Если вы продаете квартиру с мебелью ил техникой необходимо составить опись такого имущества. Не забывайте учесть и вопросы налогообложения, ведь если вы владели квартирой менее 3 лет, то при продаже может образоваться доход, с которого полагается уплатить налог. С 2016 года этот период увеличивается до 5 лет. Подробнее читайте в нашей статье налог при продаже квартиры в 2015 и 2016 годах.

Почти готово!

Теперь вы можете позвонить нам по телефону (812) 309-17-56 и наш специалист поможет вам завершить сделку – подготовит договор, ответит на все ваши вопросы, проследит за безопасностью расчетов и соблюдением условий, поможет сдать пакет документов на регистрацию, сопроводит передачу объекта после завершения регистрации.

Стоимость сопровождения сделки при продаже квартиры или комнаты – 30 тыс. руб. Будем рады вам помочь!

» Бесплатный подбор новостроек

» Поможем продать вашу квартиру в С-Пб

areal.spb.ru — с нами все получится

29.06.2015  10:17

Рассказать друзьям

Также вам может быть интересно:

Источник: https://areal.spb.ru/novosti-nedvizhimosti/instruktsiya-kak-prodat-kvartiru.html

Встречная покупка квартиры, что это такое и каков порядок действий сторон

Встречная покупка

Встречная покупка квартиры – это операция, когда человек передает право собственности на свое жилье и одновременно с этим приобретает другую недвижимость.

То есть, деньги за реализованное жилье он не получает, а сразу же передает другому лицу. Если в схеме принимает участие банк, то средства передаются через него.

Деньги хранятся в ячейке, и их получает собственник той недвижимости, которую хочет купить клиент.

Суть встречной сделки заключается в том, что одновременно совершаются 2 операции: продажа одной и приобретение другой квартиры. Преимущество такого типа покупки заключается в том, что покупатель застрахован от ситуации, когда у него на руках будут деньги, но не будет квартиры. Как показывает практика, больше половины всех операций – это встречная покупка недвижимости.

Что такое встречная покупка? Почему этот вид сделок с недвижимостью так распространен? Многие люди желают приобрести квартиру больше или сменить район проживания, но реальных денег на это нет.

Продавать свое жилье и искать новое помещение – это довольно длительный процесс, поэтому он не всегда подходит.

Как правило, распоряжаться можно следующими ресурсами: своя недвижимость, ипотека или субсидии.

Встречная покупка квартиры подходит многим людям по причине того, что она дает возможность получить новое жилье при отсутствии реальных средств. Большинство людей в этой схеме находят единственный вариант смены квартиры.

Во встречных покупках нередким является участие риелтора или агента по недвижимости. Именно на их плечи ложится поиск и оформление всех документов. Это довольно сложная работа, однако без этого обойтись нельзя. Повторимся, что большая часть операций на рынке недвижимости – это именно встречные покупки жилья.

Особенности договора

Встречная купля квартиры отличается от обычной сделки, а составление договора по этой операции также имеет свои особенности. Если сравнивать его с куплей-продажей, то здесь есть один нюанс, который обязательно должен быть указан в документе.

Продажа квартиры возможна исключительно при покупке другого жилья. В случае если новая квартира уже найдена, то это также указывается в договоре.

Это крайне важно, ведь если приобретение нового жилья по такой схеме не получиться, то можно будет вернуть предыдущую квартиру.

Еще один важный момент, который должен быть включен в договор встречной покупки – срок освобождения помещения. Наиболее подходящим является следующая схема: человек получает встречную жилплощадь и перевозит туда все свои вещи. На это дается определенное количество времени. Далее происходит передача жилья покупателю.

При организации встречной покупки квартиры крайне важно правильно выполнить все расчеты. Дело в том, что когда в сделке участвует около 10 сторон, то каждый продавец должен быть компенсирован и получить полагающуюся сумму.

Отличие таких операций от других сделок с недвижимостью заключается в том, что средства не передаются на руки никому. Они учитываются в стоимость квартир, что предусмотрено подписанными договорами.

Поскольку за некоторые квартиры требуется доплата, то она может передаваться фактически продавцам. Суммы доплаты, как правило, указываются в расписках, которые дополнительно составляются участниками.

Отметим, что осуществление платежей также осуществляется в особенном порядке. Все средства кладутся в одну ячейку, причем каждый участник должен использовать пакет, подписав его. Помимо этого, в ячейку нужно добавить расписки. Когда завершается регистрация, продавцам выдаются средства, а покупателям вручаются расписки.

Учитывая вышесказанное, отметим, что встречная покупка – это довольно сложный вид операций, который требует затрат сил и времени. Для того чтобы сделка прошла успешно, нужно привлекать профессионалов, которые разбираются во всех нюансах.

Основные этапы

Если говорить в целом, то подобные операции проходят в 2 этапа:

  • поиск покупателя для старого жилья и подбор другой квартиры;
  • осуществление встречной покупки.

Как мы уже говорили ранее, участие риелтора в таких сделках необходимо, поскольку самостоятельно оформить все бумаги и избежать проблем очень сложно.

Итак, в первом этапе можно выделить несколько подпунктов:

  • оценка жилья и установление цены;
  • поиск квартиры на замену;
  • продажа своей недвижимости.

Для начала необходимо заняться реализацией собственного жилья. Крайне важно адекватно оценить квартиру, иначе осуществление сделки может затянуться. Самый лучший вариант – ориентироваться на среднюю стоимость на рынке недвижимости и поиск аналогичных квартир. Допустим, квартиру будет продано за 4 млн. рублей.

Теперь нужно найти квартиру, которая будет приобретена. Как правило, это более дорогостоящее жилье, которое имеет большую площадь или располагается в лучшем районе. Отметим, купленный объект имеет цену выше, а поэтому разница покрывается кредитными средствами или личными сбережениями.

После этого нужно заняться продажей квартиры и подготовить документы. Со второй стороной сделки заключается договор и вносится аванс. Первый этап завершается тогда, когда покупатель для квартиры найден и подобрано жилье для встречной покупки.

Переходим ко второму этапу. Если доплата будет происходить за счет кредитных средств, то нужно будет получить одобрение от банка для конкретной квартиры. На рассмотрение заявки требуется 2 недели, после чего будет проведена сделка.

В момент заключения сделки участники должны оформить определенные документы, среди которых можно выделить:

  • договор купли-продажи;
  • документ об аренде ячейки в банке;
  • кредитный договор;
  • закладная на квартиру;
  • заявления;
  • доверенности (при необходимости).

Полный список документов оговаривается с юристами. После того как заключен кредитный договор, банк положит деньги в ячейку. Отметим, что договор аренды также включает в себя перечень условий, при которых деньги будут отданы продавцу. В договоре купли-продажи должны быть подписи всех участников сделки.

После того как все документы оформлены, необходимо отправиться в Росреестр и завершить операцию регистрацией права собственности на квартиру. После этого осуществляется переезд в новую квартиру, и продавцы получают всю сумму.

[smartcontrol__shortcode key=”покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Возможные проблемы

Как мы уже говорили ранее, встречная покупка квартиры сегодня является популярной сделкой на рынке недвижимости. Это значит, что практически любой юрист может помочь с ее оформлением и уладить все формальности. Однако, когда в процессе множество участников, то могут возникнуть проблемы. Сложнее всего оформлять договоры в длинной цепочке.

Дело в том, что успешная сделка возможна только в том случае, если все участники выполняют свои обязанности. То есть, последний продавец должен обеспечить выплату денег, независимо от действий других сторон.

Поскольку передача средств осуществляется по цепочке, то сделки всех лиц между собой связаны и какие-то сбои приносят проблемы остальным участникам.

Как же гарантировать безопасность операции? Есть ли какие-то механизмы?

[smartcontrol__shortcode key=”встречная покупка квартиры” cnt=”1″ col=”1″ shls=”true”]

Довольно часто клиенты меняют свое мнение и просто разрывают договор, причем ответственности никакой за это не несут. Однако есть определенные способы избавиться от таких действий и закрепить обязательства всех участников операции. Помимо основного договора, могут заключаться дополнительные соглашения или расписки, которые будут предусматривать штрафные санкции в случае отказа.

Справедливости ради стоит отметить, что риелторы в большинстве случаев пытаются защитить своих клиентов и отговаривают их от заключения каких-либо соглашений. В итоге, недобросовестные клиенту делают все, что угодно, а повлиять на них не может никто и вся сделка ставится под угрозу.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-vstrechnaya.html

Встречная покупка квартиры – что это такое, варианты, порядок действий

Встречная покупка

Встречная сделка по недвижимости позволяет заселиться в новое жилье максимально быстро, но с юридической точки зрения считается довольно сложной.

В ней продавец одновременно является и покупателем другой жилплощади, и две сделки фактически объединяются в одну.

Рассмотрим, какие бывают виды встречной покупки жилья, как провести сделку правильно, какие понадобятся документы и как зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

Что значит встречная покупка квартиры?

Встречная покупка квартиры – это процедура, в результате которой продавец продает недвижимость и получает за нее деньги, и сразу же направляет их на приобретение нового жилья. Фактически совершаются две сделки: одна – по продаже старой недвижимости, вторая – по покупке новой. Они проходят одновременно или с минимальным промежутком времени.

Важно! Продаваемых или приобретаемых объектов недвижимости может быть несколько. Например, супруги в случае развода могут продать одну квартиру и приобрести на вырученные деньги две других. Или наоборот – один собственник может продать три квартиры и взамен купить только одну большей площади.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

Встречная покупка квартиры в новостройке

Квартиры в новостройках продаются застройщиками по договору долевого участия (ДДУ) или договору купли-продажи (ДКП). ДДУ заключается, если дом еще не введет в эксплуатацию. Если же акт введения в эксплуатацию уже есть, оформляется ДПК.

С застройщиком возможны несколько вариантов сделок:

  1. Продажа старого жилья в зачет нового. Строительная компания приобретает недвижимость клиента, и взамен предоставляет ему новую квартиру.
  2. Продажа жилплощади физическому лицу с последующей покупкой у застройщика.

В обоих случаях оформляются два ДКП, если строительство уже завершено. По одному договору клиент является продавцом, а компания – покупателем. По второму стороны меняются местами.

Если же старое жилье покупает физлицо, процедура будет выглядеть так:

  1. Собственник-продавец продает недвижимость другому человеку, заключив с ним ДКП и взяв с него задаток или полную сумму. Документы подаются на регистрацию.
  2. После продажи старого жилья оформляется ДКП с застройщиком, снова регистрируется переход права собственности.

Обратите внимание! Продажа квартиры в зачет новостройки у застройщика займет меньше времени. Но продать ее за среднюю рыночную цену вряд ли получится: для оценки пригласят специалиста, который постарается максимально сбить стоимость.

и образец договора

При заполнении ДКП с покупателем-физлицом и застройщиком важно указать существенные условия сделки, информацию о ее предмете и участниках:

  1. Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные, адреса регистрации покупателя и продавца.
  2. Наименование, адрес, ИНН, ОГРН строительной компании.
  3. Сведения о квартире: адрес, количество комнат, площадь, этаж, кадастровый номер.
  4. Стоимость жилья, порядок и сроки расчетов.
  5. Ответственность сторон за нарушение обязательств.
  6. Права и обязанности участников сделки.
  7. Дата составления и подписи.

Документы

Для продажи недвижимости собственнику понадобится:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ;
  • техпаспорт.

Также покупатель может затребовать справку об отсутствии долгов по ЖКУ и выписку из домовой книги.

Выступая в качестве покупателя после реализации жилья, достаточно только паспорта.

Встречная покупка квартиры на вторичном рынке

Встречная сделка купли-продажи недвижимости на вторичном рынке проходит по такой схеме:

  1. Собственник продает одну квартиру и одновременно находит другую.
  2. Если новое жилье найдено, а старое еще не продано, заключается предварительный ДКП, согласно которому собственник обязуется приобрести квартиру сразу после продажи своего жилья.
  3. На старую квартиру находится покупатель, с ним заключается ДКП, документы направляются на регистрацию.
  4. Одновременно с оформлением одного договора заключается другой, но уже с продавцом новой жилплощади.
  5. Производятся расчеты.

Пример: Женщина решила продать свою квартиру и купить дом. Объявление выставлено. Пока потенциальные покупатели приезжали на осмотр, она нашла подходящий дом и заключила преддоговор купли-продажи, согласно которому она обязуется оформить основной ДКП с продавцом в течение 6 месяцев.

Покупатель на квартиру нашелся через 3 месяца. Сразу после расчетов женщина оформила ДКП с продавцом дома.

Совет юриста: оформление преддоговора с продавцом новой недвижимости, когда еще не продана старая – это всегда риск. Если человек не успеет продать в установленные сроки свое жилье, ему все равно придется заключать основной ДКП с продавцом и искать деньги, чтобы рассчитаться. Лучше все тщательно взвесить перед такой сделкой.

и образец предварительного договора

В преддоговоре указывается та же информация, что и в основном из представленного выше примера. Но стороны обязаны обозначить, в какой срок должен быть оформлен основной ДКП.

Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

Обмен квартиры с доплатой

Если в сделке участвуют две стороны и вместо ДКП оформляют договор мены, обе одновременно выступают и продавцами, и покупателями. По закону оба участника обязуются передать друг другу жилье с доплатой или без таковой.

Как выглядит встречная покупка по договору мены:

  1. Один собственник находит другого, договаривается об осмотре недвижимости.
  2. Если обе стороны все устраивает, оформляется договор мены.
  3. Документы подаются на регистрацию. Переход права собственности на обе квартиры регистрируется одновременно.

Важно! Сделки по обмену регламентируются гл. 31 ГК РФ. Стороны вправе самостоятельно определять стоимость своего жилья. Если договориться не получается, они могут прибегнуть к услугам оценщика, а расходы на него поделить поровну.

Как зарегистрировать право собственности при встречной покупке квартиры?

При одновременной покупке недвижимости документы подаются на регистрацию перехода права собственности только после подписания ДКП или договора мены.

Что нужно сделать:

  1. Записаться на прием в Росреестр или МФЦ.
  2. Прийти в назначенный день для подачи документов. Обязательно присутствие всех участников сделки.
  3. Подписать заявления и подать документы.
  4. Дождаться окончания регистрации перехода права собственности.

В итоге должны выдать новую выписку из ЕГРН и договор с пометкой о регистрации.

Госпошлина

Пошлину за регистрацию платит покупатель – 2 000 руб. Для организаций она выше – 22 000 руб. По договору мены 2 000 руб. платят сразу и продавец, и покупатель, так как переход права собственности регистрируется одновременно на два объекта.

Сроки

При обращении в МФЦ регистрация займет 9 рабочих дней. Если подавать документы в Росреестр напрямую, срок сокращается до 7 рабочих дней. Если договор удостоверен нотариусом, он сам передаст документы в Росреестр, а срок сократится уже до 3 рабочих дней.

Нужен договор купли-продажи?Подскажем как правильно составить договор и не допустить ошибок

Преимущества встречных сделок

Продажа со встречной покупкой обладает несколькими преимуществами:

  1. Быстрое заселение. Если документы подписываются всеми участниками одновременно, переехать в новую квартиру получится сразу после регистрации права собственности и передачи ключей.
  2. Экономия. За сопровождение двух одновременных сделок риэлторы возьмут больше денег, чем за одну, но меньше, чем за две разные сделки, совершенные с большим промежутком времени.

Есть и недостаток. Это сложность и возможное образование длинной цепочки участников, из-за чего возникает вероятность срыва сделки. Стороны зависят друг от друга, и, если один откажется от подписания договора, придется искать другие варианты жилья.

Ответы юриста на частые вопросы

Как платить налоги при встречной покупке квартиры?

Если продавец владел проданной квартирой более 5 лет, от уплаты НДФЛ он освобождается. НДФЛ 13% платится от доходов, рассчитанных от разницы между покупной ценой и вырученной суммой. Расходы на покупку проданного жилья придется подтверждать документами.

Если подтверждающих документов нет, можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. для уменьшения налогооблагаемой базы. Эта сумма вычитается от вырученной суммы.

Договорилась с человеком о встречной продаже недвижимости в мою пользу, в последний момент он все отменил. Что делать?

Если договоренность устная, ничего сделать не получится – никто не вправе принуждать человека к заключению договора. Если же составлялся предварительный договор с задатком или без такового, можно потребовать заключения основного через суд.

Возможна ли легкая встречная покупка жилья ребенку, если продается другая его квартира?

Да. Встречные сделки чаще всего и используются при продаже недвижимости несовершеннолетних. По законы им должно предоставляться равноценное жилье, без этого орган опеки не даст разрешение на продажу.

В 2015 году муж по договору дарения получил квартиру, через год продали ее и купили другую за равноценную стоимость. Собираемся сейчас разводиться. Могу ли я претендовать на купленную квартиру, если она приобретена за деньги, вырученные с продажи подаренной?

В теории это возможно, но на практике супруг может доказать в суде, что недвижимость приобретена за счет средств от продажи дарственной квартиры, и поделить ее не получится.

Собираемся купить двухкомнатную квартиру, они у нас приобретают однокомнатную с нашей доплатой. Что лучше: оформить два ДКП по каждой сделке, или один договор мены?

Проще оформить два ДКП, это привычнее и для риэлторов, и для участников сделки. Но при оспаривании договора мены все стороны получат свою недвижимость обратно, ничего особо не потеряв. Если же оспаривается ДКП, есть шанс, что жилье вернется обратно продавцу, а покупатель будет получать компенсацию его стоимости еще несколько лет.

А вам положен налоговый вычет при покупке квартиры?Напишите нам и мы бесплатно проконсультируем по вопросам получения налогового вычета

Заключение эксперта

  1. Встречная покупка производится одновременно с продажей другой недвижимости, но между сделками может быть и небольшой промежуток времени.
  2. Покупка квартиры со встречной покупкой старого жилья возможна между физическими лицами, или физлицом и застройщиком.
  3. Одновременная покупка и продажа недвижимости регистрируется в Росреестре сразу, но потребуется присутствие всех участников сделок.

Источник: https://SocPrav.ru/vstrechnaya-pokupka-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.