Возврат земельного участка после расторжения договора

Арендные споры: новые разъяснения Верховного Суда РФ

Возврат земельного участка после расторжения договора
Верховный Суд РФ опубликовал Обзор судебной практики за первое полугодие 2020 года № 2 (утв. Президиумом ВС РФ от 22.07.2020), в котором рассмотрел спорные вопросы, касающиеся в том числе и арендных правоотношений. Рассказываем о том, как поменялась практика разрешения арендных споров.

Продление договора аренды

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

При этом арендатор, продолжающий пользоваться имуществом, не несет перед арендодателем никакой материальной ответственности за несвоевременный возврат имущества.

Вместе с тем, до сих пор ряд арбитражных судов признают такие договоры прекратившими свое действие, а действия арендаторов – незаконными, взыскивая с них пени, штрафы и неустойки. В частности, в праве на продление арендных договоров суды отказывают в следующих случаях:

  • при установлении в тексте договора срока его действия;
  • при установлении в договоре условия об обязательном возврате имущества по истечении срока действия договора;
  • при наличии в договоре условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании срока действия договора.

Теперь же Верховный Суд РФ признал подобные судебные решения необоснованными и нарушающими права арендаторов (определение ВС РФ № 305-ЭС19-15922).

ВС РФ пояснил, что согласие арендодателя на продолжение арендных отношений в случае отсутствия своевременных возражений с его стороны всегда предполагается.

Соответственно, если никаких возражений от арендодателя не поступает, арендатор является стороной действующего договора. Поэтому к нему не могут быть применены установленные договором меры ответственности за нарушение обязанности по возврату имущества в связи с окончанием срока договора.

От договора, возобновившегося на неопределенный срок, арендодатель может отказаться в порядке, предусмотренном ст. 699 ГК РФ. Само же по себе установление срока договора и условия о неустойке за несвоевременный возврат имущества по окончании этого срока не означает, что договор не может быть продлен на неопределенный срок.

Не означает это и того, что арендатор обязан уплачивать арендодателю какую-либо неустойку и штраф за несвоевременный возврат имущества.

Если по истечении срока договора имущество продолжает использоваться арендатором и арендодатель прямо не требует его возврата, то арендатор обязан уплачивать только саму арендную плату. Причем в изначально оговоренном размере.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Аренда муниципальных участков

Много споров в последнее время возникает и по поводу продления договоров аренды государственных и муниципальных земельных участков.

Это объясняется тем, что в соответствии с п. 1 ст. 396 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должен заключаться исключительно на торгах.

Данное правило действует с 1 марта 2015 года, и многие суды сейчас отказывают арендаторам в автоматическом продлении договоров аренды, заключенных до указанной даты, по правилам ст. 621 ГК РФ.

Это приводит к тому, что добросовестные арендаторы, вынужденные участвовать в торгах в целях перезаключения арендных договоров, могут лишиться земельных участков, которые они арендуют уже много лет.

ВС РФ решил поддержать таких арендаторов и признал данную практику разрешения споров незаконной (определение ВС РФ № 308-ЭС19-19368).

Суд указал, что до 1 марта 2015 года законодательством не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

Договоры могут быть возобновлены на неопределенный срок, если были заключены до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов (ст. 422 ГК РФ).

Поэтому если арендатор продолжает пользоваться муниципальным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Источник: https://buh.ru/articles/documents/116878/

Прекращение аренды земельного участка

Возврат земельного участка после расторжения договора

aenbi.ru → Раздел юриста → Юриспруденция в недвижимости → Прекращение аренды земельного участка

Собственно прекращение аренды земельного участка означает прекращение договора аренды земельного участка, и согласно Земельному кодексу РФ, наступает оно по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно статье 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредить об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца.

Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Согласно статье 617 ГК РФ переход права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Вот несколько случаев, когда арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор.

Статья 620 ГК предусматривает еще один, когда в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, земельный участок окажется в состоянии, непригодном для использования.

Кроме того, статья 611 предоставляет арендатору право расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, если арендодатель не передал вместе с земельным участком необходимые для его использования документы и принадлежности и без них арендатор не может эксплуатировать земельный участок в соответствии с его назначением либо в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать.

Неисполнение арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на земельный участок также дает право арендатору требовать уменьшения аре платы или расторжения до говора и возмещения убытков (статья 613 ГК РФ).

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок во владение арендодателя в том состоянии, в каком он его получил, с учетом “нормального износа”, или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Если же арендатор не прекратил пользоваться участком в срок, установленный договором, и без согласия арендодателя, хотя последний на таком прекращении настаивает, или прекращает использование несвоевременно, арендатор вправе требовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В случае, когда внесенная плата не покрывает понесенных арендодателем убытков, он вправе претендовать на их возмещения.

Арендодатель на основании статьи 619 ГК РФ вправе расторгнуть договор досрочно, если арендатор:

– пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

– существенно ухудшает качество земель;

– более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату.

Арендодатель имеет право потребовать от арендатора досрочного внесения арендной платы в случае существенного нарушения последним сроков внесения, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (статья 614 ГК РФ).

Договором аренды могут быть установлены также условия расторжения договора по инициативе арендодателя в соответствии с частью 2 статьи 450 ГК, т. е. при существенном нарушении договора другой стороной.

Считается существенным нарушением договора – нарушение, влекущее для другой стороны ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Арендодатель может настаивать на включение в договор условий, при которых он вправе расторгнуть договор аренды досрочно, если он предвидит и хочет предотвратить возможные существенные нарушения арендатором условий договора. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

В то же время закон требует, чтобы арендодатель, прежде чем он досрочно расторгнет договор, направил арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 6)9 ГК РФ).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий до говора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.     

В соответствии со статьей 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем пр заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а:

при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т. п.

) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимости или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283 ГК), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286 ГК).

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пункт 2 статьи 450 ГК РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ЗК РФ, другими законами или договором.

При этом та же статья устанавливает, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью идя частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Помимо установленных Гражданским кодексом, Земельным кодексом РФ вводятся дополнительные основания прекращения договора аренды земельного участка.

Так, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

1) использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель, предусмотренными ЗК РФ;

2) использования земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;

3) неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

4) неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок Не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;

5) изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, установленными статьей 55 ЗК РФ;

б) реквизиции земельного участка в соответствии с правилами, установленными статьей 51 ЗК РФ.

Прекращение аренды земельного участка до перечисленным основаниям, указанным в Земельном кодексе РФ, не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ, а также в иных установленных федеральными законами случаях.

Боачев И.А.

Источник: https://aenbi.ru/154.html

Порядок и особенности расторжение договора аренды земельного участка

Возврат земельного участка после расторжения договора

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Три факта, которые следует учитывать арендатору при расторжении договора аренды земельного участка, чтобы избежать финансовых потерь

Возврат земельного участка после расторжения договора

Краснов Михаил

Партнер, руководитель практики налогового и юридического консультирования Consul Group

специально для ГАРАНТ.РУ

На практике часто встречаются ситуации, когда проблемы в области земельно-имущественных отношений – следствие ослабленного контроля со стороны арендатора. Как правило, собственники объектов недвижимости на арендованной земле акцентируют внимание на экономическом результате и содержании осуществляемой деятельности, но упускают из вида соответствие бизнеса юридической форме.

Например, бенефициар принимает решение перепрофилировать имущественный комплекс под ведение более выгодной высокомаржинальной деятельности. Он изменяет бизнес-модель, забыв проверить, обосновано ли это юридически. В результате к нему будут применены административные и гражданско-правовые санкции.

Распространены случаи, когда ослабление контроля происходит из-за длительных сроков договоров аренды. Проблемы продления (возобновления) аренды возникают постфактум. Этот вопрос обострился в период действия мер по ограничению распространения новой коронавирусной инфекции, когда взаимодействие с органами власти было затруднено или заблокировано вовсе.

При оценке рисков расторжения договора аренды земельного участка предлагаю исходить из общих условий гражданского законодательства, которые регулируют арендные отношения с учетом норм земельного законодательства.

Земельными участками, находящимися в собственности Москвы и расположенными на его территории, распоряжается Департамент городского имущества г. Москвы. Так же, как и теми участками, собственность на которые не разграничена.

Рассмотрим ключевые аспекты нормативного регулирования правоотношений по аренде земли и возможные риски для арендаторов.

Факт 1: договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если:

Вывод: и гражданским, и земельным законодательством установлен единый подход по вопросу оснований расторжения договоров аренды земельных участков.

Примеры из практики

  1. Решением Арбитражного суда г. Москвы от 19 июля 2019 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, были удовлетворены требования Департамента городского имущества города Москвы о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 77:08:0013007:1544, площадью 11.800 кв. м, имеющего адресный ориентир: г. Москва, проспект Маршала Жукова, вл. 83. В качестве оснований для расторжения договора выступали нарушения арендатором условий договора, в том числе, в части использования земельного участка по целевому назначению.
  2. Системность и активность работы городских структур в вопросах приведения режима землепользования в соответствие с действующим законодательством подтверждается и другим примером. В ходе рассмотрения ряда взаимосвязанных дел по искам Департамента городского имущества г. Москвы к ООО (дело № А40-143575/2014, дело № А40-228134/2017, дело № А40-160671/2019) истцом планомерно, от спора к спору собиралась доказательственная база, которая позволила установить факт нарушения арендатором условий договора аренды земельного участка. В результате длительного затратного спора арендатор последовательно лишился и права аренды земельного участка (договор расторгнут), и находившихся на нем построек.

Факт 2: известны случаи, когда правообладатель в своем пользовании имеет участок значительно больше, чем расположенное на нем строение.

Земельные участки в Москве предоставляются решением города Москвы на основании обращения собственника с планом будущего участка, который составлялся по принципу “мое право заканчивается там, где начинается право соседа”.

Другими словами, собственник здания, включал в свой участок прилегающую свободную территорию в расчете на возможность ее использования в будущем. То же самое делали и при приватизации земли производственных предприятий – забирали всю площадку завода.

Сейчас при перепрофилировании и вовлечении таких участков в девелоперскую деятельность возникают сложности с обоснованием сохранения площадей, не занятых зданиями.

Таким образом, в Москве образовалось достаточно большое количество земельных участков, площадь которых многократно превышает “пятно застройки”, занятое объектами капитального строительства.

В случае выявления фактов нарушения порядка пользования таким земельным участком правообладатель может лишиться части прилегающей территории по инициативе ДГИ г. Москвы. В такой ситуации правообладатель сможет претендовать лишь на ту часть земельного участка, которая необходима непосредственно для эксплуатации здания, находящегося в собственности.

Ключевым судебным актом, на основании которого органы власти могут расторгать договоры аренды земельных участков по собственной инициативе, является постановление Президиума ВАС РФ от 15 февраля 2011 г. № 14381/10.

Если правообладателю ранее был предоставлен земельный участок значительно большей площади, чем это необходимо для эксплуатации принадлежащего ему здания, то при выявлении фактов истечения срока договора аренды или нарушений порядка землепользования орган власти на законных основаниях может “урезать” используемый земельный участок.

Такая практика позволяет органам власти перераспределять земельные участки, освобождая излишние площади. Для арендатора это всегда экономическая потеря, так как может пострадать и инвестиционная привлекательность земельного участка, и его градостроительный потенциал. А для властей это удобный инструмент, подменяющий собой институт изъятия земельных участков.

Подход, при котором судьи оценивают соразмерность предоставляемого в аренду земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, можно встретить во множестве судебных актов разного.

Это свидетельствует о реализации принципа единообразного подхода (отражено в постановлении Пятого арбитражного апелляционного суда от 12 ноября 2018 г.

№ 05АП-7784/2018 по делу № А59-3749/2018, постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18 февраля 2019 г. № Ф08-12236/2018 по делу № А61-2432/2018 и др.).

Полностью исключить вероятность изменения органами власти конфигурации земельного участка, изначально предоставленного арендатору, можно при условии соблюдения требований действующего законодательства и своевременной реализации преимущественного права аренды.

Пример

Земельный участок по адресу: г. Москва, проезд Путевой, вл. 3, стр. 1, кад. № 77:02:0003006:37.

После прекращения срока действия долгосрочного договора, незамедлительно часть указанного земельного участка была поставлена на кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта с иным назначением (под улично-дорожную сеть).

До расторжения договора часть земельного участка под улично-дорожную сеть городу пришлось бы получать через процедуру изъятия с выплатой арендатору компенсации, а так – город достиг цели без выплат и компенсаций.

Факт 3: еще один повод для расторжения договора аренды земельного участка со стороны ДГИ г. Москвы – факт сноса здания, расположенного на спорном земельном участке. Часто это касается самовольных построек.

Судебные органы квалифицируют снос здания как существенное изменение обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). В такой ситуации участок не может использоваться по назначению, предусмотренному договором аренды. Арендаторам земли нужно учитывать риски потерь от сноса здания и утраты прав на земельный участок под самовольной постройкой.

К 2020 году большая часть объектов самовольного строительства на территории Москвы, с которыми борются власти, – это реконструированные без исходно-разрешительной документации объекты, а не вновь созданные объекты капитального строительства. Получается, проблема самовольной постройки не затрагивает ситуации, когда объект не является капитальной постройкой.

Если некапитальные объекты находятся в местах, не предназначенных или не отведенных городом для размещения такого рода объектов, либо возведены без получения соответствующих разрешений, они демонтируются созданными в каждом округе г. Москвы Государственными бюджетными учреждениями города Москвы “Автомобильные дороги” (распоряжение Правительства г. Москвы от 16 августа 2011 г. № 628-РП).

Ключевой нормативный правовой акт, регламентирующий порядок работы городских властей по борьбе с самовольными постройками, – Постановление Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. № 819-ПП. Многие собственники самостроев не торопятся оформлять и легализовывать их, не понимая последствий.

А главная опасность здесь – выявление признаков самовольного строительства или нарушения установленного порядка землепользования (один из признаков самовольной постройки) Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) или Росреестром.

Если проверяющие выявят признаки самовольной постройки или нарушения порядка землепользования, правообладателя ожидают негативные последствия:

  1. Штраф за нарушение установленного договором аренды земельного участка вида разрешенного использования (гражданско-правовая ответственность) – предусмотрена договором аренды и, как правило, определяется в размере годовой арендной платы.
  2. Штраф за нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта (административная ответственность) – ст. 9.5 КоАП.
  3. Предписание об устранении выявленного нарушения (инициатор: Росреестр) – выдается в порядке реализации полномочий по осуществлению государственного земельного надзора, предусмотренном ст. 71 Земельного кодекса РФ.
  4. Выплата “за легализацию” текущей конфигурации объекта (инициатор: ГЗК) – в Москве расчет осуществляется на основании Постановления Правительства г. Москвы от 25 апреля 2006 г. № 273-ПП.
  5. Требование о приведении в состояние, существовавшее до выполнения незаконных работ (инициатор: ДГИ г. Москвы) – ст. 222 ГК РФ.

Важно! Оспаривание каждой из таких санкций порождает самостоятельное дело в суде, которое требует ресурсов (временных, денежных и т.п.)

В Москве такие риски в последнее время приобрели массовый характер и выступают проблемой субъекта. Вот что ждет собственника здания (арендатора земельного участка) при отказе легализовать самовольную постройку (даже если он еще не привлек внимание городских властей):

  • невозможность продать, подарить или завещать объект самовольного строительства;
  • невозможность законно и легально подключить коммуникации (водоснабжение, электричество, канализацию и т. д.);
  • невозможность получения кредита под самовольно построенную недвижимость.

Легализация самовольных построек – единственный шанс обезопасить собственника объекта от трат на возвращение его к исходному состоянию до реконструкции или сноса постройки.

Проблема признания объекта капитального строительства самовольной постройкой порождает ряд негативных правовых и экономических последствий для правообладателя. Если земля под таким объектом находится в аренде, это может обернуться и вовсе утратой земельного участка вместе с расположенным на нем объектом без возможности восстановления.

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/krasnov/1407809/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.