Восстановление аварийного дома

«Изъять и снести»: в Госдуме вновь пытаются запустить механизм реновации всея Руси

Восстановление аварийного дома

Если закон примут, сносить можно будет что угодно — даже не аварийные дома. Пригодится ли это Казани?

Использовать механизм комплексного развития территорий в целях масштабной реновации собираются в Госдуме РФ. Если закон примут в таком виде, то местные или федеральные чиновники получат право включать в программы и сносить дома любой этажности, а взамен изъятого жилья давать квартиры с равнозначными характеристиками и в том же районе. Мнения экспертов — в материале «БИЗНЕС Online».

Это уже не первая попытка запустить реновацию всея Руси

Очередной «подход к снаряду» делает Госдума РФ. Группа сенаторов и депутатов внесли законопроект о поправках к законодательству (Жилищный, Земельный, Градостроительный кодексы и т. д.), общая суть которых сводится к реновации территорий городов.

Как обращает внимание «Коммерсантъ», само слово-раздражитель законодатели не используют. Но смысл в общем практически такой же, что «зашит» в московском проекте реновации.

Это уже не первая попытка запустить реновацию всея Руси.

До этого, в частности, обсуждался проект председателя комитета Госдумы по жилищной политике Галины Хованской и Сергея Миронова из «Справедливой России», но он не был принят.

Если эта попытка запустить реновацию увенчается успехом, то вдохнуть жизнь в «застоявшиеся» территории можно будет при соблюдении ряда условий. Главным инструментом становится механизм комплексного развития территорий (КРТ). Запустить процесс смогут не только на уровне правительства РФ или региона.

Полномочия готовить адресные программы реконструкции и сноса получат право и местные власти. Механизм КРТ можно включить, если 50% территории занимают аварийные дома, самострои или дома, которые входят в адресные программы сноса и реконструкции.

А также в случае, если вид разрешенного использования объектов не соответствует назначению земельных участков. КРТ предусматривает заключение договора между всеми сторонами этой процедуры — властями, инвесторами, собственниками земли.

Привлечь инвесторов к новому строительству можно через аукционы, принять участие в которых имеют право застройщики с как минимум трехлетним опытом строительства и сдавшие не менее 5 тыс. кв. м жилья.

Механизм КРТ можно включить, если 50% территории занимают аварийные дома, самострои или дома, которые входят в адресные программы сноса и реконструкции

Однако при этом в документе ничего не говорится о судьбах остальной половины территории, угодившей под каток реновации. А там вполне могут быть и нормальные дома — даже не аварийные, на что указывают критики документа. По сути дела, изъять и снести можно будет вообще практически все что угодно!

Если при этом потребуется расселение людей, то инвесторы по данному договору должны предоставить деньги «для выплаты гражданам возмещения за жилые помещения в домах, признанных аварийными и подлежащими сносу», говорится в документе.

В адресные программы реконструкции и сноса можно включить практически любые многоквартирные дома — само собой, «в целях обновления среды жизнедеятельности и создания благоприятных условий проживания граждан».

Для этого в Жилищный кодекс предложено внести новый раздел, посвященный адресным программам по сносу и реконструкции домов. Согласно этому разделу, участвовать в данной программе жители того или иного дома смогут, если подобное решение примут 2/3 собственников.

А выйти из программы можно, если 1/3 собственников не хотят в ней участвовать. Эти нормы напоминают правила московской реновации. Переселенцам обещают равнозначное жилье с тем же числом комнат и жилплощадью в том же районе города, можно также выбрать денежную компенсацию.

Но, понятно, никто не знает, как оно будет работать на практике, и это не внушает спокойствия наблюдателям.

Галина Хованская: «Лучшее, что могут сделать авторы, — это его отозвать с той же высокой скоростью, с которой они в 7-м часу вечера данный проект внесли»

Мнения по этому законопроекту разные. Хованская, в частности, считает, что самое лучшее, что могут сделать сейчас авторы документа, — это отозвать его.

«Резко негативное отношение. Лучшее, что могут сделать авторы, — это его отозвать с той же высокой скоростью, с которой они в 7-м часу вечера данный проект внесли», — цитирует ТАСС Хованскую.

Она также напомнила, что ее законопроект о реновации хоть и был поддержан большинством регионов, в правительстве раскритиковали из-за того, что он требует финансирования. Кроме того, Хованская обратила внимание, что предложенная версия документа продумана не до конца — нет, например, четкого механизма предварительного равноценного возмещения.

Первый зампред комитета по ЖКХ Сергей Пахомов заявил журналистам, что основной вопрос — это соблюдение жилищных прав граждан. «Одним из основных моментов для обсуждения являются процедуры изъятия территории и принятия решений о сносе неаварийных домов», — цитирует его ТАСС.

Сейчас расселение аварийщиков предполагает выкуп квартир у собственников, коих ныне большинство. И в ряде случаев все это выливается в скандалы

Слово «реновация» воспринимается многими едва ли не как ругательное. Между тем Татарстан опыт масштабного переселения людей уже имеет: вспомните программу расселения ветхого жилья. В 1996–2004 годах в республике было построено 1 763 жилых дома на 52,8 тыс. квартир общей площадью 2,9 млн кв. м, сообщили «БИЗНЕС Online» в пресс-службе минстроя РТ.

Но тогда квартиры давали бесплатно. Сейчас же расселение аварийщиков предполагает выкуп квартир у собственников, коих ныне большинство. И в ряде случаев все это выливается в скандалы. Так что условия участия в данном «подарке свыше» — вопрос принципиальный, считает гендиректор компании «НЛБ-Недвижимость» и глава гильдии риелторов Андрей Савельев.

«Чтобы не получилось так, как в Зеленодольском районе, когда у людей выкупали жилье за 11 тысяч рублей за квадратный метр, за копейки. Если людям предложат хорошее комфортное жилье либо рыночную адекватную компенсацию, то таких мест в Казани довольно много», — рассказал он. В рамках коммерческого строительства, по его словам, такие примеры есть.

Целые улицы собирались и продавали дома застройщикам в Советском и Кировском районах, а позже земля переводилась в категорию многоэтажного строительства под жилой комплекс. Некоторые буквально мечтают о том, чтобы их расселили, кто-то — наоборот.

Например, по словам Савельева, такие мечты есть у жителей частных домов на Большой Крыловке — они уже более 40 лет ждут, когда их расселят.

Некоторые буквально мечтают о том, чтобы их расселили, кто-то — наоборот

Но в целом реновация в Казани по московскому сценарию — со сносом старых пятиэтажек — с экономической точки зрения нереальна. Ранее эксперты в разговоре с «БИЗНЕС Online» отмечали, что цена жилья даже в столице РТ не настолько велика, чтобы оправдать расходы на снос, переселение и новое строительство домов.

Хотя отработку пилотного проекта в Казани рассматривают — об этом в своем интервью говорил первый замминистра строительства РФ Ирек Файзуллин. Но пока в столице РТ невыгодно сносить даже трехэтажки, полагают участники рынка.

Максимум — двухэтажное «старье», причем с большими дворами — так, чтобы площадь этих дворов позволяла воткнуть «свечку» со всей необходимой инфраструктурой в виде парковки, детских площадок и прочего.

Что же до собственно механизма комплексного развития территорий, то генплан Казани предусматривает три десятка мест, где можно использовать этот инструмент. И сейчас готовят проект реновации территории речного порта — для этого есть планы договориться со всеми 146 собственниками, выполнить проект планировки до 2022 года и воплотить мечту.

«Раньше как было? Стоит 100 гаражей.

С 95 [собственниками] договорились, четыре покупаем по цене нефтяных вышек, а последний [владелец] вообще не согласен! Федеральный законодатель предусмотрел возможности рыночного выкупа для комплексного развития территории», — объяснял мэр Казани Ильсур Метшин.

Таким образом, можно сказать, что в общении с собственниками земли мэрия сможет действовать не только добрым словом, но — в самом крайнем случае — и «пистолетом» в виде принудительного выкупа. Нынешний же законопроект усиливает этот «арсенал».

Николай Васильев: «Субъект должен распорядиться таким образом, чтобы не ухудшить ситуацию для будущего, не пойти на соблазн сегодняшним днем и решить какие-то локальные проблемы»

«БИЗНЕС Online» предложил оценить законопроект о реновации участникам рынка и экспертам.

Как заметил в разговоре с нашим корреспондентом советник министра строительства РТ Николай Васильев, статьями новых поправок можно перегнуть палку в изъятии жилья и тогда права собственности будут нарушаться. Однако, с другой стороны, он не исключил, что и собственники из чисто эгоистических соображений и в спекулятивных целях станут препятствовать комплексному освоению.

«В данном случае я поддержу любой законопроект, который будет в итоге опираться не на сиюминутную целесообразность какой-то территории в виде комплексного развития, а чтобы она опиралась действительно на долгосрочные документы территориального планирования — генпланы, проекты планировок и так далее. Потому что сегодня, к сожалению, мы пожинаем плоды вот такого отношения, очень временного эффекта, когда сейчас в определенном положении они кажутся выгодными для освоения, но завтра придется расхлебывать», — говорит Васильев.

Опасение у него вызывает концепция реновации территории в районе речного порта. Напомним, там предлагают насытить территорию общественными, коммерческими и культурными функциями с многофункциональной застройкой преимущественно средней этажности и высотными доминантами.

Площадь жилой застройки — 1 млн кв. м, запланировано возведение двух школ и детсадов, площадь коммерческой застройки — 250 тыс. кв. метров. «Там территория сужена по своим габаритам.

Значит, говорить, что она полностью соответствует предыдущим проектам планировки, трудно, — отмечает архитектор. — Очень легко сузить эту территорию комплексности, сказать, что на ней необязательны такие поперечные профили улиц, взять и сузить по отношению к проекту планировки.

Сегодня это будет выгодно для инвестора. А завтра придется изымать — подобное мы уже проходили и в Казани, и в других субъектах».

По мнению Васильева, действующее законодательство также можно подкорректировать, чтобы появилась возможность комплексного развития.

Другой вопрос: кто будет оценивать комплексность территории? Разбираться в каждой конкретной ситуации, считает эксперт, все равно придется либо муниципалитету, либо городу совместно с республикой, имея в виду необходимость дотирования из бюджета. «Дать полномочия надо.

Но другое дело, что субъект должен распорядиться таким образом, чтобы не ухудшить ситуацию для будущего, не пойти на соблазн сегодняшним днем и решить какие-то локальные проблемы, пусть под видом комплексного развития», — подытожил Васильев.

«Средняя плотность населения в историческом поселении составляет 20 человек на гектар, центр города по вечерам и выходным пустеет»

По мнению члена проектной группы по концепции устойчивого развития исторического поселения Казани и социолога Марьи Леонтьевой, закон может породить много градостроительных конфликтов, которые коснутся большого количества материальных интересов людей.

«Я вижу в этом большие риски для развития городского диалога и гражданского общества в целом», — говорит она. Исследование градостроительной политики относительно центра города за последние 20 лет показало, что в некотором роде реновация уже произошла, когда реализовывалась программа ликвидации ветхого жилья.

Но при этом в памяти народной остались очень неоднозначные впечатления — можно говорить даже о коллективной травме.

«Мы понимаем, что в тех экономических и политических условиях, в которых находилось руководство города и республики в тот момент, обеспечение комфортным жильем, с теплыми туалетами, нормальным метражом, нетрущобами было определенным достижением.

Расселение привело к тому эффекту, который мы видим сейчас, когда средняя плотность населения в историческом поселении составляет 20 человек на гектар, центр города по вечерам и выходным пустеет.

У соседней Самары и Нижнего Новгорода плотность населения в центре составляет порядка 40 человек на гектар», — объясняет эксперт.

В общем, сейчас Казань сталкивается с тем, что исторический центр недостаточно заселен.

Но зато ему не грозит изъятие и расселение: сейчас здесь есть 123 гектара неиспользованных земель с заброшенными зданиями, недостроенными объектами, да и просто пустырями.

«Для исторического центра задача по уплотнению населения, по созданию жилого центра, новому строительству может быть реализована без каких-либо изъятий и расселений», — считает Леонтьева.

Подходить к застройке следует взвешенно — с точки зрения развития человеческого капитала, города в соответствии с его историческим опытом, создания благоприятного инвестиционного климата, резюмировала собеседник «БИЗНЕС Online».

Источник: https://www.business-gazeta.ru/article/481784

Представители регионов назвали нелогичным ремонт ветхих домов за счет фондов капремонта

Восстановление аварийного дома

ТАСС, 20 ноября. Инициатива Министерства строительства России, предложившего ремонтировать ветхие предаварийные дома за счет средств региональных фондов капремонта, нелогична, считают опрошенные ТАСС эксперты.

По мнению большинства из них, в “поддерживающих” ремонтах смысла нет, – дома в любом случае надо расселять, траты фондов в этом случае просто теряют смысл.

Впрочем, в некоторых регионах инициативу приветствуют, – до расселения ветхим домам еще нужно дожить.

Ремонтировать ветхое предаварийное жилье (износ до 70%) с использованием региональных фондов капремонта Минстрой предложил в ноябре. По задумке ведомства, такой подход позволит “дотянуть” ветхие предаварийные дома до момента их расселения и сноса, самостоятельно средства на их “поддерживающий” ремонт жильцы таких домов собрать не в состоянии, – он зачастую очень дорогой.

Депутат Госдумы РФ и член комитета по транспорту и строительству Дмитрий Ионин в разговоре с ТАСС сказал, что считает предложенную Минстроем схему нелогичной, указывая на то, что большое число предаварийных домов в России в действительности просто юридически не признаны аварийными, хотя их процент износа на практике выше 70.

“У нас в стране пропорция такая, что домов износом 66-70% в два раза больше, чем домов с износом в 70-100%, и мы прекрасно понимаем, что чисто арифметически такого быть не может. Понятно, что процент занижен по бумагам.

То, что на них будут тратиться средства фондов капремонта – это глупо, по сути это за наш с вами счет и за счет всех остальных людей будут ремонтировать то, что ремонтировать бессмысленно. Дом чуть-чуть приведут в порядок, чтобы через пять лет он опять стал аварийным.

Зачем тратить деньги фонда, которые в принципе могли пойти на ремонт тех домов, которые в этом реально нуждаются”, – говорит Ионин.

По мнению депутата, России была бы полезной ревизия всего ветхого жилья и установление реального процента износа жилищного фонда.

“Надо проводить ревизию и расселять [исходя из реального процента износа]. Да, если мы все их признаем аварийными, то в нормативные сроки (в полгода) расселить их будет невозможно, но сроки можно расширить, главное, что люди будут понимать, что им положено расселение, у них появится перспектива, они будут понимать, что через 3-4 года получат жилье”, – считает Ионин.

Нужны другие меры

Мнение Ионина разделяет министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов. По его мнению, ремонт ветхих домов за счет фондов капремонта экономически нецелесообразен, пока непонятно – как будут компенсироваться их потери.

“За счет чего будет делаться ремонт? За счет фонда. То есть жители живут, продолжают платить. Чтобы отремонтировать кровлю на таких домах нужно три миллиона рублей.

Этот дом соберет эти деньги за 15 лет, если через три года его расселят, кто будет восстанавливать затраты, которые понесет фонд. То есть они взяли с других домов, отремонтировали этот, а потом кто возместит после расселения эти затраты.

Эти дома нужно расселять. Бюджетными средствами”, – считает Смирнов.

Как сообщили ТАСС в пресс-службе администрации Архангельской области, в целом концепция законопроекта, предполагающего направление на ремонт ветхих предаварийных домов средств региональных фондов капитального ремонта, поддержана правительством региона, но эффективность такой инициативы оценивается как низкая.

“Полагаем, что проведение поддерживающего ремонта за счет средств фонда капитального ремонта, позволяющего продлить сроки эксплуатации многоквартирных домов на несколько лет (условно до 5 лет), после чего он все равно будет признан аварийным и подлежащим сносу, малоэффективно”, – сказали в пресс-службе.

Председатель постоянного комитета Законодательного собрания города Севастополя по городскому хозяйству Вячеслав Камзолов рассказал ТАСС, что в городе основная масса ветхого жилья – дома, построенные как временные после войны. Расселить их пока нет возможности – отсутствуют квартиры, которые можно было бы предоставить по всем требованиям законодательства, при этом ремонтировать здания уже бессмысленно.

“У нас в городе много такого жилья, которое требует расселения, много общежитий, где, бывает, и по шесть человек живут на 9 кв. м. У нас есть ветхие дома, которые жильцы просят включить в программу капремонта. Но это, на мой взгляд, нецелесообразно: через несколько лет они, даже с ремонтом, превратятся в непригодные для жизни”, – говорит Камзолов.

“В министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Тувы (республика входит в пятерку российских регионов с наибольшей изношенностью жилищного фонда) считает, что в решении накопившихся проблем с ветхим жильем региону могут помочь другие меры – в частности использование при расчете объемов федеральной поддержки в части денег, которые могли бы быть направлены на расселение ветхого жилья, рыночной стоимости квадратного метра.

“Эффективным механизмом для реализации государственных программ является использование при расчете объема федеральной поддержки рыночной стоимости 1 кв. м жилья.

Правительством Республики Тыва неоднократно направлялись письма в Минстрой России об увеличении стоимости квадратного метра, на сегодняшний день подготовлен проект методики, предусматривающий использование средневзвешенных показателей о средней рыночной стоимости квадратного метра на первичном и вторичном рынках”, – уточнили в региональном министерстве строительства.

Интерес есть

В некоторых российских регионах предложение Минстроя оценивают скорее положительно. Как пояснил ТАСС председатель госкомитета Псковской области по делам строительства и жилищно-коммунального хозяйства Сергей Грахов, инициатива для региона является “интересной темой”.

“Дело в том, что зачастую дом отремонтировать, который имеет износ менее 70%, дешевле, чем расселять людей. При этом действительно дом в состоянии нормальном, то есть капитальным конструкциям ничто не угрожает. И такой дом гораздо целесообразнее восстановить, чем строить новый, а этот потом еще и сносить. У нас в регионе эта тема была бы актуальной”, – сказал Грахов.

Как сообщили ТАСС в департаменте строительства, жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и транспорта Ненецкого автономного округа, в регионе на сегодняшний день 20-25% (это 75-100 многоквартирных домов) – это деревянные дома с частичным благоустройством, построенные ранее 1980 года. В них либо не было ремонта, либо ремонт проводился частично.

“У таких домов нормативный срок службы не более 50 лет. Данную категорию домов можно отнести к ветхому жилфонду. Необходимость в принятии подпрограммы ремонта ветхого жилья актуальна в связи с тем, что до расселения данных домов может пройти 5-10 лет.

В целях безопасной эксплуатации до момента сноса необходим выборочный капитальный ремонт конструктивных элементов, отвечающих за безопасность зданий – крыша, фундамент, система электроснабжения и газоснабжения”, – сказали в департаменте, добавив, что “финансовая поддержка Фонда содействия реформированию ЖКХ на данные цели крайне необходима”.

В Министерстве строительства, жилищно-коммунального, дорожного хозяйства и транспорта Оренбургской области считают, что принятие законопроекта о ремонте ветхого предаварийного жилья за счет фонда капремонта позволит частично решить накопленные проблемы при условии дополнительной поддержки от государства.

“Это в основном дома с маленьким количеством квартир (4-12 штук), или они являются объектами культурного наследия и накопленных взносов не хватает даже на проектные работы. Соответственно, ремонт данных домов должен проводиться с использованием средств собственников с привлечением государственной поддержки”, – сказал начальник управления ЖКХ регионального Минстроя Геннадий Щербаков.

Ударит ли по фондам

По мнению исполнительного директора Ассоциации региональных операторов капитального ремонта Анны Мамоновой, принятие в регионах отдельных подпрограмм по ремонту предаварийного жилья не приведет к существенному перераспределению средств фондов капремонта.

“Как правило, такие дома – малоэтажные дома, людей в них проживает немного. Те взносы, которые они платят и будут использованы для ремонта, но будут проводиться только те работы, которые позволят обеспечить безопасность проживания”, – сказала ТАСС Мамонова, добавив, что не исключается использование механизма софинансирования таких работ с участием бюджетов разных уровней.

В новость внесена правка (22.11.19, 17:47 мск) – уточняются первый, второй и последний абзацы

Источник: https://tass.ru/ekonomika/7163585

Ремонт аварийного дома — проблемы и споры

Восстановление аварийного дома

Евгения Кустова

Давайте рассмотрим, что такое аварийное жилье, проблемы признания дома аварийным, а также судебную практику. Что же такое аварийное жилье? Это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.

В соответствии с ч. 10 ст.

32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если собственники не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Верховный суд Российской Федерации, изучив практику рассмотрения дел по спорам, связанным с признанием жилого помещения либо многоквартирного жилого дома непригодным для проживания, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, пришел к выводу, что, в основном, споры указанной категории возникают в связи с ненадлежащим исполнением органами местного самоуправления обязанностей, возложенных на них жилищным законодательством.

Частью 4 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) установлено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее — Положение), действие которого распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункт 2 Положения) и с пунктом 7 Положения уполномоченным органом, к компетенции которого относится признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, является межведомственная комиссия, порядок создания которой урегулирован данной нормой.

Оценка соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признание жилого помещения пригодным (непригодным) для проживания, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции производится межведомственной комиссией на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя), либо на основании заключения органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции.

Межведомственная комиссия может вынести решение о признании дома аварийным. И вот три основания для вынесения такого решения:

  • ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
  • изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов;
  • в случаях техногенных ситуаций и природных катаклизмов, в результате которых здание получило такие повреждения, что его невозможно восстановить.

Также хочется отметить, что по результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

  • о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;
  • о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки;
  • о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;
  • о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (пункт 47 Положения).

В соответствии с пунктом 49 Положения на основании полученного заключения соответствующий орган исполнительной власти либо орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием дальнейшего использования помещения, сроков отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о непризнании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Таким образом, сам по себе факт износа здания (выше 70%) не является достаточным основанием для вывода о том, что здание является аварийным или непригодным для проживания по иным основаниям.

Согласно пункту 7 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утвержденному Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г.

№ 47 «Признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, а также многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях (далее — комиссия), на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в настоящем Положении требованиям». Согласно п. 42. указанного Положения Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Решение межведомственной комиссии, органа местного самоуправления по вопросам, связанным с признанием жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также действия (бездействие) указанных органов по принятию соответствующих решений и процедур, указанных в ч. 10 ст. 32 ЖК РФ, могут быть оспорены в суде в порядке, установленном положениями главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ).

Рассмотрим дело государственного бюджетного образовательного учреждения среднего профессионального образования о выселении граждан из жилых помещений с предоставлением других жилых помещений. Итог этого дела был такой, что во всех инстанциях было отказано.

И хочется спросить, почему? Так, истец представил заключение в судебное заседание компании ОАО «Калининградпромпроект», а не межведомственной комиссии, к компетенции которой относится признание помещения непригодным для проживания граждан, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п. 2 и п. 7 Положения).

При вынесении решений суды учитывают разъяснения, данные Верховным Судом Российской Федерации в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2009 года.

Определение срока сноса многоквартирного дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, а также срока отселения физических и юридических лиц, является компетенцией органа местного самоуправления.

Однако в ситуации, когда дальнейшее проживание в аварийном жилом помещении, предоставленном по договору социального найма, создает угрозу для жизни и здоровья нанимателя и членов его семьи, суд вправе обязать орган местного самоуправления предоставить указанным лицам другое благоустроенное жилое помещение во внеочередном порядке на основании части 2 статьи 57 ЖК РФ, учитывая и то, что помещение, не соответствующее санитарным и техническим правилам и нормам, не может быть отнесено к категории жилых (часть 2 статьи 15 ЖК РФ).

Рассмотрим пример, когда судом был удовлетворен иск, поданный прокурором в интересах гражданина.

Суд установил, что многоквартирный дом, в котором проживает истец, признан аварийным и подлежащим сносу в декабре 2007 года. Срок расселения дома установлен органом местного самоуправления до 30 ноября 2008 года.

Однако уже на момент обследования в 2007 году состояние фундамента, стен, крыши и других конструктивных элементов здания оценивалось как недопустимое. Тем не менее сроки расселения неоднократно переносились, и в 2012 году расселение отложено до 31 декабря 2013 года.

По результатам экспертизы установлено, что на момент рассмотрения дела существует опасность обрушения чердачного перекрытия в жилые помещения. Возникла реальная угроза жизни и здоровью проживающих в доме граждан.

При таких обстоятельствах суд обоснованно признал незаконным постановление администрации о переносе сроков расселения и обязал предоставить Т. жилое помещение во внеочередном порядке.

А вот пример халатности органов местного самоуправления. Апелляционным определением арбитражного суда от 03.09.2012 по делу № 33-2486/2012 с администрации г.

Астрахани взыскана компенсация за утраченное жилье в пользу собственника — гражданина.

Дом был признан аварийным и расселялся постепенно в течение нескольких лет, однако часть дома до завершения расселения обрушилась, погибли люди. Виновное должностное лицо привлечено к уголовной ответственности.

Как указывает Постановление Пленума ВС РФ № 14, «требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о переселении собственника изымаемого жилого помещения в другое жилое помещение не может быть удовлетворено, если собственник жилого помещения возражает против этого, так как в соответствии с ч. 8 ст. 32 ЖК РФ предоставление собственнику жилого помещения взамен изымаемого другого жилого помещения допускается только по соглашению сторон.

Согласно Определению Верховного Суда РФ от 21.06.2011 № 67-В11-3 семье в составе 4 человек была предоставлена однокомнатная квартира, которая является квартирой — студией, в которой жилая комната содержит нишу, оборудованную раковиной, при этом площадь ниши, предназначенной для использования в качестве кухни, учитывается как жилая площадь.

Семья, отказываясь переселиться в данное жилое помещение, считала, что их жилищные права были нарушены, так как в ранее занимаемой ими квартире комната была изолированной от вспомогательных помещений, в ее площадь не была включена площадь кухни.

Суд при вынесении определения указал, что предоставление гражданам квартиры, в которой площадь кухни включена в жилую площадь, ухудшает их жилищные условия, что противоречит требованиям ст. 89 ЖК РФ.

Определением Верховного Суда РФ от 22.05.2012 № 18-КГ12-4 суд указал, что переселять из двухкомнатной квартиры, где проживают разные семьи, в однокомнатную квартиру недопустимо.

При решении вопросов, связанных с защитой жилищных прав граждан в случае признания их жилого помещения непригодным для проживания, важное значение имеет Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?790

Всё о программе расселения из аварийного и ветхого жилья

Восстановление аварийного дома

Многие дома в России не пригодны для проживания, поэтому переселение из аварийного и ветхого жилья является актуальной темой для правительства и жильцов таких объектов.

Высокий спрос на программу приводит к загруженности местных органов власти, которые не успевают удовлетворить запросы всех заинтересованных граждан. Ниже рассмотрим правовые аспекты переселения, особенности отнесения здания к категории ветхого или аварийного, инструкцию по переезду.

Сразу отметим, что каждый случай индивидуален, поэтому понимание процесса позволяет избежать проволочек по времени и быстро переехать в новую квартиру.

Общие понятия

В законах РФ отсутствует четкая терминология по вопросам ветхого и аварийного жилья. На практике в первую группу входят дома с уровнем износа свыше 65% для деревянных построек и 70% для кирпичных сооружений. По статистике количество таких объектов в РФ превышает 45 000 единиц.

Понятия аварийного и ветхого жилья нужно различать. В первом случае несущие конструкции частично разрушены, поэтому нахождение или проживание в сооружении опасно для жизни из-за риска обрушения. Таким объектам уделяется первоочередное внимание. Что касается ветхих зданий, в них несущие конструкции не пострадали, поэтому жители находятся следующими на очереди.

Уровень износа, о котором упоминалось выше (65 и 70 процентов) определяется специальной комиссией. Проверка осуществляется по отношению к зданиям, которые входят в специальный список. Сначала уполномоченный орган получает ходатайство, после чего ему выделяется месяц на изучение объекта и принятие решения.

В зависимости от обстоятельств дается следующий ответ:

  • отнести сооружение к категории аварийных и непригодных
  • выполнить капремонт или реконструкционные работы
  • признать объект непригодным для жилья из-за отклонения от действующих норм
  • присвоить зданию статус аварийного и признать таковым, что подлежит сносу.

Жители аварийных зданий должны понимать, что находиться в таких объектах опасно. Если дом по какой-то причине не попал в программу, необходимо оформить групповое заявление и тогда на дом обратят внимание. В крайнем случае, нужно идти в суд.

Порядок переселения

Решение о необходимости выдачи нового жилья принимают члены межведомственной комиссии. Она действует на основании заключения экспертов по отношению к конкретному сооружению.

Если вынесено позитивное решение, переселение осуществляется на базе программы, разработанной местными органами власти.

Человек, который рассчитывать получить новое жилье, должен оформить заявление, а также передать дополнительный пакет бумаг:

  • копии документации, подтверждающей права на объект в ветхом или аварийном доме
  • реконструкционный проект
  • акт проверки здания экспертами с решением о непригодности сооружения для проживания
  • прочую документацию по запросу

Сроки переселения устанавливаются индивидуально с учетом составленной программы. Если принято соответствующее решение, местные структуры должны проинформировать людей о будущих мероприятиях в течение полугода. Если за этот период владельцы жилья не добиваются разрешения на снос или реконструкцию, местные органы решают вопрос своими силами.

В ситуации, когда владелец жилья не подписывает соглашение в установленные сроки, местные органы власти направляют исковое заявление в судебный орган об изъятии квартиры. Но такое заявление отправляется не раньше, чем спустя 90 дней после отправки договора и отказа хозяина его подписывать. Принудительное взыскание возможно только при условии предоставления равноценного объекта.

Как происходит переселение

При отнесении жилья к аварийному или ветхому, а также после включения его в программу начинается процесс переселения. Он состоит из нескольких этапов:

  • Внесение в реестр. На начальном этапе все сооружения, отнесенные к непригодным, включаются в список. Для получения информации о включении объекта в перечень нужно перейти на сайт Минкапстроительства и посмотреть перечень сооружений, куда планируется переселение. Второй вариант — обращение в местные органы власти, где спец
  • иалисты делятся информацией о включении дома в список на переселение. Если человека не устраивают заявленные сроки, он вправе попросить их о пересмотре графика. Это актуально, если дальнейшее проживание в аварийном объекте несет риски для жизни.
  • Определение подходящего объекта для переезда. Жителям аварийных и ветхих домов предлагается альтернативное жилье. Главное требование, чтобы площадь нового объекта была не меньше старой квартиры. Квадратура объекта должна соответствовать действующим требованиям по отношению к одному человеку. Как правило, переселение происходит в новые дома, но в крайних случаях возможен перевод в объекты вторичного рынка. Владелец после изучения варианта соглашается на него или отказывается от объекта. Во втором случае ему выдается денежная компенсация.
  • Оформления договора. Владельцы квартир заключают соглашения с местными органами власти. В документе прописывается квадратура нового объекта, особенности благоустройства и прочие особенности. Новое жилье предлагается в том же районе, где находилась старая квартира. Допускается предоставление объекта в ином районе по согласованию сторон. Если человек проживает в объекте по соглашению соцнайма, оформляется новое соглашение на тех же условиях. В этом случае общий размер нового жилья определяется с учетом требований законодательства касательно положенных на одного человека “квадрат”.

Завершающий этап переселения — непосредственно переезд. Чаще всего на это выделятся 12 месяцев со дня оформления акта о непригодности жилья и необходимости его сноса. Если точкой отсчета считать подписание договора, с этого момента до переезда должно пройти не больше месяца. Затраты на переезд компенсируются из «кармана» местных органов власти.

Тонкости переселения

Как отмечалось, программа переселения подразумевает переезд жителей аварийных или ветхих домов в новостройки. Но здесь нужно понимать разницу между владельцами жилья и людьми, проживающими по договору соцнайма.

Для владельцев действуют такие особенности:

  • собственник получает жилье такой же площади и с аналогичным количеством комнат
  • квартира выдается в том же районе
  • при отказе от квартиры человек вправе рассчитывать на выкупную цену (если с подбором равноценного жилья возникают трудности).

Если человек пользуется объектом на основании договора найма, здесь имеют место иные особенности:

  • человек получает другое жилье по требованиям ЖК РФ (статьи 86)
  • имущество может предоставляться из объекта в собственности города
  • подбирается недвижимость такой же площади с обязательным следованием действующим нормам
  • новое жилье должно располагаться в том же регионе.

При подборе нового жилья учитывается не только площадь, но и другие факторы. Речь идет о благоустройстве, типе комнат (изолированные или нет), расположении дома в городе (в черте или вне населенного пункта).

Если речь идет о капремонте здания, организуется переселение собственников в другие объекты на время выполнения ремонта. Такой вариант подходит для случаев, когда у города имеется запас по квартирам и возможность временного переселения.

Обращение в суд

Еще одна ситуация, когда человек вообще отказывается от переселения. При таких обстоятельствах решение принимает суд. Способ подходит для владельцев приватизированных объектов и лиц, использующих недвижимость по договору соцнайма.

Если в течение 3-х месяцев после информирования о сносе дома владелец не отправляет подписанный договор, все опросы решаются с привлечением судебного органа.

При несогласии с содержанием искового заявления человек вправе привести собственные доводы по интересующим вопросам.

Чаще всего стороны договариваются о мирном решении вопроса. В таком случае местные органы власти предлагают определенную компенсацию. Если хозяина жилья не устраивает озвученная цена, он оформляет встречный иск. В нем он указывает свое видение цены и защищает личные интересы. Чтобы повысить шансы на успех, лучше привлекать к работе квалифицированных юристов.

В вопросах переселения специалисты дают следующие рекомендации:

  • Если предлагается квартира в другом городе, а вас этот вариант не устраивает, не нужно соглашаться. Лучше сразу отправить исковое заявление о защите прав.
  • В ситуации, если недвижимость не нравится, необходимо оформить официальный отказ.

В обоих случаях нужно требовать соответствующую денежную компенсацию.

Выплата выкупной цены

Многие жильцы аварийных и ветхих домов рассчитывают на получение крупной денежной компенсации.

Полученные деньги планируется использовать для покупки другой недвижимости или расходования средств на иные цели. Но здесь не все идеально, ведь человек получает рыночную цену старого жилья.

К полученной сумме прибавляются расходы на переселение, упущенная выгода и выплаты за несделанный капремонт.

Деньги перечисляются в оговоренные сторонами сроки по безналичному расчету. Полученные средства должны быть потрачены исключительно на покупку недвижимости. Если у человека имеется жилье, он может использовать деньги на решение иных задач, но при условии одобрения со стороны муниципальных органов власти.

Как ускорить процесс

Часто бывают ситуации, когда муниципальные органы затягивают с переездом. Такие действия обусловлены желанием избежать судебных разбирательств и отмены принятых решений. Ситуация усложняется тем, что в законе отсутствуют четкие границы по переезду людей с ветхого или аварийного жилья.

Если объект уже отнесен к категории аварийного, а муниципалитет затягивает процесс, нужно подать исковое заявление в суд. В документе прописывается требование о предоставлении нового жилья взамен разрушенному объекту. Если здание не признано аварийным, запускать такой процесс бессмысленно. Такие действия не дают результата.

Новые механизмы в 2019 году

На сегодня не все субъекты уложились в сроки, отведенные для выполнения программы по переселению с ветхого жилья. Некоторые жильцы ожидают очереди с 2017 года. По этой причине отведенный период постоянно продлевается. Так, 2019 года переселение ожидает больше 3000 человек, проживающих в Иркутском, Приморском, Московском, Кировском и других районах.

Схема переселения остается неизменной, но некоторые механизмы претерпят изменения уже летом 2019 года. В частности, планируется создать специальный фонд жилья для предоставления квартир, дать возможность оформления договора найма или субсидированной ипотеки. Человек вправе самостоятельно выбрать, какой из вариантов ему подходит больше.

Дополнительное изменение — организация процесса переселения из аварийного и ветхого жилья за счет бюджетных и привлеченных средств. Раньше озвучивались идеи по привлечению бизнеса, но их не удавалось реализовать из-за отсутствия норм законодательства. Сегодня этот вопрос успешно решен. Также разделены понятия ветхих и аварийных сооружений с указанием процентов износа.

За период с 2008 по 2017 года удалось расселить людей с 15 000 000 кв. метров жилплощади. Программа будет действовать до 2024 года, когда планируется расселить еще около 0,7 миллионов человек.

На решение этого вопроса выделяется 0,5 трлн рублей, «львиная» часть которых идет из госбюджета.К существующим способам добавляется выкуп недвижимости с выдачей субсидии, реконструкция или снос за счет владельцев.

Не стоит забывать и о других вариантах, о которых упоминалось выше. Финансовая нагрузка по сносу ложится как на местные органы власти, так и на представителей бизнеса.

При этом расселение актуально не только для собственников, но и для лиц, проживающих в ветхом или аварийном жилье по договору найма. В завершение отметим, что право на переселение доступно только раз. Это делается для защиты рынка от мошеннических действий.

Советы юристов по программе переселения из аварийного и ветхого жилья доступны на сайте

Статья на нашем сайте: Расселение из аварийного и ветхого жилья

————————————————————————————————Подписывайтесь на наш канал “Федзакон”, ставьте лайки и пишите, что вы думаете по этому поводу.

Если Вам нужна юридическая помощь, консультация специалистов, заходи к нам на сайт, мы обязательно поможем.

Делитесь информацией с друзьями в социальных сетях. А также подписывайтесь на наши соц. сети (ссылки впрофиле)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5c728c23b40ff300b344d986/vse-o-programme-rasseleniia-iz-avariinogo-i-vethogo-jilia-5d7bae5e80879d00c34208e2

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.