Изъятие земли в пользу государства

Возмещение за изымаемый земельный участок

Изъятие земли в пользу государства
Энциклопедия МИП » Гражданское право » Собственность » Возмещение за изымаемый земельный участок

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок.

В гражданском и земельном законодательствах предусмотрены ситуации, когда у собственника изымается земля для реализации государственных или муниципальных нужд. При этом далеко не всегда происходит это на безвозмездной основе или в качестве наказания.

Так, если собственник – добросовестный и исполнительный, но его земельный участок требуется для государственных/муниципальных нужд, то в случае изъятия собственнику положена определенная компенсация.

Основания, по которым изымают землю у собственника

Статья 279 Гражданского кодекса РФ предусматривает изъятие земли у собственника. При этом порядок, условия и подробно описанные основания прописаны в земельном законодательстве. К последним относятся:

  • международные договоры;
  • строительство/реконструкция тех объектов, которые относятся к федеральным или особо значимым для государства;
  • любые другие основания, предусмотренные законодательством.

В свою очередь к объектам государственного значения относятся:

  • энергетические объекты;
  • объекты атомной и иной энергетики;
  • дорожное полотно, автомобильные дороги и прилегающая к ним территория;
  • объекты космической деятельности;
  • объекты коммуникаций местного или федерального значения.

Таким образом, если земельный участок требуется для реализации государственных и муниципальных нужд по описанным выше основаниям, то собственник будет его лишен, однако ему положена компенсация в натуре или в денежном эквиваленте.

Последствия изъятия участка для нужд государства или муниципалитета. Определение стоимости земли

Прежде всего, собственник лишается права на собственность данным участком, он не просто перестает им владеть, но и в документы о собственности, которые хранятся в управлении Росреестра, вносятся соответствующие отметки.

После того как у собственника изымают участок, ему предоставляется компенсация в виде земельного участка, аналогичного по размеру, стоимости и фонду, или в виде денежной суммы. При этом для того чтобы получить компенсацию в денежном эквиваленте, требуется правильно оценить стоимость участка, а несамостоятельно устанавливать сумму.

Согласно статье 281 Гражданского кодекса РФ для определения стоимости земли, которая подлежит изъятию у собственника, учитываются несколько факторов:

  • рыночная стоимость земли;
  • кадастровая стоимость земли;
  • стоимость оформления документов по снятию с регистрационного учета и постановки на учет;
  • компенсация по выгоде, которая могла бы быть получена собственником земли с использования участка;
  • убытки, которые понес собственник при изъятии участка.

Для того чтобы максимально защитить свои права, собственник земельного участка имеет право привлечь к оценке своего имущества независимую организацию, результаты оценки которой можно предоставить в суд, если изъятие земли происходит в судебном порядке, или в уполномоченные органы, с которыми составляется соглашение о передаче прав собственности на конкретный участок.

Примечательно, что если на участке располагаются объекты недвижимого имущества (здания, строения, сооружения и иные постройки, которые использовались собственником), то в расчет компенсации включается и стоимость этих объектов.

Под возмещением понимается также и предоставление аналогичного по характеристикам земельных участков собственнику.

То есть муниципалитет или представители государственных органов власти могут предложить собственнику обмен с так называемой доплатой.

Один участок земли меняется на другой, а в качестве доплаты выступают средства, которые требуются для оформления соответствующей документации по регистрации участка.

Как осуществляется возмещение по соглашению сторон и через суд

Если собственник земельного участка выражает свое согласие на изъятие земельного участка, то совместно с уполномоченными органами составляет соглашение-договор в письменной форме, где прописывается не только согласие лица на передачу прав собственности на участок государству или муниципалитету, но и другие обстоятельства, в частности, то, как именно будет производиться возмещение, в какой форме, в каком количестве, в какой срок.

Так, по соглашению сторон возмещение может быть осуществлено в денежном эквиваленте, размер которого прописывается отдельной строкой, в течение, например, одного года. В этот срок муниципалитет или государство обязаны возместить собственнику понесенные убытки и неудобства, с которыми ему пришлось столкнуться при изъятии участка из собственности.

В случаях когда собственник категорически против изъятия у него участка для реализации государственных или муниципальных нужд, против него может быть выдвинут иск в суд со стороны муниципалитета или того органа власти, которому подведомственен участок.

В ходе судебного разбирательства при вынесении решения в пользу изъятия суд обязан учитывать и вопрос по возмещению компенсации собственнику.

При этом, так же как и при согласии сторон, учитывается полностью вся сумма: и земли, и находящихся на ней объектов, и компенсация убытков, и потерянная выгода. Самостоятельно ни муниципалитет, ни собственник сумму установить не могут, поскольку это противоречит действующему законодательству.

Компенсация в натуральном виде: земля в обмен на землю

При выборе компенсации в натуре собственнику земельного участка, который подлежит изъятию, выделяется аналогичный по характеристикам участок. Если же подходящего участка на балансе государства или муниципалитета нет, то собственнику может быть предложен участок, уступающий по своим характеристикам, но с доплатой.

Доплата возмещается тем собственникам, у которых на изымаемой земле находятся постройки, а на предлагаемом в обмен нет ничего, кроме земли, или обмен недвижимости выходит неравноценным, например, в случаях когда собственнику земли с двухэтажным кирпичным домом предлагается участок с деревянной одноэтажной постройкой.

После независимой экспертизы разница в средствах подлежит выплате в денежном эквиваленте собственнику изымаемого земельного участка.

Последний вправе согласиться с компенсацией или же оспорить ее в судебном порядке.

Как показывает практика по вопросам земельных правоотношений редко суд учитывает мнение собственника, если изымаемый участок действительно необходим для реализации государственных и муниципальных нужд.

В этом случае за основу берутся только официальные документы, которые подтверждают правомерность действий и законность возмещения со стороны представителей государственных или муниципальных органов власти.

Особенности принудительного изъятия земли

К некоторым особенностям изъятия земли у собственника в принудительном порядке относят оценку правомерности действий самого собственника. Так, если в ходе изъятия земельного участка, будет выяснено, что он использовался с нарушением норм действующего земельного законодательства, то он может быть изъят на безвозмездной основе.

В случаях если нарушения носят незначительный характер, то размер возмещения может быть несколько уменьшен или же собственнику придется возместить ущерб, причиненный им земле.

Другой особенностью является тот факт, что независимую оценку участка и всего, что на нем расположено, оплачивает тот уполномоченный орган, который выступил инициатором изъятия, а несобственник, даже если последний заказал эту экспертизу самостоятельно. Потраченные средства ему возмещаются со стороны уполномоченного органа власти.

Уполномоченным органом определяется управляющая компания, которая осуществляет все работы: кадастровую оценку, реальную рыночную стоимость, переговоры с собственником, составление соглашения или подготовку иска в судебный орган.

Собственник со своей стороны имеет право защищать свое право собственности всеми законными способами, настаивать на осуществлении его права собственности и соблюдения норм Конституции РФ, по которой никто не может лишить права собственности, не имея на то достаточных оснований. Если собственник докажет в суде, что его земельный участок не подходит для тех нужд, под которые его хочет реализовать государство, то решение об изъятии может сложиться в его пользу и право собственности останется за ним.

Источник: https://advokat-malov.ru/sobstvennost/vozmeshhenie-za-izymaemyj-zemelnyj-uchastok.html

Когда у вас могут изъять земельный участок?

Изъятие земли в пользу государства

Изъятие земельных участков у частных лиц производится государством при наличии оснований.

После принятия решения об изъятии и соблюдения многокомпонентной процедуры должен соблюдаться порядок действий.

Землевладелец вправе подать иск в орган судебной защиты. Поэтому каждому собственнику земли нужно знать, какие он имеет права, и в каких случаях его надел могут забрать.

Закон об изъятии земель

В соответствии со ст. 279 ГК РФ, для нужд государственного уровня изъять участок земли можно только в порядке, регламентируемом Земельным Кодексом РФ.

В ст. 282 ГК РФ приводится уточнение, что если землевладелец не заключает договор об изъятии добровольно, то надел изымается в принудительном порядке. Денежное возмещение собственник получает на основании ст. 281 ГК РФ, где указаны суммы возмещения, сроки и другие условия.

Новый закон позволяет местным властям изымать земли сельскохозяйственного назначения с явными нарушениями или неиспользуемые по назначению. Также государство сможет разобраться с невостребованными или неоформленными земельными долями. Они перейдут во владение муниципалитетов, которые найдут им соответствующее применение.

По данным Комитета по аграрным вопросам на 2020 год, 80% земель сельхозназначения до сих пор никак не оформлены юридически. Сюда относятся земли огородников, дачников, организаций и дольщиков.

Например, из 115 млн га земли государственную регистрацию своих прав осуществили только владельцы 18 млн гектаров. В собственности организаций находится 3,5 млн гектаров, остальные доли используются в качестве аренды или на правах представительства без оформления документов на землю, что можно назвать самозахватом невостребованных участков.

Новый закон позволит осуществить государственную регистрацию прав 9 млн гектаров земельных долей и на площади 95 млн га сформировать земельные участки. Только невостребованных земельных участков в руки муниципалитетов может перейти 22 млн гектаров.

Продав их за 15% кадастровой стоимости, местные бюджеты могут пополниться на 55 млрд рублей, что означает заинтересованность местных властей в данном вопросе. На многих официальных сайтах муниципалитетов имеются обращения к населению и информация о вступлении закона в силу.

Согласно ст. 35 Конституции РФ, частная собственность находится под охраной закона, лишить человека имущества никто не имеет права без решения суда.

Закон об изъятии земельных участков для государственных нужд и весь перечень оснований представлен в ст. 49 ЗК. Основания для изъятия прописаны в ст. 15, ст. 25, 2, п. 10, ст. 32 ФЗ, ст. 310 ФЗ, п. 9, 10, ст. 95, в ст. 136 Земельного кодекса РФ, ст. 188 ЖК РФ, а также в Законе № 2395 «О недрах».

Кто может изъять участок

Кто может изъять земельный участок у собственника? Согласно гл. 7, 1 ЗК РФ изымать земли имеют право следующие государственные органы:

  1. Исполнительные органы государства, если земля изымается под региональные нужды для ведения работ по недропользованию и строительства объектов областного значения.
  2. Уполномоченный федеральных органов для недропользования и для нужд всей страны.
  3. Местное самоуправление для строительства объектов местного значения.

Решение уполномоченных органов исполнительной власти принимается на основании ходатайства об изъятии земли (п. 1, ст. 56,4 ЗК РФ) или по собственной инициативе.

Подать ходатайство могут:

  • предприятия государственного значения;
  • государственные органы для осуществления строительных работ или исполнения международного соглашения;
  • компании для использования земли для нужд федерального уровня.

После принятия решения об изъятии земли в течение 7 дней государственный орган должен направить в учреждения копии решения, что бывший владелец больше не является собственником участка.

Когда могут изъять

Могут ли изъять земельный участок сельхозназначения? Могут, если владельцы наделов и дольщики не начнут приводить в порядок документы и земельные дела.

Муниципалитет имеет право изымать не используемые много лет садовые и дачные участки, заросшие бурьяном. Добросовестным земледельцам можно не бояться, однако лучше будет привести свои документы на землю в порядок.

Основанием для изъятия земель сельскохозяйственного назначения являются такие критерии:

  1. Если земля собственника не используется по назначению. Например, если собственник имеет участок для ведения личного подсобного хозяйства, а сам хранит там химические отходы или совсем забросил свой надел, земля будет изъята.
  2. Если участок нарушает порядок земельного законодательства, ухудшает экологическое состояние края и снижает плодородие земли.

Закон предоставляет землевладельцам возможность устранить данные нарушения во избежание изъятия. Если они не будут устранены, тогда органы исполнительной власти вправе обратиться в судебную инстанцию с требованием об изъятии и продаже участка с публичных торгов.

Могут ли изъять земельный участок под ИЖС, находящийся в собственности? Согласно ст. 284 ГК РФ, он может быть изъят, если участок не используется по прямому назначению больше 3 лет. В этот период не входит время, нужное землевладельцу для освоения участка.

Также территория могла пустовать из-за стихийных бедствий, и поэтому не использовалась. Если же таких обстоятельств не было, и земля заброшена и пустует, государство имеет полное право произвести изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд

Основания

Основания для изъятия земельных участков из частной собственности регламентированы в ст. 56,3 Земельного кодекса РФ.

Для выкупа наделов с целью реконструкции объектов или строительства необходимо, чтобы объекты были предусмотрены документами и утверждены проектами территориальной планировки.

Согласно п. 2 ст. 56,3 ЗК РФ для изъятия предусмотрены следующие основания:

  • выполнение международных обязательств;
  • признание жилого объекта аварийным;
  • разработка недр;
  • принято решение об увеличении и создании площади особо охраняемой территории.

Условия, которые следует соблюдать:

  • решения об изъятии принимают только компетентные органы;
  • решение можно принимать не позже, чем через 3 года после утверждения документации.

В соответствии со ст. 49 ЗК РФ, земля может быть изъята у владельца в пользу государства при реконструкции или строительстве, объектов, которые имеют важное федеральное и региональное значение.

Например, изъять землю могут, если в этом месте необходимо проложить региональные, муниципальные, федеральные трассы или линию электропередач, а также, если ведется застройка оборонного объекта или объекта атомной энергетики.

Добровольный и принудительный порядок

Перед тем как принять окончательное решение об изъятии, муниципалитет обязан отыскать владельца участка и заключить с ним соглашение. Без уведомления собственника отнять землю нельзя.

Для его поиска местная власть:

  • направляет запрос в Росреестр;
  • объявляет о процедуре на сайте;
  • размещает сведения в СМИ.

Если сведения о хозяине отсутствуют в электронных реестрах, поиск продолжается в данных из архивов. Если владелец надела не найден, муниципальный орган имеет право требовать переход земли через суд.

Если собственник узнает об этом после завершения процедуры изъятия, то он может претендовать только на возмещение средств. Если не были выявлены правообладатели земли, уполномоченный орган вправе обратиться в суд на основании п. 10 ст. 56, 5 Земельного кодекса РФ.

Порядок изъятия

Процедура изъятия земельного участка за неиспользование предполагает добровольный порядок. Землевладелец получает уведомление о намерении муниципального или государственного органа получить земельный участок в свое владение.

В обмен собственнику предлагается заключить соглашение и получить компенсацию с учетом:

  • упущенной выгоды;
  • цены объекта, размещенного на земле;
  • рыночной стоимости.

Если стороны не пришли к согласию, то порядок и условия перехода прав собственности будет определен судебной службой.

Изъятие включает в себя несколько этапов:

  • поиск правообладателей;
  • рассмотрение вопроса об изъятии земли для конкретных нужд;
  • вынесение постановления комиссией;
  • подготовка соглашения;
  • уведомление землевладельца;
  • отчуждение участка и регистрация перехода права.

После обнаружения и оповещения правообладателей орган местной власти должен подготовить документы для оформления постановления.

Для этого необходимо собрать информацию о:

  • о местоположении и площади изымаемого надела;
  • расположенных объектах на территории участка;
  • сведения о документах, инициировавших изъятие.

В окончательном варианте должны быть:

  • основания изъятия;
  • сведения о площади земли и кадастровых номерах;
  • информация о собственниках надела.

Постановление об изъятии земельных участков готовится в течение 2 месяцев. Копии отправляются владельцам участка и в муниципальный орган.

Реквизиция

К принудительному отъему также относится реквизиция, которая бывает постоянной или временной. У владельца изымается участок для нужд государства.

Хозяин утрачивает свое право собственности на землю и получает денежную компенсацию. Процедура не требует судебного разбирательства, так как осуществляется в интересах граждан.

Применение данной процедуры обоснованно чрезвычайными обстоятельствами или острой необходимостью, осуществляется в особом порядке. Согласно ст. 51 ЗК РФ, реквизиция может применяться в связи с бедствиями, авариями или эпидемиями.

Временная реквизиция означает, что по окончании оснований занятая территория возвращается собственнику. Владелец также можно получить иной равноценный участок.

Стоимость изъятого участка

На материальное возмещение могут претендовать не только владельцы участка, но и лица, владеющим им на правах аренды, а также безвозмездного, постоянного или пожизненного пользования, согласно п. 3 ст. 56, 8 Земельного кодекса РФ.

Выкупная стоимость изымаемого надела определяется по результатам оценки, в соответствии со ст. 135-ФЗ. Компенсация включает также убытки при изъятии и упущенная выгода.

Если с изъятием наделов одновременно осуществляется изъятие объектов недвижимости, расположенных на них, то, в размер суммы включается их рыночная стоимость. Не возмещается только цена той недвижимости, которая была построена после уведомления об изъятии земли (п. 2, п. 8 ст. 56, 8 ЗК РФ).

Собственник может внести корректировки в изменении размера, приложив обосновывающие документы, например, договор купли-продажи, где указана цена участка, приобретенного недавно.

Размер компенсации определяется не позже, чем за 2 месяца до направления землевладельцу соглашения об изъятии объектов недвижимого имущества. Если хозяин территории не согласен с условиями договора, он вправе отказаться от подписания соглашения или предъявить альтернативные предложения.

Если он не подписывает соглашения более 3 месяцев, то уполномоченное лицо имеет полное право обратиться в суд с заявлением о принудительном изъятии земли и объектов недвижимости, расположенных на ней. Ранее этот срок составлял 1 год.

Компенсация

В соответствии с законом, реализация земли, изъятой в принудительном порядке, осуществляется в течение 6 месяцев после решения суда и возможна только с публичных торгов. Если торги не состоялись, земельный надел может быть приобретен в собственность муниципалитета или государства по начальной цене торгов.

За право заключения договора аренды или купли продажи торги не проводятся, чтобы увеличить количество сделок с землей сельхозназначения. Также муниципалитет должен опубликовать информацию о торгах в СМИ и на официальном сайте в течение 2 недель.

Оценка стоимости надела производится компетентным органом. Бывшему владельцу выплачиваются деньги после реализации участка, кроме расходов на проведение публичных торгов. Если он не согласен с суммой компенсации, он имеет право обратиться в независимую оценочную комиссию.

Если предложенная цена землевладельца не устраивает, то назначается переоценка. Выплата формируется с учетом кадастровой стоимости. В качестве возмещения собственник участка может запросить другой надел, сопоставимый по стоимости.

Изъятие и конфискация – это разные понятия. Конфискация осуществляется без компенсации и является наказанием за уголовное преступление.

Судебная практика

Решение об изъятии действительно 3 года и может быть обжаловано в судебном порядке, в соответствии с п. 13 и 14 ст. 56, 6 ЗК РФ. Иногда государственные органы могут нарушать процедуру изъятия территории, что вынуждает суд отказать в принудительном изъятии участков.

Зачастую чиновники могут нарушить порядок:

  • проведения оценки;
  • извещения землевладельца;
  • принятия решения.

Если собственник обнаружит ошибки в процедуре и укажет на это суду, то он имеет право на:

  • отмену акта компетентного органа;
  • возмещение убытков;
  • восстановление положения, которое существовало до нарушения права.

Итак, земельный участок может быть изъят для нужд муниципального или федерального органа. Государство имеет право изымать землю у собственников и использовать ее в интересах общества, но только при условии соблюдения порядка изъятия, установленного законодательством, и при наличии конкретных оснований.

Если орган власти и владелец земли не придут к соглашению, то спорная ситуация решается в судебном порядке. Если суд признает действия муниципалитета законными, то землевладелец вынужден будет передать свой надел в их распоряжение на основании судебного приказа. Государство должно компенсировать убытки по рыночной цене и оплатить сумму упущенной выгоды.

: Изъятие земельного участка



Источник: http://expert-home.net/izyatie-zemelnyh-uchastkov/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.