Изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения

Изменение вида разрешенного использования (целевого назначения) земельным участкам сельскохозяйственного назначения

Изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения

Изменение вида разрешенного использования (целевого назначения) земельным участкам сельскохозяйственного назначения

Для того, чтобы земельные участки для сельхозпроизводства стали земельными участками для садоводства и для дачного строительства и размещались в границах населенных пунктов требуется и перевод земельного участка в другую категорию, и изменение вида разрешенного использования земельного участка.

Процедура перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию регламентирована следующими правовыми актами: Земельным кодексом РФ, ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее по тексту – ФЗ «О переводе земель»), а также нормативными актами субъектов РФ.  

Для того, чтобы земельные участки для сельскохозяйственного производства стали земельными участками для садоводства и для дачного строительства, оставаясь на землях сельскохозяйственного назначения, требуется только изменение вида разрешенного использования.  При этом, категория земельного участка останется прежней – земли сельскохозяйственного назначения.

Процедура изменения вида разрешенного использования земельных участков подробно регламентирована градостроительным законодательством. Данному вопросу посвящены статьи 30-39 Градостроительного кодекса РФ, статьи 4-4.1 ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ».

Однако, весьма спорно, что регламентированная указанными правовыми нормами процедура изменения видов разрешенного использования земельных участков применима к земельным участкам из состава земель сельскохозяйственного назначения по следующим причинам.

Согласно п.5 ст.37 ГрК РФ «решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами».

В соответствии с п.6 ст.

36 ГрК РФ «градостроительные регламенты не устанавливаются для земель лесного фонда, земель, покрытых поверхностными водами, земель запаса, земель особо охраняемых природных территорий (за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов), сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения, земельных участков, расположенных в границах особых экономических зон».

Согласно п.7 ст.

36 ГрК РФ «Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами. Использование земельных участков в границах особых экономических зон определяется органами управления особыми экономическими зонами».

В ст.4 ГрК РФ определены отношения, которые регулируются градостроительным законодательством.

Это «отношения по территориальному планированию, градостроительному зонированию, планировке территории, архитектурно-строительному проектированию, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, а также по капитальному ремонту, при проведении которого затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов (далее – градостроительные отношения)».

Анализ приведенных выше норм позволяет прийти к выводу, что отношения по изменению вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения градостроительным законодательством не регулируются.

В защиту указанной выше позиции выступили ведущие практики и ученые в области земельного права. В пример можно привести точку зрения доцента кафедры экологического и земельного права Юридического факультета МГУ им.М.В.

Ломоносова, одного из трех основных разработчиков базового проекта Земельного кодекса Российской Федерации 2001 года[1], партнера консультационной компании «King & Spalding» LLC О.М.Козырь: «Предусмотренная ГрК процедура изменения разрешенного использования земельного участка с обязательным проведением публичных слушаний должна применяться, в соответствии с требованиями ст.

31 ГрК, только на территориях, в отношении которых должны разрабатываться правила землепользования и застройки и в отношении которых принимаются градостроительные решения. К таким территориям относятся все территории поселений, городских округов, а также межселенных территорий в случае планирования их застройки.

На практике же известны случаи, когда «к проектам градостроительных решений» начинают относить и проекты межевания территорий, включая сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения. Это прямо противоречит требованиям ст.36 ГрК»[2].

В пример приведено «Положение о порядке организации и проведения публичных слушаний по проектам градостроительных решений на территории Александровского района», утвержденное решением Совета народных депутатов Александровского района Владимирской области № 188 от 19.07.2007 г. Как указывает О.М.

Козырь: «В Положении среди вопросов, выносимых на публичные слушания, перечислены проекты планировки территорий и проекты межевания территорий. Это было бы оправданно для населенных пунктов либо поселений района, но территория района в основном занята землями сельскохозяйственного назначения, и теперь вопросы изменения разрешенного использования с «сенокоса» на «ведение личного подсобного хозяйства» решаются только после проведения публичных слушаний»[3].

К изложенному выше остается добавить, что приведенное выше Положение до сих пор не отменено и продолжает действовать. Аналогичные процедуры широко используются почти во всех субъектах Российской Федерации.

В пример можно привести: Решение городской Думы городского поселения “Г.Сухиничи” от 29.07.

2008 № 24 “Об утверждении Положения “О порядке организации и проведения публичных слушаний в ГП “Город Сухиничи”, территория которого также преимущественно занята землями сельхозназначения.

Вместе с тем, на практике именно указанные нормы Градостроительного кодекса РФ и ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса РФ» «работают» при изменении вида разрешенного использования земельных участков сельхозназначения. Процедура вида разрешенного использования основана на п.4.1 ФЗ «О введение в действие Градостроительного кодекса РФ».

Согласно п.6.1 ст.5 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области»[4]: «Включение земельных участков в границы населенных пунктов или исключение земельных участков из границ населенных пунктов осуществляется в порядке, установленном статьей 4.

1 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” и настоящим Законом».

На практике данная норма используется при проведении публичных слушаний для включения в границы населенных пунктов земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, равно для изменения вида разрешенного использования земельным участкам сельхозназначения.

Небезынтересно информационное письмо Министерства имущественных отношений Московской области от 24.10.

2007 № ИС-11359[5], в приложении к которому перечислены документы, которые должны юридическими или физическими лицами прилагаться к обращению на имя Губернатора Московской области, главы городского округа, городского или сельского поселения о включении земельного участка в границы населенного пункта или об исключении из границ населенного пункта и об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка. Среди прочих документов – заключение о результатах публичных слушаний, содержащее информацию о согласии (несогласии) лиц, принимающих участие в публичных слушаниях, во включении земельного участка в границы населенного пункта или исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении (изменении) вида разрешенного использования земельного участка, либо публикация заключения о результатах публичных слушаний в средствах массовой информации, являющихся источниками опубликования муниципальных правовых актов и иной официальной информации.

Есть мнение, высказанное отдельными органами местного самоуправления, что для земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения неприменим вид разрешенного использования «для дачного строительства».

В обоснование указанной позиции, например Глава сельского поселения Баранцевское Чеховского района Московской области[6] указывает на ст.

78 Земельного кодекса РФ, где указано следующее: «земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться … гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество».

Учитывая, что дачное строительство для использования земель сельскохозяйственного назначение не указано, делается вывод о невозможности изменения вида разрешенного использования землям сельхозназначения на дачное строительство.

О роли Министерства экономического развития Российской Федерации при изменении видов разрешенного использования земельных участков сельхозназначения

По вопросу изменения целевого назначения (разрешенного использования) земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения неоднократно высказывалось Министерство экономического развития Российской Федерации (далее – Министерство).

Источник: http://www.perevod-zemel.com/izmenenie-vida-ispolzovaniya-uchastkam-selhoz-naznacheniya

Как изменить целевое назначение земельного участка ?

Изменение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения
Уважаемые начинающие риэлторы, тема для новичков очень сложная, но тем, кто работает на загородном рынке недвижимости, она немного поможет разобраться в данном вопросе.

Несколько лет назад, во время  всеобщего бума скупки дешевых сельскохозяйственных земель на рынке недвижимости, многие инвесторы купили такие земли. В основном это были выделенные земли из паев ( см.

статью Порядок выделения земельных долей в натуру. Общее собрание.)

  Настало время ими распоряжаться, что-то строить или выращивать. Но просто на земле с/х назначения строить нельзя, надо изменить категорию земли-« сельскохозяйственная»  на « земли населенных пунктов», что очень трудно и дорого сделать.

Как же все таки изменить целевое назначение участка

Дешевле и проще изменить целевое назначение или еще называют, разрешенное использование земельного участка.
Каждый профессиональный риэлтор должен знать категории земельных участков, так как земля  главный товар на рынке недвижимости.

Надо различать категории и виды разрешенного использования или целевого назначения.

Категории определены земельным Кодексом, внутри каждой такой категории, не изменяя основную категорию можно изменить разрешенное использование.

Например,

категория земли– сельхозназначение, это значит сельским хозяйством занимайся, а строить нельзя, садоводство разбить нельзя , не изменив целевое назначение, которое указано в кадастровом паспорте.
Какие виды целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения бывают?•    Земля для садоводства•    Земля для пашни•    Земля для дачного строительства ( на которой можно построить коттеджный поселок)•    Личное подсобное хозяйство

Строить можно только на земле с целевым назначением- Земля для дачного строительства.

Впервые правила изменения целевого назначения были установлены в Градостроительном Кодексе, принятом  29.12.2004. Глава 4, статья 34, 35.Ст. 34  Порядок установления территориальных зонСт. 35  Виды и состав территориальных зон


В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:

•    Жилые•    Общественно-деловые•    Производственные•    Инженерной и транспортной инфраструктур•    Сельскохозяйственного использования•    Рекреационного  назначения•    Особо охраняемых территорий•    Специального назначения•    Размещение военных объектовИ иные виды использования( Кладбища, скотомогильники).

Если нарисовать цветовую гамму, то получится разрисованная разноцветная карта муниципального района. Как на рисунке.

Другими словами, каждый муниципальный округ должен определиться на  много лет вперед, какие зоны ему необходимо осваивать и застраивать планомерно. Для этого районы обязаны пройти этап зонирования, принятия генерального плана застройки населенных пунктов, и схемы территориального планирования, соответствующие каждому муниципальному округу.

Был дан срок – до 01.01.2010 года сделать зонирование, а  после этого срока должна была вступить в силу ч.4, ст.9 Градостроительного кодекса РФ, которая запрещает изменение категории земельного участка, если для данной территории не утвержден генеральный план или схема территориального планирования.

Но у нас в стране, как всегда никто не успевает сделать в срок. Для этого существуют объективные причины- недостаток финансов в районах, ведь надо сделать геодезические замеры и получить кадастры каждого населенного пункта – для того, чтобы  определить его границы и составить генплан застройки в пределах этих границ.

Надо получить кадастровые номера и размежевать земли внутри района, поделить на категории. А как размежевать земли сельскохозяйственные от лесного фонда, от промышленных земель, от военных на практике? Как четко провести границу между ними? Начались судебные споры между ведомствами.

В общем , большинство муниципальных образований не уложилось в сроки, установленные в Градостроительном кодексе.

Тогда  появляется Письмо Минэкономразвития от 29.01 2010 № 23-271.

П. 3 Об изменении вида разрешенного использования земельных участков.

«

В случае, если генплан поселения не утвержден, то земельный участок включается в черту населенного пункта на основании решения органа исполнительной власти РФ»

В настоящее время 23 марта текущего года в Градостроительный паспорт внесены изменения по  изменению сроков готовности проектной документации для муниципальных районов, сроки продлены до 31.12.2012 года.

Если генплан уже принят, то изменение происходит путем внесения изменения в генплан или в территориальную схему органами местного самоуправления. В этом случае публичные слушания уже не проводятся, но только в том случае, если участок входит в подходящую зону.


Могут и отказать на основании:

•    Запрещает Федеральный закон использовать по запрашиваемому целевому назначению•    Существуют ограничения по местным документам•     Получены отказы в согласованиях

Документы для изменения целевого назначения:

•    Заявление•    Кадастровый паспорт•    Копия гражданского паспорта для физического лица•    Выписка из ЕГРП для индивидуального предпринимателя•    Выписка из ЕГРП для юридического лица•    Правоустаналивающий документ на участок.


Техника исполнения такова:

Заявление подается в Совет депутатов или комиссию  по землепользованию при Совете депутатов. Рассматривается 45 дней. Не позже, чем через 5 дней назначаются публичные слушания, о чем сообщается  в СМИ. Затем проводятся общественные слушания, результаты публикуются в  СМИ.

Совет депутатов выносит  Решение.

Глава МО выносит  постановление.

 А что дальше? А дальше на основании данного постановления  новый этап работы – внесение изменение в Кадастровый паспорт участка и регистрация изменений в РОСРЕЕСТРЕ, то есть получение нового Свидетельства о регистрации права собственности.

РЕЗЮМЕ: До 2012 года можно идти путем, указанным выше.  После – только на основании генплана населенного пункта или схемы территориального планирования муниципального района.

Как можно изменить целевое назначение участка

Получай новые статьи и секреты профессионального риэлтора на e-mail!

Понравился материал? Добавьте в свои закладки – возможно, он будет полезен Вашим друзьям:

Источник: http://realtscool.com/yuridicheskie_osnovy/58-kak-izmenit-celevoe-naznachenie-zemelnogo.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.