Изменение целевого использования земли

§ 3. Изменение целевого назначения земельных участков

Изменение целевого использования земли
Изменение целевого назначения земельных участков осуществляется путем перевода земель и земельных участков из одной категории в другую. Данные отношения регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также – ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

2) категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

К ходатайству о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую прилагаются:

1) выписка из государственного кадастра объектов недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя – физического лица, либо выписка из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из Единого государственного реестра юридических лиц;

3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;

6) расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

Исполнительные органы государственной власти или органы местного самоуправления ходатайствуют о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую без согласия правообладателей земельных участков в случаях перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую для создания особо охраняемых природных территорий без изъятия земельных участков у их правообладателей либо в связи с установлением или изменением черты населенных пунктов.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:

1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;

2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям земельного законодательства.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также – акт о переводе земель или земельных участков) либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (далее также – акт об отказе в переводе земель или земельных участков) в следующие сроки:

1) в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, – Правительством Российской Федерации;

2) в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства – исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае:

1) установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

2) наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

3) установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

В случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его изъятия, выкупа.

Источник: https://jurisprudence.club/agrarnoe-pravo-uchebnik/izmenenie-tselevogo-naznacheniya-zemelnyih.html

Как изменить целевое назначение земельного участка

Изменение целевого использования земли

Собственник или арендатор обязан придерживаться целевого назначения земельного участка, поэтому у многих возникает вопрос, можно ли его когда-нибудь поменять.

Узнайте, каков порядок и условия изменения, какие документы необходимо подготовить, как написать заявление, и в каких случаях может последовать отказ.

Как изменить целевое назначение участка земли – от от профессионального юриста Сергея Шевцова с детальным описанием.

Виды и требования к целевому назначению земли

С целью обеспечения разумного использования УЗ их подразделяют на разные категории. К таковым относятся земли:

  • Населённых пунктов. Предназначены для постройки зданий, ведения подсобного хозяйства.
  • Сельскохозяйственные. Располагаются за городской чертой и используются для производства сельхозпродукции.
  • Промышленные. Находятся за пределами населённых пунктов. Предназначены для деятельности энергетических, транспортных, военных и других объектов.
  • Лесного фонда.
  • Водного фонда.
  • Запаса.
  • Рекреационные.
  • Особо охраняемые.

Требования к целевому назначению земель регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации, основываясь на следующих критериях:

  • Категория земли, на которой расположен надел.
  • Статус владельца земли.
  • Права на УЗ.
  • Цель использования территории.

Например, человек купил участок под строительство дома, а земля предназначена для ведения с/х. Для реализации поставленной цели УЗ необходимо переоформить в другую категорию.

Можно ли поменять целевое использование земельного участка и зачем это нужно?

Целевое назначение надела изменить можно. Для этого законодательство предусматривает различные варианты:

  • Изменение разрешения. При этом категория остаётся прежней.
  • Смена категории.

СПРАВКА. Процедура изменения целевого назначения земли длительная и достаточно сложная. Когда при этом есть выгода, труды обязательно окупятся.

Смена статуса УЗ обуславливается объективной социальной или экономической целесообразностью. Например, возведение промышленного объекта или здания, корректировка площади, строительство дороги.

Перевод надела в другую категорию находится в компетенции органов местного самоуправления, исполнительных органов РФ. Российское законодательство закрепляет, какие категории можно переводить:

  • Земли, находящиеся в собственности частных лиц.
  • Сельскохозяйственные угодья, ведением которых занимаются местные органы самоуправления.
  • Территории, состоящие в собственности Правительства РФ, субъектов РФ.

Этапы изменения целевого назначения:

  • Подача заявления в уполномоченный орган.
  • Рассмотрение запроса специальной комиссией.
  • Проведение слушания через 5 дней после подачи заявки.
  • Вынесение решения.

ВАЖНО! В ходатайстве обязательно указывают весомые основания, причины для смены назначения надела.

Если принято положительное решение, оформляют акт и направляют его заинтересованной стороне. Чтобы изменение целевого предназначения вступило в силу, его необходимо документально зафиксировать в кадастровой палате.

Сроки и стоимость

Для рассмотрения заявки закон отводит срок 2 месяца. Если вопрос находится в компетенции Правительства РФ, ответ придёт в течение 3 месяцев. При отказе пакет документов возвращают заявителю через один месяц.

Заявитель оплачивает государственную пошлину за внесение записи о новом целевом назначении участка в кадастровые документы в сумме 350 рублей. Владелец надела несёт и прочие финансовые расходы, связанные с переводом надела в другую категорию.

Изменение категории участка

Процесс изменения категории земли подчиняется требованиям Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Для смены категории земли нужно обращаться в земельный комитет вашей администрации с ходатайством, в котором следует указать:

  • кадастровый номер участка;
  • действующую и предполагаемую категорию участка;
  • мотивы перевода;
  • сведения о правах на участок (кто правообладатель, обременения участка).

К ходатайству обязательно прикладываются:

  • выписка из ГКН (кадастровый паспорт участка, который можно оформить в кадастровой палате или многофункциональном центре);
  • копия вашего паспорта (для предпринимателей и предприятий — выписка из налоговой инспекции);
  • выписка из ЕГРН (документ о зарегистрированных правах на участок, который оформляется в Управлении Росреестра или многофункциональном центре);
  • заключение экологической экспертизы (уточните в земельном комитете, требуется ли вам его предоставлять);
  • согласие владельца участка на перевод его в другую категорию.

Попросите в земельном комитете список документов, которые вам нужно представить дополнительно, в письменном виде и методично начинайте собирать, не забывая сравнивать реквизиты. Ведь даже незначительная ошибка или описка может послужить в дальнейшем основанием для отказа в переводе.

Акт о переводе участка в другую категорию должен быть вам выдан не позднее чем через 2 месяца после дня подачи ходатайства с приложенными документами. Если вам откажут в переводе необоснованно, то смело обращайтесь в суд и обжалуйте отказ.

Как принимается решение комиссией по смене целевого пользования земли?

В течение 2-ух месяцев, с момента регистрации заявления, при администрации региона, муниципалитета, поселкового совета собирается комиссия. Уполномоченные сотрудники внимательно изучают все документы.

Источник: https://zakon-dom.ru/kak-izmenit-celevoe-naznachenie-zemelnogo-uchastka.html

Изменение целевого назначения земельного участка – судебная практика

Изменение целевого использования земли

Постановление Президиума ВАС РФ от 20.07.2010 № 4066/10 по делу № А51-14233/2008

Суть спора

Участник застройщика (ООО), индивидуальный предприниматель приобрели в автосервисном центре нежилые помещения.

После этого застройщик, который впоследствии был ликвидирован, а также все его участники, включая и вышеуказанного предпринимателя, произвели перепланировку и переустройство всех помещений, которые им принадлежали.

Вследствие этого было изменено функциональное назначение автосервисного центра – здание стало выступать в статусе гостиничного комплекса. Этот факт был известен Управлению по учету и распределению жилой площади администрации города, поскольку ООО согласовывало с ним данные изменения.

Индивидуальный предприниматель, в свою очередь, обратился в Управление Росреестра для осуществления государственной регистрации изменений в ЕГРП, что предполагало также и выдачу свидетельства о государственной регистрации права лица на указанные помещения по тому же адресу, которые уже располагались в здании гостиничного комплекса.

Однако Управление отказало предпринимателю в государственной регистрации изменений, так как земельный участок изначально выделялся не для строительства гостиничного комплекса, а для организации автосервиса на указанной территории. К тому же, перед самым строительством гостиницы Управлению не было предоставлено разрешение от предпринимателя на возведение и ввод в эксплуатацию этого объекта.

Индивидуальный предприниматель посчитал данный отказ незаконным, вследствие чего, обратился в суд с исковым заявлением.

В процессе рассмотрения дела суды должны были выяснить, имеет и право собственник здания и помещений внутри него осуществлять перепланировку и переустройство объекта, если это приводит к изменению назначения здания, причем оно не соответствует видам разрешенной эксплуатации земельного участка, на котором осуществляется строительство? При этом также возник вопрос, требуется ли повторная регистрация объекта недвижимости в ЕГРП, либо в соответствующую запись можно только внести все изменения? Как при этом производится регистрация недвижимости и изменений в плане постройки?

Правовые последствия изменения функционального назначения постройки, в том числе на назначение, которое не соответствует видам разрешенного использования земельного участка

Согласно положениям пункта 1 статьи 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка имеет право на возведение на нем сооружений и зданий, осуществление их сноса или перестройки, выдачу разрешений на строительные работы в пределах данного участка другим гражданам. Данные права собственник получает только при соблюдении им строительных и градостроительных норм и требований касательно целевого назначения конкретной территории.

Положения, закрепленные в ГК РФ, развивает также Земельный кодекс РФ.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 ЗК РФ, собственник земельного участка имеет право на возведение на принадлежащей ему территории объектов в соответствии с целевым назначением земли и с соблюдением требований строительных, градостроительных, экологических, противопожарных, санитарно-гигиенических и прочих требований и правил. В соответствии с пунктом 1 статьи 41 ЗК РФ, аналогичным правом обладает и арендатор земельного участка.

После рассмотрения вышеизложенных положений и норм суды пришли к выводу, что собственник земельного участка в процессе строительства объекта недвижимости должен в обязательном порядке осуществить изменение целевого назначения земельного участка, если без этого возведение здания невозможно.

Если указанные действия не будут предприняты, правовым последствием неисполнения данных условий регистрация объектов недвижимости не будет произведена, так как постройка приобретет статус самовольной.

В данном случае также имеет место возможность принятия решения об изменении вида разрешенного использования территории со стороны главы местной администрации до момента принятия правил застройки и землепользования.

По поводу подобной ситуации существует правовая позиция Президиума ВАС РФ, которая была сформулирована в Постановлении от 16.02.2010 № 1443/09 по делу № А55-19811/2008.

В соответствии с ней, арендатор земельного участка, который находится в муниципальной или частной собственности имеет право на строительство на нем зданий и сооружений, если при этом постройки соответствуют видам разрешенного использования данной территории.

Это утверждение справедливо даже в том случае, если строительство проводят на земельном участке, который был предоставлен тому же лицу как собственнику аналогичных объектов, построенных ранее.

Однако в данном случае строительство нового объекта не было проведено, реконструкция здания не осуществлялась, так как, согласно обстоятельствам дела, перепланировка и переустройство помещений постройки не затронула несущие и конструктивные ее элементы.

Так что, можно говорить, что в этой ситуации отсутствует «возведение зданий, сооружений, строений» в том смысле, который несет в себе статья 40 ЗК РФ.

В связи с этим, возникает вопрос: необходимо ли арендатору либо собственнику земельного участка изменить вид его разрешенного пользования, если после перепланировки или переустройства здания (но не реконструкции) его назначение изменилось и перестало соответствовать видам разрешенного использования территории?

При рассмотрении аналогичных дел судебная практика учитывает, что перепланировка здания, которая не затрагивает его несущие или конструктивные элементы, не приводит к созданию нового объекта недвижимости, а потому повторная регистрация его не требуется.

Решения судов разных инстанций

В суде первой инстанции требование индивидуального предпринимателя было удовлетворено. Эта позиция была поддержана в судах кассационной и апелляционной инстанции.

В процессе изучения материалов дела суды пришли к выводу, что у Управления Росреестра не было оснований для требования документов об изменении вида разрешенного использования территории у индивидуального предпринимателя. Дело в том, что он не выступал в качестве участника договора по аренде земельного участка с целью осуществления на нем строительства.

Помимо этого, указанный договор прекратил свое действие после ликвидации застройщика, являвшегося одновременно и арендатором. Как известно, в полномочия Управления по учету и распределению жилой площади администрации города входит перевод назначения помещений.

Суды посчитали, что этот факт позволяет признать Управление компетентным органом, который мог согласовывать переустройство автосервисного центра в гостиничный комплекс, так как к комнатам, которые предполагается использовать для размещения постояльцев, будут предъявлены такие же требования, как и к жилым помещениям.

На основании статей 51 и 55 ГрК РФ, суды решили, что в получении разрешений на строительство гостиничного комплекса с последующим его вводом в эксплуатацию нет необходимости. Это объясняется тем, что преобразование здания автосервисного центра в гостиничный комплекс осуществлялось без изменения основных технических характеристик постройки.

Можно считать, что данное переустройство не является существенным изменением объекта, а потому нет необходимости удостоверять этот факт внесением в ЕГРП сведений касательно изменений объекта. Естественно, повторная государственная регистрация объекта недвижимости в ЕГРП в этом случае также не требуется.

В рамках данного дела можно применить положения Определения ВАС РФ от 18.05.2010 № ВАС-4066/10, в котором дается разрешение указанных проблем.

1.

При толковании статьи 30, пункта 1 статьи 35, пункта 1 статьи 41 ЗК РФ, статьи 552 ГК РФ, статьи 4 Закона о введении ГрК РФ, ВАС РФ пришел к выводу, что если индивидуальный предприниматель является собственником помещений в здании гостиничного комплекса, то он обязан изменить вид разрешенного целевого использования земли. Дело в том, что существующее разрешенное использование территории не предполагает размещения на ней именно гостиничного комплекса.

Правда, вид разрешенного использования участка изменен не был, поскольку, в соответствии со статьей 4 Закона о введении ГрК, принятие решения об изменении разрешенного использования участка до принятия правил застройки и землепользования осуществляется по общему правилу и со стороны главы местной администрации. Этого предприниматель не сделал.

2.

Помимо этого, Президиум ВАС РФ указал на тот факт, что изменение целевого назначения земельного участка, который выходит за рамки разрешенного использования участка, на котором он размещается, относится к правовым основам эксплуатации и возведения зданий, но не считается его технической характеристикой. Данные изменения предполагают применение в отношении данной ситуации других правоустанавливающих документов на объект и земельный участок в целом. Именно поэтому возникает необходимость в повторной регистрации.

ВАС РФ посчитал, что если изменения характеристик конкретного объекта изменили его общее назначение, то данные характеристики не могут быть зарегистрированы в Государственном кадастре недвижимости или в ЕГРП в качестве сведений, уточняющих информацию о зарегистрированном объекте. Данное положение регулируется пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Если бы Президиум ВАС РФ пришел к данному выводу, то применение этого пункта могло бы измениться в отношении дальнейшего рассмотрения таких дел.

Позиция Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ

Президиум ВАС РФ отменил предыдущие судебные акты, принятые нижестоящими инстанциями, а также обязал Управление Росреестра произвести аннулирование записей, внесенных в реестр на основании вышеуказанных актов.

Однако стало известно, что ВАС РФ не рассмотрел дело по существу, так как до этого момента индивидуальный предприниматель подал в суд заявление об отказе от предъявленных им претензий и заявленных требований. В результате, данное ходатайство было удовлетворено, и производство по делу прекратили.

Источник: https://www.urprofy.ru/izmenenie-celevogo-naznacheniya-zemelnogo-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.