Двойная переуступка

Содержание

Вс о приоритете в случае двойной уступки одного и того же права

Двойная переуступка

Судебная коллегия по экономическим спорам рассмотрела достаточно важный и, надо признать, сложный вопрос о том, кому следует отдать приоритет в случае двойной уступки одного и того же права – тому, кто, судя по документам, первым получил это право или же тому, кто первым обратился за признанием этого права в установленном порядке. Рассмотрев этот вопрос, нельзя сказать, чтобы коллегия в своем Определении № 306-ЭС18-6395 от 4 сентября 2018 г. дала однозначный ответ на него: в итоговом определении она попыталась «раздать всем сестрам по серьгам».

ВС напомнил правила перехода одного и того же требования от одного цедента между несколькими лицамиВерховный Суд указал, что такое требование признается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача от цедента была совершена ранее

Сложность ситуации в рассмотренном деле усугублялась тем, что информация о наличии двух уступок одного и того же права была получена в связи с тем, что уступлено было требование, являвшееся предметом судебного рассмотрения, и цессионарий обратился в суд с ходатайством о процессуальном правопреемстве. Как только он это сделал, в процесс заявился и еще один претендент на это право, указавший, что истец уступил ему спорные права еще раньше, более того – даже до предъявления иска.

В этой ситуации суду предстояло решить, кому из двух цессионариев он отдаст предпочтение – тому, в чью пользу – если судить по представленным им документам – была раньше произведена уступка, или же тому, кто раньше обратился в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве.

Еще больше усложнило ситуацию, что спор между двумя потенциальными правопреемниками возник только при рассмотрении основного требования в суде кассационной инстанции, который по природе своей деятельности не очень-то привык разбираться с такими фактическими вопросами, как хронологическое первенство составления представленных ему документов: неровен час, придется еще и экспертизу давности составления договоров об уступке проводить – и это после того, как дело было направлено на новое рассмотрение.

Причина спора, во-первых, в неудовлетворительном регулировании этого вопроса в Гражданском кодексе, даже с учетом его изменения за последние годы.

Во-вторых, в том, что сам Верховный Суд полгода назад при принятии Постановления Пленума от 21 декабря 2017 г. № 54 г.

«О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уклонился от формулировки своей позиции по этому вопросу.

ВС разъяснил применение положений ГК РФ об уступке требованийПленум ВС РФ принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Что касается законодательства, то проблема в том, что право считается перешедшим от цедента к цессионарию в тот момент, когда они об этом договорились.

С одной стороны, это вполне естественно с учетом нематериального характера обязательственных требований, а с другой – создает сложности в том, что это соглашение оказывается исключительно внутренним делом цедента и цессионария и может долгое время никак не проявляться вовне.

О состоявшейся уступке может не знать ни должник (но его-то в этой ситуации закон защищает, признавая исполнение, которое он произвел до того, как узнал об уступке, в адрес прежнего кредитора надлежащим), ни иные лица, которым прежний кредитор имеет возможность уступить требование еще раз, а то и больше.

При переходе права собственности на вещи, например, такие вопросы решаются намного проще: во-первых, такой переход у нас в стране привязан к передаче самой вещи приобретателю, то есть факту, направленному вовне – всему миру, а во-вторых, даже если отчуждатель и приобретатель договорятся о переходе права собственности без фактического вручения вещи последнему, что наш закон также допускает, и прежний собственник, сохранивший владение вещью, передаст ее другому приобретателю, то последний будет защищен от претензий первого приобретателя своей добросовестностью и возмездностью приобретения.

При приобретении же обязательственных прав добросовестный приобретатель не защищается.

При подготовке Постановления Пленума ВС РФ № 54 об уступке в его проекте содержался пункт, защищающий добросовестного приобретателя права – если он считал цедента все еще обладающим этим правом, например, потому, что у него на руках находятся документы, подтверждающие возникновение этого права, или же тогда, когда право было зарегистрировано и в реестре цедент все еще числится как обладающий этим правом. Однако в итоговый текст постановления это разъяснение не попало, так что коллизия между двумя цессионариями по-прежнему разрешается самым грубым и позволяющим легко злоупотреблять способом – в пользу того, с кем раньше был заключен договор об уступке.

В рассматриваемом случае окружной кассационный суд явно заподозрил, что цессионарий, представивший документ более ранней даты, в действительности вовсе и не получал права от цедента.

У него на то были веские, хоть и косвенные аргументы: во-первых, то, что он не появлялся в процессе, несмотря на то, что по этому договору выходило, что уже на момент вынесения решения судом первой инстанции требование истцу не принадлежало, во-вторых, и сам первоначальный истец заявил, что первой уступки не производил и представленный договор фальсифицирован.

В условиях и без того существенных ограничений возможностей давностной экспертизы документов окружной суд вполне обоснованно предпочел положиться на эти косвенные признаки и отдать приоритет второму цессионарию, чья уступка не оспаривалась.

Коллегия же Верховного Суда решила проявить принципиальность и указать на то, что одних лишь таких подозрений явно недостаточно для отказа первому – по документам – цессионарию.

Коллегия, отменив постановление окружного суда и направив дело ему на новое рассмотрение, потребовала при таком новом рассмотрении, с одной стороны, исходить из того, что право все-таки изначально перешло к этому первому цессионарию, но в то же время дала шанс и второму – если в ходе нового рассмотрения будет подтверждена подделка первого договора цессии. Тем самым КЭС возложила на окружной суд довольно сложную задачу – теперь рассмотрение дела в «первой кассации», которое редко когда занимает более одного судебного заседания, превратится в длительный процесс по проверке обоснованности заявления о фальсификации, назначению и проведению экспертизы и т.д.

А потом удивляются высокой нагрузке на суды…

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/vs-o-prioritete-v-sluchae-dvoynoy-ustupki-odnogo-i-togo-zhe-prava/

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Двойная переуступка

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник долевого строительства (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств.

Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения, о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство.

Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того – принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб.

долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г.

исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

– во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

– во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

– в-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по ипотеке.

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб.

убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в долевом строительстве и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Я как адвокат рекомендую соглашаться на переуступку прав только по договору долевого участия и оплачивать ее после государственной регистрации.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник долевого строительства несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г.

установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.

2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Источник: https://www.irn.ru/articles/35785.html

Из вторых рук

Двойная переуступка

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Двойная уступка одного права требования

Двойная переуступка

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Такой договор еще называют договором цессии. На практике случается, что в отношении одного права требования заключено несколько договоров уступки. Поговорим о некоторых конфликтах, возникающих в связи с наличием нескольких таких договоров.

Причины возникновения споров

Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования, заключенных цедентом с различными цессионариями, чревато возникновением судебных споров.

Большинство таких споров образуют две категории судебных дел.

Первая категория связана с тем, что наличие нескольких договоров уступки одного права требования не может удовлетворять всех лиц, заключивших эти договоры, и участники правоотношений по уступке права требования предъявляют в суд требование о признании одного из договоров недействительным.

Вторая категория споров вызвана необходимостью осуществления процессуального правопреемства, поскольку при заключении договора цессии происходит смена кредитора в материальном правоотношении, и если в отношении уступленного долга возбуждено судебное дело, то необходимо также провести замену стороны и в процессуальном правоотношении. По таким делам суду необходимо сделать выбор в пользу одного из лиц, в пользу которого уступлены права требования, и обоснованно отказать в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве другого лица.

Причины, по которым имеется несколько договоров цессии в отношении одного и того же долга, могут быть различными.

Иногда цедент намеренно заключает несколько договоров, например для того, чтобы несколько раз получить денежные средства за уступаемые права требования, или в ситуации, когда цедент передумал уступать права требования, но договор уже заключен, и поэтому цедент заключает второй договор цессии с подконтрольным ему лицом.

Возможно также, что имеет место неосведомленность должностных лиц цедента о наличии уже заключенного договора цессии, например, когда при смене руководителя организации предыдущий руководитель не передал новому руководителю документы и информацию.

Недействительность одного из договоров

Иск о признании одного из договоров уступки права требования недействительным в зависимости от добросовестности истца может являться как способом защиты гражданских прав, прямо предусмотренным в ст. 12 ГК РФ, так и одновременно одним из способов недобросовестного поведения истца. Истцом может выступать как цедент, так и один из цессионариев.

Ситуация с защитой гражданских прав имеет место, когда истец добросовестно полагает, что оспариваемый им договор уступки прав требования заключен с нарушением законодательства, в силу чего является недействительным.

Как правило, основанием исковых требований по таким делам является невозможность заключения договора цессии в отношении права требования, которое на дату заключения оспариваемого договора уже было уступлено и у цедента отсутствовало.

Иначе обстоят дела, когда обращение с требованием о признании одного из договоров уступки недействительным вызвано недобросовестными намерениями — с целью не допустить замены кредитора в материальном правоотношении на лицо, которое действовало при заключении договора уступки добросовестно.

При этом, как правило, истец ссылается на наличие договора цессии, заключенного ранее оспариваемого договора.

Фактически этот договор мог быть подписан как после заключения договора добросовестным цессионарием с целью воспрепятствования смене кредитора, так и до или одновременно — если цедент предвидел свои дальнейшие действия по оспариванию другого договора уступки, заключенного с ним добросовестным лицом.

Независимо от того, кем оспаривается договор уступки права требования по мотиву наличия другого договора уступки того же права требования, в судебной практике выработана однозначная позиция по данному вопросу. Согласно п.

1 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120, из положений ст.

390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору.

Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.

Ранее в литературе также указывалось, что понятие «действительность требования» раскрывается только в п. 2 ст. 827 ГК РФ: «Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования».

Данное правило можно по аналогии применять к сделкам уступки .———————————

Новоселова Л.А. Соотношение сделки уступки и договора, на основании которого она совершается. Возражения должника против требования нового кредитора // Арбитражная практика. 2001.

Специальный выпуск «Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах)».

Таким образом, и практика арбитражных судов, и теория признают, что требование, которое ранее уже было уступлено, по отношению к последующей уступке этого же требования является недействительным в связи с тем, что цедент уже не имеет права на распоряжение данным требованием, однако на действительность соглашения об уступке это не влияет.

В отличие от арбитражных судов суды общей юрисдикции не всегда применяют п. 1 указанного Обзора, и имеются случаи, когда суды признают второй договор цессии недействительным по мотиву того, что по ранее заключенному договору цессии право требования уже было уступлено.

Источник: https://www.SudMos.ru/stati/dogovornoe-pravo-sdelki/dvoynaya-ustupka-odnogo-prava-trebovaniya

Вс рф разъяснил правила замены кредиторов и должников в обязательствах

Двойная переуступка

Гражданский кодекс предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: переход прав кредитора к другому лицу, то есть замена кредитора, и перевод долга – замена должника (гл. 24 ГК РФ). В любом из этих случаев должны соблюдаться права как новых, так и предыдущих кредиторов и должников.

На обеспечение защиты их прав и направлено Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 “О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки” (далее – Постановление).

К наиболее важным разъяснениям Суда можно отнести следующие.

Уступка требования (§ 1 гл. 24 ГК РФ).Под уступкой требования понимается переход прав, принадлежащих на основании обязательства первоначальному кредитору (цеденту), к новому кредитору (цессионарию) по договору (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

К договору об уступке требования применяются положения гражданского законодательства о соответствующем виде сделки, отметил ВС РФ.

Так, при уступке требования по договору купли-продажи цедент, который в этом случае является продавцом, должен передать требование свободным от прав третьих лиц (по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В случае неисполнения им этой обязанности цессионарий (покупатель), который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (абз. 3 п. 1 Постановления).

В случае, когда уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, сам договор об уступке тоже должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Значит, именно с момента регистрации он считается заключенным для третьих лиц (п. 3 ст.

433 ГК РФ). Однако отсутствие регистрации договора не влечет никаких негативных последствий для должника, который был письменно уведомлен цедентом об уступке требования и на этом основании предоставил исполнение цессионарию, подчеркнул Суд (п.

2 Постановления).

По общему правилу, новый кредитор может получить меньше прав, чем было у первоначального – в случае уступки права требования в части (п. 2-3 ст. 384 ГК РФ). Уступить же ему больше прав, чем имеет сам, первоначальный кредитор не вправе.

Однако объем прав цессионария все же может увеличиться – в связи с его особым правовым положением, например если на него распространяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей”, считает ВС (абз. 2 п.

4 Постановления).

Поскольку закон позволяет уступать не только уже существующее, но и будущее требование (ст. 388.

1 ГК РФ), Суд посчитал нужным разграничить такое будущее требование, которое переходит к цессионарию с момента возникновения, и требование, по которому не наступил срок исполнения (например, требование займодавца о возврате займа до наступления срока возврата), – оно передается в момент заключения договора об уступке (абз. 2 п. 6 Постановления). Причем если впоследствии уступка будущего требования не состоялась из-за того, что уступаемое право не возникло, цедент несет ответственность за неисполнение договорных обязательств. Аналогичное правило действует и в случае невозможности перехода требования по причине того, что оно прекратилось или принадлежит другому лицу – цедент также не освобождается от ответственности за неисполнение договора, отметил ВС РФ (п. 8 Постановления).

Целый раздел Постановления посвящен допустимости уступки требования, в частности – без согласия должника на переход требования к другому кредитору.

Оно, напомним, требуется только в прямо предусмотренных законом случаях (например, п. 2 ст.

388 ГК РФ) и при включении соответствующего условия в договор, но и в этом случае признать сделку по уступке недействительной непросто (п. 2 ст. 382, п. 3 ст. 388 ГК РФ).

Тем не менее, если уступка требования по неденежному обязательству без согласия должника делает его исполнение более обременительным, должник вправе исполнить данное обязательство цеденту, отметил Суд (п.

15 Постановления).

В случае, когда переход требования не признан обременительным для должника, но требует от него дополнительных затрат, соответствующие расходы должны возмещаться цедентом и цессионарием солидарно.

Помимо перечисленного, в Постановлении уточняются также порядок надлежащего уведомления должника об уступке требования и особенности предъявления возражений должника против требований новых кредиторов.

Перевод долга (§ 2 гл. 24 ГК РФ).Согласно закону перевод долга производится – с согласия кредитора – по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен также по соглашению между кредитором и новым должником, который принимает на себя обязательство первоначального должника (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При этом возможны два варианта перевода долга по обязательству сторон, связанному с предпринимательской деятельностью (п. 26 Постановления):

  • кумулятивный – первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно;
  • привативный – первоначальный должник выбывает из обязательства.

В случае, когда из соглашения сторон непонятно, какой вариант перевода долга ими согласован, ВС РФ предлагает исходить из презумпции выбытия должника (п. 27 Постановления). Если же неясно, о чем договорились новый должник и кредитор: о кумулятивном переводе долга или поручительстве, следует считать их соглашение договором поручительства.

Процессуальные вопросы. Поскольку смена лиц в материально-правовых отношениях предполагает процессуальное правопреемство, ВС РФ дал ряд разъяснений, касающихся перемены лиц как в период рассмотрения спора в суде, так и на стадии исполнительного производства. 

Также Суд отметил, что содержащаяся в договоре первоначального кредитора и должника арбитражная оговорка сохраняет силу при смене кредитора, а обязательный досудебный порядок считается соблюденным в том числе в случае, когда претензия была направлена должнику первоначальным кредитором до уведомления о состоявшемся переходе права, а исковое заявление подано новым кредитором (п. 31-32 Постановления).

Источник: https://www.garant.ru/news/1156574/

Какие опасности есть в переуступке по ДДУ – Мосдольщик

Двойная переуступка

Переуступка – сделка законная, но не самая безопасная.

Переуступка прав требований на квартиру в новостройке – это сделка, по которой дольщик передает свои права на будущую недвижимость другому лицу (а в некоторых случаях и обязанности по ней). Подробнее о ней и ее преимуществах можно узнать в статье “Что такое переуступка ДДУ”.

Но оформление такой сделки связано с определенными рисками как для продавца, так и для покупателя.

1. Плата за согласие

Переуступка – сделка совершенно законная. Но часто застройщики, чтобы получить дополнительную выгоду или не допустить конкуренции со стороны частных инвесторов, включают в ДДУ такое требование – любая сделка по переуступке может заключаться только с согласия строительной компании.

Теоретически, это логично. Застройщик, во-первых, должен знать, кому он в итоге будет передавать квартиру, во-вторых, с кого требовать оставшийся долг, если первый дольщик не выплатил ему всех денег.

И в последнем случае девелопер может не согласиться с выбором покупателя. Например, счесть его ненадежным, усомниться в его платежеспособности. Поэтому согласие застройщика – обязательный пункт, если вместе с правом на квартиру дольщик передает покупателю и свой долг.

Причем независимо от того, указан в ДДУ пункт о согласии или нет.

Но часто договор цессии – это возможность для застройщика получить дополнительные деньги.

За свое согласие компания может потребовать денег – напрямую, в качестве комиссии, или завуалировав это какими-то дополнительными услугами. Например, ведением сделки переуступки.

Сумма такой “комиссии” может очень разниться – это может быть 1% от стоимости квартиры, а может и больше 10%. Были прецеденты, когда застройщик запрашивал и 17%.

Вообще, подобные поборы можно оспорить в суде – как ущемление прав гражданина и навязывание услуг. Но тут вмешивается фактор времени. По закону об участии в долевом строительстве, уступка права требований по ДДУ возможна с момента регистрации ДДУ до подписания передаточного акта на квартиру. Учитывая, что

  1. по переуступке квартиры продают обычно в самом конце строительства,
  2. судебные тяжбы могут длиться очень долго,

момент, когда надо принять квартиру у застройщика, может наступить еще до какого-то решения суда. И тогда цессия будет уже невозможна.

Есть и другой вариант избежать переплаты за согласие, но он сработает только в том случае, если продавец выплатил застройщику всю стоимость квартиры.

В таком случае можно обратиться в Росреестр за оформлением переуступки и без согласия застройщика. Весьма возможно, что государственный орган пойдет навстречу дольщику, учитывая, что он погасил весь долг.

После этого достаточно будет в письменном виде оповестить строительную компанию о цессии.

2. Отказ застройщика

Законодательство не дает застройщику официального права ограничивать свободу дольщиков, если те хотят заключить договор переуступки. Но некоторые строительные компании прописывают в ДДУ невозможность цессии.

Делается это не только для устранения конкуренции со стороны частных инвесторов. Это может быть просто удобнее для застройщика – не будет путаницы при оформлении бумаг, меньше вероятность ошибки.

Соответственно и меньше проблем.

Что делать в таком случае? Либо не подписывать ДДУ с этим пунктом, либо обращаться в суд за признанием этого пункта недействительным.

3. Отказ банка в случае ипотеки

Если квартира приобреталась в ипотеку, то совершить переуступку без согласия банка невозможно. Поэтому перед продажей нужно будет договориться с кредитной организацией.

Риски, связанные с застройщиком

1. Вероятность долгостроя и банкротства застройщика

Иногда к цессии прибегают дольщики, которые видят, что девелопер нарушает качество и сроки строительства. Поэтому надо помнить, что продавец при оформлении договора переуступки отвечает только за законность оригинальных документов.

Фактически он продает не квартиру, а ДДУ по ней, и за то, что будет с недвижимостью после цессии, он не отвечает. Потому очень важно навести справки о застройщике, о наличии у него всех разрешительных документов, о состоянии строительства,  – чтобы в какой-то мере обезопасить себя от долгостроя, последствий возможного банкротства строительной компании и так далее.

2. Потеря денег при расторжении ДДУ

Если покупатель, который приобрел право на квартиру по переуступке, решит расторгнуть ДДУ с застройщиком, от строительной фирмы он получит только ту сумму, которая прописана в договоре долевого участия (плюс проценты). Разницу между ценой ДДУ и ценой договора уступки требований ему никто не возместит.

2. Риски, связанные с дольщиком

1. Недействительность цессии

Уступка прав требований допускается:

  • только после того, как дольщик уплатил цену ДДУ или если он переводит долг на нового участника долевого строительства,
  • с письменного согласия застройщика, если такой пункт есть в ДДУ,
  • с разрешения банка-кредитора, если квартира бралась по ипотеке.

Если хотя бы одно из этих условий не выполнено, это ведет к признанию цессии недействительной. В таком случае, на основании статьи 390 Гражданского кодекса РФ, продавец обязан вернуть покупателю деньги, которые получил за договор переуступки, проценты за пользование ими и возместить причиненные убытки.

Поэтому перед оформлением сделки важно проверить все эти пункты. Вообще, желательно, чтобы застройщик выступил в качестве третьей стороны в сделке переуступки.

Стоит просмотреть все платежные документы продавца, а еще лучше – запросить акт сверки у застройщика, чтобы убедиться, что первый дольщик не имеет неоговоренных долгов. В процессе подписания договора продавец должен передать покупателю весь пакет документов – оригинал ДДУ, оригинал всех дополнительных соглашений, если такие были, и оригиналы всех платежных квитанций.

То есть после подписания и регистрации договора цессии у покупателя на руках должны быть:

  • основной договор, по которому совершалась уступка (ДДУ);
  • квитанции, которые подтверждают расчеты, произведенные по основному договору;
  • акт передачи этих документов;
  • письменное подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Все эти бумаги нужно сохранить как минимум до новоселья.

2. «Двойная» переуступка прав

Переуступка, как и ДДУ, подлежит обязательной государственной регистрации. Но бывает, что недобросовестный дольщик переуступает свое право на квартиру нескольким покупателям.

Это возможно в тех случаях, когда покупатель приобрел будущую квартиру у застройщика не по ДДУ, а по какому-то другому соглашению: предварительному договору купли-продажи, купли-продажи векселя, предварительному ДДУ – словом, по документу, который не нужно регистрировать в Росреестре.

В таком случае судебная практика признает действительной только ту цессию, которая была совершена самой первой. Поэтому соглашаться на переуступку стоит только при наличии ДДУ, а оплачивать ее – лишь после ее государственной регистрации.

3. Невозможность предъявить иск застройщику

Уведомлять застройщика о переуступке стоит всегда, вне зависимости от того, прописан ли в ДДУ такой пункт. И лучше всего – не позднее 10 дней с даты регистрации договора цессии.

Ведь иначе покупатель может столкнуться с целым рядом неприятных последствий. Например, не сможет предъявить иск застройщику в связи с нарушением сроков строительства. Или цессия и вовсе будет признана недействительной, как это указано выше.

3. Риски, связанные с нарушением законодательства

1. Недействительность цессии как подозрительной сделки

Уступка права может быть признана недействительной как подозрительная сделка, если она совершена:

  • по заведомо заниженной цене,
  • менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве дольщика-продавца.

Поэтому если покупатель приобретает квартиру по переуступке не у первого дольщика (то есть была целая цепочка переуступок), важно убедиться не только в надежности застройщика, но и в том, что нигде в процессе не было нарушено законодательство. В противном случае цессия может быть признана недействительной

Заведомо занижать цену сделки обе стороны могут для снижения налога. Покупателю не стоит на это соглашаться по нескольким причинам.

  • Во-первых, как сказано выше, сделку могут признать недействительной.
  • Во вторых, уменьшится и размер налогового вычета, который можно получить при покупке квартиры – ведь он зависит от цены, указанной в договоре уступки.
  • В-третьих, невозможно будет предъявить продавцу претензию по всей фактически уплаченной сумме.

2. Передача налоговых обязательств

Цессия облагается налогом, и закон возлагает его уплату на продавца. Бывают случаи, когда первый инвестор соглашается на переуступку только в том случае, если налог будет выплачивать покупатель. Но здесь можно и нужно торговаться: часто стороны соглашаются поделить расходы пополам.

Читайте так же:
Всё о ДДУ: договор долевого участия в вопросах и ответах
Все, что вы хотели знать о ДДУ

Источник: http://xn--d1aigcdmbw9e3a.xn--p1ai/prosto-o-slozhnom/riski-v-pereustupke-po-ddu/

Два раза не уступай: судебные последствия двойной уступки одного права требования

Двойная переуступка

Кредитор, которому принадлежит основанное на обязательствах заемщика право требования, может уступить его другому лицу. Такое соглашение называется договором цессии. Случается, что цедентом заключено несколько соглашений в отношении одного права требования. Подобные действия чреваты судебными последствиями. 

Как проходят судебные споры?

Разбирательства подразделяются на две категории споров:

  1. Наличие нескольких цессионных соглашений одного права требования приводит к невозможности удовлетворения всех сторон, заключивших эти договоры. Участники банкротного разбирательства ходатайствуют о признании одной из сделок недействительной.
  2. В ходе судебного спора возникает необходимость осуществления процессуального правопреемства. Заключение договора цессии предусматривает смену кредитора в материальных отношениях с должником-банкротом. Суд обязан принять решение в пользу одного из лиц, к которому перешло право требования, а другим обоснованно отказать в процессуальном правопреемстве.

Причины нескольких договор по уступке одного права требования

Причины возникновения двух и более договоров по уступке одного права требования могут быть различны:

  • Цедент намеренно заключал ряд цессионных соглашений в отношении одного и того же долга для того, чтобы несколько раз получить денежные средства по обязательствам заемщика.
  • Цедент передумал уступать право требования лицу, с которым уже успел оформить соглашение. После этого он заключил еще один договор цессии, но уже с подконтрольной ему стороной.
  • Законный представитель цедента не осведомлен о наличии уже заключенного им соглашения об уступке права требования.

Например, цедент заключил несколько договоров цессии. При рассмотрении предшествующего череде этих соглашений периода выясняется, что вышеупомянутый лично взыскивал по данному требованию через суд, а потом уступил на него право по договору.

Первая инстанция удовлетворила заявление о правопреемстве. Апелляционный орган оставил это решение без изменений. У суда кассационной инстанции возникли вопросы о правопреемстве. Сам цедент просил заменить его на другое лицо.

В результате в кассационный суд явились два правопреемника. Один из них утверждал, что заключил с цедентом договор в процессе последнего разбирательства, другой – что его соглашение с цедентом состоялось ранее упомянутой даты. Кассационный суд, изучив подробности дела, стал опираться на степень добросовестности участников.

Последствия рассмотрения дела в кассационном суде

При наличии договора цессии, заключенного до начала текущего спора, правопреемство должно было осуществиться во время первого разбирательства или на апелляции. Факт обращения первого правопреемника в кассационную инстанцию с заявлением на основании соглашения, датированного до начала текущего процесса, говорит о злоупотреблении правами.

Также рекомендую прочитать эту статью

Напоминаем должнику о появлении долга

О чем статья? О возможных вариантах эффективно напомнить должнику о необходимости оплаты долга. Кому и чем будет полезна? Тем, кто столкнулся  с  возможными

Продолжить чтение Существуют общие нормы, согласно которым действительным признается первый договор цессии, потому что по нему право требования переходит ранее. Решающим оказался критерий добросовестности, имеющий общегражданское значение. Кассационный суд произвел процедуру правопреемства в пользу второго цессионария. Его действия были признаны более добросовестными.

Первый правопреемник не согласился с решением кассационной инстанции и обратился в Верховный Суд РФ. Дело рассматривалось с учетом момента перехода права собственности. Если бы заявитель располагал доказательствами, подтверждающими что он уже обращался ранее в суд с целью провести процедуру правопреемства, добросовестно исполняя свои обязательства, то его ходатайство было бы удовлетворено.

Выводы экспертов

На основании данного кейса можно сделать выводы об установлении высшей инстанцией следующих позиций:

  1. Добросовестный цессионарий обязан обратиться с заявлением о правопреемстве в разумные сроки.
  2. Если один из участников разбирательства считает соглашение недействительным, ему следует подать ходатайство о фальсификации договора цессии.

Верховный Суд РФ также отметил, что сам цедент обращался с заявлением о фальсификации доказательств и утверждал, что первый заключенный им договор цессии являлся поддельным.

Кассационный суд не принял этого факта во внимание из-за невозможности проведения соответствующей экспертизы.

Верховный Суд РФ учел заявление о фальсификации – оно может быть подано на любой стадии процесса, как и прошение о правопреемстве.

Источник: https://rykov.pro/publications/dva_raza_ne_ustupay/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.