Двойная переуступка права требования

Вс о приоритете в случае двойной уступки одного и того же права

Двойная переуступка права требования

Судебная коллегия по экономическим спорам рассмотрела достаточно важный и, надо признать, сложный вопрос о том, кому следует отдать приоритет в случае двойной уступки одного и того же права – тому, кто, судя по документам, первым получил это право или же тому, кто первым обратился за признанием этого права в установленном порядке. Рассмотрев этот вопрос, нельзя сказать, чтобы коллегия в своем Определении № 306-ЭС18-6395 от 4 сентября 2018 г. дала однозначный ответ на него: в итоговом определении она попыталась «раздать всем сестрам по серьгам».

ВС напомнил правила перехода одного и того же требования от одного цедента между несколькими лицамиВерховный Суд указал, что такое требование признается перешедшим к тому лицу, в пользу которого передача от цедента была совершена ранее

Сложность ситуации в рассмотренном деле усугублялась тем, что информация о наличии двух уступок одного и того же права была получена в связи с тем, что уступлено было требование, являвшееся предметом судебного рассмотрения, и цессионарий обратился в суд с ходатайством о процессуальном правопреемстве. Как только он это сделал, в процесс заявился и еще один претендент на это право, указавший, что истец уступил ему спорные права еще раньше, более того – даже до предъявления иска.

В этой ситуации суду предстояло решить, кому из двух цессионариев он отдаст предпочтение – тому, в чью пользу – если судить по представленным им документам – была раньше произведена уступка, или же тому, кто раньше обратился в суд с заявлением о процессуальном правопреемстве.

Еще больше усложнило ситуацию, что спор между двумя потенциальными правопреемниками возник только при рассмотрении основного требования в суде кассационной инстанции, который по природе своей деятельности не очень-то привык разбираться с такими фактическими вопросами, как хронологическое первенство составления представленных ему документов: неровен час, придется еще и экспертизу давности составления договоров об уступке проводить – и это после того, как дело было направлено на новое рассмотрение.

Причина спора, во-первых, в неудовлетворительном регулировании этого вопроса в Гражданском кодексе, даже с учетом его изменения за последние годы.

Во-вторых, в том, что сам Верховный Суд полгода назад при принятии Постановления Пленума от 21 декабря 2017 г. № 54 г.

«О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» уклонился от формулировки своей позиции по этому вопросу.

ВС разъяснил применение положений ГК РФ об уступке требованийПленум ВС РФ принял доработанное постановление о некоторых вопросах применения положений гл. 24 Гражданского кодекса Что касается законодательства, то проблема в том, что право считается перешедшим от цедента к цессионарию в тот момент, когда они об этом договорились.

С одной стороны, это вполне естественно с учетом нематериального характера обязательственных требований, а с другой – создает сложности в том, что это соглашение оказывается исключительно внутренним делом цедента и цессионария и может долгое время никак не проявляться вовне.

О состоявшейся уступке может не знать ни должник (но его-то в этой ситуации закон защищает, признавая исполнение, которое он произвел до того, как узнал об уступке, в адрес прежнего кредитора надлежащим), ни иные лица, которым прежний кредитор имеет возможность уступить требование еще раз, а то и больше.

При переходе права собственности на вещи, например, такие вопросы решаются намного проще: во-первых, такой переход у нас в стране привязан к передаче самой вещи приобретателю, то есть факту, направленному вовне – всему миру, а во-вторых, даже если отчуждатель и приобретатель договорятся о переходе права собственности без фактического вручения вещи последнему, что наш закон также допускает, и прежний собственник, сохранивший владение вещью, передаст ее другому приобретателю, то последний будет защищен от претензий первого приобретателя своей добросовестностью и возмездностью приобретения.

При приобретении же обязательственных прав добросовестный приобретатель не защищается.

При подготовке Постановления Пленума ВС РФ № 54 об уступке в его проекте содержался пункт, защищающий добросовестного приобретателя права – если он считал цедента все еще обладающим этим правом, например, потому, что у него на руках находятся документы, подтверждающие возникновение этого права, или же тогда, когда право было зарегистрировано и в реестре цедент все еще числится как обладающий этим правом. Однако в итоговый текст постановления это разъяснение не попало, так что коллизия между двумя цессионариями по-прежнему разрешается самым грубым и позволяющим легко злоупотреблять способом – в пользу того, с кем раньше был заключен договор об уступке.

В рассматриваемом случае окружной кассационный суд явно заподозрил, что цессионарий, представивший документ более ранней даты, в действительности вовсе и не получал права от цедента.

У него на то были веские, хоть и косвенные аргументы: во-первых, то, что он не появлялся в процессе, несмотря на то, что по этому договору выходило, что уже на момент вынесения решения судом первой инстанции требование истцу не принадлежало, во-вторых, и сам первоначальный истец заявил, что первой уступки не производил и представленный договор фальсифицирован.

В условиях и без того существенных ограничений возможностей давностной экспертизы документов окружной суд вполне обоснованно предпочел положиться на эти косвенные признаки и отдать приоритет второму цессионарию, чья уступка не оспаривалась.

Коллегия же Верховного Суда решила проявить принципиальность и указать на то, что одних лишь таких подозрений явно недостаточно для отказа первому – по документам – цессионарию.

Коллегия, отменив постановление окружного суда и направив дело ему на новое рассмотрение, потребовала при таком новом рассмотрении, с одной стороны, исходить из того, что право все-таки изначально перешло к этому первому цессионарию, но в то же время дала шанс и второму – если в ходе нового рассмотрения будет подтверждена подделка первого договора цессии. Тем самым КЭС возложила на окружной суд довольно сложную задачу – теперь рассмотрение дела в «первой кассации», которое редко когда занимает более одного судебного заседания, превратится в длительный процесс по проверке обоснованности заявления о фальсификации, назначению и проведению экспертизы и т.д.

А потом удивляются высокой нагрузке на суды…

Источник: https://www.advgazeta.ru/mneniya/vs-o-prioritete-v-sluchae-dvoynoy-ustupki-odnogo-i-togo-zhe-prava/

Вс рф разъяснил правила замены кредиторов и должников в обязательствах

Двойная переуступка права требования

Гражданский кодекс предусматривает два вида перемены лиц в обязательстве: переход прав кредитора к другому лицу, то есть замена кредитора, и перевод долга – замена должника (гл. 24 ГК РФ). В любом из этих случаев должны соблюдаться права как новых, так и предыдущих кредиторов и должников.

На обеспечение защиты их прав и направлено Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2017 г. № 54 “О некоторых вопросах применения положений главы 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки” (далее – Постановление).

К наиболее важным разъяснениям Суда можно отнести следующие.

Уступка требования (§ 1 гл. 24 ГК РФ).Под уступкой требования понимается переход прав, принадлежащих на основании обязательства первоначальному кредитору (цеденту), к новому кредитору (цессионарию) по договору (п. 1 ст. 382, п. 1 ст. 388 ГК РФ).

К договору об уступке требования применяются положения гражданского законодательства о соответствующем виде сделки, отметил ВС РФ.

Так, при уступке требования по договору купли-продажи цедент, который в этом случае является продавцом, должен передать требование свободным от прав третьих лиц (по смыслу п. 1 ст. 460 ГК РФ).

В случае неисполнения им этой обязанности цессионарий (покупатель), который не знал и не должен был знать о наличии прав третьих лиц, вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (абз. 3 п. 1 Постановления).

В случае, когда уступается требование по сделке, требующей государственной регистрации, сам договор об уступке тоже должен быть зарегистрирован (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Значит, именно с момента регистрации он считается заключенным для третьих лиц (п. 3 ст.

433 ГК РФ). Однако отсутствие регистрации договора не влечет никаких негативных последствий для должника, который был письменно уведомлен цедентом об уступке требования и на этом основании предоставил исполнение цессионарию, подчеркнул Суд (п.

2 Постановления).

По общему правилу, новый кредитор может получить меньше прав, чем было у первоначального – в случае уступки права требования в части (п. 2-3 ст. 384 ГК РФ). Уступить же ему больше прав, чем имеет сам, первоначальный кредитор не вправе.

Однако объем прав цессионария все же может увеличиться – в связи с его особым правовым положением, например если на него распространяются нормы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 “О защите прав потребителей”, считает ВС (абз. 2 п.

4 Постановления).

Поскольку закон позволяет уступать не только уже существующее, но и будущее требование (ст. 388.

1 ГК РФ), Суд посчитал нужным разграничить такое будущее требование, которое переходит к цессионарию с момента возникновения, и требование, по которому не наступил срок исполнения (например, требование займодавца о возврате займа до наступления срока возврата), – оно передается в момент заключения договора об уступке (абз. 2 п. 6 Постановления). Причем если впоследствии уступка будущего требования не состоялась из-за того, что уступаемое право не возникло, цедент несет ответственность за неисполнение договорных обязательств. Аналогичное правило действует и в случае невозможности перехода требования по причине того, что оно прекратилось или принадлежит другому лицу – цедент также не освобождается от ответственности за неисполнение договора, отметил ВС РФ (п. 8 Постановления).

Целый раздел Постановления посвящен допустимости уступки требования, в частности – без согласия должника на переход требования к другому кредитору.

Оно, напомним, требуется только в прямо предусмотренных законом случаях (например, п. 2 ст.

388 ГК РФ) и при включении соответствующего условия в договор, но и в этом случае признать сделку по уступке недействительной непросто (п. 2 ст. 382, п. 3 ст. 388 ГК РФ).

Тем не менее, если уступка требования по неденежному обязательству без согласия должника делает его исполнение более обременительным, должник вправе исполнить данное обязательство цеденту, отметил Суд (п.

15 Постановления).

В случае, когда переход требования не признан обременительным для должника, но требует от него дополнительных затрат, соответствующие расходы должны возмещаться цедентом и цессионарием солидарно.

Помимо перечисленного, в Постановлении уточняются также порядок надлежащего уведомления должника об уступке требования и особенности предъявления возражений должника против требований новых кредиторов.

Перевод долга (§ 2 гл. 24 ГК РФ).Согласно закону перевод долга производится – с согласия кредитора – по соглашению между первоначальным должником и новым должником.

В обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен также по соглашению между кредитором и новым должником, который принимает на себя обязательство первоначального должника (п. 1 ст. 391 ГК РФ).

При этом возможны два варианта перевода долга по обязательству сторон, связанному с предпринимательской деятельностью (п. 26 Постановления):

  • кумулятивный – первоначальный и новый должники отвечают перед кредитором солидарно;
  • привативный – первоначальный должник выбывает из обязательства.

В случае, когда из соглашения сторон непонятно, какой вариант перевода долга ими согласован, ВС РФ предлагает исходить из презумпции выбытия должника (п. 27 Постановления). Если же неясно, о чем договорились новый должник и кредитор: о кумулятивном переводе долга или поручительстве, следует считать их соглашение договором поручительства.

Процессуальные вопросы. Поскольку смена лиц в материально-правовых отношениях предполагает процессуальное правопреемство, ВС РФ дал ряд разъяснений, касающихся перемены лиц как в период рассмотрения спора в суде, так и на стадии исполнительного производства. 

Также Суд отметил, что содержащаяся в договоре первоначального кредитора и должника арбитражная оговорка сохраняет силу при смене кредитора, а обязательный досудебный порядок считается соблюденным в том числе в случае, когда претензия была направлена должнику первоначальным кредитором до уведомления о состоявшемся переходе права, а исковое заявление подано новым кредитором (п. 31-32 Постановления).

Источник: https://www.garant.ru/news/1156574/

Двойная уступка одного права требования

Двойная переуступка права требования

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). Такой договор еще называют договором цессии. На практике случается, что в отношении одного права требования заключено несколько договоров уступки. Поговорим о некоторых конфликтах, возникающих в связи с наличием нескольких таких договоров.

Причины возникновения споров

Наличие двух или более договоров уступки одного и того же права требования, заключенных цедентом с различными цессионариями, чревато возникновением судебных споров.

Большинство таких споров образуют две категории судебных дел.

Первая категория связана с тем, что наличие нескольких договоров уступки одного права требования не может удовлетворять всех лиц, заключивших эти договоры, и участники правоотношений по уступке права требования предъявляют в суд требование о признании одного из договоров недействительным.

Вторая категория споров вызвана необходимостью осуществления процессуального правопреемства, поскольку при заключении договора цессии происходит смена кредитора в материальном правоотношении, и если в отношении уступленного долга возбуждено судебное дело, то необходимо также провести замену стороны и в процессуальном правоотношении. По таким делам суду необходимо сделать выбор в пользу одного из лиц, в пользу которого уступлены права требования, и обоснованно отказать в удовлетворении заявления о процессуальном правопреемстве другого лица.

Причины, по которым имеется несколько договоров цессии в отношении одного и того же долга, могут быть различными.

Иногда цедент намеренно заключает несколько договоров, например для того, чтобы несколько раз получить денежные средства за уступаемые права требования, или в ситуации, когда цедент передумал уступать права требования, но договор уже заключен, и поэтому цедент заключает второй договор цессии с подконтрольным ему лицом.

Возможно также, что имеет место неосведомленность должностных лиц цедента о наличии уже заключенного договора цессии, например, когда при смене руководителя организации предыдущий руководитель не передал новому руководителю документы и информацию.

Недействительность одного из договоров

Иск о признании одного из договоров уступки права требования недействительным в зависимости от добросовестности истца может являться как способом защиты гражданских прав, прямо предусмотренным в ст. 12 ГК РФ, так и одновременно одним из способов недобросовестного поведения истца. Истцом может выступать как цедент, так и один из цессионариев.

Ситуация с защитой гражданских прав имеет место, когда истец добросовестно полагает, что оспариваемый им договор уступки прав требования заключен с нарушением законодательства, в силу чего является недействительным.

Как правило, основанием исковых требований по таким делам является невозможность заключения договора цессии в отношении права требования, которое на дату заключения оспариваемого договора уже было уступлено и у цедента отсутствовало.

Иначе обстоят дела, когда обращение с требованием о признании одного из договоров уступки недействительным вызвано недобросовестными намерениями — с целью не допустить замены кредитора в материальном правоотношении на лицо, которое действовало при заключении договора уступки добросовестно.

При этом, как правило, истец ссылается на наличие договора цессии, заключенного ранее оспариваемого договора.

Фактически этот договор мог быть подписан как после заключения договора добросовестным цессионарием с целью воспрепятствования смене кредитора, так и до или одновременно — если цедент предвидел свои дальнейшие действия по оспариванию другого договора уступки, заключенного с ним добросовестным лицом.

Независимо от того, кем оспаривается договор уступки права требования по мотиву наличия другого договора уступки того же права требования, в судебной практике выработана однозначная позиция по данному вопросу. Согласно п.

1 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 ГК РФ, утв. Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 N 120, из положений ст.

390 ГК РФ вытекает, что действительность соглашения об уступке права (требования) не ставится в зависимость от действительности требования, которое передается новому кредитору.

Неисполнение обязательства по передаче предмета соглашения об уступке права (требования) влечет ответственность передающей стороны, а не недействительность самого обязательства, на основании которого передается право.

Ранее в литературе также указывалось, что понятие «действительность требования» раскрывается только в п. 2 ст. 827 ГК РФ: «Денежное требование, являющееся предметом уступки, признается действительным, если клиент обладает правом на передачу денежного требования».

Данное правило можно по аналогии применять к сделкам уступки .———————————

Новоселова Л.А. Соотношение сделки уступки и договора, на основании которого она совершается. Возражения должника против требования нового кредитора // Арбитражная практика. 2001.

Специальный выпуск «Уступка права требования (практика рассмотрения дел в арбитражных судах)».

Таким образом, и практика арбитражных судов, и теория признают, что требование, которое ранее уже было уступлено, по отношению к последующей уступке этого же требования является недействительным в связи с тем, что цедент уже не имеет права на распоряжение данным требованием, однако на действительность соглашения об уступке это не влияет.

В отличие от арбитражных судов суды общей юрисдикции не всегда применяют п. 1 указанного Обзора, и имеются случаи, когда суды признают второй договор цессии недействительным по мотиву того, что по ранее заключенному договору цессии право требования уже было уступлено.

Источник: https://www.SudMos.ru/stati/dogovornoe-pravo-sdelki/dvoynaya-ustupka-odnogo-prava-trebovaniya

Два раза не уступай: судебные последствия двойной уступки одного права требования

Двойная переуступка права требования

Кредитор, которому принадлежит основанное на обязательствах заемщика право требования, может уступить его другому лицу. Такое соглашение называется договором цессии. Случается, что цедентом заключено несколько соглашений в отношении одного права требования. Подобные действия чреваты судебными последствиями. 

Как проходят судебные споры?

Разбирательства подразделяются на две категории споров:

  1. Наличие нескольких цессионных соглашений одного права требования приводит к невозможности удовлетворения всех сторон, заключивших эти договоры. Участники банкротного разбирательства ходатайствуют о признании одной из сделок недействительной.
  2. В ходе судебного спора возникает необходимость осуществления процессуального правопреемства. Заключение договора цессии предусматривает смену кредитора в материальных отношениях с должником-банкротом. Суд обязан принять решение в пользу одного из лиц, к которому перешло право требования, а другим обоснованно отказать в процессуальном правопреемстве.

Причины нескольких договор по уступке одного права требования

Причины возникновения двух и более договоров по уступке одного права требования могут быть различны:

  • Цедент намеренно заключал ряд цессионных соглашений в отношении одного и того же долга для того, чтобы несколько раз получить денежные средства по обязательствам заемщика.
  • Цедент передумал уступать право требования лицу, с которым уже успел оформить соглашение. После этого он заключил еще один договор цессии, но уже с подконтрольной ему стороной.
  • Законный представитель цедента не осведомлен о наличии уже заключенного им соглашения об уступке права требования.

Например, цедент заключил несколько договоров цессии. При рассмотрении предшествующего череде этих соглашений периода выясняется, что вышеупомянутый лично взыскивал по данному требованию через суд, а потом уступил на него право по договору.

Первая инстанция удовлетворила заявление о правопреемстве. Апелляционный орган оставил это решение без изменений. У суда кассационной инстанции возникли вопросы о правопреемстве. Сам цедент просил заменить его на другое лицо.

В результате в кассационный суд явились два правопреемника. Один из них утверждал, что заключил с цедентом договор в процессе последнего разбирательства, другой – что его соглашение с цедентом состоялось ранее упомянутой даты. Кассационный суд, изучив подробности дела, стал опираться на степень добросовестности участников.

Последствия рассмотрения дела в кассационном суде

При наличии договора цессии, заключенного до начала текущего спора, правопреемство должно было осуществиться во время первого разбирательства или на апелляции. Факт обращения первого правопреемника в кассационную инстанцию с заявлением на основании соглашения, датированного до начала текущего процесса, говорит о злоупотреблении правами.

Также рекомендую прочитать эту статью

Напоминаем должнику о появлении долга

О чем статья? О возможных вариантах эффективно напомнить должнику о необходимости оплаты долга. Кому и чем будет полезна? Тем, кто столкнулся  с  возможными

Продолжить чтение

Существуют общие нормы, согласно которым действительным признается первый договор цессии, потому что по нему право требования переходит ранее. Решающим оказался критерий добросовестности, имеющий общегражданское значение. Кассационный суд произвел процедуру правопреемства в пользу второго цессионария. Его действия были признаны более добросовестными.

Первый правопреемник не согласился с решением кассационной инстанции и обратился в Верховный Суд РФ. Дело рассматривалось с учетом момента перехода права собственности. Если бы заявитель располагал доказательствами, подтверждающими что он уже обращался ранее в суд с целью провести процедуру правопреемства, добросовестно исполняя свои обязательства, то его ходатайство было бы удовлетворено.

Выводы экспертов

На основании данного кейса можно сделать выводы об установлении высшей инстанцией следующих позиций:

  1. Добросовестный цессионарий обязан обратиться с заявлением о правопреемстве в разумные сроки.
  2. Если один из участников разбирательства считает соглашение недействительным, ему следует подать ходатайство о фальсификации договора цессии.

Верховный Суд РФ также отметил, что сам цедент обращался с заявлением о фальсификации доказательств и утверждал, что первый заключенный им договор цессии являлся поддельным.

Кассационный суд не принял этого факта во внимание из-за невозможности проведения соответствующей экспертизы.

Верховный Суд РФ учел заявление о фальсификации – оно может быть подано на любой стадии процесса, как и прошение о правопреемстве.

Источник: https://rykov.pro/publications/dva_raza_ne_ustupay/

Опасная затея – купить новостройку по переуступке прав

Двойная переуступка права требования

Об одном из самых распространенных типов сделок на рынке недвижимости специально для IRN.RU рассказывает адвокат Олег Сухов

Приобретение новостройки по схеме переуступки прав остается одной из самых распространенных схем на рынке недвижимости. Но и одной из самых опасных.

Сегодня около 15% новостроек на начальной стадии строительства приобретается по договору цессии. Если говорить о финальной части строительства, когда новостройка практически уже готова к вселению, то этот процент гораздо выше – около 90%. Но, несмотря на массовость института переуступки права, данная сделка по-прежнему остается одной из самых опасных.

Банкротство застройщика
С момента регистрации договора долевого участия и до подписания передаточного акта дольщики могут уступить права на недвижимое имущество другому лицу на основании ст. 382 ГК РФ и ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…».

Однако причины «продажи» квартир путем переуступки прав часто связаны с нарушением качества и сроков строительства и особенно с предстоящим банкротством компании-застройщика.

Согласно ст. 390 ГК РФ первоначальный участник долевого строительства (цедент) не отвечает перед новым участником (цессионарием) за действия застройщика. В случае неисполнения последним своих обязанностей нельзя расторгнуть договор цессии и потребовать возврата уплаченных по нему денежных средств.

Гражданам, приобретшим права на квартиру путем переуступки, предстоят судебные тяжбы с самим застройщиком, например, о взыскании неустойки за просрочку передачи жилого помещения, о безвозмездном устранении допущенных недостатков, а при его финансовой несостоятельности – о включении требований в реестр требований кредиторов должника (параграф 7 главы IX Закона о банкротстве).

Прежний дольщик несет ответственность за исполнение застройщиком договора долевого участия, если он принял на себя поручительство.

Но необходимо учитывать все условия о поручительстве, определенные цедентом и цессионарием, а кроме того – принять во внимание, что подобное поручительство практикуется менее чем в 5% сделок. Так, отказывая в удовлетворении исковых требований о взыскании 8,2 млн руб.

долга по соглашению об уступке прав на недвижимое имущество, Арбитражный суд Иркутской области в решении от 16 марта 2011 г.

исходил из того, что стороны установили ответственность поручителя (первоначального участника), если застройщик не передаст объект строительства до 30.06.2010, расторжение же новым дольщиком договора долевого участия до наступления этой даты исключило возникновение поручительства.

Недействительность цессии
Уступка прав не должна противоречить закону и договору долевого участия и допускается:

– во-первых, только после уплаты дольщиком цены договора (подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований);

– во-вторых, с письменного согласия застройщика, если это предусмотрено договором. Решением Чернушинского районного суда Пермского края от 07 июня 2012 г. признана недействительной переуступка права требования ООО «Строительная компания…» гражданину Ч. в нарушение п. 7.2 договора долевого участия, осуществленная без письменного согласия застройщика;

– в-третьих, с разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась по ипотеке.

Несоблюдение хотя бы одного из перечисленных условий влечет недействительность цессии. На основании ст. 390 ГК РФ, ответственность в этом случае перед новым дольщиком несет первоначальный участник, который обязан возвратить переданные ему денежные средства (неосновательное обогащение), проценты за пользование ими и возместить убытки.

Так, в определении Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ) от 23 января 2012 г. установлено, что Т. законно отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов должника (застройщика, признанного банкротом) его требования на сумму 7 241 000 руб.

убытков и 7 241 000 руб. неустойки, причиненных неисполнением соглашения инвестирования строительства, так как К. не уплатил цену договора застройщику, но уступил Т. свои права. Суд указал, что у Т. есть возможность защитить свои нарушенные права путем взыскания всех убытков с К.

«Двойная» переуступка прав
В соответствии со статьями 1, 11 Закона об участии в долевом строительстве и Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г., уступка прав гражданам предусмотрена только по договору долевого участия и подлежит государственной регистрации.

Не исключены случаи, когда недобросовестное лицо «переуступает» право на квартиру нескольким покупателям. Происходит это обычно по так называемым инвестиционным соглашениям или предварительным договорам купли-продажи, регистрировать которые в Росреестре не требуется. Судебная практика признает право перешедшим к тому цессионарию, в отношении которого уступка была совершена раньше.

Я как адвокат рекомендую соглашаться на переуступку прав только по договору долевого участия и оплачивать ее после государственной регистрации.

Застройщик не уведомлен о переходе прав
Застройщик должен быть письменно уведомлен об уступке права требования, иначе новый участник долевого строительства несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий, например, таких, как исключение возможности взыскания убытков или неустойки или, как было сказано выше, признание договора уступки недействительным.

В определении Забайкальского краевого суда от 10 июля 2012 г.

установлено, что дольщик, к которому права перешли путем уступки, предъявил иск к застройщику о взыскании неустойки и компенсации морального вреда в связи с нарушением сроков строительства, но поскольку застройщик не был уведомлен о состоявшейся уступке права и заключил соглашение с прежним участником о переносе сроков окончания строительства, то оснований для удовлетворения требований дольщика с учетом положений п. 3 ст. 382 ГК РФ не имеется.

Оспаривание соглашения об уступке права (как подозрительной сделки)
Необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 61.

2 Закона о банкротстве уступка права может быть признана недействительной (как подозрительная сделка), если она совершена по заведомо заниженной цене и менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве участника долевого строительства (цедента).

Источник: https://www.irn.ru/articles/35785.html

Переуступка прав: особенности сделок

Двойная переуступка права требования

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право).

В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое).

В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.

Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик.

Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится.

Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру.

Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи.

Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.

7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки

Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости.

Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора.

Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо.

Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта.

Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий.

Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов.

Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки.

В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно.

При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?

Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта).

Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения.

С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/pereustupka_prav_osobennosti_sdelok/6711

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.