Двойная аренда земельного участка

Двойная аренда лесных участков

Двойная аренда земельного участка

Возможна ли двойная аренда лесных участков и какие проблемы такая аренда может принести? Официальное обсуждение данной темы, как и попытки урегулировать вопрос, начались еще в 2008 году после ответа Рослесхоза на запрос о двойной аренде леса.

Ведомство, исходя из совокупного анализа норм Лесного и Гражданского кодексов, сделало вывод о невозможности предоставления в одновременную аренду двум разным лесопользователям одного и того же объекта аренды в виде лесного участка и/или его частей (Письмо Рослесхоза от 02.04.

2008 года №МГ-03-28/2198 О возможности предоставления одного лесного участка в аренду нескольким лицам для различных видов его использования).

В 2010 году вышло постановлениеПрезидиума ВАС РФ № 2111/10 по делу NА05-7607/2009 с совершенно иным выводом: двойная (даже множественная) аренда возможна. Данный вывод был сделан на основе принципов лесного законодательства, в частности п. 4 ст.

1 ЛК РФ, гарантирующего обеспечение многоцелевого, рационального, непрерывного и неистощительного использования лесов с учетом того, что отдельные положения закона могут устанавливать особенности аренды как земельных участков, так и иных обособленных природных объектов, коими и являются земли лесного фонда.

При этом двойная аренда земельного участка является невозможной по общему правилу ввиду наличия у арендатора права владения предоставленным им имуществом, что невозможно при одновременной аренде одного и того же объекта (части объекта) разными субъектами, которое повлекло бы за собой проблемы:

  • во-первых, у арендатора возникло бы право утверждать, что имущество ему не было передано или что данным объектом аренды невозможно пользоваться, а значит такой договор теряет всякий смысл;
  • во-вторых, у арендатора возник бы существенный риск ввиду проблематичности или и вовсе невозможности разграничения ответственности между ним и другим арендатором перед арендодателем, в том числе и за вносимые улучшения/изменения в арендуемый объект и последующую обратную передачу объекта арендодателю.

Указанные проблемы являются отнюдь не стабилизирующим деловой оборот фактором для всех сторон: и арендаторов, и арендодателя.

Существуют и сложности, связанные с особенностями регулирования эксплуатации именно для данного вида участков, а именно жесткое требование предоставления плана освоения лесного участка в соответствующий орган государственной или муниципальной власти.

Без своевременного предоставления данного документа не только запрещается ведение хозяйственной деятельности, но и предусмотрена ответственность вплоть до административной(п. 4 ст. 8.25 КоАП РФ).

Специфика двойной аренды

  • необходимость проведения научно-планировочной деятельности по организации хозяйственной деятельности с учетом требований о неистощительном использовании лесов, при которой арендатор обязан учитывать и фактор «соседей» на выделенной ему территории;
  • несмотря на формальное отсутствие права аренды у некоторых лесопользователей, они могут пользоваться ресурсами путем присвоения их на законных основаниях (грибники, травники), остановить которых никто не вправе.

Действующих норм недостаточно для:

  • обеспечения своевременной информационной картины как потенциальных арендаторов и лесопользователей, так и уже прочно хозяйствующих. Остро стоит вопрос получения актуальной информации об имеющихся ресурсах. Сведения о них может не обновляться много лет. Для решения проблемы стоит усилить уже имеющуюся ставку на информационные технологии (космосъемка, аэро-, дроно-, фотосъемка с моментальным внесением в информационные системы), позволяющие без существенных затрат получать актуальную информацию;
  • урегулирования спорных моментов между арендаторами. Например, кто будет и будет ли вообще вырубать лес конкретно на этом пятачке земли, кто будет его потом восстанавливать? Такой банальный вопрос может разрушить деятельность сразу двух лесопользователей;
  • урегулирования спорных моментов между арендаторами и арендодателем. Крайне сложно бывает определить зоны ответственности, кто виноват, что экосистема нарушена, с кого требовать восстановления порушенного.

Как усовершенствовать законодательство?

Стоит расширить полномочия отдельных органов, занимающихся реализацией пользования лесных участков и расположенных на них ресурсах в части регулятивных и посреднических функций. В частности, позволить представителям собственника лесных участков ограничивать права пользования того или иного арендатора либо осуществлять посредничество между арендаторами и иными лесопользователями.

Изменить правила проведения аукционов на аренду лесных участков и предоставить возможность распорядителю лесами вносить ограничительные дополнения в уже существующие договоры аренды. Ввести еще более детальное разграничение процедур по проведению торгов и взаимодействию в данном процессе всех заинтересованных сторон.

Можно закрепить на уровне одного из новых принципов ЛК РФ третейскую функцию государства с последующей конкретизацией нормы в подзаконных актах федерального, регионального и местного.

Более ответственно подходить к разработке лесохозяйственных регламентов на различных уровнях, особенно на местном, где и сосредоточена основная проблема лесопользования и осуществления хозяйственной деятельности. Необходимо отойти от практики слепого копирования норм законов и постановлений, а также вписывания заготовки древесины как основной цели использования лесов.

Источник: https://alta-via.ru/articles/dvojnaya-arenda-lesnyh-uchastkov/

Вс рф против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Двойная аренда земельного участка

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/12/17/vs_rf_protiv_formalnostej_v_zemelnyx_otnosheniyax_i_interesnyj_podxod_k_arende

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.