Досрочное расторжение договора аренды лесного участка

Вс пояснил, когда положения договора аренды лесного участка могут не соответствовать земельному кодексу

Досрочное расторжение договора аренды лесного участка

Верховный Суд РФ вынес Определение № 306-ЭС19-4748, в котором разобрался, может ли договор аренды лесного участка у муниципалитета содержать положения, противоречащие Земельному кодексу.

На основании протокола от 17 марта 2017 г. заседания комиссии по проведению аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в муниципальной собственности городского округа город-герой Волгоград, 4 апреля 2017 г.

Департамент городского хозяйства администрации Волгограда и ООО «Волжскстрой» заключили договор аренды лесного участка.

Договор был заключен сроком на 49 лет с целью использования лесного участка для осуществления рекреационной деятельности без права размещения объектов капитального строительства.

Из п.

23 договора следует, что арендодатель вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендной платы два и более раза подряд по истечении установленного срока платежа, уведомив об этом арендатора в письменной форме за 30 дней до даты расторжения. Пунктом 24 предусмотрено, что договор прекращает свое действие с даты, указанной в письменном уведомлении. В случае одностороннего отказа арендодателя от исполнения договора он считается расторгнутым. Пунктом 25 закреплено право уже арендатора в одностороннем порядке расторгнуть договор, известив об этом арендодателя в письменной форме за 90 дней до предполагаемой даты расторжения, при условии отсутствия недоимки по арендной плате. 4 мая 2017 г. договор был зарегистрирован Росреестром по Волгоградской области.

Посчитав, что в части приведенных пунктов договор аренды нарушает публичные интересы муниципального образования и в этой части является недействительной (ничтожной) сделкой в силу ч. 2 ст. 168 ГК, первый заместитель Волжского межрегионального природоохранного прокурора обратился в арбитражный суд иском к Департаменту и «Волжскстрой».

Свои требования прокурор мотивировал тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса изменение и расторжение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются в соответствии с Гражданским, Земельным и Лесным кодексами. В силу ч. 9 ст.

22 Земельного кодекса досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Прокурор посчитал, что к спорному договору подлежит применению ч. 9 ст. 22 Земельного кодекса и расторжение договора по инициативе как арендодателя, так и арендатора во внесудебном порядке и без установления существенности допущенных нарушений договорных условий противоречит указанной правовой норме и в связи с этим нарушает публичные интересы и права публично-правового образования.

Суды трех инстанций, руководствуясь ст. 422, 450, 619 ГК, ч. 2 ст. 3, ч. 4 ст. 71, п. 1 ст. 74.1 Лесного кодекса, установив, что спорный договор заключен на срок более 5 лет, пришли к выводу, что условия п. 23, 24, 25 договора противоречат п. 9 ст. 22 Земельного кодекса.

Они указали, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем 5 лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке при условии существенного нарушения арендатором условий договора, поэтому сделка в части данных условий является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК.

Не согласившись с решением кассации, администрация г. Волгограда обратилась в Верховный Суд.

Изучив материалы дела №А12-17382/2018, ВС отметил, что правоотношения сторон в рамках договора аренды лесного участка регулируются ГК, если специальными положениями Лесного кодекса или иного закона, регулирующего лесные отношения, не установлены особенности, в частности прекращения договора аренды. В той части, в которой эти отношения не урегулированы ГК, Лесным кодексом или иным специальным законом, подлежит применению Земельный кодекс.

Суд указал, что согласно ч. 7 ст. 73.1 Лесного кодекса типовые договоры аренды лесных участков, в том числе предусматривающие осуществление мероприятий по охране, защите и воспроизводству лесов, утверждаются уполномоченным федеральным органом исполнительной власти для каждого вида использования лесов, предусмотренного ч. 1 ст. 25 Лесного кодекса.

Кроме того, он напомнил, что на момент заключения договора такие типовые договоры были утверждены Постановлением Правительства от 21 сентября 2015 г. № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка» (далее – Типовой договор), п.

23 которого предусматривал возможность расторжения договора в одностороннем порядке в случае невнесения арендатором арендной платы два и более раза подряд. Данное правило было сохранено в приказе Министерства природных ресурсов и экологии от 20 декабря 2017 г. № 693 «Об утверждении типовых договоров аренды лесных участков». ВС также отметил, что п.

23 и 24 договора воспроизводят соответствующие условия, предусмотренные п. 23 Типового договора, а п. 25 договора – условия п. 25 Типового договора.

Суд также сослался на п. 1 ст. 450.1 ГК, в соответствии с которым предоставленное данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст.

310 ГК) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора).

Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Верховный Суд посчитал, что из положений Лесного кодекса и Типового договора следует, что оспариваемые условия, предусмотренные договором аренды лесного участка от 4 апреля 2017 г., урегулированы нормами лесного законодательства, имеющими приоритет перед нормами Земельного кодекса, и соответствуют ст. 450.1 ГК.

При таких обстоятельствах, указал ВС, суды необоснованно применили к спорным правоотношениям п. 9 ст.

22 Земельного кодекса, поскольку оснований для признания спорной сделки недействительной (ничтожной) в указанной части по данному основанию не имелось.

Высшая инстанция посчитала, что данный вывод соответствует позиции, содержащейся в апелляционном определении ВС от 15 июня 2017 г. № 2-АПГ17-7.

Верховный Суд напомнил, что п. 25 договора закреплено право арендатора на отказ от договора аренды лесного участка при условии надлежащего уведомления арендодателя и отсутствия недоимки по арендной плате.

«Признав данное условие противоречащим пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса, суды не учли, что, кроме изложенного выше, приведенная норма ограничивает расторжение договора земельных участков только по инициативе арендодателя, не ограничивая право расторжения договора аренды земельного участка по инициативе арендатора», – указал Суд.

Верховный Суд РФ разъяснил судам, как применять общие положения ГК РФ об обязательствах

Кроме того, он отметил, что, согласно п. 14 Постановления Пленума ВС от 22 ноября 2016 г. № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», при осуществлении стороной права на односторонний отказ от исполнения она должна действовать разумно и добросовестно, учитывая права и законные интересы другой стороны.

В связи с допущенными нарушениями ВС определил отменить решения нижестоящих инстанций, в удовлетворении требований первого заместителя Волжского межрегионального природоохранного прокурора отказать.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев усомнился в правильности условия договора, согласно которому арендодатель вправе отказаться от его исполнения при двукратной просрочке внесения арендных платежей.

«Дело в том, что подобное нарушение договора действительно предусмотрено ЗК в качестве основания для его расторжения, но в судебном порядке.

Если посмотреть на нормы ЗК о договорах аренды (в той редакции, что существовала на момент заключения спорного договора), то мы увидим, что в отношении договоров аренды публичных земель на срок менее года прямо предусматривается возможность изменения этого регулирования договором, а если срок договора аренды больше 5 лет, то оговорка о возможности предусмотреть в договоре иное отсутствует», – пояснил Александр Латыев.

Он указал, что из этого специалисты делали вывод, что для договоров аренды публичных земель на срок более 5 лет законодателем предусмотрены большие гарантии прав арендатора, и даже в случае двойной просрочки им арендных платежей арендодатель может прекратить действие договора только лишь через суд.

«То есть суды нижестоящих инстанций правильно оценили направленность правового регулирования и посчитали этот пункт договора противоречащим ЗК. Другое дело, что нормы кодекса здесь явно направлены на защиту арендатора, т.е.

частного лица, так что вопрос о том, по какой причине оспаривать это условие стал прокурор, становится еще более актуальным», – подчеркнул эксперт.

По мнению Александра Латыева, тексты договоров с публичными арендодателями в подавляющем большинстве своем представляют дословное воспроизведение текста закона, какое бы то ни было творчество встречается в них крайне редко, и потому проблемы, подобные рассмотренной в этом деле, также относительно редки.

При этом он отметил, что нельзя сказать, чтобы этот случай был совсем уникален: недаром ВС указал, что текст договора был основан на типовом договоре, утвержденном правительством. «Чтобы оставить решения нижестоящих инстанций в силе, видимо, потребовалось бы констатировать незаконность и Постановления Правительства РФ.

Вряд ли это входило в планы прокурора, предъявлявшего иск», – резюмировал Александр Латыев.

Ведущий юрист Содружества земельных юристов Никита Семякин отметил, что не сразу согласился с позицией ВС. Он указал, что крайне важно понимать, что Земельный и Гражданский кодексы хоть и являются наиболее универсальными источниками права для правоотношений с недвижимостью, необходимость применения норм лесного или градостроительного права от этого не уменьшается.

«Суды нижестоящих инстанций упустили самую главную деталь, а именно наличие установленной “формы” договора аренды лесного участка, утвержденной правительством.

Следовательно, указанная форма носит характер нормативно-правового акта и обязательна к применению в сфере лесных правоотношений.

Таким образом, ошибочное применение норм Земельного и Гражданского кодексов в настоящей ситуации повлекло за собой ошибки, выраженные в неверных судебных актах», – посчитал Никита Семякин.

По его мнению, подобные дела не носят массовый характер, поскольку действующая судебная система зачастую отдает предпочтение принципу «прямого толкования закона», то есть если прямое указание в законе есть – его необходимо применять.

При этом Никита Семякин отметил, что наличие утвержденных форм тех или иных документов временами рассматривается в качестве «рекомендательного» характера.

Он предположил, что при принятии решения суды нижестоящих инстанций (если поднимался вопрос о существовании утвержденной формы договора аренды лесного участка) оценили утвержденную форму и окрестили ее скорее «рекомендацией», чем императивной нормой, что и повлекло за собой ошибочную трактовку норм материального права.

«Вместе с этим, что касается права на односторонний отказ от исполнения договора аренды, позиция судов (ВС в том числе) остается неизменной: для легитимного одностороннего отказа от исполнения договора необходимо соблюдение ряда условий, а также наличие добросовестности в действиях. Нарушение принципов разумности и добросовестности путем одностороннего отказа влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований (Дело № А40-176481/2018)», – подчеркнул Никита Семякин.

Источник: https://www.advgazeta.ru/novosti/vs-poyasnil-kogda-polozheniya-dogovora-arendy-lesnogo-uchastka-mogut-ne-sootvetstvovat-zemelnomu-kodeksu/

Порядок и особенности расторжение договора аренды земельного участка

Досрочное расторжение договора аренды лесного участка

В практике имущественных отношений нередки случаи, когда в сохранении договора аренды более нет необходимости, или же ее не видит одна из сторон. В таком случае участники отношений могут его расторгнуть. Как расторгнуть договор аренды земельного участка по инициативе арендатора?

Самый простой и разумный способ — это добровольное соглашение, но не всегда стороны могут прийти к консенсусу, тогда остается судебный порядок разрешения конфликта.

Законодательство

Обстоятельства, являющиеся основаниями для расторжения договора аренды, описаны в статьях 619 и 620 ГК.

Дополнительные условия, относящиеся к прекращению аренды земельных участков, описаны в статьях 45 (п.2) и 46 Земельного кодекса. Особое внимание стоит уделить Комментариям к ст. 46 ЗК, где указывается на связь положений этой статьи с положениями статей Гражданского кодекса.

Причины

В общем порядке действие договора прекращается при истечении указанного срока заключения. Если срок не был установлен, то стороны имеют право на одностороннее прекращение договорных обязательств с тем условием, что расторгающая договор сторона согласно процедуре должна оповестить другую сторону за три месяца до прекращения его действия.

Но есть ряд разновидностей аренды, у которых законодательно установлен максимальный срок соглашения (например, аренда для изыскательских работ).

Досрочное прекращение договора возможно при достижении письменно оформляемого соглашения. Законодательство не регламентирует возможные причины расторжения договоров в случае взаимного согласия, но в тексте соглашения желательно их указывать.

При отсутствии соглашения договор досрочно расторгается только через суд. Причины, позволяющие это сделать, строго регламентированы гражданским и земельным законодательствами. Есть причины, актуальные для обеих сторон, а есть ряд причин, актуальных только для арендатора или арендодателя.

Причины, актуальные для каждой из сторон:

  • Существенное изменение обстоятельств. Судом во внимание принимаются такие изменения, которые делают условия договора бессмысленными, лишенными оснований и не приносящими выгоды для стороны, на которую она рассчитывала при заключении договора. Для суда важно, чтобы стороны изначально не могли предусмотреть изменения обстоятельств, а также не могли их преодолеть при соблюдении требуемой характером договора осмотрительности.
  • Существенное нарушение договора. В контексте земельных отношений можно привести такие примеры, как невозможность ведения на участке определенных договором видов хозяйственной деятельности в силу его ненадлежащего состояния и иных характеристик, порча объектов имущества.
  • Изъятие участка государством для особых нужд, указанных в статьях 51 и 55 ЗК.

Причины, актуальные для арендодателя:

  • Использование предоставленного имущества с нарушениями оговоренных условий;
  • Просрочка внесения платежа за аренду в течение более двух месяцев;
  • Нанесение экологического вреда почвам и растительности (при этом условии действие договора не прекращается во время проведения сельскохозяйственных работ);
  • Использование земель с целями, отличными от указанных в договоре;
  • Неиспользование участка для строительства, если он был арендован с этой целью, в течение трех лет (срок может быть изменен в договоре);

Причины, актуальные для арендатора:

  • Непредоставление имущества в пользование или создание препятствий для его целевого использования;
  • Наличие у имущества дефектов и недостатков, не оговоренных в договоре и необнаруженных в ходе осмотра перед передачей его в пользование;
  • Если арендодателями выступают государственные органы или муниципалитет, то досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более 5 лет, возможно только при существенном нарушении его условий арендатором.

Порядок

Если у одного из контрагентов возникают претензии, являющиеся основаниями для расторжения договора, то он должен сформулировать их в письменном виде и отправить другой стороне.

Получатель претензии (арендующий) может подписать согласие с предложенными условиями, выразить несогласие с ними, а может не давать никакого ответа. В первом случае стороны заключают соглашение о расторжении договора.

Соглашение обязательно включает в себя следующие реквизиты:

  • Данные контрагентов;
  • Данные о договоре, в том числе место и дата заключения.
  • Дата, с которой стороны обязуются считать договор расторгнутым;
  • Ссылка на положение договора, предусматривающее его расторжение, а также ссылки на регламентирующие этот процесс законы;
  • Условия расторжения, обязательства сторон после его свершения (если имеются);
  • Данные о возмещении материального ущерба и компенсации затрат (если таковые были), а также об отсутствии иных финансовых претензий;
  • Подписи контрагентов и их паспортные данные (данные юридического лица).

Соглашение нотариально заверяется. После его заключения оформляется акт сдачи-приемки участка, где сверяется состояние имущества перед началом срока аренды и после его истечения.

Для этого составляется исковое заявление о расторжении договора аренды земельного участка, отправляемое в районный суд по адресу ответчика.

Оно должно содержать:

  • Наименование судебной инстанции;
  • Паспортные данные истца и личные данные ответчика;
  • Предмет иска, то есть требование о расторжении договора в соответствии с теми или иными условиями;
  • Доказательства, подтверждающие наличие этих условий;
  • Ссылки на законы, обосновывающие правомерность иска;
  • Подробные данные об арендуемом участке;
  • Требования о возмещении убытков (если имеются);
  • Перечень прилагаемых документов;
  • Дата составления и подпись истца.

К заявлению прикладываются копии договора аренды, документы, подтверждающие позицию истца, бланк уведомления о расторжении договора аренды с отказом ответчика или доказательство просрочки ответа на него, квитанция об оплате пошлины.

Различие между подачей иска со стороны арендодателя и подачей заявления со стороны арендатора заключается в указании оснований для расторжения договора и в прикладываемых документах.

Контрагентам выдается выписка о судебном постановлении, само постановление начинает действовать через 10 дней после принятия, через это же время договор признается официально расторгнутым. В этот срок можно апеллировать к высшим инстанциям с требованием пересмотра дела.

Возможные сложности

Проволочки могут возникнуть при конкретизации указанных в Лесном кодексе факторов расторжения договора.

Так, формулировка «нанесение значительного экологического вреда» никак не уточняется законодателем.

Любая хозяйственная деятельность наносит урон окружающей среде, и между определениями урона приемлемым и значительным лежит тонкая грань, которую не всегда удается соблюсти в судебной практике.

Не всегда договор земельной аренды автоматически прекращается при смерти арендатора. Как правило, право пользования землей переходит наследникам. Это может усложнить договорные отношения, в том числе и процесс их расторжения, так как наследник может не находиться в курсе дел, что влияет на его способность принимать экономически целесообразные решения.

При заключении договора условия его расторжения могут быть ужесточены по сравнению с условиями, указанными в Гражданском и Земельном кодексах. Например, для расторжения договора может считаться достаточной одинарная просрочка внесения арендной платы (против двух раз по ст. 619 ГК).
Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/rastorzheniye-dogovora-arendy.html

Досрочное расторжение договора аренды по требованию

Досрочное расторжение договора аренды лесного участка

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию Арендодателя По условиям договора аренды земельного участка, одна сторона – Арендодатель передает, а другая сторона – Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

Так как мы говорим о земельных участках сельскохозяйственного назначения, Арендодатель вполне обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок в принципе будет использоваться, и будет использоваться по целевому назначению. Разумеется, как любой собственник имущества переданного в аренду, Арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

К сожалению, очень часто не все условия договора исполняются сторонами или договор не исполняется вообще. «Пострадавшей» стороной в данном случае выступает Арендодатель – собственник или собственники земельного участка.

В настоящей статье я буду рассматривать наиболее часто встречающиеся основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя.

Основания расторжения договора аренды

Оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя несколько и они перечислены в статье 619 Гражданского кодекса РФ. Однако перечень оснований указанный в законе не является исчерпывающим. Стороны договора аренды могут предусмотреть иные основания для расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.

Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями

Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.

Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?

По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»

Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Существенно ухудшает имущество

Как можно существенно ухудшить имущество, если таким имуществом является земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Думаю, что для ответа этот вопрос необходимо обратиться к Кодексу об административных правонарушениях.

Статьями 8. 6 и 8. 8 КоАП РФ устанавливается ответственность за различные правонарушения при использовании земельного участка.

К таким правонарушениям относятся: самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы; уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; не использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом; не выполнение, или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначения

Это неполный перечень возможных правонарушений при землепользовании, но наличие хотя бы одного из правонарушений указанных выше может привести к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату

Здесь хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что только полная невыплата арендной платы более двух сроков подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Если арендодатель систематически не доплачивал арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, суд откажет в расторжении договора аренды по данному основанию. При таких обстоятельствах требование о досрочном расторжении договора аренды должно быть основано на неоднократном нарушении договора аренды, или, если такое нарушение было разовым, но существенным для Вас.

Дополнительным требованием при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя будет взыскание образовавшейся задолженности и штрафных санкций, предусмотренных договором или законом.

Порядок расторжения договора аренды

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ

Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.

Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.

Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.

Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон. С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости. Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться: порча мебели; ухудшение условий проживания; прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором)

Заключение

Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.

В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.

Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи. Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.

Источник: https://arendaexpert.ru/dosrochnoe-rastorzhenie-dogovora-arendy-zemelnogo-uchastka-po-trebovaniyu-arendodatelya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.