Договор ренты когда вступает в силу

Содержание

Заключение договора ренты, порядок и условия, момент заключения договора, список документов | Жилищный консультант

Договор ренты когда вступает в силу

Рента как форма содержания собственника, передающего свое имущество второй стороне сделки, подразумевает обязательное оформление договора.

Соглашение позволяет участникам процедуры закреплять и отстаивать свои права, определять условия, допустимые, как для получателя, так и плательщика денежных средств.

В зависимости от типа ренты договор варьируется от бессрочного до пожизненного и может подразумевать выплату определенного объема содержания.

Закрепление понятия произошло в рамках гражданского законодательства: в частности, статья 583 ГК РФ описывает термин «договор ренты» как взаимную обязанность по встречной и безусловной передаче имущества и денежных средств, выплачиваемых с равной периодичностью. Глава 33 ГК РФ раскрывает порядок оформления и реализации положений соглашения на практике, устанавливает виды перечислений и вероятность отмены (оспаривания, расторжения).

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

В зависимости от вида договор осуществляется бессрочно (до тех пор, пока стороны сохраняют интерес к сделке) или до смерти собственника, передающего свое имущество второй стороне сделки. Соглашение позволяет участникам процедуры закреплять и отстаивать свои права, определять условия, допуснта смерти, влекущей передачу прав собственности без каких-либо ограничений (снятие обременения).

Документ содержит:

  • Персональные данные о сторонах сделки. Участниками рентных взаимоотношений могут быть как физические, так и юридические лица, если это допускает формулировка (например, юридическое лицо не может быть получателем ренты в форме пожизненного содержания);
  • Определение предмета соглашения. В юриспруденции под предметом понимается как имущество, передаваемое в рамках договора, так и ежемесячный платеж. Все материальные ценности подробно описываются (адрес, стоимость, прочие вещные признаки);
  • Права, обязанности и ответственность участников, если не исполнены положения договора. Стороны могут вносить дополнительные условия, не противоречащие гражданскому праву;
  • Подписи сторон позволяют установить добровольность подписания документа и наличие согласия его исполнять.

Форма заключения договора ренты допускается только письменная и с учетом существенных условий (стороны, предмет сделки). Статья 584 ГК РФ также требует, чтобы соглашение прошло обязательное нотариальное заверение, поскольку меняет имущественные права граждан.

Условия и порядок заключения договора ренты

Правом на заключение договора обладают граждане, достигшие 18 лет, а также юридические лица, чей вид деятельности допускает установление рентных отношений. Учитывая требования гражданского законодательства, недееспособные по суду не могут становиться субъектами в данной процедуре, поскольку не отдают отчет своим действиям.

Имущество, передаваемое плательщику, должно быть надлежащим образом зарегистрировано (передавать можно только объекты частной собственности). Органы, ответственные за регистрацию, имеют право усомниться в добровольности и дееспособности участников соглашения, потребовав подтверждающие документы.

Порядок заключения договора ренты:

  1. Стороны оговаривают условия сделки, включая встречное имущество, размер ренты (не может быть меньше 2 величин прожиточного минимума). Составляется образец документа;
  2. Происходит скрепление документа подписями;
  3. Договор заверяется у нотариуса в присутствии обеих сторон;
  4. У заинтересованных лиц (супруги, кредитора) получается согласие на совершение ренты;
  5. Если имущество требует обязательной государственной регистрации, происходит обращение в подразделение Федерального реестра. Достаточным основанием для перехода прав на прочую собственность является сам договор и передаточный акт.

Документы для подписания соглашения и последующего заверения:

  • Паспорта сторон;
  • Заполненный рентный договор;
  • Документы, подтверждающие права собственности (свидетельства, квитанции, соглашения);
  • Согласие родственников;
  • Квитанция об оплате пошлины (устанавливается тарифами нотариальной конторы).

Расторжение и признание недействительным договора ренты

Способы отмены соглашения зависят от типа ренты: постоянная может быть прекращена по причине выкупа имущества, а пожизненная – в случае гибели получателя. Вне зависимости от этих особенностей, расторжение договора ренты может быть произведено, если:

  • Плательщик не исполняет обязательств (задерживает, недоплачивает), нарушает существенные условия заключения договора ренты;
  • Стороны пришли к договоренности о прекращении рентных взаимоотношений;
  • Действия нового владельца собственности причиняют ей ущерб, снижающий рыночную стоимость;
  • Плательщик угрожает, оказывает давление на получателя.

В перечисленных случаях возможно возникновение обязательств участников соглашения по компенсации понесенных расходов. Признание недействительным договора ренты:

  • Заключение было произведено путем обмана или угроз;
  • Одна из сторон является недееспособной и это доказано судом;
  • Соглашение заключено не в письменной форме, не обладает существенными условиями или заключено с несовершеннолетним (ничтожно).

Риски при заключении рентного договора

В рамках части 1 главы 33 ГК РФ определяется лишь незначительный перечень рисков, неизбежно возникающий при исполнении ренты. Связаны они прежде всего с тем, что одна из сторон может заполучить преимущество как в правах, так и в стоимостном выражении обязательств.

Риски договора ренты со стороны плательщика:

  1. Отмена права собственности в случае мнимого неисполнения договора, если стоимость имущества не была закреплена;
  2. Порча имущества или гибель ведут к прекращению взаимоотношений. Все сделанные платежи не возвращаются, если иное не оговорено соглашением;
  3. Выплаты могут затянуться настолько, что существенно превысят стоимость имущества.

Риски получателя:

  1. Некорректная оценка имущества, ведущая к несоответствию ренты и срока дожития;
  2. Давление, а также неисполнение обязанностей получателем. Поскольку рента подразумевает оказание услуг, выплату средств, имеющих социальный характер, подобные действия влекут вред здоровью и жизни рентного кредитора.

Защита интересов рентного кредитора

Учитывая, что перечень рисков плательщика более объективен, производится судебная защита законных прав. На основании статьи 587 ГК РФ, кредитор регистрирует статус ипотеки по отношению к предмету соглашения, что допускает защиту прав как собственника. При нарушении платежей по вине получателя, возможна солидарная ответственность по устранению недочетов.

При отстаивании интересов предусмотрено обязательное досудебное урегулирование: стороны обмениваются претензиями, своим видением на исполнение договора.

Оптимальным вариантом считается заключение дополнительного соглашения или расторжение в случае, если компенсация устраивает плательщика.

Защита интересов получателя ренты в зале суда строится лишь на основе документальных свидетельств, однозначно подтверждающих факт надлежащего исполнения договора. Имущество, в большинстве случаев с нарушениями со стороны должника, остается за кредитором.

Преимущества и недостатки рентного договора

Плюсы и минусы договора ренты следуют из совокупности рисков и возможностей по их минимизации.

Положительные стороны взаимоотношений:

  • Удовлетворяются интересы сторон с возложением равновеликого риска. Должник получает требуемое имущество, а кредитор – содержание;
  • Имеется наработанная судебная практика, позволяющая отследить правоприменение в любой спорной ситуации;
  • Соглашение допускает внесение отлагательных условий и установление процедуры возврата собственности, денежных средств при неисполнении.

Минусы рентного договора:

  • Рентный кредитор защищен непропорционально больше, чем должник. Нормы, касающиеся бесплатности договора, допускают возврат имущества без компенсации каких-либо платежей, кроме единоразовой выплаты;
  • На имущество накладывается обременение, которое фиксируется в Федеральном реестре. Продавать, закладывать собственность можно лишь с согласия рентного кредитора;
  • Сделка рискованная в юридическом смысле, поскольку выгода участников не очевидна.

Список законов

  • Статья 583 ГК РФ
  • Статья 584 ГК РФ
  • Статья 587 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефону: +7 800 350-83-46 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Источник: http://estate-advisor.ru/renta/zaklyuchenie-dogovora-renty/

Договор пожизненного содержания: оформление, основные моменты, расчеты | Правоведус

Договор ренты когда вступает в силу

Договор пожизненного содержания – это особая форма правовых отношений, закрепленная законодательными актами РФ и имеющая множество юридических тонкостей. Законом договор ренты описан в трех вариантов: 

  1. постоянная рента;
  2. договор пожизненной ренты;
  3. договор пожизненного содержания с иждивением.

При этом, стоит отметить, что два последних вида договора часто путают, воспринимая их как один и тот же документ. Однако, договор пожизненного содержания с иждивением имеет от договора пожизненной ренты два существенных отличия. Так: 

  • предметом ренты с пожизненным содержанием может выступать только недвижимость как жилое, так и нежилое имущество, а пожизненная рента таких ограничений не имеет;
  • договор пожизненного содержания с иждивением в основном предусматривает не финансовую выплату, а удовлетворение нужд получателя в жилище, питании, одежде и в уходе, тогда как договор пожизненной ренты устанавливает периодическую выплату средств получателю.

Важно! Статья 603 ГК РФ допускает замену услуг пожизненного содержания периодическими денежными выплатами в сумме не менее двух величин прожиточного минимума. 

Рента с пожизненным содержанием: важные моменты

Такой вид документа, как договор ренты с пожизненным содержанием, регламентируют нормы статьи 601 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которыми гражданин, получающий ренту, передает недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а тот, в свою очередь, берет на себя обязанность о пожизненном содержании с иждивением этого гражданина либо третьего лица, указанного этим гражданином. При составлении договора ренты с пожизненным содержанием должны быть учтены следующие критерии: 

  1. Плательщик ренты получает право собственности на объект недвижимости только с момента его государственной регистрации, осуществляемой в порядке, предусмотренном Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости”.
  2. Получателем ренты могут быть только граждане, при этом не имеет значения их возраст или уровень здоровья, тогда как плательщиком ренты могут выступать как физические, так и юридические лица – организации могут быть как государственными, так и частными.
  3. Закон позволяет плательщику ренты распоряжаться имуществом – продавать, сдавать в залог и т.д., переданным ему в обеспечение только на условиях предварительной письменной договоренности с получателем ренты, при этом на плательщика возлагается обязанность по принятию мер, направленных на сохранение стоимости имущества в период пожизненного содержания получателя.
  4. По факту кончины получателя ренты договор считается прекращенным, при этом, если получателей было несколько, то договор может быть прекращен только в отношении одного из них – ушедшего из жизни лица.
  5. Договор пожизненной ренты составляется исключительно в письменной форме и обязательно заверяется у нотариуса по месту нахождения передаваемого имущества, после чего регистрируется в соответствующих органах.
  6. Договор ренты подлежит расторжению, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке, при этом инициировать расторжение может любая из сторон. Заявление о расторжении договора можно подать в суд только после получения письменного отказа одной из сторон либо в случае не получения такого отказа в срок, оговоренный в предложении о расторжении. Если срок не был указан, действует 30-дневный срок в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

Договор пожизненного содержания с иждивением: тонкости составления

К оформлению договора пожизненного содержания с иждивением следует подойти особенно внимательно и ответственно, поскольку его правильное составление позволит в дальнейшем избежать потенциальных споров и конфликтов.

Составление договора необходимо начинать с указания места и даты его заключения, далее приводятся полные данные сторон – ФИО (без сокращений), дата рождения, реквизиты и наименование документа, удостоверяющего личность, адрес места жительства.

Договор пожизненного содержания с иждивением должен состоять: 

  • Обязательно указывается предмет договора – существенное условие, без согласования которого документ не может считаться заключенным. В этом пункте, как правило, указывают, какой именно объект получает плательщик ренты в собственность, при этом приводится его полная характеристика: адрес объекта, площадь, цели использования, имеющиеся технические документы, а также документы, подтверждающие право владения будущего получателя ренты этим объектом. Кроме того, в этом пункте договора отражается информация о наличии или отсутствии ареста, обременения, ограничения, а также цена объекта недвижимого имущества, определенная по соглашению сторон либо с помощью профессионального оценщика.
  • Указывается порядок предоставления пожизненного содержания с иждивением, а также размер рентного обеспечения – объем и состав содержания. Отражается, какие именно услуги или действия включаются в пожизненное содержание, например: оплата коммунальных услуг, обеспечение получателя питанием, одеждой, медицинской помощью и другое. Также, в данном пункте определяются размеры материальной помощи для каждого из видов услуг, указывается общая стоимость содержания в месяц.
  • В договоре должны быть отражены права и обязанности сторон. В данном пункте указывают полную информацию о том, какие права имеют стороны, и что они обязаны делать в рамках договора.
  • Порядок выкупа пожизненного содержания также отражается в договоре, перечисляются условия выкупа, подробный состав выкупной цены и способ ее возврата.
  • Должна быть указана ответственность сторон за невыполнение или выполнение ненадлежащим образом условий договора.
  • В заключительном положении приводится такая информация, как:
    • срок действия договора;
    • необходимость его удостоверения у нотариуса и государственной регистрации;
    • порядок подписания передаточного акта на недвижимое имущество, а также распределения расходов на оформление договора;
    • другие положения, необходимые в отдельной ситуации.
  • Правильно оформленный договор скрепляется подписями сторон и дополняется приложением документов, указанных в его пунктах.

Скачать образец договора пожизненного содержания с иждивением

Договор ренты: сумма расчетов

К сожалению, российское законодательство не устанавливает точного ответа на вопрос – на какую сумму можно рассчитывать получателю ренты при заключении договора. Четко оговорено лишь, что ежемесячная выплата содержания не должна быть меньше двух величин прожиточного минимума из расчета такового в конкретном регионе по месту нахождения имущества.

То есть законом установлен лишь минимальный порог рентной платы. Как правило, сумма ренты устанавливается исходя из потребностей получателя ренты для его нормального существования.

Помимо обеспечения получателя ренты средствами для удовлетворения его потребностей в пище, одежде и уходе, договором может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты расходов, связанных с ритуальными услугами и захоронением получателя ренты.

Напомним, что пункт 2 статьи 602 ГК РФ предусматривает указание в договоре пожизненного содержания сведений о стоимости всего объема содержания, что подразумевает, что стороны должны зафиксировать сумму, в рамках которой будет осуществляться содержание за весь период действия договора.

При этом весь объем содержания напрямую зависит от оценочной стоимости недвижимости, передаваемой получателем ренты плательщику. Стоит отметить, что договор пожизненного содержания может предусматривать выплату получателю ренты единоразового первоначального взноса в пределах 10-30% от общей стоимости объекта недвижимости с последующим ежемесячным платежом. Также возможно только ежемесячное распределение без внесения получателю первого взноса.

Первое, что необходимо сделать будущему плательщику ренты перед заключением договора, это тщательно взвесить и просчитать свои возможности – сможет ли он, несмотря на возникновение различных жизненных сложностей, в течение многих лет осуществлять свои обязанности по договору, ухаживать за человеком и содержать его.

Исполняя условия договора, следует фиксировать абсолютно все действия, поскольку в дальнейшем, если получатель ренты посчитает, что плательщик плохо исполнял свои обязанности и последний не сможет доказать обратное, подопечный вправе вернуть свою недвижимость обратно через суд.

Рекомендуется, оформляя договор ренты с пожизненным содержанием, обязательно включить пункт, согласно которому имущество передается плательщику не бесплатно, поскольку согласно статье 599 ГК РФ, если недвижимость передается бесплатно получатель ренты при возможных или мнимых нарушениях своих прав может вернуть его назад, то есть, указав этот пункт, можно исключить возврат имущества на этих условиях. 

Важно! Положение Гражданского кодекса РФ (что уже нашло отражение в судебной практике) устанавливает, что уход из жизни плательщика ренты не прекращает действий договора. То есть, недвижимость, приобретенная в рамках договора ренты, передается наследникам умершего вместе с обязательствами по договору.

Советы и информация получателю ренты

Важно! Получатель ренты имеет право проживать в переданной плательщику ренты квартире/доме до своей смерти. Получателю ренты при заключении договора пожизненного содержания нужно быть особенно требовательным и внимательным. Риск того, что можно заключить такой договор с мошенниками, очень велик! 

Предельное внимание нужно уделить условиям договора, а также объему ухода и содержания – начиная от количества уборок в квартире и заканчивая объемом приобретаемых для получателя ренты лекарств и продуктов, сумме ежемесячных выплат.

Помните, если по договору недвижимое имущество передается плательщику ренты бесплатно, то в случае выполнения им условий договора, рентаполучатель вправе потребовать возврата недвижимости с зачетом стоимости имущества в счет выкупа ренты.

То есть, при наличии подтверждений серьезных нарушений плательщик ренты даже не вправе получить компенсации понесенных расходов.

Как отказаться от договора ренты

Сразу отметим – от договора пожизненного содержания в одностороннем порядке отказаться невозможно, только по обоюдному согласию либо в судебном порядке при наличии веских причин, например: 

  • полное отсутствие либо длительная задержка рентной платы;
  • задержка оплаты коммунальных платежей, если это является обязанностью плательщика ренты;
  • иные веские причины, нарушающие условия договора.

Отказ от договора осуществляется двумя способами: 

  • путем заключения договорного соглашения о расторжении договора, заверенного нотариально;
  • путем судебного разбирательства с участием сторон договора.

Общие советы и рекомендации сторонам сделки

  1. Сторонам не рекомендуется переходить на доверительные дружеские отношения, в данном виде сделки лучше сохранять партнерство и нейтралитет.
  2. В договоре ренты с пожизненным содержанием рекомендуется подробно расписывать размер и форму ежемесячных платежей, объем и состав оказываемых по договору услуг.
  3. Денежные средства передавайте и принимайте только под расписку либо другими способами, которые в последующем могут стать подтверждением выполненных действий, например, посредством банковского перевода.
  4. Сохраняйте все квитанции об оплате услуг и покупок в течение всего срока действия договора.
  5. В идеале сторонам следует договориться о подписании своеобразного акта о сдаче-приемке услуг, где ежемесячно отображать все договорные обязательства, которые были исполнены, и что стороны претензий к друг другу не имеют.

Источник: https://PravoVedus.ru/library/doc/dogovor-pozhiznennogo-soderzhaniya/

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Договор ренты когда вступает в силу

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

  1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
  2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
  3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

Рента бывает трех видов.

Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.

Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите: ask@tinkoff.ru. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/rent/

Вопросы-ответы

Договор ренты когда вступает в силу

Всё о договорах ренты

  • Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентоплательщиков? Ответ: Никаких ограничений для рентоплательщиков в российском Гражданском кодексе не предусматривается, поэтому в качестве плательщика ренты могут выступать любой гражданин или организация.
  • Вопрос: Есть ли какие-либо ограничения для рентополучателей? Ответ: Договор может быть заключен, если рентополучатель является собственником квартиры или любой собственник заключает договор ренты в пользу другого лица.
  • Ответ: Если пожилым человеком было выписано завещание на кого-либо, оно вступает в силу только в момент смерти пожилого человека. И в наследственную массу может включаться только то имущество, которое было у пожилого человека на момент смерти. Так как право собственности на жилье уже перешло к рентоплательщику, то собственности на квартиру у пожилого человека уже нет и наследовать её уже никто не может. Поэтому наследники могут получить лишь движимое имущество пожилого человека – мебель, деньги на банковских счетах, ценные вещи и т.д.
  • Ответ: Законодательство предусматривает подобную возможность. Поэтому договор ренты может быть заключен, например, с семейной парой или другими родственниками, проживающими в одной квартире. В этом случае пожизненная рента может выплачиваться в пользу нескольких лиц одновременно, доли которых уравниваются, если в договоре не прописаны иные условия. После смерти кого-либо из рентополучателей его доля может переходит к живым рентополучателям, а может и не переходить, этот момент нужно обговаривать.
  • Вопрос: Какие пункты обязательно должен содержать договор ренты? Ответ: В договоре ренты в первую очередь следует четко указать размер рентных платежей, выплачивающихся  рентополучателю, либо объем полагающегося ему содержания, а также подробно прописать все обязанности сторон. Желательно внести в договор все существенные детали, касающиеся условий содержания и его предоставления, оплаты коммунальных услуг и т.д. Чем детальнее договором будут определяться условия и объем содержания, тем больше шансов на отсутствие дальнейших споров по этим поводам.
  • Ответ: Ни рентополучатель, ни рентоплательщик не могут самостоятельно изменять условия договора или требовать каких-либо дополнительных услуг, преимуществ, выплат помимо тех, которые внесены в текст договора. Любые изменения договора вносятся в него только при наличии согласия по данному вопросу обеих заинтересованных сторон.
  • Ответ: Стандартный договор ренты регламентирует только своевременные рентные платежи. Если у рентоплательщика возникнет желание помочь пожилому человеку, это может только приветствоваться. В том случае, когда по состоянию здоровья уход пожилому человеку жизненно необходим, рентоплательщик извещается об этом заранее. Все детали этого ухода могут вноситься непосредственно в договор или оговариваться специальным дополнительным соглашением, заключающимся между сторонами и составляющимся после подписания договора. Осуществление ухода можно выполнять самостоятельно или с привлечением сотрудников патронажной службы.
  • Ответ: Пожизненное содержание с иждивением очень часто считается одним из вариантов пожизненной ренты. Но на самом деле разница между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением очень велика. В случае заключения договора пожизненной ренты рентополучателю лишь регулярно выплачивается прописанная в договоре денежная сумма. А в договоре пожизненного содержания с иждивением отличием является обязанность в удовлетворении натуральных потребностей пожилого человека в жилище, одежде, питании, домашнем уходе и т.п. Поэтому при заключении договора пожизненного содержания определяющим является не только материальный, но и человеческий, личностный фактор, в результате которого в ходе исполнения договора формируются взаимоотношения сторон.
  • Ответ: Отчуждение жилой недвижимости, права собственности на которую получены по договору ренты, может быть выполнено в пользу другого лица только с согласия рентополучателя. Это согласие обязательно должно быть оформлено письменно, а подпись рентополучателя заверяется нотариально. При возникновении подобной ситуации специалисты нашей компании помогут Вам решить возникшую проблему наиболее выгодным и удобным для обеих сторон способом.
  • Вопрос: В каких случаях возможно расторжение договора ренты? Ответ: Договор ренты может быть расторгнут в нескольких случаях.Во-первых, расторжение договора может быть выполнено по соглашению сторон. В этой ситуации все возвращается к первоначальной ситуации: собственником квартиры становится рентополучатель, который возвращает рентоплательщику все полученные денежные средства, и они оба освобождаются от всех принятых на себя по договору обязательств.Во-вторых, рентополучатель может расторгнуть договор пожизненной ренты в случаях:утраты оговоренного договором обеспечения или ухудшения условий рентополучателя по обстоятельствам, за которые он не несет ответственности;в случае «существенного нарушения» рентоплательщиком принятых на себя обязательств (ст.605 ГК РФ).Как правило, под «существенными нарушениями» подразумевается регулярное невыполнение или нарушение договорных условий, влекущее за собой серьезные негативные последствия: невыплата или длительная задержка рентных выплат, неоплата коммунальных платежей и т.п. Договор в данном случае расторгается в судебном порядке.
  • Ответ: Перед заключением договора специалисты нашей компании формируют и подписывают необходимый перечень дополнительных документов, свидетельствующих о наличии у обеих сторон полного понимания своих действий, условий и последствий договора как для рентополучателя, так и для рентоплательщика, а также их прав и обязанностей. Пожилой при этом человек проходит соответствующее психиатрическое освидетельствование в государственном психоневрологическом диспансере, по итогам которого предоставляется официальная справка.
  • Ответ: В договоре ренты оговариваются условия индексации ежемесячных платежей (или фиксированная сумма) с учетом изменений минимального прожиточного минимума на душу населения, который изменяется раз в квартал.
  • Вопрос: Какие документы удостоверяют выполнение договорных обязательств? Ответ: Рентные платежи обычно перечисляются на сберкнижку получателя по безналичному расчету. При таком порядке оплаты рентоплательщик имеет полное подтверждение произведенных выплат. Таким же образом оплачиваются и коммунальные услуги. В том случае, когда деньги передаются из рук в руки, обязательно следует брать у рентополучателя письменные расписки за каждый факт выплаты. А для подтверждения выполнения условий ухода следует завести специальный журнал, в котором пожилой человек будет своей подписью удостоверять выполнение услуг, их качество и сроки.
  • Вопрос: Какова процедура заключения договора? Ответ: Вам следует позвонить в Департамент пожизненной ренты, и наши опытные специалисты дадут Вам все необходимые консультации, детально разъяснят условия, положения договора и открывающиеся с его помощью возможности. После согласования условий наши сотрудники выполнят сбор и оформление всех необходимых документов, полностью избавив вас от излишних хлопот. Мы заранее подготовим проект договора с нотариусом, и в назначенный день обе стороны подпишут его в присутствии нотариуса, который прочтет его текст вслух, разъяснит и тщательно проверит все указанные в нем детали, после чего нотариально заверит договор. Непосредственно при подписании договора рентополучатель получает указанную в договоре крупную сумму , после чего договор ренты сдаётся на регистрацию в Росреестр.
  • Ответ: Вполне могут. Только сначала следует приватизировать жилье, если не утрачено право на его приватизацию. Наши специалисты возьмут выполнение этой процедуры на себя и соберут для Вас весь необходимый пакет документов.
  • Вопрос: Можно ли жить в квартире пенсионера? Ответ: Договором пожизненной ренты право проживания не предусмотрено. Но в отдельных случаях бывает, что рентоплательщик договаривается с пенсионером о совместном проживании. При этом данное условие должно быть нотариально оформлено (но не будет ли Ваша совместная жизнь похожа на “коммуналку”, да и возникнет ли у пожилого человека подобное желание)
  • Вопрос: Может ли пенсионер передумать и расторгнуть договор? Ответ: Расторгнуть договор возможно только по обоюдному согласию сторон, составив нотариальное соглашение о расторжении и зарегистрировав его, либо при существенном нарушении условий договора плательщиком ренты (длительная задержка или вообще невыплата рентных платежей, а также задержка оплаты коммунальных платежей). Это достаточно сложная процедура осуществляемая только в судебном порядке. Самовольным желанием отказаться от договора нельзя, аргументы: “я передумал”, судом не принимаются.
  • Вопрос: Можно ли прописаться в квартире пенсионера? Ответ: Вопрос прописки обговаривается с пенсионером до сделки. Если он не против, то необходимо прописать соответствующий пункт в договоре ренты, или наоборот прописать запрет на прописки – проживание.
  • Ответ: Если заключённый Вами договор не предусматривает пункты физического ухода то уход не требуется. Договор ренты предусматривает только ежемесячные рентные платежи, которые должны осуществляться в полном объеме. С другой стороны, если рентоплательщик добровольно хочет помочь пожилому человеку, это, конечно, приветствуется. Если же уход требуется, то это должно оговариваться в дополнительном соглашении.
  • Ответ: Договор ренты – это не кабальная сделка, как для плательщика так и для пожилого человека, поэтому по закону предусматривается возможность передачи плательщиком ренты прав собственности новому владельцу, но с условием нотариально заверенного согласия пожилого человека, при этом новый договор не может ухудшить условия предыдущего договора ренты, либо сохранить их либо улучшить. Повторюсь, только при согласии пенсионера.

Источник: https://xn--80ajykm.xn--c1avg/voprosy

Что нужно знать при заключении договора ренты и как оформить договор ренты? | Двитекс

Договор ренты когда вступает в силу

В настоящей статье мы расскажем о том, как оформить договор пожизненной ренты на квартиру или иной рентный договор, поговорим об основных различиях в данных договорах, о порядке оформления договора ренты и договора пожизненного содержания с иждивением на квартиру.

По договору ренты одна сторона – получатель ренты передает другой стороне – плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Отношения, возникающие в связи с заключением договора ренты, регулируются ГК РФ.

Обратите внимание: Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению. С 01.03.2013 года договор ренты, предусматривающий отчуждение прав на недвижимость, не регистрируется, но регистрируется переход права собственности на основании договора ренты, а также ипотека в силу закона в пользу рентополучателя (ранее регистрировался договор ренты).

Важно понимать, что право собственности на передаваемое недвижимое имущество при заключении договора ренты переходит в момент государственной регистрации. 

Рента обременяет объект недвижимости, переданный под ее выплату. В случае продажи переданного в ренту имущества обязательства перед получателем ренты не заканчиваются, а возникают у другого лица – нового собственника. При этом законодатель защищает более слабую сторону – получателя ренты.

Закон предусматривает субсидиарную ответственность продавца обремененного рентой имущества по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. То есть, если новый собственник не спешит исполнить обязательства, предусмотренные договором ренты, или вообще отказывается от них, то получатель ренты вправе предъявить требования предыдущему плательщику.

Кроме того, стороны в договоре могут предусмотреть не субсидиарную, а солидарную ответственность.

Кроме того, при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты приобретает право залога на это имущество.

Закон предусматривает две разновидности договора: постоянная (с обязанностью выплачивать ренту бессрочно) или пожизненная рента (с обязанностью выплачивать ренту  на срок жизни получателя ренты).

Внимание: По договору ренты имущество получателем ренты может быть передано за плату (тогда к нему применяются также правила о договоре купли-продажи) или бесплатно (тогда к нему применяются правила о договоре дарения). 

Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания с иждивением. У этой разновидности ренты есть ряд особенностей, рассмотрим их, поскольку заключение именно этой формы договора несет максимальное количество рисков для обеих сторон.

По договору пожизненного содержания с иждивением получателем ренты может быть только гражданин, а передаваемое имущество – принадлежащий ему объект недвижимости.

Существенным условием договора ренты при этом является стоимость всего объема содержания с иждивением.

При этом стоимость общего объема содержания в месяц по договору пожизненного содержания с иждивением, предусматривающему отчуждение имущества бесплатно, не может быть менее двух величин прожиточного минимума, установленного в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости (а если он не установлен, то минимума на душу населения в целом по России). Это может быть обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг. Причем не только получателя ренты, но указанного им в договоре третьего лица. Можно предусмотреть и оплату ритуальных услуг.  А можно закрепить возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуральной форме выплатой периодических платежей в деньгах.

Необходимо обратить внимание, процент, выплачиваемый при просрочке оплаты ренты, невелик, и привязан к ключевой ставке Банка России. В интересах получателя ренты предусмотреть в договоре более суровые санкции за просрочку выплаты содержания.

Собственником передаваемого имущества становится плательщик ренты, но его возможности по распоряжению полученной недвижимостью ограничены законом. Плательщик ренты вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом распоряжаться недвижимостью (например, сдавать в аренду), переданной ему, только с предварительного согласия получателя ренты. 

Риск случайной гибели или повреждения имущества несет плательщик ренты.

При этом случайная гибель или повреждение переданного недвижимого имущества освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее только в случае, если имущество ему передано за плату и между плательщиком и получателем заключен договор постоянной ренты (обязательство не прекращается автоматически; нужно заявление от плательщика ренты).

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных законом.

Важный момент: При отсутствии условия о выкупной цене в договоре, предусматривающем передачу имущества за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.

При отсутствии условия о выкупной цене в договоре ренты, по которому имущество передано бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается рыночная цена переданного имущества.

Существенным, согласно ГК РФ, признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. 

В случае расторжения договора в связи с существенным нарушением плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Риски получателя ренты очевидны – имущество уже передано, а содержание когда еще будет получено. Можно минимизировать их с помощью грамотно составленного договора. В нем рекомендуем предусмотреть:

  • максимально подробно – содержание, на которое претендует получатель ренты. Необходимо обратить внимание на обеспечение потребности в жилище, например, можно прописать возможность сохранения за собой права пользования передаваемым имуществом; при заключении договора постоянной ренты установить сроки и размер ренты;

  • санкции за просрочку выплаты ренты;

  • выкупную цену недвижимости, выплачиваемую при существенном нарушении договора ренты.

Риски плательщика в основном в том, что получатель может потребовать расторжения договора. Например, распространенные основания – невыполнение плательщиком ренты своих обязательств и непонимание получателем ренты правовых последствий своих действий в момент заключения договора.

Вывод: каждая выплата должна фиксироваться, за наличные деньги, продукты, лекарства и т.д. необходимо брать расписку в получении, с приложением чека.

Перед заключением договора имеет смысл попросить предоставить справку из ПНД и наркологического диспансера во избежание оспаривания договора, как совершенного гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими.

Постоянная рента

Пожизненная рента

Договор пожизненного содержания с иждивением

Срок ренты

бессрочно

в течение жизни получателя ренты

в течение жизни получателя ренты

Вещные права на недвижимость

собственник – плательщик ренты

Недвижимость обременяет право залога и рента.

собственник – плательщик ренты

Недвижимость обременяет право залога и рента.

собственник – плательщик ренты

Недвижимость обременяет право залога и рента. Распоряжение недвижимостью только с согласия получателя ренты.

Форма договора

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение

Нотариальное удостоверение

Форма ренты

Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором.

Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.

Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Размер ренты в месяц не ниже прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ.

Обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, уход, оплата медицинских услуг, ритуальных услуг.

Договором может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах.

Размер содержания не менее 2 величин прожиточного минимума на душу населения в субъекте РФ по месту нахождения недвижимости.

Сроки выплаты ренты

по окончании каждого календарного квартала, если иной срок договором не установлен

по окончании каждого календарного месяца, если иной срок договором не установлен

не установлен

Получатель ренты

Граждане и некоммерческие организации

Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться другим гражданам или некоммерческим организации путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено договором.

граждане

Права получателя ренты не могут переходить иным лицам.

граждане

Права получателя ренты не могут переходить иным лицам.

Особенности

У плательщика ренты есть право на выкуп постоянной ренты (это право договором не может быть ограничено).

Отказ должен быть заявлен не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты.

Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

При определенных условиях получатель ренты вправе требовать выкупа постоянной ренты (перечень оснований предусмотрен законом и может быть дополнен договором).

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

При этом если под выплату пожизненной ренты недвижимое имущество отчуждено бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

Наследование прав и обязанностей по договору ренты

Права получателя ренты переходят к наследникам только по договору постоянной ренты, по иным договорам данные права не переходят по наследству. Обязанности плательщика ренты переходят к наследнику по любому договору, в том числе по договору пожизненного содержания и пожизненной ренты, если плательщик ренты умер раньше получателя ренты.

Налогообложение доходов по договору ренты

Разберемся также с вопросом налогообложения при заключении договора ренты. Федеральная налоговая служба с точки зрения налогообложения разделяет плату за предоставление в собственность имущества и ежемесячные рентные платежи, применяя к ним различные нормы налогового права.

Соответственно сумма платы за предоставление в собственность недвижимого имущества рассматривается как доход от продажи недвижимости, соответственно к ней применимы положения об освобождении от налогообложения по истечении установленного законом срока владения, правила о предоставлении налогового вычета при продаже и т.д.

Сумму ежемесячного содержания (денежную ренту) налоговый органы относят к доходам, полученным от сдачи в аренду или иного использования имущества (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). Указанные доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% и к ним неприменимы правила об освобождения от уплаты налога при продаже, налоговые вычет при продаже и т.д.

Источник: https://www.dvitex.ru/poleznoe/nedvizhimost/sdelki-s-nedvizhimostyu/dogovor-renty-sushchestvennye-usloviya-otvetstvennost-za-narushenie-vazhnye-aspekty-podvodnye-kamni-/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.