Договор переуступки прав требования квартиры

Содержание

Договор переуступки прав на недвижимое имущество

Договор переуступки прав требования квартиры

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕУСТУПКУ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ДДУ
  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Договор цессии (он же договор уступки права) в сфере недвижимости представляет собой свидетельство, которое удостоверяет не сам факт приобретении квартиры, а право требования ее передачи в собственность.

Первый вид цессии на недвижимость подразумевает предварительную выплату всей стоимости недвижимости.

Второй вид договора подразумевает, что неоплаченные средства будут переданы покупателю в виде его обязательств.

Кроме того, цессия может оформляться и до передача объекта недвижимости. До того, как ключи будут переданы покупателю, квартира может переуступаться несколько раз.

Сама цессия и соглашение о долевом участии должны быть государственно зарегистрированы.

Если говорить о втором варианте, то в этом случае будущее основное соглашение о купли-продажи будет заключаться на особых условиях в определенный срок.

Этот документ говорит не о самой купли-продажи, а о том, что ее обязуются совершить в будущем.

У стороны, которая осуществляет покупку после заключения договора цессии, на руках должны быть следующие документы:

  1. Основной договор с застройщиком либо его копия, заверенная нотариусом. При этом должны иметься все дополнительные соглашения и приложения к основному документу.
  2. Подтверждение произведения расчетов между сторонами сделки. Обычно, это фиксируется в самом договоре цессии.
  3. Составленный акт о передачи всех вышеперечисленных бумаг.
  4. Согласие второго лица на уступку. В случае, если этот документ не предусмотрен непосредственно в договоре.
  5. Сам договор цессии.

Регистрация передачи прав по цессионному соглашению в Росреестре

Правила оформления цессии, т. е. уступки цедентом (первоначальным кредитором) цессионарию (новому кредитору) права требования к должнику, зависят от того, в каком виде было заключено первоначальное соглашение между цедентом и должником (ст. 389 Гражданского кодекса):

  • если сделка была заключена в простой письменной форме, достаточно оформить документ на бумаге;
  • если передаются правомочия по соглашению в нотариальной форме, например по договору ренты, придется обратиться к нотариусу за удостоверением цессионного соглашения;
  • если уступаются права по сделке, подлежащей государственной регистрации, одним из этапов цессии станет обращение в регистрирующий орган.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! В соответствии со ст. 164 ГК юридические последствия сделки, в отношении которой существует требование о госрегистрации, наступают только после нее. Соответственно, непредставление цессионного соглашения в Росреестр будет означать, что соглашение между цедентом и цессионарием не порождает правовых последствий.

При этом сторонам необходимо учитывать позицию Верховного суда, который указал, что несоблюдение установленного порядка госрегистрации сделки не влечет негативных последствий для должника, который, получив от цедента уведомление об уступке, предоставил новому кредитору исполнение (п. 2 постановления Пленума ВС от 21.12.2017 № 54).

Предлагаем ознакомиться  Нужен ли договор при расторжении

Помимо постановки на учет самого договора, цедент и цессионарий должны зарегистрировать передачу прав по нему.

Переход прав подлежит регистрации не только в случаях, когда первоначальное соглашение касалось аренды недвижимости и участия в долевом строительстве, но также в случаях, когда меняется кредитор в соглашениях, касающихся:

  • продажи или дарения недвижимого имущества;
  • отчуждения недвижимости под выплату ренты;
  • аренды имущественного комплекса (предприятия);
  • и в других предусмотренных законодательством случаях.

При этом проходить процедуру регистрации сделки не требуется, ключевым будет зафиксированный в Едином государственном реестре недвижимости факт перехода прав.

Форма соглашения о цессии

Право изначального кредитора переходит к другому кредитору в том количестве и на тех основаниях, которые были оговорены на момент перехода права.

Поэтому достаточно весомым критерием в договоре уступки является указание, по какому именно документу уступается данное право, какие договора и документы продавцу необходимо будет передать покупателю этого права.

Кроме того, можно назвать сроки цессии, ее цену, содержание данного уступаемого права и любые другие условия, если они имеют разницу с условиями, установленными по изначальному договору.

Уступка прав требования разрешается лишь в том случае, если стоимость договора была оплачена или будет оплачена в одно и то же время с переходом долга на нового участника соглашения, а именно покупателя.

Если производится уступка с переводом долга, то документ должен включать в себя еще дополнительные детали по проведению взаимных расчетов всех присутствующих сторон.

Договор цессии на недвижимость является трехсторонней сделкой и не может быть заключен без непосредственного участия компании, производимой застройку. Застройщик должен дать свое разрешение на переуступку.

При этом стоит убедиться, что квартира до этого не переуступалось кому-либо другому.

В случае, если компания-застройщик откажется передавать квартиру лицу, которое ранее получило на нее право по переуступке, ему не удастся переложить полную ответственность на передающего права и вернуть денежные средства.

Как правило, застройщик определяет плату за переоформление документа или выдачу разрешения на договор цессии.

Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене.

Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия.

Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

Когда требуется регистрация договора переуступки в Росреестре

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке я разделила на 4 основных этапа.

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

Одной из функций Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (сокращенно — Росреестр) является государственная регистрация сделок с недвижимостью и прав на такое имущество (п. 1 Положения, утв. постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 № 457).

Источник: https://sevstrojspb.ru/dogovor-pereustupki-prav-nedvizhimoe-imushchestvo/

Что такое договор уступки права требования при покупке квартиры

Договор переуступки прав требования квартиры

Существует несколько способов приобретения недвижимости в собственность. Переуступка квартиры – один из них. Это явление распространено и важно изучить договор. Каждый документ важен, так как составляет органичную часть основного договора. Контракт может заключаться между юридическими и физическими лицами.

ЧИТАТЬ ТАКЖЕ: Как заключить договор аренды рабочего места в салоне красоты. 

Переуступка прав на квартиру

Когда осуществляется процесс приобретения жилища в собственность, контракт может оформляться в двух формах:

  1. Предварительный документ. Это не договор в его классическом виде. Представленное соглашение является прологом к заключению договора купли-продажи жилища. Оговариваются основные моменты, условия приобретения. Иными словами, это черновая версия, на основе которой составляется основной контракт. Юридической силы не имеет, зато является способом закрепления договорных отношений.
  2. ДДУ. Или по-другому добросовестный договор участников. Более надежный вариант. Считается завершенным в том случае, когда был подписан передаточный акт, а  соглашение зарегистрировано в Государственном реестре.

Если договор заключался в предварительном формате, то регистрировать его в Росреестре не нужно. Так у участников не будет нужды оформлять его и тратить лишнее время. Однако такой вид дает недостаточную защиту в юридическом плане.

Понятие переуступки

Переуступку еще называют цессией. Она фигурирует в статьях 388-290 ГК РФ. Соглашение не стоит путать с классическим вариантом купли-продажи. В сущности, осуществляется покупка или продажа жилплощади, но со своими нюансами. Во время сделки покупатель может поменяться, если права на приобретение были переуступлены.

Представим такую ситуацию. Застройщик некоторое время находился в договорных отношениях с покупателем А. Но тот отказывается осуществлять свои обязанности по договору.

В этом случае покупатель Б имеет право переуступки права на квартиру. Продавец же может удовлетворить желание новой стороны договора.

Но тогда отношения участников реализуются в рамках цессии, где покупатель — цедент, а продавец —  цессионарий.

Стороны и формы договора

Как было упомянуто выше, при заключении контракта участники становятся в следующие позиции:

  1. Цедент. Это реальный владелец недвижимости, который обладает правом распоряжаться ей и как следствие продавать. Обычно, такое происходит, когда предыдущий покупатель отказался оплачивать полную стоимость недвижимости, а жилплощадь необходимо продать в порядке уступки прав.
  2. Цессионарий. Тот, кто выступает в качестве перекупщика прав в рамках ПДКП или ДДУ.

Преимущества приобретения квартиры по договору цессии

Процесс выигрышный для каждой из сторон. Но на чем базируются эти преимущества? Узнаем сейчас:

  1. В случае, когда квартиры в доме раскуплены, то можно выбрать подходящий дом, а в нем уютное жилище.
  2. Когда дело имеется не с застройщиком, то цена может быть существенно ниже (20-25%)
  3. При оплате посредством ипотеки, гарантируется скорейшее заселение без ожидания начала периода пользования.

Что касается продавца, то он тоже сможет получить достаточную прибыль. Главное осуществлять перекупку в начале строительства.

И все же, риск для покупателя имеется. Дело в том, что договор долевого участия  надежнее. Представим такую ситуацию. Компания-застройщик объявила себя банкротом. В этом случае, она обязана возместить ущерб всем покупателям, которые внесли оплату за долю. Что до участников по договору цессии, то их возмещение ущерба возможно только после дольщиков.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Всю необходимую информацию можно найти в статье 388 ГК РФ. Покупателю важно знать, что заключается соглашение в определенный период до подписания передаточного акта. В этом случае стоит поторопиться с регистрацией ДДУ в Госреестре. В противном случае – это обычная покупка.

Перекупить права у дольщика можно только в том случае, если часть суммы была внесена авансом. Если же оплата производится в рассрочку такое действие недопустимо. Когда дольщик заменен, новому участнику соглашения по договору переходит уплаченная сумма и долг за жилплощадь.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

Для грамотного завершения сделки необходимо придерживаться конкретных шагов:

  1. Для начала проверьте лицензию застройщика.
  2. Подготовьте документацию.
  3. Составьте и подайте на подписание контракт.
  4. Зарегистрируйте ДДУ в Госреестре с оплатой государственной пошлины

Застройщик не должен иметь темных пятен на репутации. Удостовериться в этом поможет простая проверка по пунктам:

  • Возраст компании. Обычно молодые застройщики имеют свойство обманывать потенциальных и реальных клиентов, в то время как старожилы рынка придерживаются четких правил и не идут на обман.
  • Реальная сила документов компании, являются ли они подлинными.
  • Имеется ли право долгосрочной аренды или собственности на землю.
  • В наличие ли у компании разрешения на строительство.

Уделите внимание составлению договора. На нем основываются условия, на которых будут строиться взаимоотношения между продавцом и покупателем. При необходимости нотариуса, заверьте у него.

Скачать уведомление о заключении договора переуступки можно по ссылке.

Документы для заключения договора

Покупатель, помимо необходимого паспорта и согласия супруги (супруга) на заключение сделки, имеет лишь желание и средства на приобретение жилья. Для продавца важно удовлетворить эту потребность, путем предоставления пакета документации. Сопровождать контракт должны следующие документы:

  • если имеются взносы, то приложите к ним все квитанции;
  • гражданский паспорт;
  • ДДУ или ПДКП;
  • в письменной форме согласие строительной компании.

Скачать образец договора переуступки вы можете здесь.

Регистрация права, сроки размеры госпошлины

Если покупатель оформляет ДДУ, то его обязательно нужно зарегистрировать. Этим заведуют МФЦ, Госреестр, Госуслуги.

Обычно, срок предполагаемой регистрации осуществляется за 5-10 дней. Но при этом следует учитывать место. Если вы желаете закончить процесс быстрее, то направляйтесь напрямую в Госреестр.

МФЦ увеличивает срок обработки данных. Связано это с пересылкой в Государственный реестр, так как многофункциональный центр выступает посредником между участниками договора и центром регистрации.

Госпошлина оплачивается в индивидуальных размерах. Например, физическое лицо уплачивает всего 2 тысячи рублей, в то время как юридическому придется внести 22 тысячи.

Риски при заключении договора цессии

Покупатель должен осознавать, что соглашение цессии имеет определенные риски. Самым распространенным является срыв строительства. Застройщик объявляет себя банкротом, а ваши договорные обязательства с ним аннулируются выплатой ущерба.

Обезопасить себя можно, если провести тщательную проверку строительной компании. Если имеются случаи обмана или же просто темные пятна на репутации фирмы, от ее услуг стоит отказаться.

На что обратить внимание при оформлении договора, чтобы не столкнуться с мошенниками?

Существует единственно верный способ убедиться в том, что застройщик не является мошенником и выполнит все условия контракта. Это наличие соответствующей документации. Убедиться в этом поможет:

  • все платежные документы;
  • предыдущий ДДУ и все дополнительные соглашения к нему.
  • выписка из ЕГРН;
  • лицензия на строительство;
  • выписка из ЕГРЮЛ.

Когда сделку могут признать недействительной

Как и к любому договору, соглашению цессии предъявляют особые требования. Оно считается действительным, если:

  • дольщик внес всю полагающуюся сумму;
  • сделка прошла оценку банком;
  • застройщик согласен на цессию.

Если хотя бы один пункт нарушен, считается недействительной.

Налогообложение и использование вычета

Сумма налога может быть уменьшена. Для этого необходимо подать в налоговую службу декларацию в форме 3 НДФЛ. Осуществляться это должно до 30 апреля. Оплата налога –  до 15 июля.

Чем подтвердить передачу денег?

Чтобы иметь доказательства, что продавец получил причитающуюся от вас сумму, необходимы расписка и выписка из банка.

Налог, уплачиваемый цедентом

Продавец, который является цедентом, обязан уплатить налог. Продажа недвижимости и получение за нее средств приравнивается к доходу, который в РФ облагается налоговыми обязательствами. Как следствие, если цедент гражданин Российской Федерации, то его налог будет составлять 13 %, иностранец то 30%.

Налоговый вычет при переуступке

Когда совершается налоговый вычет, то цедент имеет право получить его в размере 1 млн рублей для погашения налога. Если же разговор ведется о крупных суммах сделки, то в соответствии с ними увеличиваются размеры налогового вычета.

После заключения ДДУ продавать квартиру можно. Осуществляется это в тот момент, когда жилье находится в активной фазе возведения. Подобный подход к делу связан с вероятными рисками покупателя, в момент оформления сделки.

Таким образом, договор переуступки считается распространенным решением квартирного вопроса. Конечно, в процессе имеются риски, которые могут обернуться для покупателя потерей средств без возмещения ущерба. Если вы не уверены в своих силах по составлению контракта, воспользуйтесь услугами профессионального юриста.

Источник: https://el-form.ru/tsessiya/chto-takoe-dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-pri-pokupke-kvartiry

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.