Договор переуступки прав собственности на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру

Договор переуступки прав собственности на квартиру

Покупка и продажа квартиры по договору уступки (переуступки) права требования – довольно сложный и специфичный процесс, который встречается на практике не так уж и часто. Правовая основа переуступки прав регулируется несколькими законодательными актами, в том числе ГК РФ, что вызывает множество спорных ситуаций и вопросов.

  • Каждый случай уникален и индивидуален.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Переуступка прав требования на квартиру — это переход права собственности на жилплощадь и обязательств от одного собственника к другому. Основание для переуступки прав собственности на жилье — это договор, который заключается между настоящими и будущими собственниками. Подобное соглашение может иметь характер дарения или возмездного отчуждения прав собственности.

Следует отметить, что к новому собственнику права на жилье переходят в том же объеме, в котором они были у прежнего владельца объекта недвижимости. Т.е.

, переходят любые обязательства и поручительства бывшего собственника жилой площади.

Однако по договоренности между сторонами  устанавливается регламент, согласно которому переуступается либо объем прав и обязанностей целиком, либо только какая-нибудь их часть.

Покупка и продажа квартиры по договору уступки права требования

В области купли-продажи недвижимости уступка прав требования возможна в 2-х вариациях:

  1. По предварительному договору купли-продажи. В том случае, если подписывают такое соглашение, то переуступается право требования на заключение договора купли-продажи жилого помещения, однако никак не право требования передачи данной квартиры. Это обусловлено правовой природой вышеописанного договора. В соответствии предварительного договора, стороны не продают квартиру, а лишь договариваются о ее вероятном приобретении в будущем.

    Важно! Уступка права возможна лишь в период с момента заключения предварительного соглашения до заключения основного.

    Предварительный договор не подлежит государственной регистрации обязательно.

    Денежные средства на покупку жилья передаются лишь по основному договору, по предварительному – дополнительных действий совершать не требуется.

  2. По соглашению долевого участия в строительстве. Перед переуступкой права все расчеты по соглашению долевого участия должны быть выполнены. Иначе все оставшиеся затраты «вешаются» на нового хозяина квартиры.

По данному договору переуступка права может быть лишь до момента подписания акта приема-передачи жилого помещения от застройщика к владельцу. Договор переуступки, как и договор долевого участия, обязательно подлежит госрегистрации.

Как оформляется переуступка прав на квартиру — порядок проведения сделки

Права по договору переуступки переходят к другому владельцу лишь в том объеме, в котором они принадлежали прежнему. Поэтому в самом соглашении нужно как можно подробнее описать, по какому договору переуступается право и какая документация передается новому владельцу.

Продавец должен передать покупателю весь пакет бумаг, касающийся первоначального договора. Это может быть само соглашение, предварительный договор, а также дополнительные соглашения к ним, документация, которая подтверждает внесение оплаты. Передачу оформляют актом, его подписывают две стороны договора цессии.

Важно! Лучше предварительно узнать у застройщика, есть ли за продавцом задолженность либо неуплаченное пени за просрочку соответствующих платежей. Последствия этого могут быть не только в виде неустойки: задержка оплаты по договору долевого участия более чем на два месяца дает возможность застройщику отказаться от исполнения соглашения в одностороннем порядке.

Таким образом, перед тем, как заключить договор цессии (уступка прав), нужно убедиться в истинности получаемых прав и способности застройщика исполнить свое обязательство.

Само оформление переуступки прав собственности на квартиру заключается письменно, при этом в отдельных случаях уступка прав подлежит госрегистрации. В документе обязательно указывают реквизиты (дата и номер) договора, права по которому передаются.

Переуступка права может быть выполнена лишь после окончательной уплаты стоимости договора долевого участия в строительстве либо одновременно с переводом задолженности на нового хозяина.

Чтобы продать квартиру по переуступке прав, требуется участие застройщика. Так как, он дает свое согласие в обязательном порядке на сделку.

После того, как договор переуступки уже подписан сторонами, у самого покупателя должны быть на руках:

  1. основной договор, по которому «переуступается» право;
  2. документация, которая подтверждает расчеты между сторонами;
  3. подтверждение согласия застройщика на уступку (может потребоваться согласие банка, если жилье приобрели в кредит);
  4. акт передачи всех бумаг;
  5. договор уступки.

По словам специалистов, наименее рискованно заключить соглашение переуступки прав по договору долевого участия в строительстве. Преимущество — «дополнительная» защита» по ФЗ-214.

Недостаток — если договор долевого участия расторгается в строительстве, конечный покупатель получает назад лишь ту сумму, прописанную в договоре долевого участия, а совсем не ту, которую он уплатил по договору переуступки прав.

Цена жилого помещения на первоначальных этапах строительства является минимальной, поэтому разница может быть существенной.

Приобретение квартиры в новостройке по переуступке прав

Одна из самых актуальных схем на рынке объектов недвижимости — приобретение жилой площади в новостройках по договору цессии и дальнейшая ее перепродажа 3-им лицам.

Переуступка прав на квартиру в новостройке не может противоречить современным законам и имеет место в следующих случаях:

  1. после того, как выплатят сумму, указанную в договоре, первым владельцем жилого помещения (это должно подтверждаться соответствующей документацией от застройщика);
  2. если в соглашении долевого участия в строительстве предусмотрено согласие застройщика на уступку прав требования, без этого согласия сделку могут признать недействительной;
  3. если покупка квартиры по переуступке прав осуществлялась в ипотеку, на переуступку прав нужно согласие банка, которое выдает кредит.

Ст. 390 ГК РФ устанавливает правило, по которому в случае несоблюдения вышеописанных условий, ответственность перед застройщиком, прежде всего, несет первоначальный собственник. В дальнейшем с него же и возьмут сумму, которая была уплачена по договору уступки прав, проценты за пользование чужими финансами, и возмещены понесенные убытки.

Теперь вы знаете, как оформлять переуступку прав собственности на квартиру. Заключать соглашение уступки права или нет — вам решать. Чтобы хоть как-нибудь обезопасить себя от возможных рисков, нужно запросить как можно больше сведений о застройщике, ознакомиться с документацией на жилье и т.п. Возможно, в дальнейшем это даст возможность вам избежать потраченного зря времени и проблем.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/ownership/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Договор переуступки прав собственности на квартиру

Переуступка прав требования на квартиру называется цессией. Цессионер –  это лицо, купившее жилье напрямую у застройщика, и чаще всего он выступает инвестором проекта.

Суть цессии в том, что цессионер передает покупателю право на получение квартиры в новостройке за более высокую плату, чем он сам ее покупал.

  На современном первичном рынке это довольно широкая практика и один из способов для покупателя заполучить квартиру в понравившемся объекте. Обычно подобные сделки связаны с рядом подводных камней и юридических рисков.

Поэтому перед покупкой квартиры в новостройке необходимо  изучить информацию, взвесить все «за» и «против», разобраться в сути процесса и порядке оформления документов. В данной статье подробно рассмотрим порядок и тонкости оформления переуступки прав требования на квартиру.

Цессия — это сделка купли-продажи квартиры, оформленная по договору переуступки прав.

Особенность цессии в том, что покупатель  приобретает у продавца недостроенную квартиру вместе со всеми правами и обязанностями, которые были изначально прописаны в договоре между продавцом и застройщиком.

Например, если в их договоре были оговорены определенные условия рассрочки, то покупатель квартиры должен производить расчет именно по заданной схеме, он  уже не сможет внести изменения в договор и установить для себя индивидуальный график платежей и иные условия.

ВАЖНО: договор переуступки прав на квартиру можно заключить только до оформления акта приема-передачи квартиры от застройщика прямому покупателю, то есть до того, как все права будут переданы дольщику.

Плюсы договора цессии для инвестора

  • получение дополнительной прибыли (инвестор покупает напрямую у компании-застройщика квартиру, заключая с ней договор еще на стадии начала строительства, а затем ближе к сроку сдачи квартиры перепродает ее по более высокой цене);
  • возврат вложенных  средств (в случае, если инвестору по каким-то причинам срочно потребовалось вернуть вложенные в квартиру деньги, он может оформить договор переуступки прав собственности на жилье и вернуть свои средства). В иных случаях за преждевременное расторжение договора инвестору грозят штрафы.

Плюсы договора цессии для покупателя

  • если покупателю нравится какой-то строящийся объект, а квартиры уже распроданы, то оформление договора цессии – один из способов заполучить жилье в желаемом доме;
  • цена квартиры, переданной покупателю по договору переуступки прав обычно ниже, потому что продавцы хотят быстрее продать, и устанавливают цену на 5 – 25% ниже, чем у официального застройщика;
  • в случае приобретения прав на квартиру с использованием ипотечного кредитования, покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье. При этом покупатель, оформивший сделку купли-продажи квартиры у застройщика, начинает выплачивать ипотеку без возможности заселиться в оплачиваемую квартиру и, как принято на практике, по более высоким процентам.

Возможность признания договора цессии недействительным

В данном случае согласно статье 390 ГК РФ новый собственник квартиры может предъявить претензии и потребовать возмещения средств  только у продавца, а не у официальной компании-застройщика. На практике вернуть свои деньги бывает не просто.

Чтобы избежать подобных недоразумений, покупатель при приобретении квартиры у продавца должен убедиться в правильности оформления договора и проконтролировать процесс его заключения.

По законам РФ договор цессии считается действительным при соблюдении следующих условий:

  • дольщик заплатил за квартиру застройщику всю сумму, оговоренную в договоре долевого участия;
  • все расчеты по оплате жилья между инвестором и компанией-застройщиком должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований;
  • у инвестора имеется письменное разрешение от застройщика на переуступку прав собственности на квартиру;
  • у инвестора имеется разрешение от банка в случае, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств;

Риск банкротства застройщика

В случае банкротства компании-застройщика, либо задержке сроков сдачи жилья, либо при обнаружении ненадлежащего качества жилья, все претензии покупатель может предъявить только к застройщику, а не к продавцу. На практике у компании, признанной финансово несостоятельной, вернуть деньги за жилье очень сложно.

Поэтому перед совершением сделки по переуступки прав собственности на квартиру покупатель должен внимательно изучить проектную и разрешительную документацию строительной компании, осведомиться о ее нынешнем финансовом положении, проверить состояние незавершенного строительства.

Признаками предстоящего банкротства строительной компании могут служить:

  • массовая распродажа квартир в строящемся объекте;
  • распродажа жилья в строящемся доме по заниженной цене;
  • серьезные нарушения сроков сдачи квартир застройщиком;
  • серьезные нарушения условий договора застройщиком.

Юристы советуют при заключении договора цессии включить в него пункт о поручительстве продавца, который гарантирует принятие на себя всех обязательств по выплате денежных средств за квартиру в случае нарушения сроков сдачи объекта компанией-застройщиком. Но такое бывает редко.

Двойная переуступка прав на квартиру

На практике бывают случаи, когда одна квартира продается два раза. Обычно решением суда жилье достается тому, кто первым оформил договор и зарегистрировал его в Росреестре в надлежащем порядке.

Для снижения подобных рисков, покупатель должен понимать, что соглашение переуступки прав на квартиру (как и договор долевого участия) должно пройти процедуру государственной регистрации.

Вместо соглашения переуступки прав могут быть предложены договора иного рода:

  • инвестиционное соглашение;
  • предварительное соглашение купли-продажи квартиры;
  • предварительное соглашение долевого участия;
  • вексельная схема.

Нужно понимать, что наличие данных договоров не всегда  обозначает недобросовестность  застройщика, но они значительно повышают риски для потенциального покупателя, так как не подлежат обязательной государственной регистрации. Значительно снижают риски следующие обстоятельства:

  • если квартира подана первоначальному покупателю по договору долевого участия;
  • если оплата по договору цессии с новым собственником производится только после государственной регистрации в Росеестре.

Порядок оформления переуступки прав на квартиру

Переуступка прав собственности на квартиру возможна только после того, как инвестор оплатил полную стоимость покупки застройщику, либо путем перевода оставшегося долга на нового покупателя по договору, оформленному в надлежащем виде.

В случае переуступки прав собственности на основании договора долевого участия, соглашение обязательно проходит процедуру государственной регистрации. Жилье по такому договору может быть перепродано неоднократно до тех пор, пока оно не будет сдано в эксплуатацию и собственник не получит акт приема-передачи.

В случае переуступки прав собственности на квартиру по предварительному договору купли-продажи, право требования остается у продавца, а не переходит к покупателю, то есть покупатель не сможет ее перепродать третьим лицам в случае необходимости.

Покупка квартиры – серьезное вложение финансовых средств, поэтому, чтобы максимально обезопасить себя и снизить риски, рассмотрим пошаговые действия покупателя и порядок оформления переуступки прав на квартиру.

ШАГ 1. Проверка застройщика. Прежде, чем начать процедуру оформления переуступки прав, покупатель должен проверить финансовое состояние и добросовестность строительной компании. Для этого нужно обратиться в офис компании и попросить предоставить разрешительную документацию, а именно:

  • устав компании и другие учредительные компании;
  • свидетельство о госрегистрации компании;
  • свидетельство о постановке на учет в налоговой инспекции;
  • свидетельство о праве собственности на землю, либо договор аренды земельного участка;
  • бухгалтерскую отчетность за последний квартал текущего года;
  • соответствующее разрешение на строительство;
  • проектную документацию, в которой отображается наличие разрешения на строительство, право собственности на земельный участок, на котором строится дом, либо договор аренды этой земли с указанием кадастрового номера и площади участка, цели проекта, этап строительства и сроки реализации проекта, предполагаемые сроки сдачи жилья в эксплуатацию;
  • проектную декларацию с указанием способа исполнения обязательств строительной компанией, которые указаны в договоре;
  • договор, в котором указан источник финансирования строительства дома.

ШАГ 2. Подготовка к сделке. Что должен сделать продавец:

  1. Письменно уведомить компанию-застройщика о намерении продать квартиру по договору переуступки права. При этом желательно, чтобы представитель строительной компании выступил в качестве третьей стороны при совершении сделки. В случае отсутствия письменного уведомления сделка может быть признана недействительной.
  2. Получить письменное разрешение застройщика на перепродажу квартиры. При этом чаще всего за подобную процедуру компания-застройщик требует сумму в размере 5% от стоимости продаваемого объекта, которая исчисляется от суммы перепродажи жилья, а не первоначальной стоимости покупки.  Необходимую сумму нужно будет внести на банковский лицевой счет компании.
  3. Получить справку от застройщика об отсутствии долга перед ним, которая выдается при выполнении финансовых обязательств в полном объеме. Либо данную справку можно получить при заключении договора между покупателем и продавцом, на основании которого долг инвестора перед застройщиком переводится на покупателя. Третьей стороной при заключении подобного договора должен выступить представитель застройщика.
  4. В случае, если квартира приобреталась в браке, нужно получить нотариально заверенное письменное согласие на ее  продажу от супруга.
  5. Получить письменное согласие Банка на переуступку прав, если квартира приобреталась с привлечением кредитных средств. Банк выдаст такое согласие только в случае погашения полной суммы долга.
  6. Получить выписку из ЕГРП на квартиру. Она выдается в случае, если договор долевого участия или инвестирования регистрировался в соответствующем государственном органе.

Что должен сделать покупатель:

  • получить письменное согласие от супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
  • получить кредитный договор или закладную, если квартира приобретается в ипотеку.

ШАГ 3. Составление договора переуступки прав. Между продавцом и покупателем должен быть составлен договор переуступки прав требования на квартиру с указанием первоначального типа договора. Этот документ будет подписываться сторонами в регистрирующем органе.

Договор можно составить самостоятельно, в офисе компании застройщика, в любом агентстве недвижимости или у юриста. ШАГ 4. Государственная регистрация договора.

Процедуру государственной регистрации договора переуступки прав на квартиру можно пройти в Регистрационной палате, Кадастровой палате либо в Многофункциональном центре МФЦ.

  1. В регистрирующем органе продавец и покупатель подписывают договор о переуступки прав на квартиру.
  2. Регистратору необходимо предоставить следующие документы:
    • паспорта всех участников сделки (если сделку совершает доверенное лицо, то его паспорт и нотариальная доверенность);
    • письменное согласие супруга на покупку квартиры, если жилье приобретается в браке;
    • первоначальный договор, который был заключен с застройщиком (договор долевого участия, или предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или соинвестироваия);
    • справка об отсутствии долга продавца перед строительной компанией, либо договор перевода долга на покупателя;
    • письменное разрешение застройщика на продажу квартиры по переуступке прав требования;
    • письменное согласие кредитной организации на на продажу квартиры по переуступке прав требования, если жилье приобреталось в ипотеку;
    • кредитный договор с банком либо закладная на квартиру.
  3. Оплата государственной пошлины. Квитанция выдается на каждого участника сделки.
  4. Регистратор заполняет заявление, а стороны сделки подписывают его. В заявлении должны быть указаны объект недвижимости, его технические характеристики и данные участников сделки.
  5. Регистратор забирает все предоставленные документы, выдает продавцу и покупателю расписку о получении документов. В расписке указывается дата явки за зарегистрированным договором переуступки прав на квартиру. Обычно регистрация занимает от 5 до 10 дней.
  6. В назначенный день продавец и покупатель должны явиться в регистрирующий орган с паспортом и распиской. Покупателю выдается зарегистрированный договор переуступки прав требования на квартиру, а продавец получает договор основания, который был заключен изначально с застройщиком (этот договор понадобится для оплаты налога с продажи). Также стороны должны забрать ранее поданные документы.

Таким образом, продажа квартиры в новостройке по договору переуступки прав требования дает возможность инвестору получить дополнительную прибыль с одной стороны, и приобрести жилье по более низкой цене в желаемом объекте покупателю – с другой стороны.

  Сделка цессии довольно специфичный процесс, который таит в себе некоторые юридические риски, но при грамотном подходе эти риски можно снизить до минимума.

Продавцу нужно быть внимательным и обязательно перед оформлением сделки проверить текущее финансовое положение застройщика, наличие у него разрешительных документов, и соглашаться на сделку только с прохождением государственной регистрации договора.

по теме:

Источник: https://kvartirastudia.ru/poryadok-oformleniya-pereustupki-prav-trebovaniya-na-kvartiru.html

Переуступка прав собственности: особенности составления договора и процедуры проведения сделки

Договор переуступки прав собственности на квартиру

Zem-Pravovik.ru > Жилая недвижимость > Квартира > Переуступка прав собственности: особенности составления договора и процедуры проведения сделки

Очень частым явлением в последнее время становится продажа недвижимости по переуступке прав собственности.

Подобные сделки имеют свои плюсы и минусы, однако, главным критерием хорошего исполнения всей процедуры является правильное составление должного договора.

Для того чтобы лучше понять, как оформляется это соглашение, нужно знать, что такое переуступка.

  • Определение
  • Какие проблемы могут возникнуть
  • Процедура проведения
  • Составление договора

Сама сделка включает в себя передачу прав и обязанностей, которые есть перед третьим лицом (обычно это застройщик) от первого лица второму. При этом нет смысла обращать внимание на вид договора, изначально заключавшийся с застройщиком.

Такой метод обычно является единственно возможным во время приобретения площади для жилья на земельном участке или в только что построенном доме, где квартиры либо уже были распроданы, либо их продажу временно остановили. Также это процедура считается достаточно выгодной, так как после окончания строительства всегда завышается стоимость готовой квартиры.

Продавец тоже получает определённые преимущества при такой схеме, ведь он получает больше прибыли, продавая квартиру, которая была куплена ещё при закладке фундамента с помощью договора инвестирования.

Но, несмотря на все положительные стороны переуступки, необходимо учитывать все риски, которые могут быть связаны с недобросовестностью застройщиков, желающих скрыть какие-то плохие перспективы строительства.

Какие проблемы могут возникнуть

Как правило, во время процедуры переуступки могут выявиться следующие риски:

  1. Застройщик стал банкротом – бывает так, что сроки строительства нарушены. А иногда застройщик стал банкротом. В таких случаях прежние владельцы пытаются как можно быстрее продать квартиру.
  2. Договор уступки недействителен – если действия по переуступке прав другому лицу являются противоречивыми по отношению к действующему законодательству или же договору долевого участия в стройке, он считается недействительным.
  3. Обратите внимание: ни в коем случае нельзя проводить процедуру переуступки прав только с предварительными договорами купли-продажи или остальными соглашениями, не требующими государственной регистрации.

  4. Присутствие двойной переуступки – чтобы не стать жертвой недобросовестных дольщиков, которые хотят переуступить права на квартиру сразу нескольких желающим, нужно производить сделку по уступке, только если имеется договор долевого участия, зарегистрированный в Росреестре.
  5. Застройщик не был уведомлён – он всегда должен быть в письменной форме ознакомлен с тем, что права переуступаются. В противном случае договор уступки права требования на квартиру признается не имеющим права на существование (недействительным).

Процедура проведения

Как происходит переуступка? Процесс похож на обычную покупку квартиры, однако, есть пара нюансов:

  1. Процедура переуступки всегда должна быть оговорена в договоре. Также сразу необходимо осведомить компанию-застройщика о проведении сделки для того, чтобы впоследствии избежать каких-либо непониманий.
  2. Если дольщик платил за квартиру частями или брал ипотечный кредит ради покупки, им обязательно должно быть получено одобрение сделки от застройщика в письменном виде.
  3. Если квартира переуступается за стоимость, которая превышает первоначальную её цену, передающее права лицо обязано заплатить за такую сделку налог.
  4. Деньги лицу, которое передаёт права, нужно переводить после составления и подписания договора через ячейки в банке, так как это более безопасно и надёжно.

Составление договора

Чтобы знать, как оформляется договор переуступки (скачать образец можно здесь), нужно обязательно разобраться с тем, что он должен в себе содержать. Итак, необходимы следующие составляющие договора:

  1. Описание характеристик объекта.
  2. Наличие сведений о том, сколько стоит переуступка.
  3. Информация об уведомлении застройщика, сроках и порядке всех выплат.

После подписания всех бумаг, на руки покупатель должен получить такие документы, как:

  1. Оригинал основополагающего договора и добавочных соглашений.
  2. Подтверждение всех финансовых операций расчётов при переуступке.
  3. Официально заверенная переписка с застройщиком.

Возьмите на заметку: договор заключается только тогда, когда его стоимость оплачена в полном размере, или если уступка прав проводится в одно время с переложением долговых обязательств на второе лицо.

Таким образом, чтобы избежать разнообразных судебных споров после некачественного проведения переуступки прав собственности на недвижимость, нужно внимательно вычитывать все документы и заранее узнавать полную информацию не только о застройщике, но и о квартирах, которые приобретаются.

Как купить квартиру по переуступке, смотрите в следующем видео:

Внимание!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов,но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать,как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:
+7(499) 703-42-21 — Москва
+7(812) 309-91-17 — Санкт-Петербург
+7(800) 500-27-29 доб.

482 — Россия (общий) или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта ниже!
Все консультации у юристов бесплатны.

Источник: https://zem-pravovik.ru/zhilaya-nedvizhimost/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.