Договор переуступки на квартиру

Содержание

Переуступка прав собственности на квартиру

Договор переуступки на квартиру

Строительство жилых домов за счет инвестиций частных лиц, в настоящее время, очень распространенное явление. Участие в долевом строительстве выгодно для каждой стороны договора.

Помимо этого, у дольщика имеется право в случае возникновения у него финансовых сложностей, передать право собственности на квартиру по переуступке. Разберем порядок заключения и особенности сделки.

Переуступка прав на квартиру является сделкой, которая представляет собой переход прав на эту жилплощадь другому лицу.

В случае приобретения жилья при помощи выданных банков кредитных средств, либо по рассрочке у строительной компании, помимо права собственности, уступаются и обязанности по уплате долга перед застройщиком.

Договор переуступки (цессии) заключается путем подписания договора в письменной форме, который должен пройти процедуру регистрации в ФКП Росреестра.

Переуступка права требования заключаются двумя сторонами:

 Цедент, лицо продающее жилое помещениедольщик, который приобрел квартиру у застройщика, но затем принял решение передать право собственности третьему лицу
 Цессионарий, купивший жильеу дольщика

В соответствии с действующими правовыми актами не имеется каких-либо ограничений относительно статуса сторон договора уступки требования.

Заключить цессию могут как граждане, так и организации.

По сделке переуступки допускается передача следующих прав другому лицу:

 Права требованияв частности требования дольщиком от фирмы-застройщика передачи квартиры в свое владение
 Права аренды на нежилые помещения часто оформляется юридическим лицом для занятия коммерческой деятельностью
 Обязательства по выплате задолженностии прочие обязательства

Предметом сделки уступки может являться как права требования, так и обязанности. Сделка, как правило, является возмездным договором.

Обычно сделка уступки права собственности оформляется при участии в долевом строительстве многоквартирных жилых домов. Договор цессии выгоден для каждой стороны соглашения.

Дольщик, который продает право и является первоначальным покупателем, приобретает ее по достаточно низкой стоимости на ранней стадии строительства.

После того, когда стоимость жилья в новостройке повышается (как правило, по мере завершения строительных работ), дольщик совершает продажу права третьему лицу, последующему покупателю жилья.

Первый дольщик получает дополнительный доход от продажи квартиры, приобретатель может купить именно то жилье, которое ему подходит, а застройщик получает полную стоимость по договору долевого участия.

Но не стоит забывать, что последующий дольщик несет риски того, что строящееся жилье еще должно пройти процедуру ввода в эксплуатацию и другие риски.

Процедура переуступки оформляется в надлежащем порядке, а его нарушение может приводить к признанию сделки незаконной.

Сделка совершается в следующей последовательности:

 Получение согласия застройщикаэто требуется, если основной дольщик еще имеет долг за указанную квартиру
 Подписание предварительного договора переуступки прав собственностипо такому договору уплата денежных средств не выполняется, а стороны лишь уславливаются о своих намерениях заключить в будущем основную сделку на определенных условиях
 Заключение основного договора (если отсутствуют разногласия)Регистрация цессии в службе Росреестра
 Осуществление расчетов между сторонамисовершается уплата установленной суммы (как правило, посредством депозитной ячейки в банке)

Оформить сделку переуступки права на квартиру можно до момента подписания акта сдачи новостройки в эксплуатацию, в которой находится жилплощадь.

После подписания акта сдачи, смысла в оформлении уступки права нет. Возможно только оформление стандартного договора купли-продажи.

При покупке квартиры

Следует отличать договор купли-продажи объекта недвижимости и соглашение переуступки права собственности на него.

Основным различием является то, что в ходе уступки совершается продажа прав, а по сделке купли-продажи непосредственно недвижимость.

При этом следует тщательно изучать условия договора. Рекомендуется обратиться за услугами грамотного юриста, который проверит все пункты соглашения.

Необходимо осознавать, что риски перекладываются с первоначального дольщика на последующего приобретателя квартиры.

Для сведения рисков к минимуму, нужно запросить у строительной фирмы документ о том, что долги по оплате стоимости жилья отсутствуют.

Иначе, вторичный приобретатель будет нести ответственность за невыполнение обязанности по оплате по договору долевого участия перед застройщиком.

Кроме того, договор уже может быть расторгнуть в одностороннем порядке застройщиком, поэтому дольщик не может уступать права на квартиру.

При продаже недвижимости

Передача прав собственности на объект недвижимости допускается до дня получения акта сдачи построенного дома. После ввода новостройки в эксплуатацию дольщик имеет право только на оформление сделки купли-продажи квартиры.

Во время оформления сделки уступки, требуется наличие согласия застройщика в письменном виде на изменение собственника жилья. Согласие обязательно, если у дольщика остаются обязательства по выплате долга застройщику.

При отсутствии задолженности строительную фирму следует уведомить о будущей уступке. Обязанность уведомления застройщика возлагается на первого приобретателя жилплощади.

Уведомление совершается в письменной форме. Желательно посылать его почтовым отправлением (заказным письмом с описью вложения).

В этом случае у дольщика будет подтверждение направления такого уведомления застройщику, которое может потребоваться в случае возникновения спорных ситуаций по договору переуступки права собственности на квартиру.

Долевое участие

Оформление договора переуступки права собственности в этом случае широко применяется. Сделка по сути является передачей дольщиком своего права требования от застройщика сдачи квартиры за установленную по договору долевого участия стоимость.

Например, физическое лицо вкладывает денежные средства в строительство многоквартирного жилого дома.

Он вносит средства за конкретную квартиру определенной площади и планировки. После внесения первого взноса, он продолжит уплачивать ежемесячные платежи по договору долевого участия застройщику.

Но внезапно его финансовое положение изменяется, и он не может больше регулярно вносить плату за жилье. В этом случае он может переуступить право требования на указанное жилое помещение третьему лицу.

По сделке уступки он передает не только право собственности, но также и обязанности по уплате задолженности по договору ДУ.

В соглашении цессии необходимо указать сумму, за которую первоначальный покупатель уступает право требования, и размер задолженности перед застройщиком.

Также рекомендуется прикладывать к договору график платежей по погашению задолженности перед строительной компанией.

Что такое переуступка пая на недвижимость в ЖСК, смотрите тут.

Процедура совершения сделки

Сделка переуступки права должна заключаться в установленном порядке. Порядок ее оформления выглядит следующим образом:

 Прежде всего нужно получить согласие от фирмы- застройщикаили направить ей уведомление о заключаемом договоре
 Подготовка необходимой документациипосле подготовки всех нужных бумаг, застройщик вручает их основному приобретателю-дольщику. Факт вручения документации сопровождается оформлением акта
 Заключение предварительного договораобсуждение всех спорных условий по сделке
 После согласования всех условий оформляется основной договор уступкион подается вместе с другими документами для прохождения процедуры регистрации в ФКП Росреестра (через МФЦ). После регистрации сделки, осуществляются расчеты между сторонами

Проверка застройщика

Для проведения проверки фирмы застройщика, потребуется запросить у него следующие бумаги:

  1. Устав;
  2. Выписку из реестра юридических лиц;
  3. Банковские реквизиты;

В выписке из ЕГРЮЛ содержатся сведения, не находится ли указанная компания в стадии банкротства или ликвидации, преобразования.

Кроме того, следует проверить всю документацию на приобретаемую квартиру. На нее запрашивается выписка из ЕГРН, также у строительной компании получается справка об отсутствии задолженности.

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости содержит информацию о собственниках квартиры, не имеется ли наложенных обременений и ограничений (залог, арест и т.д.)

Также не мешает изучить проект на здание, который должен быть предоставлен по требованию любого лица. Проверять документы необходимо в случае малейших сомнений в добросовестности застройщика.

Образец документа

Договор уступки права должен быть оформлен в письменном виде, а также подписан каждой его стороной.

В этом документы указывается:

 Личные данные контрагентов соглашениятакже желательно прописать информацию о застройщике
 Информация о предмете сделкит.е. об уступаемой квартире
 Обязательства продавца и приобретателя друг к другу
 Ответственность по договоруНаступающая при нарушении условий соглашения
 Причины, по которым договор может быть расторгнутв одностороннем порядке и обстоятельства, при которых сторона может обратиться в суд с иском
 Способы урегулирования споровДата, подписи сторон

Чем детальнее прописаны пункты договора, тем возможны меньше конфликтных ситуаций.

Регистрация сделки

Вслед за сбором полного комплекта документов, и достижении договоренности по поводу условий основной сделки, его следует подписать. Далее необходимо зарегистрировать ее в ЕГРН.

Подать документы можно в ближайшем отделении МФЦ (центр по оказанию услуг населению «Мои документы»).

Срок оказания услуги 10 дней, если у специалистов регистрационной службы не будет вопросов к договору и приложенным к нему бумагам.

Нужно ли платить налоги

Уплатить налог с продажи прав собственности на квартиру должен первоначальный приобретатель, т.е. дольщик по договору долевого участия.

Продав жилье, он получает прибыль, с которой и должен внести налог в бюджет. Как правило, стоимость строящегося жилья существенно возрастает в цене по мере строительства объекта недвижимости застройщиком.

В соответствии со статьей 224 Налогового Кодекса РФ, нужно уплатить налог:

  1. 13% — с полученного дохода для граждан РФ.
  2. 30% — для иностранных граждан.

Застройщик и последующий приобретатель не несут обязанности по уплате налогов.

В силу ст. 220 НК РФ, помимо этого, последний покупатель имеет право использования налогового вычета:

 От потраченной суммына покупку данной квартиры, но не более 2 000 000 руб.
  В размере процентов по ипотекев случае привлечения для приобретения жилья кредитных средств банка

Продавец имеет право использовать вычет размером сделанных затрат на оплату квартиры застройщику.

На указанную сумму он может уменьшить полученную с продажи прибыль по договору долевого участия.

Чтобы использовать имущественный вычет следует подать декларацию по форме 3-НДФЛ в ФНС.

Преимущества и недостатки сделки

У соглашения уступки права есть как плюсы, так и минусы.

Положительные стороны цессии:

 Приобретается непосредственно та квартира, которая понравилась покупателювозможность привлечения кредитных средств
 Стоимость жилья по переуступке более низкаячем при покупке уже построенной и сданной жилплощади
 Продавец, который не может выплачивать долг застройщику, может избежать ответственностисделка по договору совершается  в более короткие сроки, чем купля-продажа

Однако есть и отрицательные моменты. К ним относятся:

  Последующий приобретатель несет все риски, которые связаны с достройкой домаэти риски при переуступке права на квартиру в строящемся многоквартирном доме реальны
 Необходимость уплаты подоходного налогапродавцом и имущественного налога покупателем после регистрации права собственности на приобретенную квартиру

: Квартира в новостройке по переуступке, что нужно знать: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pereustupka-prav-sobstvennosti-na-kvartiru/

Квартира в новостройке по переуступке: как правильно оформить сделку?

Договор переуступки на квартиру

Иногда бывает так, что квартиру в новом доме, которая устраивает вас по всем параметрам, продает не застройщик, а частное лицо. Человек купил ее по договору долевого участия (ДДУ), но позже решил продать.

Приобрести жилье в этом случае можно, заключив договор переуступки прав требования с первоначальным покупателем.

Эксперты Метриум рассказали, на какие моменты нужно обязательно обратить внимание при заключении такого договора, и что должно насторожить, чтобы сделка не принесла проблем.

Выражаясь юридическим языком, в соответствии со ст.

382 ГК РФ, кредитор передает свое право требования квартиры к застройщику другому лицу на основании договора цессии, который еще называют договором уступки прав требования (ДУПТ).

Для подобного рода сделок характерны определенные ограничения, которые отражены в п. п. 1 и 2 ст. 11 ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Одно из ограничений заключается в том, что договор цессии можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком.

Второе ограничение: дольщик не может переуступить право требование по ДДУ, если он еще не оплатил договор. Такое может быть, к примеру, если квартира в новостройке приобреталась в рассрочку.

В таком случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком (вписывается сумма).

Кроме того, застройщик может наложить запрет на реализацию квартиры по уступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Ведь в результате застройщик теряет прибыль, так как инвестиционное жилье, как правило, продается дешевле.

Чтобы избежать признания сделки недействительной из-за запрета на продажу, нужно получить письменное согласие застройщика на заключение договора переуступки. Если в ДДУ нет запрета на уступку, после проведения сделки необходимо уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Инвесторов становится меньше

Еще 5-7 лет назад договор переуступки активно использовали инвесторы, которые зарабатывали за счет разницы в цене квартиры в доме на стадии котлована и перед вводом в эксплуатацию.

Сегодня перспективы заработать на этом не столь очевидны: рост цен даже в ходе строительства уже минимален, что затрудняет возможность просчитать «дивиденды».

Если 5-10 лет назад стоимость метра за весь период строительства увеличивалась в среднем на 30-50%, а в наиболее успешных проектах и на все 100%, то сегодня – лишь на 10-25%.

Договоры переуступки в настоящее время составляют от 3% до 15% в структуре сделок по ДДУ, и постепенно это число снижается, что связано с двумя причинами. Во-первых, как уже было сказано, заработать на перепродаже квадратных метров все сложнее из-за сдержанного роста цен.

Во-вторых, инвестиционные квартиры часто реализуются на 5-10% ниже «ценника», выставленного застройщиком на аналогичное жилье. Но если объект, который продает инвестор, обладает явной ликвидностью, например, очень интересной планировкой или видовыми характеристиками, то цены на такие лоты могут быть более высокими.

В то же время надо учесть, что торг с продавцом-инвестором возможен, а с застройщиком – нет.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья.

Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Алгоритм оформления сделки

Поэтапное оформление сделки включает в себя:– заключение договора переуступки между первоначальным дольщиком и покупателем, которому он продает жилье. Конечному покупателю передаются оригиналы ДУПТ и ДДУ. При этом договор уступки прав содержит ссылку на договор долевого участия.

Кроме того, в нем отражается ключевая информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Также подтверждается факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком. В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате.

Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения;

– составление передаточного акта всей вышеперечисленной документации. Акт заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования;

– передачу пакета документов в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре;

– оплату покупки.

https://www.youtube.com/watch?v=i2Q4_RiGBv8

После получения зарегистрированных документов, которые выдадут новому покупателю в МФЦ, он получает законное право требования на приобретенный объект.

«Покупая квартиру по договору уступки прав требования, нужно досконально изучить историю проекта и его документацию, а также мнения других дольщиков на форумах, – подчеркивает генеральный директор компании Метриум, участник партнерской сети CBRE Наталья Круглова. – Цель – удостовериться, что у застройщика нет проблем, способных помешать сдаче объекта в срок.

Даже если в интернете нет негативных отзывов, может насторожить, в частности, тот факт, что монолитные работы на объекте еще не завершены, а большая часть квартир уже выставлена на продажу по договору переуступки.

Поэтому рекомендую сначала изучить мнения экспертов о застройщиках и их проектах, а затем выбирать жилой комплекс, в котором вы планируете купить квартиру по переуступке».

Источник: ГдеЭтотДом.РУ

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2044320-2018-08-17-kvartira-v-novostrojke-po-pereustupke-kak-pravilno-oformit-sdelku/

Переуступка квартиры в новостройке. Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Договор переуступки на квартиру

В последнее десятилетие наблюдается активное развитие сферы жилищного строительства. Помимо самого жилья, объектом сделок купли-продажи может стать и право на недвижимость в строящемся доме. Появился новый вид инвестирования – покупка квартир в новостройках на начальных этапах возведения зданий. Продажа квартир в новостройках в таком случае возможна и по договору переуступки.

Переуступка – что это?

Лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает первичные права на недвижимость, которые могут быть переданы и третьему лицу.

Что значит переуступка квартиры в новостройке? Данным понятием называют сделку по передаче этих прав. Также она носит название цессия. Стороны сделки – продавец и покупатель – называются, соответственно, цедент и цессионарий.

Третьей стороной здесь выступает компания-застройщик, поскольку договор переуступки квартиры предполагает передачу прав и обязательств в его отношении. После оформления договора все спорные моменты цессионарий будет решать с застройщиком.

Особенностью такого вида купли-продажи недвижимости является то, что сделка может быть совершена до того, как жилье будет введено в эксплуатацию и подписан акт приема-передачи.

Договор цессии является действительным до того, как новостройка юридически будет сдана в эксплуатацию.

Переуступка квартиры в новостройке: виды

Существует две разновидности сделок по переуступке недвижимости.

Первый вид основывается на договоре о долевом участии в строительстве жилого дома. Цедент имеет право продавать жилье только после того, как полностью расплатится за него. На практике также возникают ситуации, когда покупателю передаются обязательства по оплате задолженности. До момента ввода в эксплуатацию дома подобные договоры могут заключаться неоднократно.

Второй вид основан на предварительном договоре купли-продажи. Остаток задолженности передается полностью покупателю. Такой вид сделки не фиксирует передачу недвижимости от продавца к покупателю. Смысл договора состоит в том, что в будущем стороны обязаны оформить договор переуступки. Если договор расторгается, покупателю возвращаются уплаченные денежные средства.

Строительные фирмы категорически против подписания подобных договоров по нескольким причинам:

  • Чтобы исключить возможность дальнейшей перепродажи недвижимости.
  • Инвесторы продают квартиры по более низким ценам.
  • Переоформление прав – трудоемкий и длительный процесс.

Процесс оформления

Переуступка квартиры в новостройке – многоэтапный процесс как для покупателя, так и для продавца.

Продавцу необходимо:

  • Оповестить о своем намерении строительную компанию.
  • Получить официальное согласие от застройщика (за выдачу разрешения компании берут немалые деньги).
  • Получить справку от застройщика об отсутствии задолженностей.
  • Получить выписку из ЕГРП.
  • Оформить нотариальное согласие от супруга на продажу недвижимости.
  • Получить в банке официальное подтверждение о погашении задолженности.

От покупателя требуется только оформить согласие от супруга на приобретение жилья, а затем подписать договор переуступки квартиры. Образец обычно имеется у застройщика, также его можно скачать в свободном доступе в сети Интернет.

Заключение договора происходит в офисе строительной фирмы либо в юридической конторе. Регистрацию можно осуществить в любом МФЦ либо в подразделении Росреестра. В момент заключения договора обязательным является присутствие представителя регистрирующего органа и обеих сторон сделки.

Также продавец оплачивает госпошлину за регистрацию документа. В течение 10 рабочих дней договор регистрируется.

Важные моменты

Продажа квартир в новостройках по договору переуступки с первого взгляда кажется простой и понятной процедурой. Существуют моменты, которым следует уделить особое внимание.

Без третьей стороны, а конкретно застройщика, сделка не может состояться. Если продается квартира по переуступке в ипотеку, необходимо также участие банка-кредитора.

Строительная компания может потребовать от продавца довольно большие проценты от сделки. К сожалению, с таким произволом бороться невозможно, поскольку подобные действия не регламентируются законодательством.

Продаваемая недвижимость не должна находиться под обременением.

Риски

Сделка считается в целом безопасной, поскольку она осуществляется под надзором органа государственной регистрации. Однако для покупателя существуют и риски.

В договоре необходимо указывать полную стоимость квартиры. При возникновении претензий указанная сумма возвращается покупателю. Если в документе не указывается сумма сделки, она признается недействительной.

Одна и та же квартира может быть неоднократно продана по переуступке, поэтому нужно ознакомиться со всей историей подобных сделок. Договор переуступки необязательно регистрировать. Сделка будет безопасной, если его зарегистрировать. Оплата вносится уже после получения пакета документов покупателем.

Обычно после того, как правообладатель узнает о несостоятельности строительной организации, следует продажа квартиры по переуступке. В таком случае покупатель уже не сможет вернуть себе даже часть выплаченных средств в судебном порядке.

Переуступка квартиры в новостройке считается недействительной, если продавец не предоставил выписку из банка, письменные разрешения от банка и застройщика, а также при заниженной стоимости недвижимости. Сделка недействительна и в случае оформления договора в тот период, когда застройщик официально признан банкротом.

Возможно ли проставление в договоре «заднего числа»

Переуступка прав на недвижимость невозможна после того, как подписан акт приема-передачи или когда сделка купли-продажи уже совершилась. Продажа может быть осуществлена, когда продавец уже получил право собственности на жилье.

Зачастую между сдачей недвижимости и получением права собственности проходит значительный промежуток времени. До того как первичный инвестор получит в собственность квартиру, он может передать свои права – переоформить документы задним числом.

Если цессия оформляется по договору о долевом участии в строительстве, можно поменять дату на акте приема-передачи. В случае предварительного договора можно поменять дату заключения основного документа.

Налогообложение

Цедент, согласно НК РФ, должен оплатить налог с продажи недвижимого имущества.

При этом подоходным налогом в размере 13 процентов облагается сумма, являющаяся разницей между стоимостью жилья по ДДУ и по переуступке.

К примеру, если квартира у застройщика приобреталась за 2000000, а продали ее по переуступке за 2 100 000, налог взимается со 100 000. Соответственно, нужно оплатить налог в размере 13 000.

Покупка квартиры по переуступке – один из современных видов инвестирования. На начальных этапах строительства квартиры продаются по более низкой стоимости (иногда на 5-20% дешевле, чем у компании), нежели в готовом доме. Таким образом, это одна из возможностей сэкономить при приобретении жилья.

Для лиц, которые заключили договор о долевом участии, переуступка является единственным вариантом не потерять вложенные деньги в случае, когда у него возникли непредвиденные обстоятельства, и он хочет их себе вернуть. Расторжение ДДУ чревато штрафными санкциями со стороны застройщика. К тому же цессия дает возможность получить прибыль.

Минусы

Очевидным недостатком является то, что от продавца требуется большое количество документации. К тому же большинство из документов необходимо согласовывать с банком и застройщиком. Застройщик может потребовать солидные проценты за выдачу своего согласия.

Для покупателя цессия может обернуться обманом, поскольку ДДУ может быть признан застройщиком недействительным. Тогда и цессия автоматически становится недействительной.

Для того чтобы не быть обманутым, придется потратить значительное количество времени на изучение и проверку документации.

Нередко требуется помощь квалифицированных юристов, что предполагает определенные материальные затраты.

Переуступка квартиры в новостройке – процесс, имеющий множество «подводных камней». Если вы собрались таким образом приобрести недвижимое имущество, правильным шагом будет обращение к юристу, специализирующемуся на подобных сделках.

Источник: https://FB.ru/article/233002/pereustupka-kvartiryi-v-novostroyke-plyusyi-i-minusyi-priobreteniya-novogo-jilya-po-dogovoru-pereustupki

Самостоятельная переуступка квартиры

Договор переуступки на квартиру

Когда оформляется переуступка квартиры, самостоятельно действовать можно, но только если вы знаете все тонкости и нюансы процедуры передачи прав требования. Чтобы разобраться в этом, не нужно быть практикующим юристом. Достаточно изучить информацию, изложенную в этой статье.

Действуйте согласно рекомендациям, но перед этим оцените целесообразность покупки. Для этого в публикации есть раздел, касающийся затрат, которые придется понести. В любом случае сделка является юридическим, правовым актом.

Значит, все самостоятельные действия должны производиться в соответствии с требованиями действующего законодательства России.

Как проходит сделка?

Ответ на вопрос, можно ли самостоятельно оформить переуступку, простой и однозначный. Конечно, можно. Законами вы никак не ограничены в принятии подобных решений.

По своей сути оформление договора цессии мало чем отличается от обычной купли-продажи, хотя некоторые особенности все же есть. Соглашение не всегда двустороннее.

В некоторых случаях договор трехсторонний, и его подписывает представитель застройщика, продавец квартиры (цедент) и покупатель (цессионарий).

Если говорить о подробной пошаговой инструкции, то самостоятельное переоформление переуступки на квартиру в строящемся доме выглядит следующим образом:

  1. Изучение и анализ документации, предоставляемой цедентом и застройщиком. Цель – убедиться в добропорядочности первого и надежности второго.
  2. Сбор документов, которые необходимы цессионарию, чтобы совершить сделку, как того требует действующее законодательство Российской Федерации.
  3. Уведомление всех участников. Письменно извещается застройщик, а если продавец покупал квартиру в ипотеку, то оповещается банк, выдавший займ.
  4. Подписание договора переуступки прав на квартиру в присутствии нотариуса. Нотариальное заверение – обязательное требование ГК РФ.
  5. Оплата суммы согласно договору. Покупатель выплачивает продавцу денежные средства в объеме, указанном в договоре цессии.
  6. Оформление закладной и кредитного договора, если покупатель оплачивает жилье за счет заемных средств, выданных банком в рамках ипотечного кредита.
  7. Регистрация сделки в Росреестре или МФЦ, после которой новому владельцу выдается соответствующая выписка из Единого Государственного Реестра Недвижимости.

Не стоит забывать о необходимости вносить регулярные платежи, оплачивать налог на недвижимость, а также НДФЛ (оплачивает цедент).

Как оформить?

Каждый из этапов, перечисленных ранее, имеет свои особенности. Так, при анализе документов, предоставленных застройщиком, обращают внимание на следующие важные аспекты:

  1. Наличие разрешений на ведение коммерческой деятельности.
  2. Наличие разрешений на строительство дома.
  3. Отсутствие трудностей в финансировании проекта.
  4. Устойчивое финансовое положение.
  5. Исполнение сроков строительства, указанных в проекте и т.д.

Также придется самостоятельно проводить юридический мониторинг договора долевого участия, заключенного между застройщиком и цедентом. Обращают внимание на наличие запретов на оформление цессии, что иногда встречается в тексте соглашения.

Самостоятельно составить договор цессии тоже можно. Скачайте образец, изучите его особенности. Обговорите условия передачи прав на квартиру, оформите переуступку согласно требованиям действующего законодательства. А передавать деньги лучше через банковскую ячейку. Выглядит это так.

Сумма поступает в банк, но остается недоступной для продавца, пока вы не завершите оформление переуступки, и не предоставите выписку из Росреестра.

Только после этого денежные средства поступят на счет цедента, который в свою очередь получает гарантию, что оплата будет получена в полном объеме.

Сколько стоит?

Платы за оформление не предусмотрено, даже если сделка проводится самостоятельно. Оплачивается госпошлина в размере 175 рублей. Это продавец со статусом цедента, получая деньги, обязан заплатить налог по стандартной ставке НДФЛ, которая составляет 13% от размера полученной суммы.

Но спустя год подается декларация 3НДФЛ и оформляется налоговый вычет. Декларацию необходимо подготовить самостоятельно. Застройщик не имеет права требовать деньги за то, что покупатель с продавцом самостоятельно решили оформить переуступку квартиры.

На это указывает Федеральный Закон № 214-ФЗ.

Какова длительность оформления?

Здесь можно сказать, что сроки относительны. Если процедура проводится самостоятельно, потраченное время зависит от расторопности участников сделки. Подготовка документации, проверка юридического соответствия, получение разрешений супругов и т.д. Все это требует времени.

После оформления, когда необходимо предоставить самостоятельно оформленный договор переуступки в Росреестр, уйдет еще от недели до месяца. Это необходимо для проверки достоверности предоставленных бумаг. На оформление ипотеки потребуется дополнительно от двух дней до двух недель.

Документы

Застройщик предоставляет регистрационные свидетельства и уставные документы.

Также придется самостоятельно изучить финансовые отчеты за последний квартал (предыдущий текущему), чтобы определить успешность бизнеса и экономическую стабильность предприятия.

Имеет смысл затребовать подтверждения, что предприятие не находится на стадии банкротства. Продавец, он же цедент, передает на ознакомление договор долевого участия (ДДУ). Сделку нельзя будет завершить самостоятельно без:

  1. Паспорта гражданина Российской Федерации.
  2. СНИЛС, ИНН.
  3. Зарегистрированного ДДУ.
  4. Акт сверки об отсутствии задолженностей (если квартира оплачена 100%).
  5. Письменного согласия банка и застройщика.
  6. Справки о семейном положении (оформляется нотариально).
  7. Письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи.

Покупатель, решивший провести сделку по переуступке самостоятельно, должен подготовить естественно паспорт и СНИЛС (ИНН). Еще потребуется согласие супруга (супруги) и чек об уплате госпошлины. Вся документация для оформления квартиры по переуступке предоставляется в оригиналах и копиях, которые необходимо самостоятельно подготовить заблаговременно.

Договор

Есть два типа договора цессии:

  1. Двусторонний. При подписании участвует продавец и покупатель. Застройщик уведомляется, знакомится с условиями, ставит отметку и получает свой экземпляр.
  2. Трёхсторонний. Третьим участником становится банк, если квартира кредитная (приобретается в ипотеку). Застройщика необходимо уведомить в любом случае.

По оформлении соглашения лучше не действовать самостоятельно, если нет соответствующих знаний и навыков. При любых затруднениях лучше обратиться за консультацией к специалистам.

Формулировки должны быть четкими, однозначными, а содержание законным. Чтобы переуступка обрела юридическую силу, и появилось право требования на квартиру, договор необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Это можно сделать, обратившись самостоятельно или доверить регистрацию застройщику.

Остались вопросы

Напишите нам в чат

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/kak-samostoyatelno-provesti-sdelku-po-pereustupke/

Покупка квартиры по договору переуступки прав требования

Договор переуступки на квартиру

Особенности покупки квартиры по договору переуступки прав требования. Основные термины, на что обратить внимание?

Время чтения: 9 минут

Что такое договор переуступки?

У людей, купивших квартиру на стадии строительства дома, часто возникает необходимость продать ее в то время, пока объект еще не введен в эксплуатацию. Можно ли провести такую сделку? Конечно.

Но процесс будет регулироваться договором переуступки прав требования.

Разберемся, в чем состоит суть сделки, какие существуют преимущества и риски продажи, а также приобретения жилья подобным способом.

Что такое договор переуступки?

Договором переуступки или, иначе, цессией называют передачу от одного лица другому прав и обязанностей, предусмотренных договором долевого участия (ДДУ). Согласно принятой терминологии, участники сделки называются цедент (продавец) и цессионарий (лицо, которое приобретает права и обязанности в долевом строительстве).

Договор о переуступке прав заключается только на этапе строительства объекта.

В 11 статье ФЗ-214 точно указывается промежуток времени, когда возможно заключение цессии: “Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства”. Когда акт приема-передачи жилья состоялся, договор цессии заключить уже не получится. Перемена собственника в этом случае будет осуществляться уже путем заключения договора купли-продажи жилья (или одним из нескольких других способов). Но пока права дольщика не реализованы (акт приема-сдачи не подписан), он имеет право оформить цессию, причем не обязательно с одним цессионарием.

Нужно иметь в виду, что продавец имеет право заключить договор переуступки сразу с несколькими покупателями, если квартира состоит из двух и более комнат. На подобные действия продавца запрета в настоящем законодательстве нет.

Какие выгоды получают цедент и цессионарий, заключая договор переуступки?

Какие выгоды для обеих сторон сделки?

Цессия — распространенный заработок для инвесторов, покупающих жилье в доме на ранних этапах строительства и перепродающих его по более высокой цене в то время, когда объект готовится к вводу в эксплуатацию.

Договор переуступки — единственная возможность для человека, купившего долю в новостройке, не потерять средства в случае, если у него изменились обстоятельства, и он хочет срочно вернуть вложенные деньги.

Расторжение договора с застройщиком может обернуться для него штрафами, предусмотренными в договоре. Переуступка же собственной доли в строящемся объекте — это возможность не только вернуть вложенные деньги в полном объеме, но еще и получить прибыль.

Для покупателей жилья в домах на той или иной стадии строительства цессия — неплохая возможность сэкономить. Дольщики, желающие побыстрее реализовать право требования, нередко демпингуют. Существуют прецеденты, когда приобретение жилья у частного соинвестора обходилось покупателю на 5-20% дешевле, чем у застройщика.

Как заключается договор переуступки прав?

Основные положения проведения цессии регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Договор переуступки оформляется всегда только в письменном виде.

Цессия может быть произведена, если в основном договоре с застройщиком не содержится запрета на уступку прав требования другому лицу.

Часто застройщики включают в основной договор пункт о необходимости получения своего согласия на передачу цедентом прав одному или нескольким цессионариям. В этом случае привлечение застройщика к совершению сделки обязательно.

Если соответствующего пункта в договоре нет, цессионарию перед подписанием бумаг все равно следует убедиться, что цедент письменно уведомил компанию-застройщика о сделке. В противном случае, по окончании строительства квартира может быть передана прежнему правообладателю.

Поскольку ДДУ требует государственной регистрации, то и договор уступки прав подлежит такой же процедуре. Если договор долевого участия между застройщиком и цедентом не зарегистрирован в государственных инстанциях, застройщик имеет все основания отказать цессионарию в передаче готового объекта.

После государственной регистрации договора цессионарий принимает на себя все те же права и обязанности перед застройщиком, что и прежний правообладатель (с перечнем следует внимательно ознакомиться перед подписанием договора цессии). И несет те же риски, что и частный соинвестор, уступивший свои права.

При заключении договора переуступки права требования, на этапе расчетов цедента и цессионария, используется механизм банковских ячеек. Продавец имеет право забрать деньги только после того, как бумаги будут переоформлены на другое лицо.

Свою подпись на договоре переуступки прав требования, помимо цедента и цессионария, как правило, оставляет и должник (застройщик). Бумаги заверяются синей печатью, которая является свидетельством о том, что цессия проводится с его (застройщика) ведома и согласия.

Какие документы должны остаться у нового правообладателя после заключения сделки?

  1. Оригинал основного договора долевого участия, имеющего государственную регистрацию
  2. Оригиналы дополнительных соглашений к договору долевого участия, также прошедшие государственную регистрацию
  3. Оригиналы сопутствующих договоров, связанные с приобретаемой квартирой (если таковые вообще были), не требующие регистрации в государственных органах
  4. Оригиналы прочих письменных документов, имеющих отношение к квартире (претензии, запросы, письма, ответы застройщика и надзорных органов и пр.)
  5. Оригинал акта взаиморасчетов цедента с застройщиком на момент заключения договора цессии
  6. Полный пакет платежных документов, подтверждающих расчет цедента с застройщиком: заверенные банком платежки и банковские выписки (если платежи производились по безналичному расчету) или квитанции с печатью застройщика (если платежи производились наличными). Стоит сравнить платежные документы с актом сверки расчетов – указанные суммы должны сходиться.

На что обратить внимание при заключении договора переуступки?

Юристы рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика

Риски покупки жилья по договору цессии существуют. В результате сделки покупатель принимает на себя все обязательства перед застройщиком.

Бывали случаи, когда договор долевого участия, заключенный первым правообладателем, по тем или иным причинам признавался недействительным, и покупатель не мог предъявить застройщику никаких претензий.

Существует вероятность, что суд встанет на сторону застройщика и признает незаконной переуступку прав по недействительному договору. В этом случае у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед цессионарием.

Специалисты рекомендуют покупателям перед подписанием договора тщательно изучать документы первого правообладателя (цедента).

Следует обратить внимание на регулярность внесения платежей, проверить, уплачена ли вся указанная в договоре сумма.

Документами, доступными для изучения, могут служить платежное поручение, если оплата производилась по безналичному расчету или приходный кассовый ордер в случае оплаты наличными.

Юристы, чьей специализацией являются сделки с недвижимостью, рекомендуют при заключении договора переуступки всегда подключать застройщика. Делать это не обязательно, если в договоре долевого участия нет соответствующего пункта, но очень желательно для снижения рисков.

Новому дольщику стоит поинтересоваться у застройщика, какие обязательства по договору предыдущий правообладатель уже выполнил, а какие еще нет. Дополнительно можно сделать застройщику запрос на предоставление акта взаиморасчетов, свидетельствующий об отсутствии задолженностей у цедента перед застройщиком.

Не лишним будет также запросить у застройщика выписку из ЕГРЮЛ, бухгалтерский баланс за последний отчетный период, последний вариант проектной декларации. Для надежности можно проверить сроки действия разрешения на строительство и технических условий на коммуникации.

Обратите внимание, что с дохода, полученного продавцом от реализации права требования, нужно будет заплатить налог, согласно 208-й статье Налогового кодекса РФ. Причем оплачивает налог только цедент, но не цессионарий или застройщик.

Переуступка права требования на квартиру имеет множество нюансов. Перед тем, как подписать документы, покупателю и продавцу стоит проконсультироваться с юристом, специализацией которого являются сделки с недвижимым имуществом.

Источник: https://MskGuru.ru/advice/190-pokupka-kvartiry-po-dogovoru-pereustupki-prav-trebovanija

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.