Договор переуступки квартиры в строящемся доме

Содержание

Переуступка прав собственности на квартиру в строящемся доме

Договор переуступки квартиры в строящемся доме

Приобрести квартиру в строящемся доме можно непосредственно от застройщика или у частного лица, которое заключило в своё время договор долевого участия с застройщиком. Выкуп у частного лица осуществляется по переуступке прав требования. Для такой сделки есть свои особенности.

Что такое переуступка прав требования?

Переуступка прав требования – особая форма договора, по которому приобретатель квартиры в строящемся доме может передать свои права на приобретённое жильё другому лицу, которое в дальнейшем будет оформлять на себя право собственности после приемки дома на основе акта приёма-передачи.

Данная форма договора предусмотрена как Гражданским Кодексом Российской Федерации, так и Федеральным законом за номером 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Уступка прав требований предусмотрена статьей 11 214-го Федерального закона и рассматривается данным нормативным актом как процедура передачи прав требования на имущество, осуществляемую после того, как предыдущим владельцем были полностью исполнены его обязательства перед застройщиком.

Различия между переуступкой и договором долевого участия

Несмотря на то, что и по договору долевого участия, и по договору переуступки прав требования квартира выкупается в строящемся доме, разница между договорами определяется тем же 214-м Федеральным законом.

В соответствии с положениями статьи 4 этого закона под договором долевого участия в строительстве понимается заключение соглашения между застройщиком и дольщиком, по которому за счёт средств, внесённых дольщиком, застройщик обязуется построить многоквартирный дом или иную форму жилья, часть которого в соответствии с размером внесённых дольщиком средств передаст по акту приема-передачи в виде полноценного жилья.

Договор переуступки прав собственности подразумевает передачу прав не от застройщика частному лицу, а от другого частного лица.

Переуступка практически во всех случаях требует согласия застройщика.

Порядок продажи по переуступке

Сделка, в результате которой продажа квартиры будет осуществлена на основании переуступки прав требований, будет отличаться от стандартной сделки по купле-продаже квартиры, так как итоговой регистрации права собственности в такой сделке не будет.

Основные шаги в сделке будут выглядеть следующим образом:

  • выплата всей необходимой суммы застройщику от покупателя первых прав требования или перечисление суммы банком в счет взятого ипотечного кредита;
  • размещение информации о продаже квартиры в строящемся доме в доступных средствах массовой информации;
  • формирование цены, по которой будет реализована квартира (с учетом предложений застройщиков на квартиру в данном доме, а также с учетом того, распроданы ли квартиры в этом доме, которые реализовывал сам застройщик или что-то из предложений еще осталось);
  • предварительная беседа с покупателем на предмет приобретения квартиры по переуступке прав требований на нее (если дом находится уже не на этапе котлована, то квартира может быть продемонстрирована потенциальному покупателю);
  • получение согласия застройщика на переуступку прав требования (в том случае, если такое согласие должно оформляться в соответствии с положениями договора долевого участия, по которому первый дольщик приобретал свои права);
  • оформление договора переуступки прав с последующим его заверением у нотариуса (заверение у нотариуса не является обязательной процедурой, однако, в силу того, что оформить право собственности у выкупившего такие права лица получится только после сдачи дома в эксплуатацию и передачи ему квартиры по соответствующему акту, подпись нотариуса на договоре будет выступать своего рода гарантией того, что договор является действующим и заключенным в соответствии с положениями действующего законодательства);
  • перевод (в случае наличия) долга по выкупу жилплощади на нового будущего собственника.

Как уже говорилось выше, оформление права собственности на недвижимость будет происходить только после сдачи дома в эксплуатацию.

Так как передачу данного права лицу, выкупившему права требования, осуществит непосредственно застройщик.

Возможные риски

Переуступка прав требования сопряжена для выкупающего их лица с определенными рисками.  Это обусловлено тем, что при заключении первичного договора – договора долевого участия, интересы дольщика страхуются самим застройщиком (каждый застройщик имеет специальный страховой фонд на случай, если он не может исполнить свои обязательства).

Страхование от невыполненных обязательств прописано в договоре долевого участия, заключаемом между дольщиком и застройщиком.

В случае, если речь идет о переуступке прав требования, такое страхование, хотя и предусмотрено договором с предыдущим лицом, имеющим права требования, не фиксируется в новом договоре, так как меняется одно из лиц, имеющих права требования исполнения застройщиком своих обязательств в полном объеме.

Таким образом, в случае, если застройщик по каким-то причинам не исполняет свои обязательства, выкупивший права требования человек рискует остаться без жилья и без своих собственных средств.

Еще одним риском, который также имеет большое распространение, является то, что дом может быть не принят в эксплуатацию по различным обстоятельствам. Данный риск также проходит страхование в договоре долевого участия, но при переуступке прав такое страхование в автоматическом режиме не происходит.

Купля-продажа квартиры на основании переуступки прав требования является достаточно распространенной сделкой относительно жилья, продаваемого в строящихся домах. От договора долевого участия переуступка прав имеет существенное отличие тем, с кем именно заключается договор – с застройщиком или частным лицом.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/priobretenije/pokupka/po-pereustupke.html

Продажа и покупка квартиры по переуступке без риска

Договор переуступки квартиры в строящемся доме

Чем ближе срок сдачи жилого комплекса, тем чаще на форумах мелькают объявления о переуступке квартир. Участники долевого строительства ищут желающих получить права на почти готовые студии, 1-3-комнатные квартиры.

О переуступке квартиры в двух словах

Суть переуступки: до сдачи дома в эксплуатацию дольщик может передать права на недвижимость по ДДУ (договору долевого участия) третьему лицу. После заключения договора застройщик будет выполнять обязательства уже перед новым владельцем.

Юридически переуступка недвижимости не является сделкой купли-продажи. В договоре с застройщиком изменяется одна сторона. Владелец делегирует третьему лицу свои права и обязанности — включая право на передачу квартиры после окончания строительства дома и обязанность выплатить остаток задолженности по договору.

Термины

Цессия — договор уступки права собственности на квартиру.

Цедент — лицо, которое передает свое право на квартиру в строящемся доме. В бытовой терминологии используется слово «продавец».

Цессионер (цессионарий) — лицо, приобретающее право на объект недвижимости по договору переуступки, «покупатель».

Процесс переуступки строящегося жилья регулируется Гражданским кодексом РФ (главой 24 ГК РФ статьи 382-390) и Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве» № 214-ФЗ. В соответствии со ст. 389 ГК РФ, все сделки, связанные с переуступкой квартир в новостройках, необходимо фиксировать в Росреестре.

Согласно п. 2 ст. 11 закона № 214-ФЗ переуступка может проводиться в рамках ДДУ или ЖСК (жилищно-строительного кооператива), на любом этапе возведения здания — но только до момента вступления в права собственности. Если владелец квартиры уже подписал акт приема-передачи с застройщиком, сделка оформляется договором купли-продажи.

Важно учитывать:

  • вместе с правами на недвижимость передаются и обязанности предыдущего инвестора;
  • если квартира не была оплачена полностью, документ дополняется элементами договора перевода долга;
  • ответственность девелопера ограничивается суммой, прописанной в ДДУ с первым покупателем, а не той, которую покупатель получил в рамках переуступки квартиры.

Как выгодно и безопасно купить квартиру в новостройке

Чаще всего переуступка квартиры является способом заработка на разнице цен. В некоторых случаях дольщики оформляют цессию, чтобы инвестировать средства в другой проект.

Многие цеденты вкладывают деньги на старте продаж, когда цены находятся на минимальном уровне. С начала строительства до сдачи в эксплуатацию начальная стоимость квадратного метра увеличивается практически на треть.

Переуступка выгодна, когда строительство дома почти окончено — именно в этот период имеет смысл искать потенциального цессионера. Чтобы оценить возможный доход от сделки, следует обращать внимание на динамику изменения цен на квартиры в ходе строительства.

Наибольшую выгоду можно получить при продаже жилья через переуступку в достроенном и сданном доме. Главное — успеть до подписания актов и вступления в права собственности. В данном случае можно выиграть в цене до 10-15% по сравнению с реализацией квартиры в готовом, но не сданном здании.

Спрос зависит от количества свободных квартир

Наибольшим спросом пользуются студии, однушки и двушки. Поиск покупателей значительно упростится, если на финишном этапе строительства большинство квартир уже распродано.

Если у строительной компании осталось много интересных вариантов, цедент может переманить покупателя за счет снижения стоимости квартиры на 10-15% (от цены застройщика). При равных условиях покупатель с большей вероятностью предпочтет заключить сделку с официальной организацией, а не с частным лицом.

Чего опасаются покупатели: распространенные риски

Цессия выгодна для покупателя — она дает возможность приобрести жилье в понравившемся доме по относительно низкой цене. Но риски тоже существуют.

  1. Договор может быть признан недействительным. Это возможно, если:
    • застройщик не дал письменного согласия на переуступку;
    • застройщик оказался банкротом;
    • цедент приобретал квартиру в ипотеку;
    • цедент не погасил долг перед застройщиком.
  2. По цессии мошенники могут продать недвижимость дважды. В этом случае жилье достанется цессионарию, который первым зарегистрировал сделку в Росреестре.
  3. Переуступка жилья в начале строительства — тревожный сигнал о намечающемся долгострое или других «сюрпризах» от девелопера.

Цессионер приобретает не реальные квадратные метры, а только право потребовать их от застройщика после сдачи дома в эксплуатацию. Вместе с правами приобретается ответственность: если квадратных метров будет больше — новоявленному владельцу придется за них доплачивать. Если же площадь окажется меньше заявленной (что случается редко), ему придется добиваться от застройщика возврата средств.

УЗНАЙТЕ, КАКАЯ КВАРТИРА ПОДОЙДЕТ ИМЕННО ВАМ

Некоторые застройщики прописывают в договоре долевого участия условие: при переуступке требуется согласие строительной компании. Нередко девелоперы требуют выплатить 1-10 процентов от сделки.

При отсутствии этих условий в ДДУ достаточно уведомить застройщика в письменной форме о переходе прав на недвижимость другому лицу. Получать письменное согласие необходимо только в том случае, если жилье приобретено в рассрочку и оплачено не полностью. Если квартира куплена в ипотеку, для переуступки требуется согласие банка.

Собственник квартиры с договором ЖСК становится участником кооператива только после выплаты полной стоимости своего пая. А до тех пор он не имеет права продавать, дарить или менять кооперативное имущество.

Еще один нюанс — перед покупкой цессионер должен подтвердить свое членство в кооперативе, предоставив заверенную копию протокола собрания.

Передача прав собственности осуществляется в три этапа. Сначала обе стороны договариваются и составляют предварительное соглашение. Затем заключается основной договор. Третий шаг – регистрация подписанного договора в Росреестре.

Обязательные пункты в договоре:

  • полные паспортные данные цедента и цессионера;
  • нотариально заверенное согласие супруга (если стороны договора состоят в браке);
  • основание действий цедента (зарегистрированный договор ДДУ);
  • предмет договора — передача прав требования на квартиру;
  • ответственность сторон;
  • сумма договора.

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Цедент обязан передать цессионарию:

  • договор ДДУ,
  • предварительный договор,
  • дополнительные соглашения,
  • акт сверки с застройщиком,
  • письменное согласие застройщика на переуступку.

Передача пакета документов оформляется актом, который подписывают обе стороны сделки.

Налоги

В России доход от сделки переуступки облагается подоходным налогом в размере 13%. Для иностранных граждан налоговая ставка составляет 30%.

Цедент может оформить налоговый вычет с суммы, полученной от цессионера. Максимальный лимит вычета — 1 млн рублей. Это значит, что сумму налога можно уменьшить на 130 тыс. рублей.

Даже если фактического дохода не было, продавец должен подать в налоговые органы декларацию по форме 3-НДФЛ за отчетный период, в котором был заключен договор переуступки прав. Это поможет избежать штрафов.

Новостройки, в которых продаются квартиры по переуступке

Источник: https://mirndv.ru/blog/prodazha-kvartiry-po-pereustupke/

Переуступка квартиры в строящемся доме. Что это?

Договор переуступки квартиры в строящемся доме

Переуступка квартиры – один из вариантов продажи прав на жилье, которое находится на стадии строительства. Многие ошибочно считают, что происходит продажа прав собственности на объект недвижимости. На практике дело обстоит немного иначе.

В период сооружения многоквартирного дома не существует прав собственности на квартиры, а потому объектом сделки выступают права требования. Изначально права требования возникают у тех, кто первый подписал договор долевого участия (ДДУ).

Реализовать свои права владелец может 2 путями:

  • вступить в право собственности на квартиру после сдачи объекта недвижимости;
  • продать свои права требования третьим лицам – в пользу юридического или физического лица. 

Особенности переуступки квартиры

Покупателями прав требования могут выступать физические и юридические лица. Уступка прав может осуществляться только после оплаты покупателем полной стоимости договора или перевода части долга по ДДУ на нового владельца. 

Нормативно-правовая база

Процедура переуступки квартиры регламентируется действующим законодательством Российской Федерации:

  • 214-ФЗ от 30.12.2004 в последней редакции – в ст. 11 Закона прописывает процедуру уступки прав требования по ДДУ.
  • Глава 24 п.3 ст.388-390 ГК РФ – регламентируются условия уступки требований, прописываются формы уступок и ответственности цедента;
  • ст. 279 НК РФ – прописываются основные особенности определения налоговой базы при переуступке прав требования.

Этапы переуступки квартиры в новостройке

Передача прав требования квартиры в строящимся доме имеет несколько этапов:

  1. Формирование пакета документов – ДДУ, разрешение от банка, письменное согласие второго супруга (в случае совместного владения), документы о погашении долга перед застройщиком, разрешение на переуступку прав от застройщика и др.
  2. Подписание контракта – подготовка договора цессии с указанием всех реквизитов (адрес ЖК в Краснодаре, даты заключения, оценка прав собственности, порядок расчета и др).
  3. Проведение оплаты – уплата цены договора цессии или перевод долга перед строительной компанией на нового собственника.
  4. Регистрация договора в Росреестре – финальный этап получения прав требования на объект недвижимости. 

Для оформления сделки необходимо получить разрешения от государственных органов опеки (если права требования есть у несовершеннолетнего лица), второго супруга, банковского учреждения. Передача прав требований, согласно ст. 11 214-ФЗ возможна даже с долгом, но по согласию застройщика.

Виды переуступки объектов недвижимости

  1. От физического лица. Чаще всего данный вариант переуступки жилья в новостройке стает актуальным, когда дольщик теряет возможность проводить дальнейшую оплату долга по ДДУ или у него поменялись жизненные планы. 
  2. От юридического лица. Инвестор вкладывает средства до начала строительства и выгодно перепродает физическим лицам для получения правомерного дохода.

Преимущества и недостатки переуступки квартиры

Для покупателя
ПлюсыМинусы
  • выгодная инвестиция (можно заработать на перепродаже квартиры);
  • возможность покупки жилья по цене ниже первичного и вторичного рынка;
  • цена объекта недвижимости вырастает на каждом этапе строительства ЖК;
  • большое количество вариантов жилья;
  • безопасность проведения сделки при грамотной юридической поддержке.
  • получение не права собственности, а права требования;
  • вероятность задержки сдачи объекта;
  • без грамотной юридической поддержки существует риск продажи прав требования в несколько рук. 
Для продавца
ПлюсыМинусы
  • возможность быстро привлечь инвестиции для строительства ЖК;
  • заключение договоров ДДУ сразу после подготовки проектной документации.
  • операции по заключенным договорам цессии облагаются налогом как и любые другие сделки купли-продажи;
  • переуступка прав может занять больше времени, так как в процессе задействовано больше субъектов (покупать, продавец, застройщик, банк и др).

Сколько стоит переуступка прав?

В комплекс затрат по покупке/продажи прав требования на объект недвижимости для физического и юридического лица необходимо включить – государственную пошлину, расходы на нотариуса, юриста, комиссия от застройщика, налоги. 

ПоказательЗначение
Гос. пошлина350 руб
Подоходный налог13% от налоговой базы
Комиссия по договору ДДУ в пользу застройщикадо 4% или фиксированная сумма

Пример расчета стоимости переуступки квартиры в Краснодаре

Дольщик  вступил в юридические отношения с застройщиком посредством ДДУ на сумму 2 млн. руб. и сразу проводит оплату. Спустя год он решил провести уступку прав требования на квартиру за 3 млн. руб. Согласно ст.

279 НК РФ налоговой базой является разница между ценой договора и суммой переуступки, т.е. 3 млн – 2 млн. = 1 млн. руб. Это означает, что подоходный налог будет взиматься с 1 млн. руб. и составлять 13%, т.е. 130 тыс. руб.

 

Почему следует обратиться к нам?

  1. Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
  2. Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки.

    Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.

  3. Поможем подобрать оптимальную квартиру.

    Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.  

Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию.

На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.

Источник: https://Novostroyki.shop/blog/pereustupka-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome/

Договор переуступки квартиры в строящемся доме образец

Договор переуступки квартиры в строящемся доме

Переуступка квартиры – один из способов приобретения недвижимости в собственность в строящемся многоквартирном доме. Это не редкое явление на рынке новостроек, поэтому важно относиться серьезно договора и представляемым документам. Договор может заключаться и между юридическими, и между физическими лицами.

Переуступка прав на квартиру

В случае покупки квартиры по переуступке прав допускается две формы оформления:

  1. Предварительный договор. Право требование действительно не в отношении передачи определенной квартиры, а к заключению договора купли-продажи. По такому виду соглашения невозможно совершить сделку, так как это только договоренность о намерении ее заключения в будущем. Уступка права допускается только пока не будет заключен основной договор.
  2. ДДУ. Это более надежный и часто используемым добросовестными участниками договор. Уступка осуществляется до момента подписания передаточного акта, а сам договор обязателен к регистрации в Росреестре.

Предварительный договор не подлежит регистрации в Росреестре. Это облегчает процедуру, так как не нужно предоставлять документы для подачи на регистрацию. Но покупатель будет менее защищен, так как договор долевого участия проходит обязательную регистрацию и официально фиксирует права.

Понятие переуступки

Договор цессии или переуступки регулируется статьями 388-390 ГК РФ. Они определяют условия и период появления обязательства. Переуступку квартиры в новостройке нельзя назвать одним из способов купли-продажи. Это законодательно установленная процедура, при которой меняется одна из сторон соглашения с застройщиком.

В результате, покупатель получает права и обязанности по основному договору между застройщиком и покупателем. Это может быть право требования передать квартиру после того, как будет сдан дом.

Также по соглашению со строительной компании допускается продолжение выплат по договору, если предыдущий покупатель внес не полную стоимость квартиры.

Договор уступки с юридической точки зрения называется правом цессии, покупатель – цессионарием, а продавец – цедентом.

Стороны и форма договора

В качестве сторон договора выступают любые субъекты права. Если речь идет о покупке квартиры в строящемся доме, сторонами признают следующих участников:

  1. Цедент. Это лицо, которое передает право требования. В его качестве выступает продавец, который первоначально купил недвижимость на более ранней стадии возведения новостройки.
  2. Цессионарий. Это тот, кто покупает право требования по предварительному договору купли-продажи или ДДУ.

Преимущество приобретения квартиры по договору цессии

Передача квартиры по договору цессии часто становится преимуществом не только для продавца, но и для покупателя. Выделяют следующие положительные моменты:

  • если все квартиры раскуплены, можно подобрать жилье в понравившемся доме;
  • иногда цена ниже, чем у застройщика на 20-25%;
  • в случае ипотеки можно ожидать скорейшего заселения или сдачи в аренду (подробнее о нюансах приобретения квартиры в ипотеку), а не оплаты с невозможностью пользования квартирой как при покупке на начальной стадии.

Продавец может извлечь достойную прибыль при выгодной продаже новостройки непосредственно перед сдачей объекта. Важно, чтобы договор заключался на начальной стадии строительных работ.

Но больший риск существует покупателя, чем при заключении договора долевого участия напрямую со строительной компанией. При признании последней банкротом выплаты получают сначала дольщики, а затем все остальные.

Когда возможно оформление договора переуступки прав

Согласно ст. 388 ГК РФ определяются условия заключения соглашения. Его можно заключить только в конкретный промежуток времени. Допускается перепродажа после того, как произошла государственная регистрация ДДУ. Но важно успеть до подписания передаточного акта и оформления квартиры в собственность. После этого возможна обычная купля-продажа.

Дольщик самостоятельно переуступить право требования не может, если соглашение оформлялось в рассрочку и на текущий момент не погашено полностью. Замена дольщика в таком случае допускается с согласия строительной компании. В договоре указывается сумма и оставшийся долг переходит к покупателю.

Оформление договора цессии: алгоритм действий

При заключении договора переуступки необходимо соблюдать определенную последовательность действий. Пошагово выполняется следующее:

  • проверка строительной компании;
  • подготовка документов;
  • составление и подписание договора;
  • регистрация в Росреестре и оплата госпошлины.

При проверке застройщика важно обратить внимание на следующее:

  • срок существования компании;
  • актуальность сведений из учредительных документов;
  • наличие долгосрочной аренды или права собственности на землю;
  • наличие разрешения на строительство.

Источник: https://kart.net.ru/dogovor-pereustupki-kvartiry-v-strojashhemsja-dome/

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме

Договор переуступки квартиры в строящемся доме

В сфере недвижимости в настоящее время все более распространена сделка уступки прав требования, которая подходит приобретателям жилья. Она позволяет покупателям стать правообладателями квартир на стадии строительства новостройки.

Сделка обладает многими достоинствами, но также наряду с этим у нее имеются и недостатки, которые связаны с возможными рисками при ее заключении.

Понятие переуступка (также именуется как «договор цессии») означает одну из разновидностей гражданско-правовой сделки по передаче прав на имущество. Суть договора сводится к переходу прав на основании договора купли-продаже строящейся недвижимости от застройщика другому лицу.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ возможно заключение сделки переуступки независимо от условий основного договора, оформленного ранее.

Обычно, договор цессии оформляется на основании таких первоначальных  договоров как:

  • Участия в долевом строительстве;
  • Договор инвестирования (соинвестирования);
  • Стандартного договора купли-продажи.

По установленным нормам договор купли-продажи квартиры до окончания строительства дома связано с переходом прав требования на нее.

На практике оформление договора цессии может происходить по нескольким вариантам, так как это не противоречит установленным правовым порядком его заключения.

Законодательные основы

Основные правила, касающиеся оформления сделки уступки прав требования регулируются статьями гл. 24 ГК РФ.

А также положениями ФЗ № 214 от 30.12.2004 г.  «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Законодательный акт много раз дополнялся поправками для того, чтобы улучшить процедуру заключения договора цессии, поэтому с 27 июня 2019 года действует текущая редакция этого закона.

Нормы права, содержащиеся в вышеуказанных актах, позволяют в полной мере обеспечить защиту прав покупателей объектов недвижимости от возможных претензий, предъявляемых от недобросовестных фирм-застройщиков.

Покупка строящегося объекта недвижимого имущества, как правило, связано с некоторыми рисками для приобретателя.

Необходимо помнить, то договор цессии на квартиру в порядке участия в долевом строительстве является менее рискованным мероприятием.

Согласно указаниям ФЗ № 214 сделка переуступки прав требования на квартиру в новостройке должна быть зарегистрирована в службе Росреестра.

До момента подписания акта приема-передачи с застройщиком, дольщик может осуществить переуступку своих прав другому лицу.

Нюансы сделки по приобретению объекта недвижимости

В силу положений вышеназванных законодательных актов переход право собственности совершается до момента передачи жилья дольщику и подписания соответствующего акта с застройщиком.

Осуществление сделки переуступки права требования допускается только при согласии на это строительной фирмы.

Кроме этого, требуется получить письменное согласие супруга, если продавец состоит в официальном браке.

Такое согласие должно оформляться в нотариальной конторе.

Также цессионарий должен совершить оплату за квартиру в недостроенном доме согласно условиям основного договора ДДУ.

При отсутствии возможности оплаты, допускается оформление сделки, согласно которой оставшаяся задолженность перед застройщиков переводится на покупателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

В соответствии со ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Поскольку договор долевого участия должен проходить процедуру государственной регистрации в ФКП Росреестра, то совершенная на его основе сделка переуступки также должна быть зарегистрирована в установленном порядке.

По ипотеке

Банком при выдаче заемных средств по ипотечному кредиту проверяется платёжеспособность заемщика.

Если заемщик испытывает финансовые трудности и не может выполнять свои обязательства по возврату кредитных средств, то банк может осуществить продажу объекта недвижимости, находящегося в залоге, с торгов.

При оформлении ипотеки на приобретение квартиры в доме, который еще недостроен, банк идет на риск невыплаты заемных средств.

От заемщика требуется предъявление сотрудникам кредитного отдела банка списка необходимых документов, без которых невозможна выдача ипотечных средств.

Документы должны быть допустимыми и достоверными для того, чтобы банк одобрил ипотечный кредит и выдал денежные средства заемщику.

К примеру, может быть предоставлена официальная справка от застройщика о завершающем этапе строительных работ с указанием точных сроков.

В качестве обязательного условия выдачи кредита выступает заключение между банком и застройщиков договора.

При отсутствии убедительных оснований в документации, представленной заемщиком, банк не сможет выдать средства на приобретение жилья в строящемся доме.

От застройщика

Покупателю нужно проверить у застройщика разрешение на строительство, в случае желания приобрести жилплощадь в недостроенном доме.

Это снизит вероятность наступления для него спорных моментов, которые могут привести к различным негативным последствиям.

Кроме этого, от застройщика необходимо потребовать предъявления следующих бумаг:

 Учредительные документы компанииразрешающие выполнять деятельность по возведению многоквартирных домов
 Свидетельство о регистрации юридического лицавыдается налоговым органом
 Свидетельство ИННподтверждает постановку налогоплательщика на учет в ФНС
 Документы на земельный участок, на котором ведется строительство объекта недвижимостибухгалтерскую отчетность за последние 6 месяцев
  Проект на жилой домДолжен содержать дату ввода его в эксплуатацию
 Способ исполнения передачи построенного объектаи договор о предоставлении средств на возведения жилого дома

Процедура оформления

В законодательстве определен порядок осуществления регистрации сделки переуступки права требования, который состоит из нескольких стадий.

Продавцу необходимо выполнить определенные требования для того, чтобы договор цессии соответствовал условиям Гражданского кодекса РФ

К таким требованиям относятся следующие:

 Выполнение проверки разрешения на строительство у компании-застройщикаа также письменное уведомление строительной фирмы о том, что дольщик хочет заключить договор  переуступки другому лицу
  Оформление согласия у другого супругакоторое совершается у нотариуса в письменной форме
 Получение у банка согласования на заключение договорав случае приобретения квартиры в порядке за счет ипотечного кредита за счет денежных средств, предоставленных банком
 Оформление выписки из ЕГРН на объект недвижимостикоторый переуступается посредством цессии
 Подписание договора переуступки на жилое помещениевыполнение регистрации в службе Росреестра договора уступки права собственности и внесение госпошлины

Требуемая документация

Обычно, процедура регистрации в органах Росреестра сделки переуступки совершается в течении 10 дней. Регистрация производится в заявительном порядке на основе поданных документов.

К необходимым документам относятся:

 Российские паспорта сторон договора, подтверждающие их личностьа также согласие 2-го супруга на осуществление договора переуступки права собственности на квартиру
 Основной договор, подписанный с фирмой-застройщикоми документ, подтверждающий отсутствие долга перед строительной компанией
 Договор перехода задолженности покупателю объектаразрешения застройщика на оформление договора купли-продажи в порядке переуступки
 Согласование банка на совершение сделки продажипри нахождении квартиры в залоге у банка
 Договор ипотечного кредитаесли жилье покупается через ипотеку
 Закладнаясоставленная в надлежащем порядке

Образец договора переуступки

Часто договор купли-продажи квартиры, расположенной в строящемся доме, желает заключить гражданин, который произвел вложение в нее определенные инвестиции.

Это физическое лицо передает свои права на жилье другому лицу для осуществления компенсации денежных средств и получения дохода с переуступки.

Согласно положениям нормативно-правовых актов, заключается сделка уступки, которую подписывают стороны цессии.

Во время заключения переуступки следует принимать во внимание такие моменты, как условия основного договора продажи жилплощади, описание передаваемого права, условия о сроках передачи и стоимости цессии.

Кроме того, в тексте договора переуступки содержатся следующие сведения:

 Название документаДата и место заключения сделки
 Личные сведения сторон сделкихарактеристики объекта, технические параметры
 Права и обязанности контрагентов договора цессиии цена квартиры, которая продается
  Срока оформленияправа собственности за приобретателем
 Ответственность сторон договоранаступающая при нарушении условий сделки уступки
  Списка бумаготдаваемых покупателю при совершении договора цессии

Обычно при предоставлении недостоверной информации ответственность лежит на продавце, что отражается в тексте соглашения о переуступке.

Положение установлено в ст. 390 ГК РФ. Договор подлежит составлению в письменной форме и заверен у нотариуса. Кроме того, он должен пройти регистрацию в службе Росреестра.
Можно ли оформить самостоятельно

Договор цессии, вследствие простой процедуры оформления, может быть совершен самостоятельно, без обязательного привлечения юриста.

При этом необходимо выполнить требования действующих правовых актов, которые продавцу следует тщательно исследовать.

Но, при возникновении спорных вопросов, он может проконсультироваться у грамотного юриста.

Это делается для предотвращения возможных денежных потерь, возникающих при заключении договора переуступки.

Расчет между сторонами

Зачастую расчеты между сторонами, которые связаны с оплатой за передаваемую квартиру выполняются после регистрации в службе Росреестра.

Расчеты могут производиться как по безналу, так и в наличной форме. В последнее время в России чаще всего применяется способ оплаты между сторонами с помощью депозитной ячейки в банке.

Переуступка считается завершенной после получения соответствующего соглашения продавцом.

Спорные моменты

Договор уступки права требования на квартиру в строящемся доме относится к сделкам, несложным с юридической стороны.

Но, в отдельных случаях возникают спорные ситуации, которые связаны с окончанием строительных работ.

Некоторые застройщики проходят процедуру банкротства, что затрудняет ввод объекта в эксплуатацию.

Работы по возведению дома в результате отсутствия финансирования могут быть заморожены на туманный срок.

Если строительные работы заморожены, то физические лица не смогут возвратить вложенные инвестиции либо продать квартиру.

На практике получить согласие от фирмы-застройщика на осуществлении договора цессии делается почти невозможным.

Это становится препятствием для продавца, который хочет уступить право требования.

При наличии долга перед застройщиком, последний не предоставит справку об отсутствии задолженности. Без этой справки служба Росреестра не зарегистрирует сделку уступки.

Большое значение отводится состоянию рынка недвижимости, а также динамика цен на строящееся жилье.

Необходимо учитывать, что ключевой проблемой является снижение цен на строительном рынке. Это повлияло на рыночную стоимость жилья в новостройках.

Также следует опасаться распространившихся в последнее время мошеннических схем, которые сводятся к уступке прав требования сразу двум или более лицам.

Переуступка прав требования между юридическими и физическими лицами, читайте тут.

В этом случае действительной сделкой считается 1-ая сделка, а другие считаются незаконными и признаются ничтожными согласно действующему гражданскому закону.

: Переуступка квартиры в новостройке. Переуступка ДДУ риски:

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/kak-oformit-pereustupku-kvartiry-v-stroyashhemsya-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.