Договор переуступки доли в строящемся доме

Содержание

Договор переуступки доли в строящемся доме – Бизнес, законы, работа

Договор переуступки доли в строящемся доме

На рынке недвижимости все большую популярность приобретает сделка переуступки, условия которой привлекают покупателей. Они стремятся выкупить жилье, находящееся в стадии строительства.

Сделка имеет определенные преимущества, но вместе с тем у нее существуют отрицательные черты, связанные с возникающими рисками.

Что это такое

Под термином «переуступка» подразумевается один из видов сделки купли-продажи.

Ее сущность состоит в передаче приобретателем прав и обязанностей по договору купли-продажи недостроенного объекта недвижимости перед застройщиком третьему лицу.

Законодатель допускает совершение сделки вне зависимости от условий первоначального договора, заключенного с ним.

Как правило, сделка по переуступке совершается на основании договора:

По общепринятым правилам сделка купли-продажи жилья до завершения строительства здания сопровождается передачей права требования на него.

В принципе возможность заключения договора уступки прав не обусловлена схемами его оформления, поэтому приводит сделку можно по различным схемам.

Общие вопросы относительно совершения сделки переуступки регламентируются положениями главы 24 Гражданского кодекса РФ.

Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Он издан 30 декабря 2004 года под номером 214-ФЗ.

В акт неоднократно вносились поправки и изменения с целью совершенствования порядка заключения сделки, поэтому с текущего года действует его последняя редактура.

Нормативы, указанных актов, дозволяют в определенной мере защитить права приобретателей недвижимости от вероятных притязаний, которые могут возникнуть со стороны недобросовестного застройщика.

Приобретение недостроенного объекта недвижимости всегда сопровождается определенного рода рисками.

Нужно заметить, что сделка переуступки права требования на объект долевого строительства является наименее рискованной операцией.

В соответствии с нормативами Федерального закона 214-ФЗ договор переуступки доли в строящемся доме надлежит зарегистрировать в ФКП Росреестр.

Если владелец квартиры осуществит регистрацию, то до подписания акта приема-передачи он может переуступить свое право третьему лицу.

: покупка квартиры по договору переуступки

Особенности сделки по приобретению недвижимости

В соответствии с нормативами вышеуказанных актов существуют две разновидности формы договора переуступки.

Их основное различие заключается в сроке вступления в права собственности. Если договор переуступки заключается по первому виду, то передачу права собственности можно осуществить на любом этапе сделки.

Например, в период строительства здания, после сдачи его в эксплуатацию. По второму – передача права собственности осуществляется до подписания акта приема-передачи объекта сделки.

Совершение сделки купли-продажи с переуступкой права требования возможно только с согласия застройщика.

Помимо того необходимо получить согласие второго супруга, если продавец пребывает в официальном браке. Оно должно быть оформлено и заверено в нотариальном порядке.

При этом продавцу необходимо внести плату за жилье в строящемся доме сообразно условиям первоначального договора.

Если у него нет такой возможности, то можно заключить договор, соответственно которому оставшаяся часть долга по оплате будет переведена на приобретателя.

Переуступка квартиры в строящемся доме

Договор сделки купли-продажи недвижимости, находящейся в стадии возведения не подлежит обязательной регистрации в ФКП Росреестр, если он был заключен до апреля 2005 года.

Чтобы ее совершить, заинтересованным сторонам нужно подписать соглашение, подтверждающее уступку права требования.

Все последующие договора должны быть зарегистрированы в установленном законодателем порядке.

По ипотечному кредиту

Банк при передаче кредитных средств заемщику должен быть полностью уверен, что он платежеспособен.

При возникновении у него осложнений с выплатой он вправе реализовать недвижимость, которая находится у него в залоге по условиям договора кредитования.

При выдаче ипотечного кредита на покупку жилья, которое не существует в реальности, он подвергается риску невозврата кредитных средств.

Они должны быть достаточно убедительными, чтобы у банка не возникло сомнений относительно возврата предоставленных по ипотечному кредитованию средств.

Например, официальную бумагу от застройщика, что строительство находится на последней стадии.

Одним из обязательных условий, предъявляемым банком является заключение договора между ним и застройщиком.

Если представленные заемщиком в документах сведения не будут вескими, то банк не выдаст кредитные средства на покупку квартиры в недостроенном здании.

От застройщика

Приобретатель должен проверить разрешительные документы на строительство, если намерен купить квартиру в недостроенном здании от застройщика.

Мера позволяет избегнуть непредвиденных ситуаций, которые могут иметь для него определенного рода последствия.

Застройщик должен представить нижеперечисленные документы покупателю при заключении договора купли-продажи:

 Устав, учредительные документыпозволяющие осуществлять деятельность по строительству жилого здания
 Свидетельствоподтверждающее осуществление регистрации юридического лица
 Свидетельство ИННподтверждающее постановку на учет в Налоговой службе в качестве налогоплательщика
 Правоустанавливающий акт на земельный участок, где возводится жилое зданиебухгалтерскую отчетность, составленную за последний квартал данного года
  Разрешение муниципалитета административного округа на строительство жилого зданияпроектную документацию на воздвигаемое здание с указанием даты его ввода в эксплуатацию
 Официальный нормативный актсодержащий способ исполнения обязательства по передаче готового жилья, которое он возлагает на себя договором купли-продажи и договор о предоставлении денежных средств на строительство жилого здания

Процесс оформления

Законодатель установил порядок оформления регистрации договора переуступки, который разделен на определенные этапы.

Продавец должен следовать условиям выполнения каждого из них, чтобы сделка переуступки права требования обрела законную силу.

К ним относятся:

 Осуществление проверки наличия разрешительных документов, которые должны быть у застройщикаи уведомление застройщика в письменной форме о намерении совершить сделку переуступки права собственности третьему лицу
  Получение согласия второго супругавыраженного в письменной форме, оформленное в нотариальном порядке
 Обращение в банк с просьбой выдать согласие на совершение сделкиесли предмет сделки переуступки куплен по программе ипотечного кредитования
  Получение выписки из ЕГРП на квартируподлежащую к продаже по сделке переуступки
 Составление договора сделки по переуступке права собственности на квартируосуществление регистрации в ФКП Росреестр договора переуступки и уплаты государственной пошлины

Сопутствующие документы

Как правило, регистрация договора осуществляется в продолжение 10-15 календарных дней. Она осуществляется на основании заявления и представленных документов.

В их число входит:

 Паспорта участников сделки, удостоверяющие их личностии согласие второго супруга на совершение сделки купли-продажи по схеме переуступки
 Первоначальный договор, заключенный с застройщикоми справка об отсутствии задолженности перед застройщиком
 Договор перевода задолженности приобретателю квартирыи согласие застройщика на совершение сделки купли-продажи, предусматривающей переуступку права требования
 Согласие банка на совершение сделки купли-продажиесли квартира находится в залоге
 Договор кредитованияесли квартира приобретается по программе ипотечного кредитования
 Закладная на квартируоформленная в установленном законодателем порядке

Образец договора цессии

Зачастую сделка купли-продажи на квартиры, которая находится в стадии строительства, стремится совершить лицо, вложившее в него некоторые инвестиции.

Он перепродает свое право на квартиру третьему лицу с целью возврата инвестиционных вложений и получения прибыли со сделки.

В соответствии с нормативами законодательных актов она оформляется договором цессии, который подписывается участниками сделки.

При составлении договора цессии необходимо учесть такие факторы, как условия первоначального договора купли-продажи квартиры, описание содержания уступаемого права, требования о сроке его исполнения и цене уступки права.

Помимо того в его содержании должна быть указана информация относительно:

 Наименования документадаты и места заключения договора цессии
 Персональные данные участников сделкии названия предмета сделки, его основных технических характеристик
 Прав и обязанностей участников сделки переуступкиа также стоимости предмета сделки, который выставлен на продажу
  Срокав продолжение которого наступает право собственности
 Ответственности участников сделкикоторая возникает при нарушении какого-либо условия договора
  Перечня документовпередаваемых приобретателю в ходе совершения сделки переуступки

Источник: https://novdmt.com/dogovor-pereustupki-doli-v-stroyaschemsya-dome/

Покупка квартиры по переуступке прав

Договор переуступки доли в строящемся доме

Намереваясь приобрести квартиру у застройщика, лицо может наткнуться на объявление о продаже через уступку права. Данная процедура приобретения права собственности полностью соответствует закону, так как связана с передачей дольщиком, участвующем в долевом строительстве, продать жилье еще до ввода новостройки в эксплуатацию.

Покупка жилья по переуступке прав является оформлением между сторонами сделки, в соответствии с которой обязательства и права передаются от основного дольщика к другому лицу, намеренному дождаться завершения строительных работ.

Переуступка представляет собой вид юридической сделки, на основании которой уступается право требования от одного лица к другому. Переуступается по сделке не право собственности, поскольку оно еще не существует, т.к. объект недвижимости фактически не существует (не построен).

Передается по соглашению переуступки именно право требования на квартиру

Первоначально данное право возникает у дольщика, который заключил договор долевого участия с застройщиков в соответствии с ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве». Дольщиком может являться как гражданин, так и юридическое лицо.

Застройщик несет перед участником ДУ обязанность по своевременной сдаче объекта недвижимости, который соответствует установленным техническим характеристикам.

Дольщик может сам принять исполнение по договору долевого участия, т.е. подписать акт приема-передачи квартиры от застройщика, а может переуступить право требования третьему лицу. Таким образом совершается сделка уступки, также называемая договором цессии.

Порядок оформления сделки регламентируется положениями статей 388-390 ГК РФ. Лицо, передающее права, является кредитором (цедентом), а другое лицо – покупателем права (цессионарием).

Суть уступки заключается в том, что первоначальный приобретатель получает в результате неё определённую выгоду:

  • Дополнительный доход в результате продажи квартиры по более высокой стоимости;
  • Невозможность ждать окончания строительства по каким-либо причинам.

Жилплощадь на начальном этапе строительных работ имеет невысокую цену, поскольку существуют риски затягивания строительства или признания застройщика банкротом.

В процессе сооружения новостройки стоимость квартир растет, а при цессии выгода будет состоять в разнице между актуальной и начальной ценой жилья.

Оформляется именно переуступка, поскольку продажа не сданного объекта недвижимости невозможна.

Кроме того, жизненные обстоятельства у дольщика могут измениться. Например, он может решить не приобретать квартиру в результате переезда, развода или других субъективных причин. Основания уступки

Для оформления покупки квартиры по переуступке потребуется основной договор, который содержит права и обязанности сторон. Таким документом может выступать:

  1. Договор участия в долевом строительстве — подписывается между дольщиком и застройщиком. Инвесторами могут выступать любые лица, вкладывающие денежные средства на сооружение многоквартирного жилого дома или другого объекта недвижимости (согласно ФЗ № 214). Договор включает обязательства контрагентов, процесс проведения расчетов между сторонами, ответственность при нарушении условий соглашения.
  2. Предварительный договор купли-продажи. В соответствии таким документом, покупатель имеет право требования у продавца продажи недвижимости в установленный срок. Договор является действительным до даты истечения установленного срока в нём. В случае не указания даты его завершения, срок договора считается равным 1-му году с момента заключения.

Кроме указанных возможны и другие основания, в силу которых застройщик несет обязанности перед другими лицами. Эти лица могут передать принадлежащие им права требования. Примером такого основания может служить сделка взаимозачета между компаниями. В частности, если подрядная организация выполнила работы, а застройщик за это передал право требования на квартиры.

Зачастую, когда речь ведется об уступке прав на жилье, имеют в виду переуступку прав именно по договорам долевого участия в строительстве жилых домов.

Основные правила

Отношения дольщиков устанавливаются Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» Пункт 11 этого законодательного акта содержит обязательные требования к переуступке прав по сделке:

  • Цессия допускается, если дольщик в полном объеме заплатил стоимость долевого участия либо совершил перевод задолженности на последующего дольщика;
  • Оформление сделки переуступки прав совершается с момента регистрации договора долевого участия до подписания акта приема-передачи или иного документа, который подтверждает передачу квартиры;
  • если продавцом права является организация, то стоимость цессии вносится после регистрации сделки уступки в ФКП Росреестра.

При оформлении договора должны соблюдаться нормы законодательства, в противном случае сделка может быть признана недействительной.

Риски и особенности приобретения квартиры по уступке

Последующий приобретатель несет риски при покупке жилья по уступке прав, которые могут возникать как на этапе проведения строительных работ, так и после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

В строящемся здании

На момент возведения новостройки, приобретатель может сталкиваться с определенными сложностями:

  1. Недобросовестность застройщика. К примеру, первоначально дольщик выполнил все необходимые действия по проверке надежности фирмы застройщика, но далее возникло затягивание сроков строительства, появилась возможность будущего банкротства строительной компании. В результате чего дольщик принял решение переуступить право на квартиру, т.к. неясно, достроят ли вообще дом в ближайшее время, но о сомнениях в надежности фирмы он не сообщил. Покупатель права, заключив договор цессии, может в дальнейшем пожалеть о потраченном времени и финансах.
  2. Замораживание строительства. На любом этапе возведения дома может произойти приостановление работ. Вслед за длительным ожиданием инвесторы сами намерены осуществить продажу жилплощади намного дешевле, чем вложенная сумма по ДДУ. Поэтому перед покупкой квартиры в строящемся доме по заманчивой стоимости, необходимо скрупулезно проверить деятельность застройщика и понимать риски долгостроя.
  3. Планируемая по проекту и фактическая планировка квартиры может различаться. В этом случае отстаивать свои интересы придется в суде.

Рекомендуется заключать сделку только с проверенными застройщиками и тщательно исследовать правоустанавливающую и проектную документацию.

В сданном доме

Для возведения многоквартирного дома требуется привлечения немалого финансирования инвесторов, а кроме того, у застройщика могут быть обязательства по возврате займа в банк, обязанности по оплате работ подрядчиков, поставщиков и т.д.

Если у строительной компании имеются долги возможны судебные разбирательства между сторонами обязательств, и до того, как спор не будет решен, оформить право собственности на квартиру не допускается.

Еще одним распространенным риском является риск «двойной покупки» квартиры по переуступке, право на которую уже передано другому лицу. Чтобы не допустить этого нужно оформлять договор цессии только по сделкам, прошедшим государственную регистрацию в службе Росреестра. В этом случае проверить принадлежность права на квартиру за определенным лицом несложно.

По ипотеке

При необходимости уступки права требования на жилье, и для этого нужно оформить ипотеку в банке, у покупателя могут возникнуть следующие трудности:

  1. Повышенные проценты. В отношении еще не построенных объектов применяются повышенные ставки, поэтому ежемесячный платеж за кредит будет высокий;
  2. Сложности с получением ипотечного кредитования;
  3. Потребуется заключение предварительного договора переуступки права на квартиру с ипотекой. Договор необходим при обращении в банк.

Дополнительные риски зависят от добросовестности строительной фирмы.

В случае, если ипотека уже оформлена дольщиком, обязанности по возврату заемных средств также передаются другому лицу, т.е. на него переводится долг перед банком.

В этом случае на переуступку необходимо получить согласие банка.

Продать право на жилье может потребоваться в случае получения ипотечного займа лицом, состоящим в официальном браке. А при расторжении брака, супруги решили уступить права и обязанности на приобретенную квартиру.

Кроме того, владелец жилплощади может принять решение переехать в другой город, и для того, чтобы в короткие сроки избавиться от долга, он может переуступить свое право и передать долг по погашению ипотеки.

Более охотно на одобрение подобных сделок идут такие банки, как Сбербанк и ВТБ.

В дальнейшем покупателя ждут аналогичные риски, что и продавца права требования: несоблюдение сроков, банкротство застройщика и др.

Порядок совершения сделки переуступки прав на квартиру

Приобретатель квартиры по уступке прав должен побеспокоиться о сведении к минимуму имеющихся рисков, т.е. руководствоваться следующим:

Действия покупателяДействия продавца
Подвергнуть разбору предложения на рынке первичной недвижимости. С подозрением следует относиться к слишком дешевому жилью. Нужно потребовать у застройщика правоустанавливающие документы, которые подтверждают легальность строительства.Найти покупателя квартиры. Стоимость обычно схожа со стоимостью аналогичного жилья в строящемся доме.
Обследовать предлагаемую жилплощадь. На начальных этапах строительных работ  проанализировать удобство нахождения дома, развитие инфраструктуры, изучить технические характеристики объекта.Продемонстрировать цессионарию земельный участок, на котором выполняется строительство.
Попросить у фирмы-застройщика документацию.Уведомить застройщика о передаче права на квартиру. В дальнейшем компания участвует в договоре как 3-я сторона. В отдельных случаях от компании необходимо согласование на заключение сделки.
Достичь договоренности о порядке расчетов по соглашению.
После подписания следует заверить договор в нотариальном порядке. Нотариус выполняет проверку законности переуступки права требования, предоставляет достоверные сведения о том, не имеется ли на объект каких-либо обременений (залог, арест т.д.). При отсутствии нотариального удостоверения договору, он не пройдет регистрацию в ЕГРН.

После завершения строительных работ следует проверить квартиру на соответствие ее строительным нормам и правилам, и в случае обнаружения дефектов сообщить о них застройщику.

Выявленные дефекты должны быть устранены застройщиком в течение 2-х месяцев.

После сдачи объекта регистрируется право собственности.

Оформление договора уступки

Образец договора переуступки права, как правило, предоставляет застройщик.

Договор цессии, сделанный не на основании договора долевого участия, не требуется заверять у нотариуса.

На первичном рынке недвижимости самой распространенной является переуступка права требования по договору долевого участия.

Это сводит к минимуму для приобретателя риск лишиться квартиры и денег.

Стоит помнить, что при заключении договора цессии, договор участия в долевом строительстве продолжает действовать, а меняется только сторона дольщика.

Т.е. права и обязанности передаются другому лицу — приобретателю права.

В силу соглашения цедент уступает свое право, но не несет ответственность за исполнение обязательств застройщиком.

После подписания акта приемки квартира больше не является собственностью фирмы-застройщика.

Но стороны могут совершить сделку до оформления собственности при помощи подписания предварительного договора купли-продажи, по нему одна сторона обязана впоследствии продать жилье другой стороне. А после госрегистрации можно заключить основной договора купли-продажи.

Образец договора

Образец приводится как пример. У других строительных фирм могут быть другие условия переуступки права на квартиру.

Образец договора переуступки права требования на квартиру.

Необходимая документация для совершения сделки

Перед оформлением соглашения покупателю следует затребовать у компании застройщика следующие бумаги:

  • учредительные документы, Устав;
  • свидетельство из ЕГРЮЛ;
  • выписка из ЕГРН;
  • проектная документация, в которой прописаны сроки;
  • акт о расчетах по договору;

После проверки документов у застройщика можно заключать сделку. Для чего покупателю нужны:

  • паспорт гражданина РФ;
  • согласие другого супруга на заключение сделки.

При уступке права на квартиру продавцу нужно предоставить:

  • договор, служащий основанием цессии;
  • два экземпляра договора переуступки (2 экз.);
  • согласие от застройщика на сделку, если дольщик имеет задолженность по ДДУ; если долга нет, необходимо просто направить компании уведомление;
  • если дольщиком является гражданин в возрасте до 18 лет, разрешение органов опеки и попечительства;
  • в случае покупки квартиры в ипотеку — согласие банка на переуступку;
  • согласие другого супруга.

После заключения договора, нужно пройти процедуру регистрации.

Акт приемки квартиры подписывается застройщиком с новым дольщиком. В случае выявления дефектов объекта недвижимости, последующий покупатель сможет предъявить претензии лишь к застройщику.

О Переуступке прав собственности на квартиру в новостройке в 2020 году, читайте тут.

Расходы

Для получения согласия застройщика на оформление уступки права требования, нужно заплатить комиссию, которая составляет около 1-3% от цены квартиры. Траты распределяются между сторонами сделки в равных долях, либо относятся на цессионария.

В дальнейшем договор должен пройти регистрацию в ФКП Росреестра. Размер государственной пошлины равен 2 тыс. руб.

: Риски покупку квартиры по переуступке: 

Загрузка…

Источник: https://ipoteka-nedvizhimost.ru/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav/

Как оформить договор уступки права требования на квартиру в новостройке?

Договор переуступки доли в строящемся доме

Купить недвижимость в новостройке возможно с помощью переуступки права собственности на квартиру. Так как это явление довольно распространено на рынке строящихся домов, совершить сделку могут любые субъекты права. Однако стоит проявлять осторожность. Нужно быть внимательным при составлении договора и не предоставлять свои документы сомнительным личностям.

Особенности переуступки права требования на квартиру

Переуступку квартиры нельзя назвать одним из видов купли-продажи недвижимости. С юридической точки зрения договор уступки является именно правом цессии. Так, покупатель приобретает только соответствующие права и обязанности, которые прописаны в договоре между застройщиком и первоначальным покупателем.

Форма договора и стороны соглашения

Сторонами заключения данной сделки могут являться как физические, так и юридические лица. Участниками соглашения являются: цессионарий — покупатель права требования, а также цедент — первоначальный владелец недостроенной недвижимости, соответственно, продавец.

Цессия переуступки права требования на квартиру в новостройке может существовать в двух формах:

  • Договор долевого участия (ДДУ). Данный вид является более надежной формой заключения сделки, которая обязательна для регистрации в Росреестре. Подписание передаточной бумаги осуществляется только после уступки.
  • Предварительный договор. Такая форма заключения сделки не является действительной до составления и подписания основного договора и не регистрируется в Росреестре. Предварительный договор — только договоренность, не имеющая полной силы.

Каждый способ заключения договора возможен, однако договор долевого участия обеспечивает большую безопасность соглашения.

Когда возможно оформление сделки

Если же первоначальный договор переуступки был оформлен в рассрочку, дольщик не имеет право самовольной передачи обязательств до момента выплаты полной стоимости.

Сделка на таких условиях может быть оформлена только с согласия строительной компании, которая возводит новостройку.

При наличии одобрения со стороны застройщика стороны заключают договор и прописывают в нем сумму оставшегося долга, которую обязан выплатить покупатель.

Как оформить договор цессии

Статья №389.1 регламентирует правила оформления договора переуступки и требования к недвижимости. Соглашение должно быть проведено аналогично процедуре подписания первоначального документа. Также приветствуется нотариальное подтверждение сделки. Чтобы грамотно заключить договор, необходимо следовать определенному алгоритму действий.

Проверка строительной компании

Во избежание недоразумений цессионарий должен проверить честность и надежность застройщика, с которым будет иметь дело после оформления соответствующих документов.

Необходимо проверить срок, в течение которого компания предоставляет свои услуги. Если фирма появилась совсем недавно и еще не успела себя зарекомендовать, стоит более тщательно обдумывать решение о целесообразности сотрудничества.

Важной деталью является наличие разрешения на строительство. При его отсутствии заключение договора может обернуться большими проблемами для цессионария. Также стоит проверить наличие у компании аренды или права собственности на застраиваемую территорию и актуальность данных учредительных документов.

Сбор документов

При оформлении цессии переуступки права требования на квартирку каждая из сторон должна предоставить определенный пакет документов. Покупателю необходимо иметь только удостоверяющий личность документ (паспорт) и согласие супруга, если лицо состоит в браке.

Продавец же должен предоставить расширенный перечень бумаг:

  • Паспорт гражданина;
  • Сам договор прав требования в двух экземплярах;
  • Изначальное соглашение: предварительный договор или ДДУ;
  • Письменное согласие строительной компании на проведение сделки (если полная стоимость недвижимости еще не выплачена);
  • Если квартира была приобретена в браке, продавец также обязан предоставить согласие своего супруга;
  • Документы, подтверждающие отсутствие задолженностей (квитанции об оплате).

На этом шаге также необходимо в письменной форме уведомить строительную компанию о планируемом заключении договора, так как она имеет право установить комиссию за сделку.

Составление и подписание договора

Данный шаг является достаточно простым. Главное требование к составлению текста договора — подбор точных и однозначных формулировок, которые должны полностью отражать суть предмета сделки. Обязательно проверить наличие следующих положений:

  • Информация о предмете требования;
  • Сумма, которую покупатель должен предоставить продавцу за передачу прав;
  • Сведения о всех обязанностях сторон;
  • Информация об ответственности за нарушение договора;
  • Полные и достоверные паспортные данные и подписи каждой стороны.

Образец

Скачать

Договор переуступки права требования на квартиру в новостройке образец.doc

Официальная регистрация

При оформлении договора долевого участия важно грамотно зарегистрировать документ согласно установленному порядку. Подать документы можно следующим образом:

  • Лично явиться в Росреестр. Так как именно это учреждение занимается подобными делами, оформленная таким образом регистрация пройдет быстрее.
  • Подать документы в многофункциональный центр города. Срок рассмотрения увеличивается, однако это все же действенный и проверенный способ официальной регистрации.
  • Отправить запрос через интернет на официальном сайте Росреестра или через Госуслуги. Для этого нужно лишь заполнить соответствующими сведениями пустые поля формы.

Риски оформления договора переуступки

Заключению любой сделки сопутствуют определенные риски, с которыми необходимо заранее ознакомиться.

При оформлению подобного соглашения основным риском является прекращение строительства жилого дома. По этой причине важно произвести тщательную проверку застройщика.

Большое количество текущих объектов строительства и продаваемых по договору цессии квартир может свидетельствовать о наличии проблем у компании.

Также сделка может быть признана полностью недействительной, если первоначальный дольщик окажется банкротом. Аннулирование договора может произойти и по причине отсутствия уведомления строительной компании о переходе прав.

Внимание!

Важно обратить внимание на наличие среди собственников несовершеннолетних. В случае, если договор подписан в ущерб их интересам, органы опеки могут восстановить права детей в судебном порядке и отменить сделку.

Как избежать обмана при составлении договора

При сделках, связанных с недвижимостью, всегда отмечался высокий показатель мошенничества. Так, чтобы не стать жертвой обмана важно перед составлением договора проверить следующие документы продавца и строительной компании:

  • Разрешение застройщика на возведение жилого объекта. Также стоит проверить соответствие действительности всех сведений, которые отмечены в предоставленной бумаге.
  • Подтвержденная выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Данная бумага является достоверным источником информации об объектах недвижимости. Заказать ее можно в МФЦ.
  • Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц. Данный документ предоставляется не позднее 5 дней с момента подачи запроса. Информация открыта, поэтому любое физическое лицо может подать прошение и оценить надежность строительной компании.
  • Первоначальный договор долевого участия, заключенный продавцом и все соответствующие приложения к нему.
  • Квитанции подтверждающие произведение платежей в соответствующем размере. Важно сравнить предоставленные данные о платежах с печатью застройщика, если деньги вносились через кассу.

Предупреждение

Ознакомление со всеми перечисленными документами исключит возможность обмана. Оформлять сделку стоит только в случае, если все документы полностью соответствуют нормам.

В каких случаях сделка аннулируется

Договор переуступки может быть признан недействительным, если стороны не проверят соответствие договора определенным законодательством требованиям. Так, при следующих условиях сделка будет недействительна:

  • Дольщик внес не все предписанные денежные средства и в договоре не указаны квитанции отплаты;
  • При оформлении первоначального договора покупатель привлекал банковские средства, а банк не произвел оценку сделки;
  • Застройщик не одобрил сделку и не предоставил письменное соглашение.

Цессия признается полностью недействительной при наличии любого подобного условия. Недвижимость возвращается к первоначальному владельцу, а покупатель не имеет никаких прав на квартиру.

Налогообложение и вычет

По Налоговому кодексу Российской Федерации можно уменьшить сумму оплаты на предоставленную застройщику выплату или произвести налоговый вычет. Необходимо составить и подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года после заключения сделки. Налог же должен быть оплачен до 15 июля.

Подтверждение передачи средств

Согласно статье №220 Налогового кодекса РФ для подтверждения действительности переуступки на права требования необходимо предоставить соответствующий правовой документ — договор сделки или выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Далее следует предоставить платежный документ, который может являться следующими бумагами:

  • Распиской в получении продавцом оговоренной суммы. Составить текст можно в свободной форме, писать следует обязательно от руки;
  • Выпиской из соответствующего счета в банке, в которой указано назначение произведенного платежа.

Договор переуступки прав без приложений в виде подтверждающих оплату документов является неподтвержденным.

Налоговый вычет при заключении сделки

В случае, если сумма сделки превышает данное значение, налог должен быть оплачен согласно расчетам получившейся разницы.

Однако в случае, если лицо изъявит желание воспользоваться налоговым вычетом, оно должно указать это в декларации о доходах. Все действия должны быть полностью законны, в противном случае государство имеет право наложить на гражданина предусмотренные санкции.

Налоги, взимаемые с цедента

Важно учитывать, что в любом случае можно воспользоваться налоговым вычетом или же указать сумму, которая была передана строительной компании при первоначальном оформлении договора долевого участия.

Так, цедент имеет право на переуступку только в случае заключения ДДУ в соответствии со всеми требованиями и нормами. Оформить сделку важно до введения объекта строительства в эксплуатацию.

Покупателю же стоит помнить о сопутствующих рисках и мерах предосторожности.

При оформлении данного вида сделок велика вероятность стать жертвой мошенничества, однако бдительность со стороны цессионария поможет избежать проблем.

Источник: https://vsenaslednikam.ru/dogovor-ustupki-prava-trebovaniya-na-kvartiru-v-novostrojke.html

Переуступка доли в строящемся доме

Договор переуступки доли в строящемся доме

Некоторые потенциальные покупатели боятся процедуры переуступки, которая кажется им достаточно сложной. Но если переуступка доли в строящемся доме происходит в соответствии ФЗ-214 «Об участии в долевом строительстве…», то процесс сделки происходит вполне надежно. Для ее совершения необходимо всего только 5 основных шагов.

  • Все случаи, связанные с переуступкой долей, уникальны и индивидуальны.
  • Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
  • Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Покупатель (цессионарий), решивший заключить договор уступки, должен уяснить, что он приобретает не жилье, а право требования на него, а также все риски, которые несет дольщик. Не нужно надеяться, что человек, который переуступал вам цедент (объект), все уже проверил и убедился в гарантиях взаимоотношений с данным застройщиком.

Если речь идет о типовом жилье, покупатель на веб-сайте застройщика подбирает объект с интересующими его параметрами, а затем фильтрует все аналогичные предложения по цене.

Обратите внимание на условия ДДУ

На данной стадии можно будет обратиться к профессиональным юристам. Стоит учитывать и то, что в тексте ДДУ имеется пункт, который определяет порядок переуступки прав требований по нему. Хотя теоретически переуступку могут и вовсе запретить. Но риелторы пока с этой ситуацией не сталкивались.

На будущее жилое помещение переуступить права можно лишь в период, который указан в 214-ФЗ. Это можно осуществить с момента госрегистрации ДДУ, который был заключен с первым дольщиком, и до приобретения ключей от квартиры по факту акта приема-передачи. На ДДУ должен иметься штамп о его госрегистрации в Росреестре.

Важно! Даже если вы приобретаете квартиру по договору переуступки прав требования, нужно изучить текст ДДУ, желательно всего документа с привлечением независимого эксперта.

Заключите договор

Если результат 2-х предыдущих действий является удовлетворительным, можно идти в офис к застройщику.

Договор цессии может быть заключен в двустороннем порядке, между цедентом и цессионарием. Однако на практике нередко в ДДУ есть пункт о согласовании переуступки с застройщиком в обязательном порядке. Часто подписывается трехсторонний договор между цедентом, застройщиком и цессионарием.

Задать вопрос юристу

Подайте документы в Росреестр

Перечень документов, который подается в регистрирующий орган:

  1. Заявление о госрегистрации договора переуступки прав требований по договору участия в долевом строительстве.
  2. Паспорт.
  3. Квитанция об оплате госпошлины — копия и оригинал.
  4. Договор участия в долевом строительстве (зарегистрированный) — оригинал.
  5. Договор уступки права требования с изменениями и приложениями.
  6. Согласие другого супруга на заключение соглашения либо документ, который свидетельствует о том, что соответствующий объект недвижимости не будет представлять совместную собственность супругов — оригинал и копия.
  7. Согласие органа опеки и попечительства на переуступку права требования по соглашению, если участником долевого строительства является лицо, не достигшее 14 лет, или лицо, признанное недееспособным судебным органом (оригинал и копия).
  8. Согласие застройщика на переуступку права требования по договору, если уступка производится до оплаты участником долевого строительства полной стоимости договора наряду с переводом задолженности на нового участника долевого строительства — копия и оригинал.

Важно! Проверьте, не осталось ли за цедентом задолженности по выплатам в рамках соглашения долевого участия — после заключения договора переуступки все данные обязательства перейдут к вам.

Произведите расчеты

Все расчеты между цессионарием и цедентом производятся после возвращения документации из регистрирующих органов. Причем алгоритм действий сторон такой же, как во время сделки купли-продажи жилья. Расчет производят перечислением необходимой суммы на счет, также через банковский аккредитив либо до сих пор самым распространенным вариантом — через банковскую ячейку.

Сделка по договору цессии считается завершенной после того, как цедент получит деньги.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует – напишите в форме ниже.

Источник: https://pravoman.ru/realty/equity-participation/pereustupka-doli-v-stroyashemsya-dome/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.