Договор переуступки что это

Это нужно знать при подписании договора уступки права требования

Договор переуступки что это

Желание стать владельцем собственного жилья есть у любого человека. Вариантов, как купить недвижимость, сегодня очень много. Один из достаточно распространенных – это договор уступки права требования. В чем специфика данной сделки важно узнать до того, как ее заключить.

Понятие договора цессии 

Этот специфический вид документа может подписывать только инвестор и покупатель, зачастую физическое лицо. Инвестор — это тот, кто финансирует покупку недвижимости на этапе закладки котлована или чуть позже, то есть заплатил на 20-30% меньше, чем за готовое жилье. Покупателем же может выступать любое лицо.

Важно! Оформление рассматриваемого документа возможно до момента, пока дом не сдан в эксплуатацию. После этого, предусмотрено только подписание договора купли-продажи.

Участниками сделки являются:

  1. Цедент – тот, кто передает право требования на квартиру.
  2. Цессионарий – тот, кто его приобретает.

Согласно ГК РФ и ФЗ № 214 вместе с правом требования правопреемник получает в нагрузку и обязанности. В данном случае они касаются выплаты остатка кредита, если таковой еще имеется. Стоит понимать, что цессия и переуступка прав – это не одно и то же, ведь во втором случае возникают также обязанности, которые были возложены на первичного владельца.

Основные нюансы договора 

Есть много важных моментов, которые нужно учитывать, но среди основных такие:

  • Следует убедиться, что цедент действительно обладает привилегиями, которые собирается передать цессионарию, а также имеет ли он полномочия на совершение подобных действий.
  • Проверить, не нарушаются ли права третьих лиц, при оформлении такой сделки. Случается что недобросовестные застройщики передают инвесторам квартиры, которые предназначены, к примеру, муниципалитету.
  • При подписании такого договора не меняется ранее заключенный. То есть, если на квартире висит кредит, то его придется оплачивать согласно условиям, срокам и в объемах, которые были оговорены ранее.
  • В документе, должны быть, четко прописаны следующие моменты: стоимость и схема проведения расчетов. В противном случае сделку будет легко признать недействительной.
  • Цедент обязан перед ее заключением, сообщить застройщику, в отдельных случаях, на подписании присутствует его представитель, или от него предоставляется соответствующее разрешение. Последний момент может быть оговорен в первичном соглашении между ним и инвестором.
  • Важно лично проверять наличие и соответствие всех бумаг, предлагаемых цедентом. Особенно следует обратить внимание на разрешительные документы застройщика.
  • Договор подлежит заверению нотариусом.
  • Стоит обращать внимание на цену, она не может быть слишком маленькой, если это так, возможно, у застройщика финансовые трудности и инвестор хочет вернуть хотя бы то, что вложил.
  • Если по данному объекту много договоров переуступки прав, следует внимательнее проверять документы строительной организации, поскольку этот факт может указывать на ее неблагополучность.

Ниже можно посмотреть образец уведомления для застройщика о переуступке прав требования:

Форма и существенные условия, гос. регистрация договора цессии

Форма оформления подобной сделки вполне стандартная – письменная. В документе обязательно указываются следующие существенные условия:

  1. Стороны сделки переуступки прав собственности на квартиру в новостройке: развернутые данные о них.
  2. Предмет –  детальная характеристика, которая позволяет однозначно его идентифицировать.
  3. Цена переуступки, сроки и схема внесения платежей.
  4. Порядок перехода прав к цессионарию.
  5. Нюансы расторжения сделки.
  6. Порядок урегулирования спорных моментов.
  7. Другие существенные условия.

Кроме самого договора, к нему должны быть приложены:

  • Документы, удостоверяющие личность сторон сделки.
  • Оригинал основного договора.
  • Официальная переписка с застройщиком.
  • Документы, что подтверждают расчеты между сторонами.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Согласие супруга/супруги, по необходимости.

Важно! Данный список может отличаться, поэтому стоит уточнить его у нотариуса, который ведет дело.

Договор переуступки подлежит регистрации в Росреестре, порядок ее следующий:

  1. Предоставить в территориальное отделение 3 экземпляра документа в бумажном виде.
  2. Согласие застройщика, если оно предусмотрено первичным договором.
  3. Документы, подтверждающие оплату всей суммы, если такое уже произошло.
  4. Виза от кредитора о переводе долга на нового участника ДДУ, если обязательство еще не погашено.

Обращаться за регистрацией должны обе стороны, допускается представление их интересов доверенными лицами при наличии доверенности. Кроме того, в соответствующий орган необходимо принести платежку с подтверждением оплаты гос. пошлины. Срок регистрации составляет до 10 дней. Только после надлежащего оформления, документ получает законную силу.

Ниже можно скачать образец договора уступки:

Скачать образец переуступки прав

Подводные камни

Как и любая сделка, подобная также содержит подводные камни и немало рисков. Это не удивительно исходя из ее особенностей.

Так, цедент несет ответственность перед цессионарием относительно тех прав, которые он продает. При этом за недобросовестного застройщика, который может, вовсе не завершить строительство, он не отвечает.

Собственно – это и есть первый подводный камень – большой риск нарваться на долгострой.

Следующая проблема, в случае расторжения договора новым владельцем права, он получит не ту сумму, что оплатил цеденту, а ту, что изначально была прописана в ДДУ. Она, может быть, ниже на 20-30%.

Следующая проблема – недействительность переуступки прав. Это, возможно, если:

  1. Дольщик не внес сумму по ДДУ и не перевел ипотеку на цессионария.
  2. Нет письменного согласия застройщика, притом, что данный пункт прописан в ДДУ.
  3. Нет разрешения банка-кредитора, где была оформлена ипотека.

Для того чтобы не попасть на удочку мошенника – все эти моменты следует предварительно проверить. Идеальный вариант – если застройщик будет третьей стороной сделки.

Урегулирование возникающих при заключении договора разногласий

Стоит понимать, что особо менять ничего не получится, так как подписание сделки переуступки прав подразумевает полное выполнение первичного ДДУ, особенно в части обязательств. То есть внесения средств в счет оплаты ипотеки.

Если отдельные пункты критичны, то в зависимости от того, сколько привлечено сторон, их можно попытаться решить:

  • С застройщиком. Первичная сделка ДДУ заключается с ним, поэтому вносить коррективы нужно только в его присутствии и с согласия на такие действия.
  • С представителем банка, где был оформлен кредит. Это касается случаев, когда квартира по договору долевого участия приобретена по ипотеке.

Важно! Решать разногласия только с цедентом не имеет смысла, так как они не будут иметь законной силы.

Прекращение и расторжение договора, в чем разница?

Как и любой документ, сделка переуступки прав может быть прекращена или расторгнута. Это не одно и то же, поэтому важно понимать разницу.

Прекращение

В законодательстве нет четкого определения данной темы. В ГК РФ существуют отдельные нормы, которые помогают разобраться в этом вопросе. Основная причина прекращения – это исполннение договора или завершение его срока действия. В случае с переуступкой прав работает именно выполнение обязательств.

А также могут быть применены следующие нормы:

  1. Издание государством закона, в силу которого, прекращается действие такой сделки.
  2. Смерть (для физических лиц), ликвидация для юридических.

Расторжение

Один из вариантов прекращения действия договора. Причем это может происходить по инициативе одной из сторон или договоренности двух, большинства, если в сделке принимает участие 3 стороны.

Важно! Процедуры расторжения и прекращения имеют различный механизм реализации. Для того чтобы все вышло в правовом поле, следует заручиться поддержкой квалифицированного юриста.

Каковы последствия расторжения договора?

В первую очередь, все зависит от причины, так, если данная процедура произошла из-за неисполнения обязательств одной из сторон, то ей придется нести финансовую ответственность перед второй.

Исключение возможно, если оно случилось вследствие изменения обстоятельств. В этом случае возмещение не требуется, однако стороны должны вернуть друг другу средства, которые были внесены.

Для того чтобы не иметь проблем с процедурой расторжения, даже если на этапе подписания все отлично, следует прояснить и обратить внимание на пункт в договоре, который можно изменить, в случае возникновения спорных вопросов.

Вторичная цессия (последующая уступка)

Данный документ возможен, только если последующая уступка не запрещена одним из его пунктов. Иногда в первичной цессии прописывается момент, что цеденту цессионарий обязан сообщить о намерении оформить дальнейшую переуступку. Но это не означает, что на нее существует запрет. Для таких сделок характерна смена ролей, имеется в виду, что цессионарий становится цедентом.

Если не получить разрешения у первичного инвестора, можно взамен получить от него судебное разбирательство. В процессе рассмотрения, вероятнее всего, вторичную сделку признают недействительной.

В общем, по закону данное действие не воспрещается. Стоит понимать, что покупать квартиру по вторичной цессии достаточно опасно, в первую очередь, потому, что ситуация может указывать на ненадежность застройщика: явные или скрытые проблемы.

Вывод

Переуступка прав требования – распространенная практика касательно покупки квартиры в новостройках. Она, как и многие другие современные схемы покупок, может нести определенные риски, поэтому на нее следует соглашаться, только взвесив все риски.

Источник: https://StranaZakonov.com/nedvizhimost/ehto-nuzhno-znat-pri-podpisanii-dogovora-ustupki-prava-trebovaniya

Договор цессии – что это такое простыми словами

Договор переуступки что это

Последнее обновление: 10.02.2020

При заключении и проведении сделок гражданско-правового характера могут возникнуть ситуации, когда одна сторона становится должником перед своим контрагентом. Кредитор может продать или уступить долг третьему лицу. Такая сделка, если она будет подтверждена соответствующим договором, называется цессией.

Основные термины

Цессия или уступка права требования – это сделка гражданско-правового характера, сторонами которой выступают цедент и цессионарий. Цель соглашения – смена кредитора путём передачи ему на возмездной основе долга контрагента.

Сторонами выступают:• цедент – это прежний кредитор, тот есть то лицо, которое уступает право требования долга новому контрагенту;• цессионарий – это новый кредитор, то есть то лицо, которое взяло на себя право требовать погашения задолженности. После заключения договора цессии он представляет интересы прежнего кредитора;

• должник – это физическое или юридическое лицо, которое, согласно иному договору гражданско-правового характера, имеет кредитные обязательства.

Между заёмщиками заключается договор, по которому одно лицо переводит другому право истребовать предмет первого соглашения у должника. Спрашивать согласия у последнего не нужно, но поставить его в известность необходимо. В противном случае, он начнёт возвращать долг прежнему кредитору.

Сделка может быть заключена как на платной, так и на бесплатной основе. Как правило, на такое соглашение идут те лица, у которых нет возможности самостоятельно истребовать долг. Иногда передачей права можно рассчитаться по собственным обязательствам.

Законодательная база

Данная сделка регулируется гражданским законодательством. В частности, этому посвящена глава 24 ГК РФ. В этой главе говорится о:• порядке передачи обязательств от одного лица другому;• правах, которые не могут быть переданы;

• обязательном уведомлении должника.

Конкретно цессии посвящён п. 3 данной главы. В ст. 388 – 390 ГК РФ говорится обо всех нюансах следки, включая ответственность цедента.

Как заключается

Соглашение о переводе и передаче задолженности третьему лицо может быть заключено только в письменном виде. Устного вида договора не предусмотрено. Стороны должны достичь договорённости по некоторым нюансам. В частности, о платности или безвозмездности сделки.

Для правильного составления соглашения необходимо подготовить следующее документы:• кредитный договор, если предполагается уступка кредиторской задолженности;• выписки с банковских счетов;• справка от первоначального кредитора о том, какая часть внесённых платежей пошла на погашение процентов, а какая часть – на погашение основного долга;• график платежей, которого должен придерживаться должник;

• документы, которые подтверждают факт внесения платежей по графику.

Необходимо предварительно провести сверку. Это необходимо для того чтобы убедиться в сумме долга, уточнить его. Этим должны озаботиться стороны цессии, должника привлекать не обязательно, потому что его согласие не требуется.

В обязанности того заёмщика, который переводит долг третьему лицу входит подтверждение передаваемой суммы. Он должен будет предоставить:• приходные и расходные документы;• договор, на основании которого возникли долговые обязательства;

• акты проведения сверки между сторонами первичной сделки.

Новый кредитор, в свою очередь, должен убедиться в правильности исчислений кредиторских обязательств. При необходимости, можно связаться с должником и провести дополнительную сверку с ним. Когда будет ясно, что переводу подлежит верная сумма, можно заключать соответствующий договор.

Сторонами подписывается соглашение о сделке по переводу долга. Должник не выступает в роли третьей стороны, но его уведомление является обязательным условием. Оно должно быть письменным, чтобы в дальнейшем обезопасить стороны цессии. Если должник сможет доказать, что его не уведомили должным образом, он может оспорить сделку.

Уведомление составляется в письменном виде в двух идентичных экземплярах. Один остаётся у должника, второй – у нового кредитора. На этом экземпляре должна стоять подпись уведомляемого. Она является гарантией своевременного и должного уведомления.

Виды (сферы применения)

Гражданским законодательством определено несколько видом договоров на уступку права требования. Это:• трёхстороннее соглашение. Документ составляется как обычно, только привлекают его одно лицо – должника. Это делают для того чтобы согласовать с ним ряд условий.

Например, новый кредитор готов дать шанс на успешную выплату долга без привлечения санкций. Он может предложить заёмщику план реструктуризации. Его необходимо обсудить и прописать условия в соглашении;• с оплатой или без таковой.

Новый кредитор может принять на себя новые обязательства по истребованию долга – за плату от прежнего заёмщика или на безвозмездной основе. Это необходимо уточнить;• возмездный или безвозмездный.

В договоре прописывается право цедента продать обязательства, если этого потребует погашение убытков;

• соглашение, возникающее на основании исполнительного листа. Все нюансы цессии будут решаться через арбитражный суд.

В ст. 383 ГК РФ прописаны обязательства, которые не могут быть переданы или проданы третьим лицам. Это:• алименты.

Если родитель имеет долг перед своим ребёнком, то истребовать его уплаты можно в порядке исполнительного производства через суд;• возмещение убытков за причинённый моральный вред.

Такие убытки являются «адресными» и подлежат взысканию через судебных приставов;• обязательства, которые возникают между супругами в процессе прекращения их отношений. Например, один из них решил отказать от своей доли в квартире в пользу второго.

При этом последний должен выплатить компенсацию за эту долю, но не делает этого. Истребовать такой долг можно в судебном порядке через приставов;
• возмещение материального ущерба, который был нанесён конкретному лицу, его жизни и здоровью. Порядок взыскания такой же – через судебных приставов.

Все нюансы будущей уступки права прописываются в самом договоре.

Отличие цессии от переуступки

Нередко путают переуступку и цессию. Цессия – это передача или продажа права требования третьему лицу без возникновения у прежнего кредитора обязательств. Переуступка, согласно ГК РФ, это сделка, по которой третье лицо приобретает не только право требовать возврата и погашения обязательств, но и приобретает определённые обязанности вместе с долговыми обязательствами.

Простой пример – переуступка права аренды. Новый арендодатель получил не только право, но и новые обязанности – вносить периодически платежи за предмет аренды.

Переуступка права по ДДУ, это также не цессия, хотя некоторые застройщики именно так именуют сделку по продаже своего права дольщиком третьему лицу. Такой договор называется переуступкой права требования передачи квартиры в собственность гражданину в установленные сроки.

Налоговые аспекты

Когда новый кредитор начинает получать ежемесячные платежи в пользу погашения переданного ему долга, у него возникают налоговые обязательства. Согласно ст. 256 НК РФ, проценты по кредитам и займам, которые выплачиваются заёмщиком, относятся к внереализационным доходам. Если у кредитора несколько таких плательщиков, то все уплаченные ими проценты относятся к внереализационным доходам.

Поэтому налог на прибыль исчисляется и уплачивается следующим образом – цедент платит налог до тех пор, пока он не передаст право третьему лицу, потом обязательства по исчислению и уплате налога на прибыль у него прекращаются. Оно переходи к цессионарию, включая право на получение платежей на погашение банковских процентов. Теперь у него возникла обязанность по включению процентов в налоговую базу по налогу на прибыль.

Возможные риски, связанные с договором цессии

При подписании любого гражданско-правового договор существуют риски того, что он и сделка по нему будут признаны недействительными. В частности:• риски, связанные с первичным договором, на основании которого основывается цессия. Прежде чем составлять макет вторичного договора, необходимо внимательно изучить первичное соглашение.

Если оно будет признано судом недействительным, то и цессия автоматически потеряет свою юридическую силу. Поэтому особое внимание необходимо обратить на сумму долга, на порядок его погашения и прочие существенные условия;• цедент должен иметь законное право на заключение документа по цессии.

Нельзя включать в договор личностные обязательства. Право на передачу долга должно быть прописано в первичном договоре;• неправильное оформление. Например, отсутствуют необходимые документы для внесения точных данных в «тело» договора.

Кроме того, необходимо обязательно соблюсти именно письменную форму, устного договора цессии законодательством не предусмотрено;

• банкротство должника.

Чтобы минимизировать эти риски, необходимо внимательно изучить первичный договор. Рекомендуется пригласить юриста, чтобы он внимательно изучил все положения и просчитал возможные риски.

Образцы договоров цессий

Соглашение об уступке долга может быть заключено как между физическими, так и между юридическими лицами. В зависимости от этого необходимо уточнить некоторые нюансы.

Для физического лица

При составлении договора опираться необходимо на положения гражданского законодательства. Когда сторонами соглашений выступают физические лица, обязательно нужно прописать:• как происходит передача прав между лицами – возмездно или нет;• точную сумму долга, проценты по нему, сроки погашения.

Необходимо провести предварительную сверку;• точные данные каждой стороны. Нужно указать полностью ФИО, паспортные данные, место жительства;

• права и обязанности сторон должны быть расписаны подробно. От этого зависит будущее сотрудничество.

Неточное или неверно внесение сведений может привести стороны соглашения в суд.

При составлении договора можно ориентироваться на образец.

Для юридического лица

Предприятия также могут выступать в роли сторон по договору цессии.

При его составлении они должны указать:• полные сведения о себе – название так, как оно прописано в учредительных документах, ФИО и должность руководителя юридического лица, адрес, по которому оно располагается, документ, на основании которого осуществляет свою деятельность;• подробное описание предмета договора – сумма долга, которая передаётся, проценты по нему и сроки погашения;

• права и обязанности каждой из сторон.

При составлении договора можно ориентироваться на образец.

Заключение

Уступка права требовать долг – законная и правомочная сделка, если это оговорено в первичном договоре. Она распространена в России. Например, коллекторы. Они имеют право взыскивать долги именно по такому договору. Но его законность необходимо проверить. Кроме того, уведомление должника является обязательным условием.

Заказать бесплатную консультацию юриста

Источник: https://urist-bogatyr.ru/article-item/cessiya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.