Договор о переуступке прав по договору дду

Содержание

Договор цессии ДДУ (уступки права требования долевого участия в строительстве) Образец

Договор о переуступке прав по договору дду

Вы передумали покупать квартиру в выбранном районе города, но договор долевого участия в строительстве уже подписан? Вам срочно потребовались деньги и вы хотите продать свою долю в доме строящемся по принципу долевого участия в строительстве? В данном случае просто необходимо составить договор уступки права требования (цессия) по договору долевого участия в строительстве, а если коротко (договор цессии по ДДУ). Но с другой стороны возникает следующий вопрос, как правильно оформить данную сделку и какие есть у неё нюансы? Именно поэтому наши квалифицированные юристы, находящиеся в Чебоксарах, подготовили для Вас соответствующий документ, чтобы Вы могли скачать бесплатно без регистрации типовой образец (пример) формы (бланк) уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2020 года, благодаря которому Вы правильно оформите данную сделку, чтобы минимизировать риски потери ваших денежных средств.

Задать вопрос юристу в 1 клик

Важно знать! Обязательно к прочтению

Данный договор переуступки права требования на участие в долевом строительстве многоквартирного дома регулируется следующими законодательными актами: глава 24 параграф 1 часть 3 Уступка требования (цессия) ГК РФ и федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”

Основные нюансы договора цессии по ДДУ

  1. Переуступить право требования можно только до подписания акта приема-передачи, после это уже договор цессии заключить не получится.
  2. Договор уступки прав требования заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации – в силу ст. 4 и 17 № 214-ФЗ. Договор вступает в силу только после ее государственной регистрации.

    Это означает, что не должны осуществляться никакие платежи до государственной регистрации договора уступки права требования.

  3. Проверить если в договоре участия в долевом строительстве пункт о запрете на уступку права требования.

  4. Необходим следующий пакет документов, относящийся к сделке:
    • • первоначальный договор долевого участия (оригинал и нотариально заверенная копия);
    • • платежные документы, подтверждающие, что оплата по ДДУ была произведена полностью;
    • • возможно, справка от застройщика о том, что по конкретному объекту долевого строительства (например, квартире) обязательства дольщика по оплате исполнены полностью и в срок, материальных или иных претензий застройщик к первоначальному дольщику не имеет и не возражает против переуступки;
    • • письменное согласие застройщика, в случае если в договоре есть пункт о том, что лишь в таком случае разрешена переуступка прав требования;
    • • разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования;
    • • нотариально заверенное согласие супруга, если участник находится в браке;
    • • если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;
    • • согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).
  5. В договоре переуступки не должны содержаться пункты, изменяющие условия первоначального ДДУ. Все условия должны быть сохранены.
  6. Оплата по договору уступки права требования осуществляется на тех условиях, которые прописаны в договоре, поэтому необходимо внимательно отнестись к этой части соглашения.
  7. Предыдущий дольщик несет перед новым ответственность за действительность переданного им права, но не за исполнение застройщиком его обязанностей.
  8. Если переуступка оформлена до возбуждения дела о банкротстве застройщика, то на гражданина распространяются гарантии Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ “О Фонде защиты прав граждан”.
  9. Необходимо проверить, что на квартире нет обременений (ипотеки). Также удостовериться, что оплата была произведена по всем уступкам, если их было несколько.

– Остальные нюансы договора цессии (переуступки прав требования) в формате pdf

Мы надеемся, что данный образец формы договора уступки права требования по договору долевого участия в строительстве (договор цессии ДДУ образец), соответствующий законодательным актам 2020 года, поможет сохранить Ваше драгоценное время, нервы и деньги которые могли потратить на услуги юриста по долевому строительству.

Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой квалифицированных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по составлению договоров или сопровождению сделок с недвижимостью.

Тем более, что в случае неправильно оформленного договора или не учтённого нюанса про который вы могли не знать или забыть, договор могут признать недействительным.

Источник: http://xn--80aeahfbug6bhlsn.xn--p1ai/%D0%BE%D0%B1%D1%80%D0%B0%D0%B7%D1%86%D1%8B-%D0%B4%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BC%D0%B5%D0%BD%D1%82%D0%BE%D0%B2/%D1%81%D0%BA%D0%B0%D1%87%D0%B0%D1%82%D1%8C-%D0%B4%D0%BE%D0%B3%D0%BE%D0%B2%D0%BE%D1%80-%D1%83%D1%81%D1%82%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B0%D0%B2%D0%B0-%D1%82%D1%80%D0%B5%D0%B1%D0%BE%D0%B2%D0%B0%D0%BD%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%BE%D0%BB%D0%B5%D0%B2%D0%BE%D0%B5-%D1%83%D1%87%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%B8%D0%B5-%D1%86%D0%B5%D1%81%D1%81%D0%B8%D1%8F-%D0%B4%D0%B4%D1%83

Уступка права требования по договору долевого строительства: нюансы | Правоведус

Договор о переуступке прав по договору дду

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды.

На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть.

Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

Что такое уступка в долевом строительстве?

Уступка прав требования по договору участия в долевом строительстве представляет собой форму сделки, в которой одна сторона передает другой право требования исполнения обязательств у третьих лиц.

Данная процедура оформления имеет юридически законную силу только в случаях приобретения жилых помещений в новостройках и применяется в отношении обязательств, ранее возникших на основании договора участия в долевом строительстве.

Важно! Уступка прав требования по договору долевого участия может быть оформлена в период между государственной регистрацией названного договора и фактом подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства. Если же объект уже введен в эксплуатацию и имеется подписанный акт приема-передачи, стороны могут заключить между собой только договор купли-продажи квартиры (ст. 11 Закона N 214-ФЗ).

Уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а лишь изменяет стороны в обязательствах.

Соответственно, полностью сохраняются все условия раннего договора, в частности это касается вопросов о сроках выполнения работ, стоимости объекта и гарантийных обязательствах застройщика.

Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме переходят к новому участнику долевого строительства.

Отметим также, что инвестор может отвечать перед новым кредитором-участником долевого строительства только за действительность переданного требования, но при этом он не несет ответственности в случае неисполнения данного требования застройщиком.

Уступка прав требования по договору долевого участия основывается на положениях статьи 11 Федерального закона о долевом строительстве № 214-ФЗ, утвержденного 30.12.2004 г., и нормах Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 382-390). Порядок заключения договора уступки прописан в главе 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве».

Договор уступки между обеими сторонами сделки заключается в произвольной письменной форме без получения на то согласия застройщика (если иное не предусмотрено договором долевого участия).

Уступка в таком явлении, как долевое строительство, расценивается как передача имущественных прав, и может быть выполнена только до момента оформления в собственность уже готового объекта.

Государственная регистрация договора уступки в долевом строительстве производится в срок семь рабочих дней с момента подачи заявления и соответствующих документов.

В целях снижения риска оказаться в числе обманутых дольщиков, прежде чем заключить договор уступки прав требования, стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Информация о застройщике и всех этапах строительства, в том числе на текущий период – необходимо собрать как можно больше сведений из разных источников.
  • Имеется ли в наличии свидетельство о регистрации основного договора долевого участия в соответствующих государственных органах.
  • Размер денежных обязательств, которые имеются у участника долевого строительства перед застройщиком, с подтверждением данного факта платежными документами, а также сроки и порядок выплаты стоимости договора. Стоит отметить тот факт, что предмет договора уступки, в данном случае – квартира в строящемся доме, должен быть оплачен в полном объеме инвестором застройщику.
  • Обязательное уточнение информации по объекту, на который по окончании договора, у участника возникает право собственности (состояние, площадь, этаж и т.д.).
  • Соглашение об уступке прав требования по договору долевого строительства считается заключенным только с момента регистрации в государственных органах. Соответственно, до регистрации договора уступки никаких передач денежных средств не должно иметь места. Если же продавец –инвестор настаивает на выполнении своих условий, покупатель имеет право потребовать от него включения в договор условий о задатке, а именно: все платежи, внесенные покупателем до момента госрегистрации договора, являются задатком, и сроки возврата внесенного задатка в случае, если договор об уступке не будет зарегистрирован в определенный срок.

Риск потерять вложенные средства при банкротстве застройщика также никто не отменял. Новый закон о банкротстве физических лиц 2015 содержит порядок обращения граждан – участников долевого строительства в арбитражный суд, также необходимо предоставить документы, подтверждающие размер внесенного взноса и вступить в реестр прав участников долевого строительства.

Важно! После того, как договор уступки прав требования зарегистрирован в соответствующих органах, новый участник сделки сможет решать все вопросы, касающиеся строительства объекта и изменений условий основного договора, только непосредственно с застройщиком.

Дольщик имеет право отказаться от договора в одностороннем порядке на основании пунктов Федерального закона о долевом строительстве, в частности:

  1. В случае неисполнения застройщиком сроков договора по передаче объекта долевого строительства.
  2. В случае неисполнения застройщиком обязанностей по своевременному устранению недостатков, выявленных при приеме объекта.
  3. Недостаточный уровень качества проведенных строительно-ремонтных работ в отношении объекта долевого строительства и в других, предусмотренных законом, случаях.

Отказ от договора участия в одностороннем порядке вместе с требованием о возврате уплаченных ранее средств направляются застройщику. Также, именно застройщику, а не инвестору предъявляется иск о возврате денежных средств и процентов за пользование деньгами (ст. 9 ФЗ 214 и ст. 384 ГК РФ), соответственно, после проведения процедуры досудебного урегулирования споров.

Какие нужны документы для заключения договора по уступке прав требования

Для того, чтобы провести сделку уступки прав требования по договору долевого участия необходим следующий пакет документов:

  1. Договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в соответствующей государственной службе.
  2. Платежный документ, которым подтверждается внесение средств участником долевого строительства (справка от застройщика, платежное поручение на фирменном бланке банка о том, что платеж был проведен).
  3. Документы, подтверждающие право собственности на объект у продавца (информация от застройщика, выписка ЕГРП из Росреестра).
  4. Согласие второго супруга на заключение договора уступки права требования, заверенное у нотариуса. При отсутствии штампа о браке у продавца он может предоставить письменное заявление в произвольной форме о том, что в браке не состоит и объект продажи является его собственностью.
  5. В случае, если в отношении объекта недвижимости ранее уже заключались договоры уступки требования, все предшествующие документы должны быть проверены, начиная от первой сделки с застройщиком.

Как производится оплата по договору уступки в долевом строительстве

Согласно Федеральному законодательству договор по уступке права требования может быть заключен только после внесения оплаты в полном объеме либо долг официально переведен на нового участника долевого строительства.

В случае полной оплаты требований переход права к другому лицу происходит без согласия на то застройщика (за исключением случаев, предусмотренных договором).

В случаях, если оплата требований произведена не в полном объеме, у нового участника долевого строительства возникает право требования только в том объеме, в котором была внесена оплата первого участника, при этом новый участник одновременно принимает на себя обязательства по выплате оставшейся суммы долга согласно договору долевого участия. В этом же случае при заключении сделки по уступке права требования потребуется получить письменное согласие застройщика. Оплата по договору уступки в долевом строительстве покупателем продавцу чаще всего производится в момент подписания договора до его регистрации в Росреестре.

Порядок покупки квартиры по договору уступки прав требования у подрядчика

В долевом строительстве довольно часто встречаются случаи, когда в роли первого инвестора выступает подрядчик либо поставщик материалов.

Если первоначальным инвестором является подрядчик, в данном случае действует простая схема покупки квартиры: между застройщиком и подрядчиком заключается договор подряда с дальнейшим поэтапным зачетом стоимости работ по мере выполнения в счет оплаты приобретаемых объектов. Покупателю необходимо проверить:

  • договор долевого участия в строительстве;
  • договор подряда;
  • документы, подтверждающие выполнение порядных работ;
  • соглашение о зачете стоимости работ;
  • справку от застройщика об отсутствии взаимных претензий и осуществлении зачета.

В случае, если между застройщиком и подрядчиком заключен договор подряда или поставки материалов, но при этом договор уступки права требования заключается непосредственно с застройщиком, оплата должна быть выполнена в адрес поставщика или подрядчика на основании трехстороннего соглашения, заключенного между застройщиком, подрядчиком и новым участником долевого строительства, о том, что исполнение обязательств переходит в пользу третьего лица и которым застройщик просит произвести оплату в пользу подрядчика. В свою очередь, подрядчик должен предоставить покупателю платежный документ и справку из банка о переводе средств на счет подрядной организации. Затем застройщик должен предоставить справку о том, что оплата признана и задолженность по объекту договора (квартире) погашена в полном объеме.

При заключении соглашения об уступке права требования по договору долевого участия предоставляются только оригиналы документов!

Регистрация договора уступки права требования в долевом строительстве

Договор уступки права требования подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре, для чего необходимо предоставить следующие документы:

  • оригинал договора уступки права требования в 4-х экземплярах (2 из них – сторонам договора, 1 – для Росреестра, 1 – для застройщика);
  • оригинал письменного согласия застройщика (при наличии данного условия в договоре долевого участия);
  • оригинал справки от застройщика, подтверждающей оплату договора в полном объеме (если это имело место быть);
  • оригинал соглашения сторон о переводе долговых обязательств на нового участника и письменное согласие застройщика на перевод долга (предоставляется если оплата произведена не в полном объеме).

Прием документов на регистрацию договора по уступке прав требования производится присутствии двух сторон соглашения. Все затраты по регистрации делятся по согласию сторон.

Срок государственной регистрации составляет 7 рабочих дней.

О переходе прав требований по договору уступки новому участнику долевого строительства обязательно информируется застройщик через письменное уведомление, направленное в адрес строительной компании.

Важно! Подлинный договор долевого участия в строительстве должен быть передан первоначальным участником новому инвестору. В противном случае, без оригинала названного договора выполнить регистрацию права собственности на квартиру будет невозможно.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/civil/ustupka-prava-trebovaniya-po-dogovoru-dolevogo-stroitelstva/

Договор цессии: покупаем новостройку по переуступке ДДУ

Договор о переуступке прав по договору дду

Договор, который подписывает покупатель при приобретении жилья в возводимом доме, зависит от стадии строительства. В частности, распространен договор долевого участия (далее ДДУ).

Он ратифицируется на любом из этапов строительства, но до сдачи квартиры в эксплуатацию. Сторонами ДДУ выступает застройщик и приобретатель квартиры. Кроме того, заключается договор переуступки прав (требований).

О нем поговорим поподробнее.

Основные характеристики договора

Переуступка прав требований – это договор, заключаемый на стадии строительства, до сдачи возводимого дома. Его отличие от ДДУ заключается в том, что стороной соглашения будет не застройщик, а гражданин, либо организация, которые уже купили объект недвижимости. А приобрели квартиру они как раз по договору долевого участия.

Либо стороной рассматриваемого договора может быть также и лицо, которое приобрело квартиру также по переуступке прав. Звенья таких соглашений могут простираться до бесконечности, до тех пор, пока застройщик не сдаст жилье в эксплуатацию. Но в момент сдачи дома государственной комиссии и введении его в работу, регистрацию переуступки не производят.

На практике цессия проводится на основании соглашений:

  1. Купля-продажа (предварительная). В этой ситуации уступается право требования выхода на основную сделку. Передача денег за покупку происходит только после ратификации основного договора, предметом которого выступает приобретение квартиры. Уступка юридически значима с момента заключения предварительного договора и до дня подписания основного.
  2. По ДДУ. В этой ситуации уступке подлежит не только право на получение жилой площади, но и обязательства, связанные с взносами дольщиков. Если они не выплачены продавцом в полном объеме, то сделать за него это обязан покупатель. Цессия возможна с момента ратификации соглашения и до подписания документа, свидетельствующего о передаче квартиры. Это акт приема-передачи. Договор уступки прав по ДДУ обязательно регистрируется. И здесь необходимо учесть один нюанс: приобретатель получает права на жилую недвижимость в аналогичном объеме, что и продавец. Исходя из этого, важно в документе прописывать основание перехода права требования, а также основные положения ДДУ.

Этапы заключения договора по уступке права требования

Здесь необходим определенный алгоритм. От успешности его соблюдения зависит, собственно, эффективность проведенной сделки.

Стадии:

  1. Проверочный анализ застройщика.

    В процессе необходимо акцентировать внимание на следующее:

  • длительность работы компании застройщика;
  • срок существования учредительной документации на предмет ее актуальности в момент продажи квартиры;
  • наличие разрешения на строительные работы;
  • возможность долгосрочной аренды на землю, на которой стоит дома, либо право собственности на нее.
  1. Подготовка документов. В момент совершения сделки продавец обязан предоставить следующие бумаги:
  • договор в первоначальном виде;
  • ДДУ, либо предварительное соглашение;
  • согласие на переуступку (оно необходимо, если продавец не выплатил полостью цену за строящееся жилье);
  • согласие супруга на сделку (если покупатель находится в законном браке);
  • платежные документы об оплате строящегося жилья.

Покупатель на сделку приносит с собой паспорт. И если он находится в брачных отношениях, согласие второй половины.

  1. Составление соглашения. Это происходит после проверки всех предоставленных бумаг. Договор составляется в аналогичной форме, что и предыдущий. Если предыдущий заверен нотариально, то переуступка прав также требует участия нотариуса в этом процессе. Основное условие переуступки – это именно передача права. Таким образом, необходимо детально описать предмет договора, в частности, какие права подлежат передаче, в каком объеме. Кроме того, нужно указать на основание, по которому происходит переход. Все остальные условия признаются дополнительными: по закону они вносятся в текст по договоренности между сторонами.
  2. Регистрация переуступки. Это делает Росреестр. Для этого обращаются в МФЦ, либо в одно из территориальных подразделений Росреестра. Передача денежных средств за квартиру происходит после окончания регистрационной процедуры. На практике, проходит от 5 до 10 дней.
  3. Оплата государственной пошлины. Ее размер зависит от статуса сторон. Для граждан пошлина в меньше размере, чем для организаций. Если несколько заявителей требует регистрацию, то государственная пошлина делится между ними поровну. Каждому из них выдается квитанция об уплате.

Риски договора:

Таким образом, переуступка заключается с гражданином или организацией на покупку квартиры в строящемся доме. По этому соглашению приобретение возможно до стадии введения дома в работу.

На стадии котлована квартиры покупает немало граждан, юридических лиц. Популярность данных объектов недвижимости объясняется низкой ценой на квартиру именно до сдачи ее в эксплуатацию.

Фактически покупатель приобретает воздух, и только потом создается новое жилье. Риски, связанные с покупкой жилья с фундамента, присутствуют.

Но, необходимо отметить, что они есть везде, в том числе при приобретении недвижимости на вторичном рынке.

Договор переуступки права либо цессии

При заключении договора между сторонами, каждая из них наделяется законом объемом полномочий. Заказчик должен своевременно оплатить работы и услуги, а исполнитель – качественно их исполнить. Обладателем права требования в обязательстве выступает кредитор, а тот, кто обязан исполнить что-либо – должником. Права могут быть переданы иному лицу.

Об этом говорит глава 24 ГК РФ. И это происходит по договору цессии или переуступки права требования. С точки зрения права, это соглашение представляет собой одну из форм перемены лиц в существующем обязательстве. То есть, новый кредитор меняет прежнего, а причин, по которому было уступлено право, может быть немалое количество.

Например, должник несвоевременно платит по обязательству, а для кредитора важен срок исполнения договора. Если третье лицо, входящее в договор, готово оплатить необходимую сумму за должника по договора, для кредитора это является оптимальным решением.

После заключения соглашения кредитор получает так необходимые ему денежные средства, а новый кредитор – право требовать исполнения обязательств.

Договор цессии заключается на основании первоначального соглашения, стороной которого выступает застройщик. Первый покупатель квартиры заключил договор с ним, приобретая квартиру с фундамента. Между сторонами в этом процессе был заключения ДДУ. Этот договор обязательно регистрируется в Росреестре.

На основании зарегистрированного надлежащим образом договор, происходит оформление цессионного договора. И происходит перемена лица в обязательстве. Теперь вместо первоначального покупателя, выступает другое лицо. Кстати, таких перемен может быть много: закон не налагает ограничений на число заключаемых цессионных договоров.

Исходя из этого, при оформлении договора, необходимо тщательно проверять всю имеющуюся у застройщика документацию.

Документация дду:

Этот договор первоначальный, по сравнению с цессией. Заключается на стадии строительства, между приобретателем квартиры и застройщиком. Основным его условием выступает передаваемое жилье, его параметры. А также срок сдачи и сумма денежных средств за покупку. ДДУ регистрируется.

В процессе переуступки, при передаче основных документов, которые имелись на квартиру ранее, необходимо просмотреть бывшие договора цессии. Это нужно для того, чтобы проанализировать всю цепочку приобретателей квартиры.

Кроме того, обязательно предоставляются чеки, платежки покупающее стороне. По оплате недвижимости: она может быть погашена полностью, либо по рассрочке. Второй вариант предполагает, что при цессии объект недвижимости оплачен не полностью.

Если по квартире имеется непогашенная задолженность, она переходит к новому покупателю. Стоит помнить, что покупатель может быть обладателем и просроченного долга. В этой ситуации лучше поговорить с застройщиком о долгах продавца недвижимости, их наличии.

Будет ли задолженность помехой в приобретении квартиры? Ведь застройщик сможет отсудить недвижимость за просроченные в большом количестве долги.

Согласие застройщика на переуступку

Закон не требует обязательного согласия. Но это положение прописано во всех договорах долевого участия. То есть, компания-застройщик должна быть уведомлена о том, что по такой-то квартире происходит передача прав от одного покупателя к другому. Во избежание проблем лучше получить согласие на заключение соглашения.

Договор цессии означает не только то, что покупатель становится обладателем права. По соглашению он приобретает и обязанности. Например, если за продавцом имеют долги, они погашаются до оформления цессии. Либо существует иной вариант: они полностью переходят к новому покупателю.

Только при развитии такой ситуации застройщик дает согласие на заключение цессии. Переход долга может быть оформлен отдельно, по договору. Два документа могут быть подписаны сторонами одновременно.

Кроме того, пункт о том, что долги будут погашены, может быть включен в сам договор переуступки.

Акт приема-передачи документов

Согласие необходимо с точки зрения положений СК РФ. Приобретение квартиры выступает совместно нажитым имуществом мужа и жены.

И если собственность совместная, то при ее отчуждении по закону необходимо согласие второй половины. Это согласие обязательно оформляется у нотариуса.

Это обезопасит приобретателя от негативных правовых последствий в будущем, например, от признания договора недействительным.

Наличие пакета документов при заключении цессии является обязательным. Это обезопасит добросовестного приобретателя от негативных правовых последствий. И цессия должна быть также зарегистрирована в Росреестре, по аналогии с первоначальным договором.

Если он не пройдет регистрацию, то доказать его действительность с юридический точки зрения будет очень сложно. В процессе принятия решения о приобретении квартиры по переуступке прав, необходимо самым тщательным образом изучить параметры первоначального договора.

В частности, приобретаемая квартира должна иметь уточненные параметры, расположение, площадь и т.д. В договоре указывается настоящая цена квартиры!!!

После сдачи дома в эксплуатацию могут возникнуть сложности с приобретенной квартирой. Не важно, по какому договору она была приобретена – цессии или ДДУ. Оформить недвижимость в собственность иногда довольно сложно.

После сдачи дома и регистрацией права собственности (бумажное свидетельство Росреестр) в настоящее время не выдает, может пройти определенное время.

На практике, некоторые задержки связаны с порядком осуществления финансовых расчетов застройщика с вкладчиками, поставщиками, то есть всеми теми, кто инвестировал денежные средства.

Если между сторонами существуют споры, которые они не могут решить по договоренности, они обращаются в суд. И в этой ситуации ждать оформления квартиры придется долго, так как пока спорное правоотношение не урегулировано, оформление в собственность квартир в доме не может быть произведено.

Кроме того, при приобретении объекта с котлована существует риск двойных продаж. Чтобы избежать его, необходимо заключать договор цессии, который основан только на зарегистрированном ДДУ. Если этот договор не зарегистрирован застройщиком по ряду причин, озвученных последним, не стоит приобретать такую квартиру. Можно обратить внимание на другую компанию-застройщика или на вторичный рынок.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите качественную консультацию по телефону +7(903)55-16-777

Источник: https://brosalin.ru/dogovor-tsessii-pokupaem-novostroyku-po-pereustupke-ddu/

Соглашение об уступке прав по дду с эскроу. правила. особенности. нюансы

Договор о переуступке прав по договору дду
Эскроу – уступка….что за зверь?

Совсем, казалось бы, недавно вступили в силу нормы об обязательном оформлении сделок по долевому участию в строительстве через счета эскроу…

Всего лишь год прошел как застройщики робкими шагами стали опробовать законодательные новшества….

Стал прозрачен и ясен порядок открытия счетов эскроу и оплаты ДДУ….

Всё больше домов, оформляемых по новым правилам, готовятся ко вводу в эксплуатацию.

Теперь самое время задаться вопросом: «А как же сделать уступку по ДДУ со счетом эскроу?»

ДДУ С ЭСКРОУ – а что тут особенного?

Особенность ДДУ со счетами эскроу в том, что денежные средства, оплаченные Первоначальным дольщиком (участником), зачисляются не на расчетный счёт Застройщика (как это было ранее), а хранятся на спец.счете, открытом на имя Первоначального дольщика, и Застройщик получит эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию.

КАК ЭТО ВЛИЯЕТ НА УСТУПКУ ПРАВ ПО ДДУ?

На первый взгляд – всё просто. Пункт 10 ст. 15.

5 ФЗ№ 214 говорит нам о том, что в случае уступки участником долевого строительства, являющимся владельцем счета эскроу, прав требований по ДДУ к новому участнику долевого строительства с момента государственной регистрации соглашения об уступке переходят все права и обязанности по договору счета эскроу, заключенному прежним участником долевого строительства.

На первый взгляд всё просто. Но давайте вникнем в процедурные вопросы

По ДДУ без эскроу сторонам соглашения об уступке было необходимо:

– составить соглашение,

– получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,

– убедиться, что ДДУ Первоначальным дольщиком полностью оплачен (подтверждается справкой от застройщика),

– рассчитаться между собой,

– зарегистрировать уступку в Росреесте,

– предоставить Застройщику копию зарегистрированного соглашения об уступке прав.

Но мы помним, что оплаченные Первоначальным дольщиком по ДДУ с эскроу средства находятся на счете (пусть и специализированном), но это счёт – Первоначального дольщика!

Застройщик этих денег не получал, он даже вправе отказать в выдаче справки, подтверждающей факт полной оплаты ДДУ.

Как быть?

На самом деле порядок изменился незначительно. На мой взгляд, стало даже удобнее.

Стороной, подтверждающей факт расчетов по ДДУ, вместо застройщика, становится Банк (эскроу-агент). Т.е. за справкой о полной оплате ДДУ нужно идти непосредственно в Банк, где открыт эскроу-счёт.

Новая процедура:

– составить соглашение,

– получить согласие застройщика на уступку прав по ДДУ,

– получить от Банка эскроу-агента справку о полной оплате ДДУ,

– рассчитаться между собой,

– зарегистрировать уступку в Росреестре,

– Новому участнику предоставить Застройщику оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,

– Новому участнику предоставить Банку эскроу-агенту оригинал зарегистрированного соглашения об уступке прав,

– Новому участнику заключить соглашение в Банком эскроу-агентом о замене счета, на который будут возвращены средства в случае расторжения ДДУ.

Если жилой дом уже введен в эксплуатацию, то выполнение последнего пункта – не требуется.

Подводные камни

В ФЗ № 214 появилось понятие: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счёте.

Согласно п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.

Сейчас застройщики и уполномоченные банки используют для ДДУ и договоров эскроу именно такую формулировку, слово-в-слово как в Законе. Но на первоначальных этапах во многих ДДУ была указана конкретная дата, после которой внесенные дольщиком по ДДУ средства возвращаются обратно на счёт дольщика, в случае если Застройщик не предоставит Банку Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

В этом случае может сложиться ситуация, когда Первоначальный Участник уступил свои права по ДДУ, получил расчёт, но в период регистрации соглашения об уступке в Росреестре или до предъявления зарегистрированного соглашения об уступке Банку срок условного депонирования истекает.

Тогда Банк эскроу-агент возвращает деньги обратно Первоначальному дольщику.

Аналогичная ситуация возникнет в случае, когда Застройщик нарушает срок строительства, указанный в проектной декларации.

Что делать – Как быть?

Во-первых, внимательно прочитать ДДУ относительно срока условного депонирования. Если формулировки взяты из закона – обязательно изучить проектную декларацию (сайт дом.ру Вам в помощь).

Во-вторых, договориться с Первоначальным дольщиком о расчете после регистрации соглашения об уступке и подтверждения Банком эскроу-агентом на ДДУ за Новым дольщиком (т.е. заключения с Новым дольщиком договора эскроу). Оптимальный вариант в этой ситуации – Система безопасных расчетов в крупных банках или расчеты через ячейку.

В-третьих, зарегистрировать уступку и предъявить Соглашение Банку эскроу-агенту:

– или ДО наступления указанного в ДДУ срока условного депонирования (в этом случае Новый Дольщик подписывает с Банком соглашение об изменении счёта, на который возвращаются средства при расторжении ДДУ).

– или (и это идеальный вариант) ПОСЛЕ ввода объекта в эксплуатацию, (в этом случае денежные средства, оплаченные по ДУДС, уже направлены Застройщику, и нет оснований опасаться их потери).

Для удобства приложил Вам форму Соглашения об уступке по ДДУ с эскроу.

Будут вопросы – пишите.

Искренне Ваш,

Василий С.

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5d29a27cddfef600afc03fe4/soglashenie-ob-ustupke-prav-po-ddu-s-eskrou-pravila-osobennosti-niuansy-5f344be7c6fb0a46e8771052

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.