Договор мены право собственности

Договор мены: понятие, виды, признаки, содержание

Договор мены право собственности

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Согласно действующему законодательству РФ, лицо обладающее каким-либо имуществом или собственностью имеет право совершать с ним любые действия, в том числе и сделки мены.

Для того, чтобы обменять одно имущество на другое необходимо составить договор мены, который подтверждает законность сделки и допускает передачу имущественных прав.

Такой договор регистрируется в ЕГРН и имеет юридическую силу.

Понятие договора мены по ГК РФ

Мена — это один из вариантов распоряжения собственным имуществом, в результате чего происходит обмен (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

При этом предполагается обмен имущественными ценностями предназначенными для личного пользования без денег или с минимальной доплатой, если обмен не равноценен.

Для того, чтобы сделка по обмену недвижимым или движимым имуществом была законной составляется договор мены. Он имеет некоторые особенности:

  • Договор мены по общему признаку относится к гражданско-правовым документам, которые регламентируют передачу имущества. К данной группе также относят соглашения, которые регламентируют сделки по купле-продаже, дарению, аренде, ренте и др;
  • По договору мены право владения имуществом, полученным в процессе обмена, возникает одновременно у обеих сторон, при условии исполнения обязательств по его передаче. Это регламентированно ст. 570 ГК РФ. 
  • Договор мены является двусторонним соглашением, так как каждая сторона выступает и продавцом и покупателем;
  • В договоре мены по ГК РФ, согласно ст. 571 ГК и ст. 461, указанно, что если одной стороной договора мены обязательства не исполнены или исполнены не надлежащим образом, то у второй стороны возникает право требовать возврат переданного товара или возмещение убытков.
  • Договор мены может заключаться в отношении движимого и недвижимого имущества, которое будет приобретено участниками сделки в будущем.

Виды договоров мены

Договор мены бывает двух основных видов:

  • Закрытым (классическим). В этом случае заключается сделка между двумя сторонами. Указывается время совершения передачи имущества обеими сторонами;
  • Открытым. Сделка может заключаться с большим количеством участников, а также, обмен может совершаться в разное время и в разном количестве.

Также, договор мены подразделяют на виды относительно обмениваемого товара:

  • Однотипный товар, когда обмениваемое имущество относится к одной и той же  категории. К примеру, квартира на квартиру, машина на машину;
  • Не однотипный товар, когда обмену подлежит товар из разных категорий, например, квартиру меняют на автомобиль.

Если стоимость товаров неодинаковая, тот кто получает более дорогое имущество доплачивает разницу.

Заключение договора мены возможно: между физлицами, юрлицами, физическими и юридическими лицами.

Cодержание

Договор мены составляется в свободной письменной форме. Если участники желают, он может быть заверен в нотариальной конторе, но обычно заверение не требуется.

Договор мены должен содержать следующие пункты:

  • Наименование документа;
  • Дата и место составления;
  • Подробные сведения об участниках сделки;
  • Детальное описание предмета договора;
  • Документы подтверждающие право собственности предметом договора;
  • Права и обязанности сторон;
  • Ответственность сторон;
  • Доплату и порядок выплат, если обмениваемый товар не равноценен;
  • Сроки и порядок обмена товарами;
  • Порядок разрешения споров и разногласий;
  • Дату и подписи сторон.

Предмет договора мены

Предметом договора может быть имущество или недвижимость, находящаяся в собственности и свободная от обременения. Передача ненадлежащего товара влечет замену, его возврат или иные требования, предусмотренные соглашением. Это регламентируется ст. 557 и ст. 475 ГК РФ. Если обмену подлежит неравнозначный товар, сторона, предлагающая имущество меньшей стоимости, обязуется внести доплату.

Формирование цены

Для договора мены цена не является существенным условием. Если товар одинаков по стоимости, то цену не указывают, согласно ст. 568 ГК РФ. Если одна сторона предлагает товар меньшей стоимостью, в соглашении прописывают разницу  или указывают иной способ возмещения.

Оценить обмениваемый товар возможно без привлечения оценщика, основываясь на анализ рынка и сравнение цен на аналогичные товары. Или же можно прибегнуть к независимой оценке специалистов.

Особенности мены недвижимого имущества

Договор мены отличается от остальных гражданско-правовых двусторонних договоров тем, что в рамках одного документа реализуется две (чаще) равноценные взаимовыгодные сделки.

Для мены недвижимого имущества есть свои отличительные особенности:

  • Так как найти равноценную недвижимость часто не просто, договор включает пункт о доплате разницы или возмещении иным способом;
  • Недвижимость по договору мены нельзя обменивать на деньги, так как это не соответствует принципам мены;
  • Договор является консенсуальным и возмездным;
  • Переход права собственности, как правило, происходит одновременно. Иногда, в зависимости от обстоятельств, участники мены определяют иные сроки перехода права. Сделка будет считаться завершенной после получения перехода прав на новое имущество обоим участникам;
  • Если происходит обмен равноценной недвижимостью, участники сделки не должны платить налог на прибыль. Если в соглашении указанна доплата, то участник получивший выгоду от сделки выплачивает налог;
  • Если собственник владеет недвижимостью менее 3-х лет, при обмене он платит 13 процентов от ее стоимости;
  • Если обмену подлежит собственность, находящаяся в общей или долевой собственности, необходимо согласие всех собственников на обмен;
  • Если доля обмениваемой недвижимости принадлежит лицам не достигшим совершеннолетия,  необходимо согласие на проведение сделки органов опеки и попечительства.

Важно! Если в процессе регистрации перехода права собственности будет установлено, что сделка мены совершается для уклонения от уплаты налогов, или имеет место другая мошенническая схема, она будет признана притворной. Участникам грозит судебное разбирательство.

Образец договора мены

У договора мены нет определенной государственно утвержденной формы, так как согласно законодательству его возможно составить самостоятельно. Для упрощения задачи, можете использовать готовые формы.

Налогообложение и регистрация

Договор мены предполагает совершение двойной сделки, так как стороны выступают одновременно и покупателями и продавцами. Исходя из этого, законодательством к данной сделке применяются теже нормы по налогообложению и госрегистрации, что и при заключении договоров купли-продажи.

Особенности налогообложения:

  • Если стоимость обмениваемых объектов равна, налог не уплачивается;
  • Если предметы договора обмена не равнозначны по цене, сторона, получающая выгоду от реализации своего имущества, оплачивает 13% от дохода;
  • Если обмениваемая недвижимость находится в собственности менее трех лет, уплата НДФЛ обязательна;
  • Если реализуемая недвижимость в собственности более трех лет, есть возможность получения налогового вычета.

Процесс регистрации перехода права собственности в ЕГРН при мене не отличается от сделки купли-продажи. После составления договора мены, участники сделки собирают необходимый пакет документов, пишут заявление в ЕГРН о регистрации. Если необходимо внести налог, в регистрационных органах рассчитывают сумму, необходимую для уплаты и дают реквизиты для оплаты.

Бесплатная консультация юриста по телефону:

Источник: https://ogic.ru/dokumenty/dogovor-meny-ponyatie-vidy-priznaki-soderzhanie.html

5.5. Договор мены недвижимого имущества: содержание, форма. Мена жилыхпомещений авеню,av-ue.ru. Мена недвижимости

Договор мены право собственности

“Авеню”>> Электронная библиотека>> РИЭЛТОР:  ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                    >> РЕГИСТРАТОРПРАВ:  ОСНОВЫ ПРОФЕССИИ
                                                                   >> Образцы документов

доп.см.    Мена недвижимости          

Поддоговором мены недвижимого имущества понимается договор, в соответствии скоторым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны одинобъект недвижимости в обмен на другой объект недвижимости или иной товар.

Договор мены является по российскому гражданскому законодательствусамостоятельным типом договорных обязательств, что предполагает выделениеотличительных признаков, присущих этому договору.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Договор мены – консенсуальный, возмездный, двусторонний.

Основные отличительные признаки договора мены:

  • направленность на передачу имущества в собственность (это сближает договор меныс договором купли-продажи, например);

  • характер встречного предоставления;

  • момент перехода права собственности.

Вотличие от договора займа, по которому потребляемые вещи, определяемые родовымипризнаками (в том числе и деньги), передаются в собственность заемщика наусловиях возврата такого же количества вещей (по весу, объему и т.п.) или той жеденежной суммы, по договору мены исключается возврат имущества, аналогичногополученному.

По договору купли-продажи встречным предоставлением со стороныпокупателя всегда является уплата определенной денежной суммы, тогда как подоговору мены оплата стоимости исключается, поскольку товар обменивается натовар.

Уплата некой денежной суммы по договору мены допускается, но только какоплата разницы в случае, если обмениваемое имущество не является равноценным,хотя закон презюмирует равноценность обмениваемых товаров (п. 2 ст. 568 ГК РФ).

По договору мены право собственности на полученные в порядке обмена товарыпереходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства попередаче товаров исполнены обеими сторонами, если законом не установлено иное(ст. 570 ГК РФ).

Стороной договора мены могут выступать любые субъекты гражданских прав иобязанностей: граждане, юридические лица, публично-правовые образования.

Вкачестве стороны по договору мены может выступать государство (РоссийскаяФедерация и субъекты РФ), а также муниципальные образования в части обменаимущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности и незакрепленного за юридическими лицами.

Государственные и муниципальные унитарныепредприятия и учреждения могут выступать участниками договора мены при томусловии, что такой договор не выходит за рамки их специальной правоспособности.Для заключения унитарным предприятием договора мены в отношении недвижимогоимущества требуется согласие собственника такого имущества.

Что касаетсяучреждения, то оно не вправе распоряжаться закрепленным за ним имуществом.

Однако если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставленоправо осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенноеза счет этих доходов, поступает в самостоятельное распоряжение учреждения иможет быть обменено последним на другое имущество по своему усмотрению (ст. 298ГК) . Следовательно, объект, находящийся в частной собственности, может бытьобменен на объект, находящийся в государственной (федеральной или субъектаФедерации), а также муниципальной собственности.

——————————–
Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право. Договоры опередаче имущества” (Книга 2) включена в информационный банк согласно публикации- Статут, 2002 (издание 4-е, стереотипное).

Глава31 ГК РФ не содержит специальных правил о предмете договора мены, поэтому егорегулирование осуществляется соответствующими нормами о купле-продаже, если этоне противоречит существу мены (п. 2 ст. 567 ГК РФ).

Условие о предмете договораотносится к числу существенных, если обмениваются объекты недвижимости, токаждый из таких объектов должен быть описан в договоре в соответствии стребованиями ст. 554 ГК РФ и п. 1 ст. 18 и п. 6 ст. 12Закона о регистрацииправ.

Цена не относится к числу существенных условий договора мены даже вслучае, если обменивается недвижимое имущество. Этот вывод основывается на том,что нормы о купле-продаже применимы к договору мены постольку, поскольку они непротиворечат существу мены.

Цена – это выражение стоимости товара в деньгах,тогда как существо договора мены составляет обмен товарами, которыепредполагаются равноценными.

Следовательно, в случае отсутствия в договореденежной оценки обмениваемых объектов недвижимого имущества договор нельзярассматривать как незаключенный, в силу того что стороны не достигли соглашенияпо всем существенным условиям. При этом факт отсутствия в договоре денежнойоценки обмениваемого недвижимого имущества не может быть основанием для отказа врегистрации .

——————————–
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Указ. соч. С. 151.

Праваи обязанности сторон по договору мены определяются тем, что каждая из сторонтакого договора признается продавцом товара, который она обязуется передать, иодновременно покупателем товара, который она обязуется принять в обмен отконтрагента (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Каждая сторона обязана передать и одновременнопринять товар в срок и в порядке, обусловленные договором.

Формадоговора мены специально в законе не определяется, поэтому к договору менынедвижимого имущества подлежат применению нормы о форме договора продажинедвижимости (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Это означает, что договор мены недвижимогоимущества должен быть заключен в письменной форме в виде одного документа,подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ).

Государственная регистрация договора мены объектов недвижимости. В силузаконоположения, согласно которому к договору мены применяются соответственноправила о купле-продаже (п. 2 ст. 567 ГК РФ), договоры мены жилого помещения(ст. 558 ГК РФ), а также предприятия как имущественного комплекса (ст. 560 ГКРФ) подлежат государственной регистрации как сделки.

Надо иметь в виду, чтодоговор мены подлежит государственной регистрации, в случае если хотя бы однимиз обмениваемых объектов недвижимого имущества является жилое помещение илипредприятие как имущественный комплекс.

При мене иных объектов недвижимостиосуществляется только государственная регистрация перехода права собственности ккаждой из сторон договора мены.

Особенностью государственной регистрации перехода права собственности на объектынедвижимости, приобретенные по договору мены, является то, что такая регистрацияможет быть проведена только после исполнения обеими сторонами договора меныобязанностей по передаче друг другу обмениваемых объектов недвижимости (ст. 570ГК РФ). Из этого следует, что на регистрацию перехода права собственности подоговору мены должен в обязательном порядке быть представлен передаточный актили акты, подтверждающие передачу недвижимости.

Существенным условием договора мены жилого дома, квартиры, части дома иликвартиры, комнаты является перечень лиц, сохраняющих право пользования жилымпомещением после его передачи новому собственнику.

При несоблюдении этоготребования договор считается незаключенным, а значит, в его регистрации должнобыть отказано.

Государственная регистрация мены жилых помещений проводится поправилам, предусмотренным Инструкцией о порядке государственной регистрациидоговоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения,утвержденной Приказом Минюста России от 6 августа 2001 г. N 233  .

——————————–
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2001. N35.

Вслучае заключения и исполнения сторонами договора мены жилых помещенийсовершаются следующие регистрационные действия:

  • регистрация сделки – договора мены;

  • регистрация перехода права на одно жилое помещение;

  • регистрация перехода права на другое жилое помещение.

Особенности проведения государственной регистрации договора мены, предметомкоторого являются объекты недвижимого имущества, расположенные на территорияхразличных регистрационных округов, и перехода прав на указанные объектынедвижимости отражены в Инструкции о порядке государственной регистрациидоговора мены и (или) перехода прав на объекты недвижимого имущества,находящегося на территориях различных регистрационных округов, утвержденнойПриказом Минюста России от 1 июля 2002 г. N 183 (ред. от 24.12.2004) . Повыбору сторон сделки государственная регистрация договора мены проводится влюбом из территориальных органов Службы, действующих в пределах регистрационныхокругов, на территории которых располагаются объекты недвижимого имущества,являющиеся предметом данного договора, а регистрация перехода прав – по местунахождения каждого из объектов. При поступлении в территориальный орган Службызаявлений и соответствующих документов на государственную регистрацию договорамены и (или) перехода права на один из объектов недвижимого имущества данныйтерриториальный орган Службы в тот же день направляет сообщение об этом и копиюдоговора во второй территориальный орган Службы с целью внесения вторымтерриториальным органом Службы записи в ЕГРП об этих заявлениях, указывающей насуществование правопритязания в отношении объекта недвижимого имущества,указанного в договоре мены и расположенного на территории регистрационногоокруга, в пределах которого действует территориальный орган Службы по местунахождения второго объекта. В сообщении территориальный орган Службы такжезапрашивает у другого территориального органа Службы сведения озарегистрированном праве на соответствующий объект недвижимого имущества, озарегистрированных ограничениях (обременениях) права, а также о наличииправопритязаний на данный объект недвижимого имущества. В 5-дневный срок второйтерриториальный орган Службы сообщает в территориальный орган, осуществляющийрегистрацию сделки, имеющуюся информацию об объекте, правах на него иобременениях. После принятия решения о регистрации сделки в течение 5 днейинформация о проведении регистрации сделки и перехода права направляется вовторой территориальный орган (сообщается дата регистрации и регистрационныйномер), в случае отказа в регистрации или приостановления регистрациинаправляется копия сообщения. После регистрации сделки и перехода права первымтерриториальным органом второй проводит регистрацию перехода права на другойобъект с учетом проведенной первым территориальным органом проверки законностидоговора мены.

——————————–
Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 2002. N31.

Отдоговора мены жилых помещений, принадлежащих субъектам договора на правесобственности, следует отличать обмен жилыми помещениями, производимыйнанимателями по договору социального найма в государственном и муниципальномжилом фонде. Такой обмен производится в порядке и на условиях, предусмотренныхЖК РФ.

Нанимателю жилого помещения по договору социального найма закономпредоставлено право с письменного согласия наймодателя, а также проживающихсовместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов егосемьи, осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение,предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путемсоставления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.

Договор об обмене жилыми помещениями (оригинал) представляется нанимателями,заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключеныдоговоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласияна осуществление соответствующего обмена.

Такое согласие (или отказ в дачетакого согласия) оформляется наймодателем в письменной форме и должно бытьвыдано обратившемуся за согласием нанимателю или представителю нанимателя непозднее чем через 10 рабочих дней со дня обращения. Однако договор об обмене неявляется сделкой с недвижимостью и не подлежит государственной регистрации.

Всоответствии с Законом РФ от 24 декабря 1992 г. N 4218-1 “Об основах федеральнойжилищной политики” допускался обмен между нанимателем жилого помещения исобственником другого жилого помещения (ст. 20). В связи с введением в действиеЖК РФ ФЗ “О введении в действие Жилищного кодекса РФ” указанный Закон утратилсилу.

Означает ли это, что отныне мена права собственности на право найма неможет иметь место? Согласно мнению, высказанному В.В.

Витрянским, имущественныеправа не могут признаваться отдельными самостоятельными объектами договора мены,поскольку, во-первых, с формально-юридических позиций объектами мены являютсятовары; во-вторых, по договору мены каждая из сторон передает один товар в обменна другой в собственность другой стороне.

Имущественные права в самостоятельномвиде не могут принадлежать кому-либо на праве собственности или ином вещномправе . Вместе с тем основанием возникновения гражданских прав и обязанностейвыступают не только поименованные, но и непоименованные договоры, при условии,что они не противоречат нормам действующего законодательства.

Полагаем, чтообмен права собственности на право пользования жилым помещением, занимаемым подоговору социального найма, действующему законодательству не противоречит.

Следовательно, такие договоры могут совершаться при условии соблюдения правил,установленных ЖК РФ для обмена жилыми помещениями, в части, относящейся кпомещению, занимаемому по договору социального найма и договору мены в частижилого помещения, принадлежащего на праве собственности. Правовая природа этогодоговора неясна, тем не менее он, безусловно, является сделкой с жилымпомещением. В этом качестве регистрации подлежит сделка и переход правасобственности; разумеется, записи в ЕГРП вносятся только в раздел по жиломупомещению, находящемуся в собственности. В данном случае должны быть совершеныдва регистрационных действия:

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского “Договорное право. Договоры опередаче имущества” (Книга 2).

  • государственная регистрация сделки (договор обмена);

  • государственная регистрация перехода права собственности на отчуждаемое жилоепомещение.

Читать популярные статьи на сайте

Источник: http://av-ue.ru/mena_menu.php?d=5-5.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.