Договор мены купить квартиру

Содержание

Особенности договора мены квартиры

Договор мены купить квартиру

Сделка мены является распространенной в области перехода прав на недвижимость. Существуют различия и нюансы в заключении договора мены жилья (комнаты, доли квартиры), с простым соглашением по обмену недвижимости, где пользование объектами происходит на основании социального найма.

Основное назначение указанного договора – это передача прав собственности на конкретный жилой объект определенным лицам. Основным его отличием признается тот факт, что продавец отчуждаемой недвижимости получает взамен другое жилье, и происходит это в рамках одной сделки.

По существенным условиям соглашения, участники выступают как в роли покупателей, так и в качестве продавцов, указанных в нем объектов капитального строительства. Предметом сделки могут являться:

  • частный (отдельно стоящий) дом;
  • квартира с любым количеством комнат и площадью;
  • комната в жилой квартире;
  • одна или несколько долей в квартире (собственном доме);
  • недостроенные жилые объекты, которые признаны собственностью конкретного лица по решению судебных органов РФ.

Как правильно составить договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты)?

Сделка совершается в письменной форме, имеет схожие черты с оформлением договора купли-продажи квартиры, а также свои отличия.

Обязательно должно быть указано:

  • Ф.И.О., дата рождения, паспортные данные, в том числе адрес постоянной регистрации на момент заключения сделки;
  • полные сведения об отчуждаемых и приобретаемых объектах недвижимого имущества, включая их расположение, площадь, планировку и т.д.;
  • точное указание цены совершаемой сделки, отдельно по каждому объекту. Данные сведения должны заноситься как цифрами, так и прописью (обязательно);
  • основание (все документы и регистрационные сведения), по которым продавец получил права собственности на недвижимый объект, подлежащий мене. А также исходные данные Свидетельства о праве собственности по нему;
  • условия возможного возникновения доплаты по договору;
  • порядок и сроки фактической (реальной) передачи указанных объектов. По общему правилу он составляет 14 календарных дней. Чем больше будет описано подробностей в данном пункте соглашения, тем меньше будет возникать проблем при передаче недвижимости;
  • можно предусмотреть порядок выплаты штрафных санкций (пени), на случай, если не будет внесена указанная по договору доплата, либо одна из сторон будет уклоняться от передачи объекта в определенный срок;
  • отдельной строкой следует прописать, что жилые объекты, указанные в данном соглашении не находятся в залоге, либо аресте. А также не являются предметом каких-либо споров и обременений.

Что требуется узнать, если вы решили заключить договор мены квартиры, доли, комнаты?

Все условия подписания и осуществления сделки по мене квартиры регулируются главой 31 Гражданского Кодекса РФ.

Когда дело касается обмена жилья, то он производится согласно статьи 72 Жилищного Кодекса РФ, поскольку к другим хозяевам переходит только право пользования помещением.

Но данный закон не предусматривает возможности обменивать муниципальный объект на квартиру (долю, комнату), находящуюся в собственности гражданского лица.

Оформляя договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты), собственники сами определяют степень равноценности объектов. По условиям сделки может вноситься доплата как в наличной, так и безналичной форме, включая передачу ценных бумаг или другого имущества. Также в соглашении стороны могут обговорить следующие нюансы:

  • кем будут оплачиваться расходы, связанные с регистрацией сделки;
  • точный момент перехода права собственности каждому участнику сделки;
  • какие предметы обихода, бытовой техники, мебели должны быть переданы вместе с отчуждаемыми объектами.

Обязательно нужно знать!

При оформлении мены доли квартиры договор будет составляться в аналогичном порядке. Однако, следует обязательно указать размер (объем) и площадь передаваемой доли.

https://www.youtube.com/watch?v=IT8O94qeTLU

Когда происходит мена недвижимости, где фигурирует отчуждение конкретной доли, то сделка не будет зарегистрирована, без письменного подтверждения отказа от её покупки остальными собственниками, проживающими в квартире.

Если собственники уклоняются от нотариального удостоверения согласия на мену доли, будет достаточно отправления заказного письма, в котором они уведомляются о её продаже. На получение ответа на данное уведомление отводится ровно один месяц.

Отметка о дате вручения такого письма является доказательством того, что требуемые на законном основании условия были исполнены в точности.

Условия, по которым договор мены квартиры (доли квартиры, комнаты) может содержать участие несовершеннолетних лиц.

Существует особый порядок отчуждения (мены) жилищных объектов с участием несовершеннолетних, а именно:

  • ребенок должен получить такое же количество квадратных метров жилья, либо условия, в которых он окажется после осуществления сделки, будут лучше, чем прежние;
  • обязательно предоставляется документ, где местные органы опеки и попечительства выражают свое согласие на переезд несовершеннолетнего лица.

Важно знать! В содержании соглашения на мену квартиры должно быть указано, что согласие от органа опеки получено, а также вписаны исходные реквизиты данного документа (наименование, дата, номер).

Уплата налога

По общему правилу – владение недвижимым объектом более трех лет с момента покупки, освобождает собственника от выплаты налога на доходы физических лиц. Когда потребовалось осуществить продажу квартиры (доли, комнаты) менее, чем по истечению данного срока, то НДФЛ будет оплачиваться с учетом права на получение имущественного вычета, размер которого составляет 1000000 рублей.

Внимание! Равноценная мена объектов недвижимости, предоставляет новому собственнику право отказаться от выплаты НДФЛ, если он не воспользовался правом получения имущественного вычета. Что фактически, будет являться формой взаимозачета.

Добавлено: 20.12.2016 00:30:09

Источник: https://www.stroi-baza.ru/articles/one.php?id=6812

Договор мены квартиры на квартиру, образец и документы

Договор мены купить квартиру

Если в собственности имеется квартира, но необходимой становится смена района/города проживания (в силу разных обстоятельств), а для покупки нового жилья нет средств — договор мены квартиры может стать подходящим вариантом для обеих сторон правоотношения. Какие у него имеются обязательные условия? Сбором каких документов для заключения подобного договора следует заняться в первую очередь? Необходима ли для него процедура государственной регистрации?

Понятие мены жилого помещения и законы, регулирующие сделку

Мена квартиры или иного жил. помещения — правоотношение, которое возникает между его сторонами по поводу передачи каждой из них в безраздельное владение другой какого-либо жилья в обмен на другое.

Гражданский обмен жильём имеет свои положительные и отрицательные моменты.

К «+” можно отнести:

  • Договор мены может помочь гражданам в решении своих жилищных проблем: благодаря ему могут уладиться семейные конфликты, объединиться семьи, совершён переезд в новый, более удобный район, другой город и т.д.;
  • Форма — простая письменная (не нужно обращаться в нотариат для его заверения);
  • В ситуации, когда стороны признали равноценность обмениваемых квартир, — сделка не осложняется дополнительными процедурами, связанными с проведением расчётов;
  • Если договор впоследствии будет признан судебным органом недействительным, то будет возвращено положение сторон, существовавшее до его заключения.

«Минусы» можно выделить следующие:

  • Если сторонами признаётся неравноценность обмениваемых жилых объектов, то одна из сторон должна будет уплатить соответствующую разницу;
  • Обложение налогом выгодоприобретателя по договору.
  • Право полной собственности на полученное по обмену жильё возникает не в момент его передачи и принятия, а при совершении госрегистрации договора мены.

Оформление обмена = заключению договора купли-продажи.

Нормы законодательства РФ, регулирующие мену жил. помещений:

  • Гражданский кодекс (гл. 30 — если в её позициях нет противоречия положениям, изложенным в гл. 31, а также сущности самой мены);
  • Жилищный кодекс (ст. 72-75 содержат положения, регламентирующие право на совершение обмена гражданами, являющимися нанимателями госжилья по договору соцнайма);
  • Семейный кодекс;
  • Налоговый кодекс (ст. 34.2 расскажет о возможных налогах при совершении обмена жильём, если он содержит в себе денежную доплату одной стороны другой);
  • ФЗ N 218 — расскажет о порядке и нормативам госрегистрации обмена.

Некоторые разъяснения по поводу часто встречающихся спорных моментов при применении норм закона (неправильно понимающие позицию законодателя граждане или юрлица могут и не предполагать, что они своими действиями нарушают требования закона) дают ВАС РФ и ВС РФ: например, обзор практики судебных органов, содержащийся в Информационном письме N 69 ВАС РФ от 24.09.2002 г.

Как оформить договор обмена квартиры на квартиру и образец соглашения

Итак, с чего начать?

  1. Вначале следует найти подходящий вариант для обмена (самостоятельно или воспользовавшись услугами специализированных агентств).
  2. Далее нужно составить текст будущего договора. Хоть законом и предусмотрена простая письменная форма, всё же лучше воспользоваться услугами юриста или нотариуса. Такой шаг поможет избежать многих правовых ошибок и позволит верно и в максимально короткий срок заключить соглашение.

При обращении в нотариат дополнительно будет проверена способность каждой из сторон на совершение подобного обмена:

  • принадлежность имущества,
  • действительное понимание сущности сделки,
  • отсутствие заблуждения граждан,
  • соответствие сделки их намерениям и т.д.

Следует учесть, что при обмене долей в квартире и жилья, принадлежащего несовершеннолетним лицам, проведение нотариального удостоверения — обязательно.

Договор в обязательном порядке должен содержать в себе следующую информацию:

  • Дата и место его совершения;
  • Сведения о сторонах: ФИО, адреса по прописке, данные о паспорте или ином документе, его заменяющем в соответствии с нормами законодательства;
  • Описание обмениваемых квартир: точные адреса, сведения о площади, наличие уровней и т.п.;
  • Информация о правоустанавливающих документах (т.е. таких, на основании которых стороны обладают правом на свои жилища: договор купли-продажи, дарения и т.д.);
  • Обозначенная сторонами и признаваемая ими обеими стоимость квартир;
  • При необходимости указывается и размер денежной доплаты одной из сторон, а также способы, условия и сроки её внесения;
  • Неблагоприятные правовые последствия, которые наступят при несоблюдении сторонами обязанностей и условий, прописанных в договоре мены;
  • Обязательный порядок разрешения возникших споров;
  • Подписи всех сторон.

Образец соглашения об обмене можно скачать прямо тут.

В ситуации, когда в квартире прописаны граждане, которым закон разрешает пользоваться ей и после совершения обмена, данные о них и принадлежащих им правах обязательно указываются в тексте договора.

Если сторонам необходимо будет узнать кадастровую стоимость их жилищ, то сделать это можно будет:

  1. Заказав соответствующую выписку из ЕГРН (обратившись в МФЦ);
  2. Используя интернет-сервис Росреестра по предоставлению справочной информации по объектам недвижимости (сведения являются общедоступными: для их получения в специальную форму раздела «Электронные услуги и сервисы» требуется ввести следующие данные по выбору: адрес, кадастровый/условный номер.

Помимо договора потребуется составить и подписать акты приёма-передачи жилья (такие же как акт приёма-передачи квартиры по договору купли-продажи) или иные передаточные документы: они будут подтверждением того, что общее состояние квартир устраивает стороны обмена. Акт — обязательная и неотъемлемая часть самого договора.

Между родственниками

Законодатель не делает различий при участии в обмене жильём близких или дальних родственников: существует только общегражданский порядок совершения такого рода сделок. Оформление обмена = заключению договора купли-продажи.

Если родственные стороны решат воспользоваться услугами нотариата по удостоверению сделки, то плата для них будет ниже, чем для других лиц.

Специалисты по юриспруденции считают, что более оправданным вариантом при желании сторон обменяться квартирами в этой ситуации будет заключение обоюдных договоров дарения.

С доплатой

В стандартной ситуации считается, что жилплощади имеют равную цену. Но это положение договора могут изменить стороны: при этом в текст будет внесена обязанность одной из них оплатить разницу второй.

Этот процесс должен быть хорошо описан:

  • кто, кому, когда и сколько доплачивает;
  • каким способом передаются денежные средства: передачей наличных под расписку или банковским переводом (в этом случае доказательством исполненного обязательства будет квитанция).

В том же пункте договора указывается порядок уплаты расходов, связанных с оформлением обмена: одна ли из сторон возьмёт на себя все расходы полностью либо обе разделят их пополам.

Такой договор востребован в ситуации, когда одна из сторон желает улучшить свои жилищные условия, затратив небольшие средства. Другая же сторона преследует цель уменьшить размер коммунальных платежей за счёт переезда в меньшие по квадратуре апартаменты, а также получить единовременно определённую денежную сумму.

Какие документы нужны для обмена квартиры на квартиру?

Помимо соответствующего заявления о госрегистрации от каждого квартировладельца для участия в обмене потребуется следующая документация:

  • Паспорта;
  • Квитанция об уплате пошлины (не обязательно, но лучше иметь при себе);
  • Правоустанавливающие документы;
  • Техпаспорт + экспликация к нему (где взять технический паспорт на квартиру, мы уже писали в отдельной статье);
  • Кадастровый паспорт (ныне — выписка из ЕГРН);
  • Оформленное в соответствии с требованиями закона согласие супруга/супруги на обмен (если квартира нажита в период брака);
  • Выписка, выдаваемая в домоуправлении, из поквартирной книги, в ней будет указано о количестве прописанных на данной жилплощади, а также сведения о них (сколько действует выписка из домовой книги узнайте здесь);
  • Бумаги, подтверждающие отсутствие задолженностей за ранее предоставленные коммунально-бытовые услуги;
  • Если в сделке участвуют представители — их паспорта + заверенная в нотариате доверенность с информацией о делегированных квартировладельцем правах.

Если обмениваемая квартира не прошла процедуру приватизации, то к основным документам потребуется приложить:

  • договор социального найма (что такое договор социального найма жилого помещения подробнее здесь);
  • согласие на проведение обмена от муниципалитета;
  • соответствующие заявления + паспорта всех достигших совершеннолетия лиц, проживающих вместе с нанимателем.

При участии несовершеннолетних в процедуре обмена — обязательно привлекаются к участию также и органы опеки и попечительства, следящие за тем, чтобы имущественные права этого гражданина не были умалены.

Нужно ли регистрировать договор?

Обязательным условием перехода прав на жильё от одного владельца к другому — успешная госрегистрация договора. Она осуществляется по правилам, установленным в законе N 218-ФЗ. Зарегистрированное право, в дальнейшем, оспорить можно только в судебных органах.

Как оформить договор мены одной квартиры на две?

Теоретически обменять одну большую жилплощадь на две поменьше — возможно. Но шанс воплотить эту задумку на практике — очень мал.

Дело в том, что в этой сделке могут принимать участие только две стороны.

Получается, что для того, чтобы осуществить задуманное, необходимо найти владельца двух квартир, устраивающих инициатора процедуры обмена, который, в свою очередь, также им заинтересуется.

Или же можно найти риэлтора, который возьмётся за такое дело: с кем-то из квартировладельцев будет подписан договор купли-продажи, с кем-то — мены. Но при этом новые владельцы большей квартиры будут иметь определённую долю в ней.

Обычно, это не очень привлекательная перспектива для незнакомых прежде граждан, и потому заключения подобного соглашения — маловероятно. Но если всё-таки найдётся желающий подписать соглашение об обмене владелец двух жил. помещений — процедура оформления в такой ситуации такая же, как и при обычной мене.

Помимо основных пунктов договора, содержащих в себе достаточную информацию о личности сторон обмена, а также об адресах и характеристиках квартир, нужно указать их стоимость.

Определить её можно самостоятельно, предварительно изучив похожие объявления об обмене жилья, имеющего сходства по:

  • району;
  • удалённости от центра, остановок общественного транспорта, школ, детсадов, поликлиник и т.п.;
  • этажности, году постройки, материалам, использовавшимся при строительстве дома, наличия бытовых коммуникаций и т.д.

В случае, если одну из сторон не будет устраивать выведенная стоимость, то можно обратиться в специализированную организацию и заказать профессиональную оценку (пример отчёта об оценке недвижимости смотрите тут). В дальнейшем можно будет возложить обязанность по оплате услуг специалистов на другую сторону или разделить их поровну.

В зависимости от определённой стоимости мена может быть фактической, т.е. квартира обменивается на две, или с доплатой.

Прилагаемые документы

К заявлению в Росреестр потребуется предоставить:

  • Паспорта сторон;
  • Правоустанавливающие документы на все обмениваемые жилплощади;
  • Техпаспорта;
  • Выписки из ЕГРН;
  • Согласие второй половины на заключение этого соглашения (если квартира — совместно нажитая);
  • Справка о составе семьи и о прописанных в квартире;
  • Справка из организации, ответственной за предоставление коммунально-бытовых услуг, о том, что нынешний квартировладелец не является должником;
  • При участии представителей — доверенность.

Если квартировладелец — несовершеннолетний, то потребуется получить письменное согласие на сделку от Опеки.
Квитанцию об уплате госпошлины представлять не обязательно: это может потребоваться, если налог заплачен непосредственно перед подачей пакета документов.

Желающим погрузиться в тонкости сделок по обмену недвижимости предлагаем посмотреть это видео:

Мена может помочь при расселении большой семьи, переезде на новое место и т.д. при отсутствии лишних денежных средств. Зачастую она является наиболее выгодным и безопасным вариантом по сравнению с той же куплей-продажей.

Что такое инвентаризационная стоимость объекта недвижимости читайте в этой нашей статье.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Обмен» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/obmen/dogovor-meny.html

Договор мены: условия оформления и расторжения

Договор мены купить квартиру

Если смотреть всю историю развития сделок, то можно сказать, что договор мены возник гораздо ранее, чем купля-продажа. С давних времен люди обменивались между собой имуществом, которое им принадлежало. О том, что представляет собой договор мены с точки зрения закона в наши дни, читайте в статье.

Что такое договор мены?

Мена регулируется главой 31 ГК РФ. Согласно гражданскому законодательству, по договору мены добровольно передаются имущественные права на вещь в обмен на получение имущественных прав на другую вещь.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ, участники обмена признаются продавцом и покупателем, а к договорам такого типа применяется регламент сделок купли-продажи. По умолчанию предполагается, что предметами обмена будет равноценное имущество. Если это не так, то за предмет большей стоимостью осуществляется доплата.

По договору мены может быть передано следующее имущество:

  • транспортные средства;
  • постройки, здания, сооружения;
  • квартиры, комнаты, жилые дома;
  • земельный участок;
  • другие виды движимого и недвижимого имущества.

Стороны договора мены фактически передают друг другу права собственности на объекты.

В некоторых случаях допускается заключение устного договора мены. Это возможно, если стоимость имущества менее 10 МРОТ.

Несмотря на то, что ст. 567 ГК РФ четко дает понять, что обмен и купля-продажа практически одинаковые сделки. Однако разница все же есть. Главное отличие в том, что при купле-продаже одна сторона всегда передает другой денежные средства, что при обмене происходит только, если вещи признаются не равноценными.

Стороны договора мены

Участниками мены могут быть физические лица и организации. Допускаются смешанные сделки, когда одной стороной выступает частный собственник, а другой – юридическое лицо. Физические лица могут быть гражданами РФ, лицами без гражданства и иностранцами.

Выступать стороной договора обязательно должен собственник обмениваемой вещи. Когда собственников несколько и один из них не согласен на обмен, сделка признается незаконной.

Осуществлять обмен жилья вправе также граждане, проживающие в государственных или муниципальных квартирах на основании договора социального найма. На эту процедуру должны дать согласие все члены семьи. В подобной ситуации передается только право пользования жилым помещением.

Заключение договора мены квартиры

При обмене жилыми или нежилыми помещениями всегда составляется письменный договор мены. В результате сделки собственники обмениваются имущественными правами на недвижимость и регистрируют переход в Росреестре. По итогам на руках у каждого участника будет выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности на объект.

В идеальном варианте стороны обмениваются равноценным имуществом, но так бывает далеко не всегда. Часто осуществляются следующие типы обмена:

Все нюансы, касающиеся предмета сделки, отражаются в тексте соглашения.

Сторонами может быть заключен предварительный договор мены. Это делается для обеспечения гарантий, что итоговая сделка действительно произойдет в будущем. Чтобы защитить свои интересы, стороны прописывают в тексте предварительного соглашения:

  • согласие собственников на осуществление обмена;
  • дату заключения сделки;
  • порядок передачи помещений и прав на них;
  • штрафные санкции за невыполнение обязательств.

Расскажем далее, что нужно включать в текст основного договора, требуется ли нотариальное заверение, как осуществляется регистрация и расторжение сделки.

Существенные условия

Условия, без указания которых, сделка будет считаться недействительной:

  1. Предмет договора – квартира, дом, отдельное помещение.
  2. Характеристика предмета договора – этажность, адрес местоположения, площадь, кадастровый номер и т.д.
  3. Стоимость объекта недвижимости.
  4. Указание граждан, которые вправе пользоваться помещением. Если они отсутствуют, это тоже нужно прописать.
  5. Соглашение по всем пунктам договора.

Без указания вышеперечисленных условий сделка признается недействительной, соответственно, переход прав осуществлен не будет.

Дополнительные пункты

Законодательно установленного образца договора мены не существует, но помимо существенных условий стороны включают в текст соглашения и дополнительные пункты. К ним относятся:

  • наименования сторон;
  • паспортные данные или реквизиты сторон;
  • дата и населенный пункт заключения сделки;
  • форс-мажорные обстоятельства и порядок действий при их наступлении;
  • подписи сторон.

В некоторых случаях целесообразно указать срок. В теории собственники обмениваются правами на имущество единовременно. Однако с практической точки зрения это почти не осуществимо. Когда одна из сторон получает документы на квартиру раньше, чем другая, договор должен иметь срок действия. По его истечению получить выписку из ЕГРН будет невозможно.

Нотариальное заверение

Законом не предусмотрена необходимость заверять сделку нотариально. Вопрос обращения в нотариальную контору стороны решают самостоятельно.

Участники обмена могут составить типовой договор и обратиться непосредственно в Росреестр или МФЦ для осуществления регистрации прав. По большому счету сотрудники учреждений выполняют те же функции, что и нотариус – проверяют документы на подлинность и удостоверяют их.

Тем не менее, в обращении к нотариусу есть смысл. Несомненный плюс заверения – удостоверение юридической чистоты и корректности договора. Еще одно преимущество в том, что в нотариальной конторе будет храниться экземпляр документа. Если одна из сторон потеряет договор, его всегда можно восстановить.

Обращение к нотариусу подразумевает возникновение дополнительных расходов. Стоимость услуг рассчитывается исходя из стоимости жилья, и может составлять 0,15-0,3 %. Плюс к этому потребуется оплатить техническую работу нотариуса.

Регистрация договора

Права собственности перейдут к участникам сделки после выполнения трех действий:

  1. Регистрация договора мены и внесение корректировок в Росреестр.
  2. Фактический обмен, подтвержденный подписанными актами приема-передачи.
  3. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности на предмет договора.

Чтобы осуществить эти этапы потребуется предоставить следующие документы:

  • заявления участников обмена;
  • общегражданские паспорта или учредительные документы организации;
  • доверенность для представителей сторон;
  • квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины (за регистрацию права собственности нужно заплатить 2000 рублей);
  • кадастровые и технические паспорта объектов;
  • договор мены в трех экземплярах;
  • нотариальное согласие или личное присутствие супругов (если передаваемое имущество является совместно нажитым;
  • свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН на предметы обмена;
  • согласие третьих лиц, если передаваемый объект обременен;
  • согласие органов опеки и попечительства, если один из собственников не достиг совершеннолетия.

Для прохождения государственной регистрации необходимо обратиться в Росреестр или МФЦ по месту нахождения одного из предметов обмена. Для последующей регистрации права собственности следует обращаться по месту нахождения каждого из объектов соответственно.

Расторжение сделки

Расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению судебных органов. Согласно ст. 453 ГК РФ, требовать возвращения предмета сделки до ее расторжения невозможно.

Для обращения в суд должны быть веские основания, которые возможно подтвердить. К таким основаниям относят:

  • подписание документы под влиянием угроз жизни или здоровью;
  • введение в заблуждение относительно содержания договора;
  • допущение намеренных или случайных ошибок в тексте документа, которые оказывают влияние на смысл договоренностей;
  • одна из сторон была введена в заблуждение относительно предмета или природы сделки;
  • несоблюдение условий договора.

Обратиться в суд можно до истечения срока исковой давности, который составляет максимум три года. Для некоторых случаев срок исковой давности меньше и составляет один год.

При неудовлетворении результатом сделки одной из сторон необходимо попытаться урегулировать ситуацию, не обращаясь в суд. Расторжение в одностороннем порядке невозможно.

Прежде чем подавать исковое заявление инициатор расторжения должен направить второй стороне письменное предложение о мирном урегулировании вопроса. В суд следует обращаться только после несогласия или игнорирования предложения.

Как оформить обмен?

Алгоритм обмена выглядит так:

  1. Поиск второго участника обмена.
  2. Составление договора мены.
  3. Подготовка пакета документов для регистрации.
  4. Оплата государственной пошлины.
  5. Получение выписки из ЕГРН, подтверждающей право собственности.

Нередко такие сделки заключаются между родственниками. Но если необходимо обменять жилье, а подходящего для совершения сделки нет, помочь могут специализированные агентства недвижимости.

При составлении договора мены необходимо четко прописывать условия сделки. Если объекты равноценные, то важным будет указание срока вступления в новые права. Когда обмен неравноценный, то в тексте документа указывается стоимость компенсационной выплаты.

Налог при обмене недвижимости

Договор мены не подлежит налогообложению, если происходит обмен равноценными объектами. Это прописано в ст. 658 ГК РФ.

Когда объекты имеют разную стоимость, и одна из сторон платит компенсацию, эта сумма признается доходом и облагается налогом. Его размер составит 13% от разницы между стоимостью объектов.  Избежать выплаты можно, оформив налоговый вычет в ФНС или по месту трудовой деятельности.

Эти правила действуют, если недвижимость находится в собственности менее трех лет. Помимо непосредственно уплаты налога, потребуется сдать в налоговую декларацию.

Обмен квартиры с материнским капиталом

Нередко возникает необходимость доплатить материнским капиталом при неравноценном обмене. Однако такая возможность законодательно не допускается.

Есть два альтернативных варианта действий:

  1. Получение ипотеки на квартиру и полное погашение материнским капиталом и средствами от продажи существующего жилья.
  2. Оформление ипотеки и частичное погашение материнским капиталом.

И в том и в другом варианте не обойтись без ипотеки, а вместо договора мены будет осуществлена сделка купли-продажи. Для оформления обязательно нужно получить согласие органов опеки и попечительства на выписку ребенка для последующей прописки в лучшем жилом помещении.

Таким образом, изначально нужно обратиться в банк. А затем в Росреестр для удостоверения сделки, если все нюансы будут улажены, а документы подготовлены. К пакету необходимых бумаг необходимо приложить сертификат на получение государственной поддержки.

Сделки, в которых фигурирует материнский капитал, не облагаются государственной пошлиной. А вот налог при продаже имущества в размере 13 % потребуется заплатить, если реализованное жилье находилось в собственности менее трех лет.

Если у вас возникли сложности с договором мены, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Введите вопрос в специальное поле на сайте.

Оформление договора мены – наиболее безопасный вариант. Риск столкнуться с мошенниками или аферистами в этом случае минимален. Несмотря на это, все же рекомендуем получить консультацию юриста перед подписанием договора.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/prochie-sdelki/dogovor-meny-nedvizhimosti/

Образец договора мены квартир и особенности его заключения

Договор мены купить квартиру

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Обмен жилья

Назад

: 09.05.2017

Время на чтение: 7 мин

0

548

Слова мена и обмен — синонимы, однако с юридической точки зрения они неравнозначны.

В гражданском законодательстве обмен и мена — это два разных понятия, которые обозначают различные виды сделки.

  • Что такое мена и обмен?
  • Чем мена отличается от обмена?
  • Виды договоров мены С доплатой
  • Долей квартиры
  • С несовершеннолетним
  • На земельный участок

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

Понятие

По соглашению лицо меняет принадлежащее ему жилье на другое жилье или иные вещи (гараж, земельный участок, автомобиль).

При неравноценности обмена один из участников доплачивает разницу в стоимости деньгами.

В тексте контракта стоимость апартаментов, указывается только в рублях, даже, если реально одна сторона другой передает валюту.

Подобное соглашение заключается только в отношении квартиры, имеющейся в собственности. При обмене не приватизированного жилья, когда речь идет об обмене правами заключения договора найма, сделка регулируется иными правовыми нормами.

Нормы, регулирующие отношения обмена, содержатся в главе 31-й ГК РФ. Согласно статье 567-й ГК РФ, к этому соглашению применяются правила главы 30-й, которы е не противоречат главе 31-й и сути действия обмена. При этом считается, что участники соглашения, является сразу продавцом и покупателем.

Обзор судебной практики по в данной сфере дан в письме Президиума ВАС РФ №69 от 24.09.2002г.

О том, как разменять трехкомнатную или двухкомнатную квартиру, как поменять комнату в коммуналке или общежитии, а также о том, в каких случаях осуществляется принудительный размен через суд, вы можете узнать из наших статей.

Основные условия мены квартиры

Главным правилом мены, в частности и неприватизированной недвижимости, является то, что они должны находиться в собственности одного вида. Это означает, что жилье, полученное по договору социального найма, можно обменять на такую же муниципальную или государственную квартиру в другом районе или регионе. Данное положение закреплено в ст. 72 Жилищного кодекса.

Также важным условием сделки является то, что лица, участвующие в сделке, должны быть собственниками. В частности, когда у квартиры несколько владельцев, необходимо получить нотариальное согласие каждого и разрешение органов опеки, если дольщиком является несовершеннолетний ребенок.

Еще одним условием при обмене жилплощадью является отсутствие долгов по коммунальным платежам и наличие обременений (подробнее о том, что такое обременение на квартиру). В противном случае Росреестр вправе отказать в регистрации права собственности, а потерпевшая сторона может подать иск на расторжение договора.

Вопрос об указании стоимости квартир остается открытым у многих граждан, даже после изучения законодательной базы. Ст. 568 ГК РФ установлено, что если цена в договоре не указана, то объекты признаются равноценными. Однако к сделке применяются правила купли-продажи. Так нужно ли указывать стоимость квартир в соглашении?

Безусловно, да. Поскольку указание цены позволит верно высчитать НДФЛ и имущественный вычет.

Вас может заинтересовать, как получить имущественный вычет при покупке квартиры.

Для чего нужен?

В чем необходимость заключения контракта обмена квартирами с доплатой?

Одна сторона, заключает соглашение для улучшения жилищных условий с минимальными затратами и неудобствами.

Вторая сторона, видит выгоду от него в возможности получить единовременно значительную сумму денег и уменьшить коммунальные платежи, при проживании в апартаментах меньшей площади.

В приобретении/реализации жилья путем заключения такого контракта, взамен сделки купли-продажи, есть плюсы и минусы.

Узнайте, какие документы потребуются для обмена квартиры, а также о том, можно ли обменять комнату на дом и земельный участок, из наших статей.

Сбор документов

Перечень документации, требуемой для заключения договора мены, аналогичен списку бумаг, запрашиваемых для процесса купли-продажи квартиры. Отличие состоит в том, что документы следует подготовить обеим сторонам сделки.

Пакет включает бумаги:

  • документ, подтверждающий наличие прав на объект недвижимости;
  • паспорт из кадастра;
  • выписка из домовой книжки;
  • копия лицевого счета;
  • паспорт;
  • свидетельство о браке либо расторжении такового;
  • если недвижимость приобретена в браке, следует подготовить согласие от супруга, либо супруги на проведение сделки и заверить документ нотариально.

Не исключено, что пакет документов потребуется дополнить. Здесь все зависит от особенностей каждой конкретной ситуации.

Договор мены во многом схож с соглашением о купле-продаже, однако, этот вид контракта обладает определёнными особенностями. Нюансы требуют тщательного изучения еще до процедуры подписания документа. Важно составить положения договора таким образом, чтобы в дальнейшем не возникало спорных моментов. Оптимальным же вариантом будет заключение соглашения при помощи юриста.

Плюсы

Снижение риска обмана с обеих сторон. По такому соглашению участники сразу с гарантией получают желаемое; тогда как при встречной купле-продаже сроки регистрации сделок не совпадают, чем с успехом пользуются жулики.

Существует ряд мошеннических схем, в результате которых человек остается и без апартаментов и без денег. Особенно часто это бывает, когда граждане с целью экономии игнорируют услуги риэлтеров и пытаются совершить сделки самостоятельно.

Когда лицо продает квартиру другому лицу, а купить намеревается у третьего, это также связано с риском. Деньги подвержены инфляции, в последние десятилетия мы сталкивались со случаями, когда она была внезапной и быстрой.

В девяностые годы, в 2008-м, 2014-м люди мы имели ситуации, когда вскоре после продажи купить жилье нужного качества за вырученные от проданной ранее квартиры деньги невозможно.

Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry-po-dogovoru-meny.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.