Договор купли продажи комнаты в квартире образец

Покупка комнаты в коммунальной квартире: уведомление, образец 2020

Договор купли продажи комнаты в квартире образец

От того, как оформлена комната в коммунальной квартире, зависит способ ее передачи следующему собственнику. Учесть все тонкости – задача сложная, но выполнимая. Грамотный подход поможет избежать неприятных последствий в виде последующего оспаривания сделки. Сегодня рассмотрим подробнее, как происходит покупка комнаты в коммунальной квартире.

Порядок действий и оформление

Общий алгоритм продажи и покупки комнаты в коммунальной квартире включает следующие действия:

  1. Извещение соседей о намерении продать – соблюдение преимущественного права покупки.
  2. Сбор всех необходимых документов для проведения сделки.
  3. Заключение основного договора купли-продажи.
  4. Регистрация покупки в ЕГРН.

Очень важно совершить все перечисленные действия последовательно и в полном соответствии с законом.

Преимущественное право

Преимущественное право покупки, принадлежащее соседу, означает следующее. По сравнению с третьими лицами, не имеющими в данной коммунальной квартире собственности, сосед имеет особое право выкупить комнату в первую очередь. Если же он отказывается выкупить или игнорирует сделанное ему предложение, то жилплощадь можно продавать постороннему.

Важно! Отличительная черта преимущественного права покупки – предложение выкупить жилье нужно сделать всем имеющимся соседям, а не выборочно кому-то одному.

При этом не имеет значения, оформлена комната как доля в общей собственности или как отдельное изолированное помещение – преимущественное право установлено ст. 42 ЖК РФ для всех коммунальных квартир.

Порядок соблюдения преимущественного права покупки следующий:

  1. Определяется список соседей, которых нужно оповестить. Для этого следует заказать выписку из ЕГРН на коммунальную квартиру, из которой можно установить всех титульных собственников жилья.
  2. Формируется извещение, в котором указываются основные условия покупки, особенно – цена комнаты.
  3. Извещение направляется соседям по коммунальной квартире одним из способов, которые позволяют зафиксировать факт отправки и вручения.
  4. После вручения следует подождать реакции в течение одного месяца.
  5. Если все соседи по коммунальной квартире отказались от покупки или проигнорировали предложение, можно приступать к оформлению сделки.

Скачать образец извещения можно по этой ссылке.

Способы отправки извещения следующие:

СпособДостоинстваНедостатки
Лично в руки соседу.Составляется 2 экземпляра, один передается соседу, а на втором сосед проставляет своей рукой дату получения и свою личную подпись.Экономит время, подходит для случаев хороших отношений с соседями.Самый юридически незащищенный способ вручения. Легко оспаривается в судах аргументом соседа о том, что это не его подпись.
Почтой.Извещение запечатывается в конверт, делается опись и заполняется уведомление о вручении.Самый распространенный способ, позволяет уведомить даже тех собственников, которые не проживают в коммунальной квартире.Занимает много времени: на пересылку, срок хранения и ответ.
Через нотариуса.Нотариус составит уведомление и отправит его по адресу соседа. Спустя установленный срок выдаст свидетельство с результатом.Самый юридически защищенный способ, который не требует от продавца юридических знаний. Дополнительно выдадут свидетельство об извещении.Самый дорогостоящий способ – отправка одного извещения может стоить от 3 000 рублей. Тариф зависит от региона.

Важно! Адрес для отправки извещения можно взять из прописки соседа, а если место его регистрации неизвестно – то письмо направляют по адресу имущества в коммунальной квартире.

Срок ответа на полученное извещение составляет 30 дней с момента вручения, который определяется так:

  • при личном вручении – с даты, которая указана в самом извещении соседом;
  • при почтовой отправке – с даты, указанной в уведомлении о вручении.

Если адресат игнорирует извещение и не получает его с почты, то датой вручения считается день, в которой срок хранения письма истек и оно было выслано назад отправителю.

Отказ соседа по коммунальной квартире от преимущественного права покупки оформляется нотариально.

Документы

Для оформления сделки нужно собрать:

Дополнительно при подаче документов на регистрацию потребуется получить квитанцию об оплате государственной пошлины.

После сбора документов составляется договор купли-продажи и передаточный акт.

Договор купли-продажи

Это ключевой документ по сделке покупки в коммунальной квартире. В его тексте указывают:

  • наименование сторон (полные Ф.И.О и адреса);
  • подробное описание продаваемого жилья – предмет договора;
  • цена продажи и порядок оплаты;
  • порядок передачи жилья (по акту);
  • список лиц, имеющих право проживания в комнате;
  • гарантии продавца об отсутствии обременений (залогов, арестов);
  • санкции за просрочку оплаты.

Дополнительно могут быть указаны любые другие условия, необходимые для сторон.

Скачать универсальный образец ДКП для коммунальной квартиры можно здесь. Передаточный акт доступен для скачивания по этой ссылке.

Обязательно ли нотариальное удостоверение

Необходимость обращения к нотариусу зависит от того, как оформлена комната в коммунальной квартире:

  • если идет как отдельное помещение, принадлежащее продавцу на праве личной собственности – удостоверять не нужно;
  • если речь идет о покупке доли в праве общей собственности на коммунальную квартиру – то без нотариуса не обойтись.

Важно! Если в договоре имеется формулировка о передаче «доли в праве» на коммунальную квартиру — это автоматически отправляет стороны на нотариальное заверение, иначе покупка имущества в коммунальной квартире не будет зарегистрирована.

Регистрация покупки

Последний этап – регистрация покупки в ЕГРН. Сегодня данная услуга реализуется через офисы МФЦ, расположенные практически в каждом населенном пункте. Порядок регистрации следующий:

  1. Формируется комплект документов по списку, данному выше. К нему прилагается три экземпляра ДКП и передаточного акта.
  2. Стороны приходят в МФЦ лично или направляют своих представителей по нотариальной доверенности. Записаться на прием лучше заранее.
  3. В ходе приема специалист сформирует заявление, которое нужно подписать.
  4. О приеме документов и заявления каждой стороне выдадут расписку.
  5. По истечении срока регистрации (примерно 14 дней) с распиской нужно явиться в МФЦ, где на руки выдадут выписку из ЕГРН о праве собственности на комнату в коммунальной квартире.

Размер государственной пошлины за данную услугу в 2020 году составляет 2 000 рублей.

Особенности покупки

В некоторых случаях при оформлении сделки нужно учитывать ряд особенностей: чем отличается продажа комнаты в коммунальной квартире соседу от продажи постороннему, можно ли купить комнату в коммунальной квартире за материнский капитал или в ипотеку.

Продажа соседу

Если комнату выкупает сосед, то представлять доказательства уведомления других соседей в Росреестр не нужно, поскольку преимущественное право покупки реализовано. Если несколько соседей решили выкупить комнату, то жилье можно продать тому, кто предложит наибольшую цену. Главное, чтобы цена покупки не была меньше, чем указанная в извещении.

Продажа постороннему

Покупка комнаты в коммунальной квартире третьим лицом влечет обязательное соблюдение преимущественных прав заинтересованных лиц по инструкции, приведенной выше. Если не все комнаты приватизированы, то извещать нужно муниципальное образование (администрацию) точно так же, как и любой другое лицо.

Покупка комнаты за материнский капитал

Чтобы направить средства сертификата на покупку комнаты, должны быть соблюдены требования:

  • комната в коммунальной квартире должна быть обособленным помещением;
  • формально это должна быть покупка именно комнаты, а не доли в праве;
  • комната не должна располагаться в специализированном жилом фонде.

ПФР даст однозначное согласие на реализацию маткапитала, если в результате сделки семья получит в собственность целую квартиру.

Покупка комнаты в ипотеку

Ряд банков предлагает ипотечные программы, подходящие для покупки комнат в коммунальных квартирах. Ключевым фактором здесь станет пригодность комнаты в роли предмета залога, отсутствие иных обременений и ее приемлемая рыночная стоимость.

Подводные камни и схемы обхода преимущественного права

Лица, планирующие покупку комнаты в коммунальной квартире, должны учитывать ряд очень важных нюансов:

  • Цена продажи комнаты, указанная в извещении, должна соответствовать цене продажи, прописанной в договоре. Если, например, условия сделки изменились (например, цена стала меньше), то потребуется направить повторные извещения.
  • Для предварительной фиксации договоренностей с потенциальным покупателем можно использовать предварительный договор купли-продажи. Он даст продавцу дополнительное время на извещение и гарантию, что сделка все-таки состоится.
  • Если комната в коммунальной квартире оформлена в личную собственность, то указывать в договоре о переходе права на долю в местах общего пользования не нужно – это позволит избежать затрат на нотариуса.
  • Если преимущественное право покупки не соблюсти, то с даты заключения сделки у соседей будет три месяца на оспаривание договора. Заинтересованный гражданин может через суд потребовать перевода прав покупателя на себя.

Многие обходят преимущественное право покупки с помощью договора дарения. Формально комната не продается, а дарится покупателю, а деньги передаются под расписку по другому основанию (например, как займ). Это позволяет избежать трат на извещение соседей, но приводит к совершенно другим рискам:

  • риск, что договор будет оспорен заинтересованным соседом, и отменен как мнимая сделка;
  • невозможность применить налоговые вычеты.

Оформление покупки комнаты в коммунальной квартире сопряжено с рядом юридических нюансов. Они имеют очень большое значение, поскольку напрямую влияют на действительность сделки. Преодолеть трудности поможет наша инструкция и шаблоны документов. Задать интересующие вопросы можно через форму комментариев или дежурному юристу в чат.

Также рекомендуем почитать вам про ипотеку на комнату и ипотечный кредит на долю квартиры.

Будем благодарны за оценку поста и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/pokupka/komnaty-v-kommunalnoy-kvartire.html

Договор купли – продажи комнаты в коммунальной квартире авеню,av-ue.ru. образцы договоров

Договор купли продажи комнаты в квартире образец

“Авеню”>> Образцы документов >>Образцыдоговоров (актов)

ДОГОВОРКУПЛИ – ПРОДАЖИ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ КВАРТИРЕ

(наименованиемуниципального образования)

(число, месяц, годпрописью)

Мы, гр. (указать фамилию,имя, отчество), проживающий(ая) по адресу:___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____,выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая)в дальнейшем “Продавец”, с одной стороны, и

гр. (указать фамилию,имя, отчество), проживающий(ая) по адресу:___________________________________________, паспорт серии ____________ N _____,выдан (указать дату выдачи и наименование органа, его выдавшего), именуемый(ая)в дальнейшем “Покупатель”, с другой стороны, заключили настоящий договор онижеследующем:

1. Я, гр. (указатьфамилию, имя, отчество Продавца), обязуюсь передать в собственность, а я, гр.

(указать фамилию, имя, отчество Покупателя), обязуюсь принять и оплатить всоответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество:одну комнату N 2 в двухкомнатной коммунальной квартире, расположенной на(указать этаж) этаже (указать тип дома: блочного, панельного, кирпичного,бревенчатого) дома, находящуюся по адресу: ___________ область, город (поселок,деревня) _____________________, улица _____________, дом _____, квартира N_____.

2. Указанная комнатаимеет общеполезную площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в томчисле жилую площадь (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, и расположена вдвухкомнатной квартире общей площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв.

м, жилой площадью (указать площадь цифрами и прописью) кв. м, в том числеплощадь комнаты N 1 – (указать площадь цифрами и прописью) кв. м.

Вместе скомнатой N 2 отчуждается сорок сотых (40/100) долей в праве на места общегопользования данной коммунальной квартиры (размер доли в праве указывается всоответствии с правоустанавливающими документами Продавца).

(Техническиехарактеристики комнат и квартиры должны соответствовать данным техническогоучета, содержащимся в извлечении технического паспорта квартиры или справке БТИ.Если комната не имеет общей полезной площади, например нет встроенных шкафов, аимеет только жилую, то общая полезная площадь не указывается.)

3. Указанная комната идоля в праве на общее имущество квартиры принадлежит Продавцу по правусобственности на основании (указать наименование правоустанавливающегодокумента, например: договор передачи жилья в собственность от 24 мая 1999 г.,зарегистрированный в БТИ г. N-ска, регистрационное удостоверение N 355 от 30 мая1995 г.

), что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации праваот (указать число, месяц, год) серия ___________ N _________, выданным (указатьнаименование органа, осуществившего государственную регистрацию),регистрационный номер (указать номер государственной регистрации права в Единомгосударственном реестре прав) от (указать число, месяц, год).

(В качествеправоустанавливающего документа может быть указан и иной документ, на основаниикоторого Продавец имеет право собственности на комнату: договор дарения, договормены, свидетельство о праве на наследство. В любом случае должны быть полностьюуказаны реквизиты документа, на который дается ссылка, и данные о егорегистрации. Внимание: регистрационное удостоверение БТИ не являетсяправоустанавливающим документом!)

4. Инвентаризационнаяоценка указанной комнаты N 2 составляет (указать сумму цифрами и прописью) руб.,что подтверждается справкой N _____, выданной (указать число, месяц, год) БТИ(указать наименование муниципального образования).

(Указанная в настоящемпункте инвентаризационная оценка квартиры используется для расчета налога симущества, подлежащего уплате.)

5. Указанная комната идоля в праве на общее имущество квартиры продается за (указать сумму цифрами ипрописью) руб. Соглашение о цене является существенным условием настоящегодоговора.

(Сумма, указываемая внастоящем пункте, определяется сторонами самостоятельно и может отличаться отинвентаризационной оценки БТИ.)

6. Собственник жилогопомещения – комнаты N 2 не вправе отчуждать свою долю в праве собственности наместа общего пользования в коммунальной квартире, а также совершать иныедействия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на жилоепомещение.

7. Покупатель обязуется втечение (указать количество дней прописью) дней после государственнойрегистрации договора уплатить Продавцу сумму, указанную в п. 5 договора, вполном объеме.

(Предложенный вариантпредставляется наиболее предпочтительным, поскольку при таком условии договораоплата связана с регистрацией договора, т.е.

с тем моментом, с которымзаконодатель связывает заключение договора (см. п. 17) и возникновение уПродавца обязанности передать имущество, а у Покупателя – принять и оплатить.

данного пункта может быть разным в зависимости от того, как стороныопределяют порядок оплаты.)

8. Покупательудовлетворен качественным состоянием комнаты и мест общего пользования,установленным путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и необнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему несообщил Продавец.

9. В соответствии со ст.556 ГК РФ при передаче комнаты N 2 сторонами составляется передаточный акт.

10. Покупательприобретает право собственности на указанную комнату и долю в праве на местаобщего пользования квартиры коммунального заселения после государственнойрегистрации перехода права собственности на комнату, которая может бытьпроизведена только после полной оплаты Покупателем по договору и оформлениясторонами передаточного акта.

11. Покупательосуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию указанной комнаты и участвует врасходах по эксплуатации и ремонту мест общего пользования квартиры в размере,пропорциональном принадлежащей ему доле, в соответствии с правилами и нормами,действующими в Российской Федерации для государственного и муниципальногожилищного фонда.

12. С содержанием ст.167, 209, 223, 288, 292, 549 и 556 ГК РФ стороны ознакомлены.

13. В соответствии сдействующим законодательством существенным условием договора купли – продажижилого помещения является перечисление лиц, имеющих право пользования комнатой.В связи с этим можно предложить три варианта редакции данного пункта.

Вариант А (если в комнатеникто не проживает).

Указанная комнатапродается свободной от проживания третьих лиц, имеющих в соответствии с закономправо пользования данной комнатой.

Вариант Б (если в комнатепроживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этимжилым помещением (члены семьи Продавца или сам Продавец) после его приобретенияПокупателем, то в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ они должны быть указаны вдоговоре).

В указанной комнатесохраняют право проживания: (перечисляются фамилии, имена и отчества лиц,сохраняющих право пользования жилым домом, и их права).

Вариант В (если Продавецна момент подписания договора зарегистрирован в комнате, являющейся предметомдоговора, он может взять на себя дополнительную обязанность в определенный сроксняться с регистрационного учета. Данное положение применимо только к Продавцу ине может быть применимо к лицам, которые не являются стороной договора).

В указанной комнатезарегистрирован гр. (указать фамилию, имя, отчество Продавца), который обязуетсясняться с регистрационного учета и освободить ее в течение (указать количестводней) дней со дня регистрации настоящего договора.

14. До подписаниянастоящего договора указанная комната никому не продана, не подарена, незаложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением)не состоит.

15. Стороны договораподтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой ипопечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать сутьдоговора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данныйдоговор на крайне невыгодных для себя условиях.

16. Настоящий договорсодержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящегодоговора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства илипредложения, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устнойили письменной форме, до государственной регистрации настоящего договора.

17. Настоящий договорподлежит государственной регистрации и в соответствии со ст. 433 ГК РФ считаетсязаключенным с момента его государственной регистрации. Расходы погосударственной регистрации договора несет (указать, кто именно несет расходы погосударственной регистрации – Продавец или Покупатель).  См.

18. Настоящий договорможет быть расторгнут в установленном законодательством порядке.

19. Настоящий договорсоставлен в трех экземплярах, из которых один находится у Продавца, второй – уПокупателя, третий – в органе, осуществляющем государственную регистрацию правна недвижимое имущество (указать наименование органа полностью).

(Количество экземпляровдоговора устанавливается по соглашению сторон, их может быть как больше, так именьше чем указано в п. 19. Однако, учитывая, что договор составляется в простойписьменной форме, рекомендуется подлинный экземпляр договора оставлять вучреждении юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество или ином органе,осуществляющем государственную регистрацию.)

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец___________________ Покупатель __________________

Читать популярные статьи на сайте

Источник: http://av-ue.ru/doc_obr_kp.php?d=d_415.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.