Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Содержание

Из вторых рук

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

О том, что это за сделка и чего стоит опасаться при покупке строящегося жилья не у застройщика, — в коротких карточках

Александр Тарасенков/Интерпресс/ТАСС

Покупка жилья в строящемся доме не всегда подразумевает, что сделка может быть заключена напрямую с застройщиком. Продажа квартир в новостройках другими юридическими лицами, а также первыми дольщиками — очень распространенная практика. По сути, они продают не сами квартиры, а переуступают свои права на них.

В коротких карточках рассказываем, как заключаются такие сделки, в чем их особенности и риски.

Переуступка прав Что это за сделка

Переуступка прав — это сделка по покупке в недостроенном доме квартиры, которая ранее была приобретена у застройщика. «Проще говоря, это замена одного дольщика на другого в договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома», — поясняет начальник отдела продаж департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.

Дело в том, что в строящемся доме сам объект (квартира) пока еще не существует физически и не имеет точного почтового адреса.

Есть только оформленное договором долевого участия право на него, и это право можно переуступить другому лицу.

По сути, первоначальный дольщик передает покупателю право требования к застройщику о передаче квартиры после завершения строительства и прочие права и обязанности, предусмотренные ДДУ.

Продавцы Кто обычно продает недостроенное жилье

Во-первых, это оптовые инвесторы — как правило, юридические лица, купившие по ДДУ несколько десятков квартир. Приобретенные на старте продаж квартиры ближе к завершению строительства продаются дороже, на чем инвесторы и зарабатывают.

Во-вторых, продавцами выступают подрядные организации. Застройщик расплатился с ними за проделанную работу квадратными метрами, и им нужно конвертировать их в деньги.

В-третьих, это частные инвесторы (физические лица), которые тоже получают прибыль от продажи почти готовой квартиры, купленной по минимальной цене на этапе котлована.

Четвертый тип продавцов — дольщики в обычной жизненной ситуации: например, изначально купили то, на что хватило средств, но пока дом строился, появилась возможность приобрести квартиру большей площади или в другом районе.

«Нередко люди сначала приобретают однокомнатную квартиру, затем по мере роста цены к моменту сдачи дома ее переуступают и в том же проекте, но в следующей очереди, приобретают по стартовой цене уже более просторную квартиру» — отмечает председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.

Застройщик Нужно ли получать его разрешение

Не во всех случаях. Многие застройщики практикуют взимание комиссии за оформление разрешения (согласия) на переуступку.

Этот пункт регулируется самим ДДУ: если в договор долевого участия внесено условие, что для уступки требуется получить согласие застройщика, его необходимо будет выполнить. «Размер комиссии может быть как фиксированным (30–60 тыс. руб.

за квартиру), так и выраженным в виде процентной ставки (может достигать 4%)», — поясняет руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков.

Более того, застройщик даже может наложить запрет на реализацию квартиры по переуступке, чтобы первые дольщики в массовом порядке не выходили на рынок с предложениями о перепродаже. Но если в ДДУ нет запрета на уступку, то после проведения сделки новому дольщику нужно только уведомить о ней застройщика, приложив к письму копию зарегистрированного договора и свои контакты.

Комиссия Почему строительные компании ее берут

Так они стараются регулировать поведение инвесторов, купивших на котловане пул квартир, чтобы предотвратить выход на продажу большого объема по ценам ниже, чем у него самого. Инвестиционные квартиры часто реализуются на 5–10% ниже цен, выставленных застройщиком на аналогичное жилье.

«Есть проекты, в которых уступки вообще не играют никакой роли и не оказывают влияния на темпы реализации квартир застройщиком, — рассказал Олег Ступеньков. — Чаще всего это масштабные жилые комплексы с высокими темпами продаж. А вот на точечных проектах, где план продаж застройщика в месяц составляет не более 1 тыс. кв. м, потеря выгоды уже будет ощутимой».

Покупатель Чем ему выгодна такая покупка

Выгода покупки квартиры по переуступке прав заключается в том, что можно приобрести квартиру в строящемся доме дешевле, чем у самого застройщика, который регулярно проводит плановые повышения цен по мере готовности объекта. Кроме того, если основная масса квартир в интересующем объекте уже распродана, вполне вероятно, что интересный вариант можно будет купить по переуступке у первоначальных дольщиков.

Ограничения Что мешает заключению такой сделки

Договор переуступки прав можно заключить только в определенный промежуток времени: с момента государственной регистрации договора долевого участия (ДДУ) и до подписания передаточного акта между дольщиком и застройщиком. После оформления квартиры в собственность уже заключается договор купли-продажи.

Дольщик не может переуступить право требования по ДДУ, если он еще не оплатил договор. «Такое может быть, к примеру, если квартира приобреталась в рассрочку, — рассказывает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

— В данном случае замена дольщика возможна только с согласия застройщика. При этом подписывается договор уступки с переводом долга.

В текст соглашения вносится формулировка о том, что дольщик № 1 передает дольщику № 2 долг перед застройщиком в указанном размере».

Сделка Как она заключается

Первоначальный дольщик и покупатель заключают договор уступки прав требования (ДУПТ). Конечному покупателю передается оригинал этого документа и договор долевого участия (ДДУ).

При этом в договоре уступки прав обязательна ссылка на ДДУ, также указывается основная информация об объекте, его характеристиках и стоимости. Кроме того, там должен быть подтвержден факт полного исполнения финансовых обязательств продавца перед застройщиком.

В свою очередь, компания-застройщик передает новому покупателю документы об оплате. Если квартира в ипотеке, конечному покупателю нужно получить справку о снятии обременения.

Далее составляется передаточный акт всей вышеперечисленной документации, он заверяется обеими сторонами по договору об уступке прав требования. Пакет документов передается в МФЦ для регистрации ДУПТ в Росреестре, затем производится оплата покупки. После получения зарегистрированных документов покупатель приобретает законное право требования на квартиру.

Риски Чего следует опасаться в сделках по переуступке прав

Риск срыва сроков строительства не снижается, как и в случае с заключением ДДУ, поэтому важна тщательная проверка надежности застройщика. Можно оценить, например, количество выставленных первыми дольщиками квартир на продажу.

«Большое количество предложений о продаже строящихся квартир от физических лиц может говорить о появлении проблем у застройщика и риске нарушения сроков окончания строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.

Есть также риск, что сделку объявят недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести, — признание первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

«Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья, — рассказала Мария Литинецкая.

— Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади.

Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу».

Покупателю следует убедиться, что ему будет переданы оригинал ДДУ (или его нотариально заверенная копия в случае, если ДДУ заключен на большой объем квартир), советует Наталья Шаталина. Также подлинными должны быть подтверждающие оплату ДДУ документы (оригиналы или нотариально заверенные копии платежных поручений, справка от застройщика об исполнении обязательств).

Покупка у юрлиц Безопаснее ли покупать квартиру у подрядчиков, чем у частников

Здесь тоже есть риски, о которых нужно знать. Бывают ситуации, когда генподрядная компания договаривается с застройщиком на взаимозачет за работы. При этом оговаривается цена за 1 кв. м.

«Подрядчик и застройщик одновременно подписывают ДДУ и договор подряда с описанием условий взаимозачетов, — рассказал Олег Ступеньков. — ДДУ сразу идет на регистрацию, но он может оказаться на момент последующей переуступки еще не оплачен, так как привязан к договору подряда.

Поэтому конечный покупатель, который намерен заключить договор уступки с подрядчиком, должен проверить не только ДДУ, но и акты взаиморасчетов, счета-фактуры и договор подряда, в котором фигурирует интересующая его квартира, предлагаемая к переуступке. При заключении договора уступки с физлицом тоже следует попросить акт сверки и платежки, проверив факт оплаты ДДУ.

Поэтому самый главный совет: заключайте договоры уступки только в офисе продаж застройщика».

Ипотека Можно ли купить квартиру по переуступке прав с использованием кредита

Еще несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору переуступки прав.

Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать такие сделки на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан.

Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях, — Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5b911d6c9a7947773012218f

Покупка квартиры по переуступке прав в новостройке

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Кризисы кризисами, но высотки продолжают из года в год как грибы в сезон расти в Казани, Санкт-Петербурге, других крупных городах России и, конечно, в Москве.

 У новостроек немало плюсов, в том числе – цена. Купить квадратные метры можно с выгодой, пока дом не достроен.

Но как быть, если интересных вам предложений у застройщика не осталось, а квартиру в понравившемся доме можно купить уже только у частников?

Максим Иванович из Екатеринбурга несколько лет наблюдал из окна съёмной «однушки» за строительством нового жилищного комплекса. За это время он убедился, что район хороший, привык к инфраструктуре.

И решил приобрести квартиру в одной из новостроек. Но строительство к тому моменту было завершено на две трети, подходящих вариантов у девелопера уже не осталось. Зато, такой нашелся в Интернете.

Так мужчина узнал одоговоре уступки прав.

Что такое переуступка прав

Переуступка прав (требований) – это способ продать квартиру в недостроенном доме. При этом продается не сама недвижимость, а право требовать ее у застройщика по когда-то заключенному с ним договору долевого участия.

Такое соглашение называют также цессия, уступающего – цедент, а покупателя прав – цессионарий.

По договору переуступки можно реализовать только не сданные в эксплуатацию объекты, на которые из-за этого пока не оформлено право собственности. Этот путь выбирают в нескольких ситуациях.

Больше десяти лет назад так начали инвестировать в недвижимость: купил на стадии котлована – подождал, пока строительство приблизится к завершению – продал права – получил прибыль.

За время, пока дом строится, цена на квадратный метр растет. Подорожать в среднем может на 20-40%.

В 2019 году, правда, из-за снижения покупательской активности и нестабильности цен на недвижимость, схема потеряла популярность.

Дом строиться – жизнь идет. Уступить права физлиц иногда вынуждают обстоятельства: развод, рождение детей, переезд.

В чем выгода переуступки, и какие риски несет такой способ купли-продажи

Это не самый популярный способ продать или купить недвижимость. Чаще всего продаются все же не права на то, чего еще нет, а реальные квадратные метры. Второй по популярности способ – договоры долевого участия с застройщиком. Но, тем не менее, на рынке «первички» немало предложений уступить ожидание и требования.

Выгода покупки ожиданий и права требовать

  • Стоимость недостроенной квартиры в любом случае ниже, чем достроенной.
  • Иногда такой способ также единственный для приобретения жилья в конкретном ЖК, где не осталось предложений «от застройщика».
  • Зарегистрировать сделку проще и быстрее, чем при оформлении стандартного договора купли-продажи, особенно «вторички».

Риски приобретения недвижимости по переуступке

  • Прибыль от продажи облагается налогом. А это -13% дохода.
  • Дом могут не достроить, а покупатель прав станет обманутым дольщиком.
  • 3.     Застройщик иногда запрещает переуступку в договоре или не дает согласие на передачу долга, а выясняется это только при попытке зарегистрировать сделку.

У кого можно выкупить право требования. Виды цедентов

Права на квартиры в недостроенных многоэтажках застройщик дает частникам (физлицам), фирмам, покупающим квадратные метры оптом для последующей перепродажи, а также своим подрядчикам в счет оплаты.

Сделки с участием договоров долевого строительства, в том числе и продажу по переуступке, регулируют Федеральный закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости” № 214-ФЗ, а также глава 24 ГК РФ «Перемена лиц в обязательстве» (статьи с 382 по 392).

Лица физические

Желающие стать владельцами квартир в новостройках заключают договоры долевого участия с девелоперами. Потом часть дольщиков решает продать гипотетические «квадраты», уступив свое право требования. Так поступают те, кто сразу решил инвестировать в недвижимость. Но бывает, что у людей в жизни происходят кардинальные перемены, квартира в недостроенном доме становится им не нужна.

Дольщик, который уже внес по договору всю сумму, может продать право требования (если по ДДУ это не запрещено). Второй способ – продать право вместе с долгом перед застройщиком (это можно сделать только с его согласия).

Лица юридические

Агентства недвижимости или другие компании, продающие квартиры, покупают и продают не только готовые объекты, но и площади новостроек в перспективных районах. Такие товары они потом предлагают своим клиентам.

Подрядчики (тоже юридические, но с ними свои сложности)

Третий вид цедентов – подрядчики. Им застройщики таким образом платят за услуги – отделку, разные виды строительных работ. Главный риск – квартиру передали подрядчику, он не выполнил обязательства перед нанимателем, а права на жилье продал. Наниматель через суд забирает «оплату» назад, а покупатель квартиры остается ни с чем.

Такой сценарий – скорее редкость, чем обыденность, но бдительность терять не стоит.

Что проверять у продавцов и застройщиков?

Чтобы не оказаться и без дворца с царицей, и без ухи, нужно проверить несколько важных моментов. В этом может помочь юрист. Он проверит все документы, изучит за вас продавца, застройщика, поможет провести сделку. Такое сопровождение будет стоить от 30 тысяч рублей или 1 – 1,5% от суммы покупки. И не придется просить, требовать и собирать все бумаги у участников сделки самостоятельно.

Если будете проверять сами:

У застройщика изучите права на земельный участок, разрешение на строительство, проектную декларацию и ее соответствие реальному положению дел (открытая информация, есть на сайте застройщика или в офисе).

Проверьте, нет ли фирмы среди банкротов, а также, нет ли на нее уголовных дел. Эти данные есть в электронном Едином федеральном реестре сведений o банкротстве, в картотеке Федеральных арбитражных судов.

В офисе компании можно узнать и то, выполнил ли продавец свои обязательства по договору.

У продавцов требуйте договор долевого участия, согласие застройщика, согласие супруга (если договор ДДУ он заключал, будучи в браке), выписку из ЕГРН (проверить наличие обременений).

У подрядчиков просите копии договоров, по которым они получили права требования, справку от застройщика о выполнении перед ним обязательств.

Заключение договора при покупке квартиры по переуступке прав

Договор уступки права (цессии) по договору участия в долевом строительстве содержит подробную информацию о квартире, данные ДДУ, цена, обязанности и ответственность сторон.

Каждый пункт изучите и заполняйте очень внимательно. Иначе зарегистрировать его в госорганах не удастся.

Договор заключайте как минимум в трех экземплярах: для цедента, цессионария и Росреестра.

Регистрация сделки в Росреестре

Уступку прав нужно регистрировать в госорганах, как и договор долевого участия. Сделать это можно в Росреестре. Только после этого у вас появятся права распоряжаться приобретением.

Пройти регистрацию можно также в ближайшем МФЦ. Для этого возьмите с собой продавца и документы.

Чек-лист документов для госрегистрации договора переуступки:

– оригинал ДДУ;

– оригинал договора переуступки прав (цессии);

– квитанцию об оплате госпошлины;

– паспорта участников сделки;

– продавец берет заверенное согласие своего супруга на продажу;

– согласие застройщика на переуступку;

– документ, подтверждающий отсутствие долга перед застройщиком (если долг есть, нужно обязательство его выплатить);

– разрешение банка, если право на квартиру приобретали в кредит.

Если чего-то из списка нет или документы оформлены неправильно, в регистрации откажут или ее приостановят до выяснения всех обстоятельств.

Уведомите застройщика, что права перешли к вам

Чтобы избежать проблем с девелопером в будущем, отправьте в строительную компанию письмо и копию договора переуступки. В свободной форме сообщите, от кого к кому и на какой объект перешло право требования.

Загляни к нам на сайт

Мывсоцсетях:,,Instagram,

Источник: https://zen.yandex.ru/media/ammis/pokupka-kvartiry-po-pereustupke-prav-v-novostroike-5d64bf06bd639600aed41cf0

Уступка и переуступка права требования по ДДУ

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Полезная информация » Статьи по ДДУ » Уступка и переуступка права требования по ДДУ

Наша команда

Дубровина Светлана БорисовнаАдвокат. Стаж работы более 25 лет Богданова Ирина МихайловнаАдвокат. Стаж работы более 15 лет Коханов Николай ИгоревичАдвокат. Стаж более 10 лет

Бесплатная горячая линия по уступке права требовпния по ДДУ с 10:00 до 19:00 по МСК

+7 (499) 322-28-05  

Адрес официальной приемной по Москве и Московской области:  

Москва, Старопименовский переулок 18

Инструкция по передаче прав – уступка права требования по ДДУ

Путеводитель по сделкам. Уступка имущественного права по договору участия вдолевом строительстве. Новый кредитор

Уступка имущественного права по договорам долевого участия. Общая информация

Уступка, переуступка права требования, неустойки по дду

При вложении денег в долевое строительство каждый инвестор надеется получить ожидаемый результат. Но ситуация на рынке довольно нестабильная.

Добросовестное исполнение обязательств со стороны застройщика уже давно стало редкостью. Одним из инструментов воздействия на недобросовестных участников рынка является неустойка.

Однако немногие граждане знают о возможности переуступки права требования иным лицам. 

Что такое переуступка ДДУ

Периодически встречаются объявления о выкупе права требования по ДДУ. Объектом интереса юридических компаний обычно выступает сумма неустойки, которая возникла в результате нарушения договорных отношений со стороны застройщика. Например, при задержке строительства. Граждане вправе продать право требования по договору цессии. 

Также дольщики вправе переуступить свои права при полной или частичной оплате стоимости будущего жилья. Причиной может послужить изменение жизненных обстоятельств и утрата интереса к долевому строительству. При отчуждении прав действуют положения о купле-продаже. Договор цессии считается заключенным, если участники достигли соглашения по всем существенным условиям сделки. 

Как происходит переуступка права требования

Передача прав/обязанностей по ДДУ третьим лицам осуществляется путем заключения нового соглашения. Продавец по договору становится цедентом, а покупатель – цессионарием. Преимуществом сделки является экономия сил и денег. 

Нужно ли согласие застройщика на сделку? Нет. Если переуступка не приводит к изменению обязательств должника, то право на получение неденежного исполнения передается без его согласия (ст.388 ГК РФ).

Исключением является запрет на уступку права требования, предусмотренный в ДДУ. Поэтому изначально нужно изучить положения данного документа. Иногда соглашение содержит ссылку на необходимость получения согласия застройщика.

Причем за его выдачу застройщики часто требуют конкретную плату. 

Отсутствие оговорки в договоре только на руку продавцу. Поэтому во избежание материальных убытков в будущем нужно настаивать на исключении данного пункта из договора при его подписании. 

При каких обстоятельствах участник строительства может заключать договор цессии? Передать право требования другим лицам можно по факту оплаты стоимости квартиры или при переводе долга на иного участника.

Переуступка прав допускается в промежутке между регистрацией договора и подписанием передаточного акта (ст.11 ФЗ №214-ФЗ). По факту подписания акта обязательства застройщика считаются выполненными.

Если продавцом является юридическое лицо, то оплата стоимости договора производится по факту государственной регистрации. За нарушение требования предприятие несет ответственность. 

Если участник лишь частично выплатил стоимость квартиры, то согласие строительной компании является обязательным. Такой подход вызван возможными рисками для застройщика. Например, если новый участник окажется неплатежеспособным. 

Разница между двумя видами переуступки 

При полной оплате стоимости жилья инвестор становится кредитором в отношении застройщика. Право требования становится объектом переуступки. При частичной оплате стоимости  жилья инвестор является должником застройщика.

При переуступке прав к покупателю переходят долговые обязательства продавца. Что-то требовать от строительной компании он сможет после выплаты всей стоимости жилья. Застройщик вправе разорвать соглашение с покупателем по факту нарушения им договорных обязательств.

Например, при существенной задержке очередного платежа. 

При уступке права требования необходимо внимательно изучить первичный договор. Он может содержать не только ограничения для продавца, но и двусмысленные понятия. Основные пункты, на которые нужно обратить внимание:

1. Плата за согласие. С целью получения материальной выгоды застройщики часто предусматривают пункт о вознаграждении за предоставление согласия на переуступку права требования. Такой подход вполне логичен. Застройщик рискует понести убытки в случае неблагонадежности нового участника. Например, если стоимость будущего жилья оплачена не полностью.

Естественно, наличие такой оговорки может обойтись инвестору в круглую сумму. Если же продавец успел выплатить всю сумму по договору, то плата за согласие больше похожа на необоснованное обогащение застройщика. Причем строительные компании периодически обосновывают такое решение оказанием дополнительных услуг (сопровождение сделки).

Стоимость согласия варьируется от 1 до 10% от суммы договора. При необходимости подобные поборы можно оспорить в суде. Единственный недостаток – значительная потеря времени. Также можно попробовать подать бумаги в Росреестр без согласия застройщика. При наличии доказательств об уплате всей стоимости квартиры государственный орган может пойти навстречу дольщику.

После чего ему останется лишь известить застройщика о переуступке прав. 

2. Запрет застройщика. Обычно компании тщательно прорабатывают пункты соглашения. Поэтому договор может содержать запрет на переуступку права требования без согласия застройщика. Такой подход выгоден преимущественно строительной компании.

Он позволяет предотвратить конкуренцию между инвесторами, избежать волокиты или ошибок при переоформлении бумаг. Подобные действия не противоречат законодательству. Например, если дольщик уплатил только часть стоимости квартиры. Граждане могут отказаться от подписания соглашения или попробовать договориться с застройщиком.

Также можно попробовать оспорить отдельные положения документа в суде. 

3. Отказ банка. Довольно часто граждане покупают жилье в ипотеку. Следовательно, переуступка права требования третьим лицам допускается при наличии согласия кредитора. Однако договориться с банком будет нелегко. Покупатель должен соответствовать требованиям финансовой организации.

При оформлении договора покупателю следует учитывать несколько моментов:

1. Затяжное строительство или несостоятельность застройщика. Периодически переуступка права требования оформляется из-за нарушения сроков строительства или низкого качества работ. Основная обязанность продавца – предоставление необходимых документов. Ведь продается не жилье, а право на участие в строительстве.

Он не отвечает за то, что будет в будущем. Продавцу предстоит навести справки о компании, наличии у нее разрешительной документации, состоянии строительства. Сбор данных обеспечит определенные гарантии продавцу.

Если компания имеет плохую репутацию или является несостоятельной, то можно будет отказаться от заключения договора.

2. Потеря средств при расторжении ДДУ. Покупатель вправе разорвать договор с застройщиком. При таких обстоятельствах ему возвращается фиксированная сумма. Если по договору уступки покупатель заплатил больше, то разница ему не возвращается.

3. Недействительность цессии. Договор переуступки заключается при условии оплаты стоимости ДДУ, согласия застройщика или банка. Нарушение одного из пунктов является поводом для оспаривания сделки. Если договор будет признан недействительным, то продавец должен вернуть покупателю уплаченную им сумму и понесенные в результате сделки убытки.

Во избежание подобных последствий продавцу нужно внимательно проверить документы и затребовать акт сверки у компании. Необходимо удостовериться в отсутствии скрытых долгов. При оформлении договора продавец передает покупателю – оригинал ДДУ, доп. соглашения (при наличии), платежные документы, письменное одобрение застройщика.

Бумаги желательно хранить до вселения в квартиру. 

4. Двойная переуступка прав. ДДУ подлежит госрегистрации. Аналогичное правило действует в отношении цессии. Однако иногда дольщики делают переуступку одновременно нескольким лицам.

Как такое возможно? Граждане могут приобрести квартиру по предварительному договору купли-продажи. Подобные соглашения необязательно регистрировать. Суд вправе признать недействительным только первый договор цессии.

Во избежание проблем необходимо соглашаться на сделку только при наличии ДДУ. Тогда как производить оплату нужно по факту оформления договора в Росреестре.

5. Отсутствие возможности предъявить иск к застройщику. Продавец обязан известить компанию о переуступке права требования, даже если такой пункт отсутствует в договоре. Уведомление нужно направить в 10-дневный срок с момента регистрации договора цессии. Последствия нарушения данного требования – отсутствие возможности предъявить претензии к компании или оспаривание договора. 

6. Оспаривание подозрительной сделки. Уступка права требования может быть признана недействительной по таким основаниям – стоимость сделки существенно занижена и/или договор был заключен менее чем за 6 месяцев до начала процедуры банкротства продавца.

Покупателю нужно проверить застройщика и убедится в законности сделки. Особенно если он покупает квартиру не у первого дольщика. Занижение стоимости сделки обычно происходит с целью уменьшения налоговой нагрузки. Однако на подобные ухищрения лучше не соглашаться.

Они грозят не только признанием сделки недействительной, но и невозможностью применить налоговый вычет или вернуть уплаченную сумму.

7. Перераспределение налоговых обязательств. При заключении договора цессии продавец обязан заплатить налог. Иногда дольщик пытается навязать уплату налога покупателю. Поэтому здесь уместен торг. Оптимальный вариант – стороны соглашения делят расходы пополам. 

Налогообложение является один из ключевых вопросов при заключении договоров. Основные налоговые обязательства, которые возникают у нового кредитора:

1. НДС. Если в отношении права требования, по договору долевого участия, приобретенного для его дальнейшей продажи, будет предъявлена сумма входного НДС, то она принимается к вычету по факту принятия обозначенного права (ст.ст.171–172 НК РФ). Базовое требование – предыдущий кредитор должен правильно оформить счет-фактуру.

Правило действует в отношении жилых и нежилых помещений. Если предприятие не планирует делать переуступку прав, то порядок учета НДС несколько меняется. Тут будет учитываться тип недвижимости (жилая/нежилая) и его целевое назначение.

Если объект долевого строительства принимается к учету в качестве ОС, то сумма НДС учитывается по факту его принятия (Письмо ФНС от 08.02.2011 №КЕ-4-3/1907). При получении нежилого помещения от застройщика, которое предназначено для последующей продажи, предприятие вправе рассчитывать на вычет входного НДС по факту его принятия на учет.

Если объект недвижимости является жилым, то сумма налога включается в его стоимость (ст.ст.149–172 НК РФ). 

2. Налог на прибыль. Расходы по оформлению договора цессии признаются при налогообложении прибыли по факту получения дохода от продажи объекта недвижимости (Письмо Минфина от 02.03.

2012 №03-07-11/58). Причем госпошлина может учитываться в составе прочих издержек, которые связаны с производством и реализацией (ст.264 НК РФ).

Предприятие самостоятельно решает, к какой группе расходов ее отнести. 

3. НДФЛ. Если предприятие приобретает право требования по ДДУ и физического лица, то оно не признается налоговым агентом. Граждане самостоятельно рассчитывают и уплачивают налог (ст.228 НК РФ).

Причем налогоплательщики могут воспользоваться имущественным вычетом. Налоговая льгота рассчитывается исходя из суммы документально подтвержденных расходов, связанных с покупкой жилья (ст.220 НК РФ).

 

Взыскание неустойки

При переуступке права требования другим лицам сумма возмещения будет несколько меньше, чем должен застройщик. Зато инвестору удастся избежать затяжной судебной волокиты. Причем суды вправе уменьшать сумму неустойки в рамках гражданского судопроизводства. Тогда как арбитражные суды обычно удовлетворяют заявленные требования.

Хотя периодически встречаются судебные решения, в которых сумму неустойки была уменьшена по причине отсутствия негативных последствия для дольщика и/или в результате сравнения со средними ставками по кредитам.

Такой подход предотвращает несоразмерное получение прибыли при использовании чужих денег должником и получение необоснованной выгоды истцом. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/ustupka-pereustupka-prava-trebovaniya-neustojki-po-ddu.html

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве: особенности приобретения жилья в новостройке

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Долевое строительство привлекательно для россиян своей невысокой стоимостью по сравнению с покупкой уже готового жилья. Однако к концу постройки может измениться либо цена на жилплощадь, либо планы покупателя. Тогда последний может передать свое правомочие требовать исполнения обязательств от застройщика другому лицу. Это и есть переуступка возможности требования.

Что представляет собой договор цессии?

Переуступка возможности требовать исполнения обязательств от должника – застройщика, – довольно распространенный вид сделок с только что построенной недвижимостью. Распродавание квартир в строящихся домах начинается задолго до сдачи объекта, поэтому к моменту завершения строительства уже обычно все помещения распределены.

Исходя из вышеуказанного, заключение цессионной договоренности – практически единственная возможность приобрести квартиру в новостройке для покупателя, не участвовавшего в долевом строительстве.

Договор цессии на квартиру в долевом строительстве

Цессионную процедуру можно считать процедурой купли-продажи, но с переуступкой правомочий.

В соответствии с ней дольщик или цедент (первоначальный покупатель) переуступает свои права и обязанности цессионарию, которые возникли из соглашения, заключенного между дольщиком и застройщиком.

В гражданском законодательстве составление документального оформления такой процедуры регулируется ст. 388 – 390 ГК РФ.

Юридические основания заключения договоренности о цессии – Гражданский кодекс (ст. 382) и ФЗ № 214 (ст. 11). Обязательно при оформлении такого документа подвергать его госрегистрации в Росреестре.

Цессия может осуществиться только до подписания приемочного акта первоначальным покупателем (дольщиком). Если подписать акт он уже успел, то дальнейшая передача правомочий в отношении квартиры будет уже не цессией, а куплей-продажей.

Особенность цессионного механизма в том, что при смене лиц-участников процедуры не происходит замены первоначальной договоренности. Сменяющееся лицо в этом случае – тот, кому должник в конечном итоге будет обязан предоставить жилплощадь в новостройке. Все остальные значимые условия не меняются.

Если в ДДУ не написано, что осуществление цессионной процедуры должно согласовываться со строительной компанией, то никаких согласований не нужно.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Образец договора цессии по долевому строительству

Правомочие, которое передается от цедента цессионарию, исходит из обязательств должника перед кредитором. Документацию составляют в письменном виде, после чего его подписывают обе стороны. В документе указывается следующее:

  • условия, на которых взаимодействуют должник и кредитор;
  • предмет договоренности (то, в отношении чего передаются права требования).

Скачать типовой образец документального оформления цессии.

Перечень необходимых документов

Чтобы заключить цессионное соглашение, нужно собрать определенный пакет документации, а именно:

  • ДДУ в строительстве, зарегистрированный установленным образом в Росреестре;
  • бумаги, подтверждающие выполнение денежных обязательств первоначального покупателя перед строительной компанией;
  • нотариально удостоверенное согласие супруга первоначального покупателя на осуществление цессионной процедуры.

Перед тем, как подписать бумаги, нужно удостовериться, что у продавца действительно есть право на квартиру в новостройке. Сведения об этом можно получить у самой строительной компании.

Обязательные пункты договора

В документе, закрепляющем сделку о переуступке права требования, должны быть указаны в обязательном порядке следующие сведения:

  1. Первый покупатель новостройки (первый кредитор, цедент).
  2. Новый кредитор (цессионарий).
  3. Предмет сделки – право требования по договору долевого участия в строительстве.
  4. Стоимость сделки.
  5. Права и обязанности, которыми наделяются стороны.
  6. Отметка о переуступке права требования исполнения обязательств от должника (строительной компании).
  7. Меры ответственности участников сделки в случае нарушения ими обязательных условий.

В заключение нужно указать: когда документ считается вступившим в силу, как предполагается решать споры и т. д.

Юридическая природа и суть переуступки требования

Суть цессионного соглашения – передача прав от первого приобретателя вторичному, причем в том же объеме. К этому прилагается и весь объем обязательств. Условия первоначальной договоренности также остаются неизменными.

Зачем нужен такой договор? См. Таблицу 1:

Таблица 1. Смысл цессионной сделки

Категория участников сделки

Значение

Для инвесторовПокупка недвижимости у застройщика и последующая продажа ее с наценкой
Для приобретателей жилища в новостройке – участников ДДУ
  • уступка права требования другому гражданину, чтобы не платить штраф в случае отказа от покупки;
  • получение прибыли, так как с момента начала строительства и до сдачи жилья оно растет в цене.
Для тех, кто хочет купить жилплощадь в новостройке, но не успел поучаствовать в долевом строительствеВозможность купить новое жилье

 Заключить сделку о передаче правомочий в отношении жилья в новостройке можно, только пока права первоначального приобретателя не реализованы в полном объеме, то есть пока квартира не принята с подписанием соответствующего акта.

Основные преимущества и недостатки механизма цессии при покупке квартиры в новостройке

Как и у всякой юридической процедуры, у цессионного механизма есть свои преимущества и недостатки. Они сведены в Таблицу 2.

Таблица 2. Преимущества и недостатки уступки в отношении жилья на первичном рынке

ПлюсыМинусы
Шанс купить жилплощадь в выбранном доме, даже если все квартиры в нем уже распределеныПовышение рисков для приобретателя (по сравнению с обычной ситуацией долевого участия)
Более низкая стоимость жилья при уступке в сравнении с покупкой у официального продавца
Выгодность при ипотеке – в этом случае выплачивать задолженность начинают только перед вселением (а не сразу, как при обычном долевом строительстве, когда гражданин платит, не проживая фактически в этой квартире)
Заработок на разнице в ценах (плюс для продавца)
Неприменение штрафных санкций к приобретателю, если он передумал покупать жилье и переуступил его другому

Как видно из таблицы, преимуществ у цессионного механизма довольно много, а недостатки сводятся к возрастанию рисков при покупке.

Рисковые моменты, связанные с договором цессии

Риски при переуступке в отношении недвижимости на первичном рынке следующие:

  1. Риск признания договора недействительным в случае, если:
    • первоначальный покупатель не полностью погасил свой долг перед застройщиком;
    • в ДДУ указано, что при переуступке требуется письменное согласие застройщика, а оно не получено;
    • отсутствие разрешения от банка в случае ипотечного кредитования.
  2. Риск того, что застройщик обанкротится, и строительство не будет завершено (вероятность такого исхода можно заподозрить, если квартиры продаются по слишком заниженной цене).
  3. Возможность двойной переуступки. Тогда реально может получить жилище только первый оформивший и зарегистрировавший договор приобретатель. Остальные участники этого процесса получают лишь возможность требования с застройщика.
  4. Вероятность нарушения первоначальным приобретателем каких-либо условий договоренности. Тогда сделка теряет силу.

Чтобы обезопаситься от перечисленных рисков, перед вступлением в такие правоотношения важно тщательно изучить всю документацию и проверить финансовую состоятельность застройщика.

Механизм уступки требования при приобретении жилища на первичном рынке достаточно отработан, однако в любом случае нужно внимательно отнестись к оформлению необходимых бумаг. Все сопроводительные процедуры лучше всего оформлять в письменном виде.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: https://UrMetr.com/kvartira/novostrojki/dogovor-tsessii-na-kvartiru-v-dolevom-stroitelstve

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.