Договор аванса при покупке квартиры по переуступке

Содержание

Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)

Договор аванса при покупке квартиры по переуступке

Среди возможных схем приобретения жилья в строящемся доме встречаются различные виды предварительных договоров.  Один из них – предварительный договор уступки. Рассмотрим, как можно его заключить, исполнить или расторгнуть.

Что такое предварительное соглашение об уступке по ДДУ

По предварительному договору уступки прав и (или) обязанностей на квартиру в новостройке:

  • действующий дольщик (цедент) обязуется в будущем заключить с новым покупателем квартиры основное соглашение об уступке к ДДУ;
  • покупатель (цессионарий) обязуется принять все права и и обязательства по заключенному с застройщиком договору долевого участия.

Любые предварительные соглашения заключаются в соответствии со статьей 429 ГК РФ.  Чтобы быть юридически действительным, предварительный договор должен содержать все существенные условия основного договора.

Для предварительных договоров уступки прав на квартиру по ДДУ это:

  • данные о договоре долевого участия, права по которому будут переуступлены (номер, дата, стороны);
  • описание объекта долевого строительства;
  • цена квартиры и правила ее уплаты. Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);
  • параметры проекта строительства – срок передачи ключей от квартиры застройщиком;
  • гарантийный срок на квартиру, установленный застройщиком.

Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.

Нужно ли согласие застройщика и банка на заключение предварительного договора

Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику.  Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.

Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:

  • Согласно более консервативному подходу, согласие застройщика необходимо. Его нужно получить до заключения предварительного договора, поскольку он будет предусматривать обязательные действия сторон по заключению основного соглашения.
  • Другая точка зрения состоит в том, что по предварительному соглашению уступка как таковая не происходит – поэтому и согласие можно получить позже, непосредственно перед заключением основного договора.

Первый подход более удобен для покупателя квартиры.  Он получает дополнительную гарантию того, что сделка не сорвется.  Второй подход, напротив, выгоднее продавцу квартиры.  Он позволяет получить задаток и дальше заниматься оформлением документов.

В любом случае, если застройщик уже одобрил предварительное соглашение, отдельное согласие на заключение основного договора не требуется. Поскольку предварительный договор содержит все условия основного соглашения, невозможно одобрить первое, не согласившись при этом с заключением второго.

Более подробно про получение согласия застройщика и оформление уступки читайте в статье, посвященной уступке прав по ДДУ.

Если цедент заключил договор долевого участия за счет кредитных средств, то переоформление уступки потребует также согласия банка, выдавшего ипотеку на приобретение квартиры.   Обычно предварительный договор заключается до получения согласия от банка.

Если же средства требуются новому покупателю – цессионарию, оформление ипотеки может стать проблемой.  Далеко не все банки предоставляют кредиты на покупку квартиры по переуступке.

Нужна ли государственная регистрация предварительного договора уступки

Основной договор уступки подлежит государственной регистрации согласно статье 17 214 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и статье 48 Федерального закона  от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».   Однако по поводу регистрации предварительных договоров уступки мнения юристов опять расходятся:

  • Согласно части 2 статьи 429 Гражданского кодекса РФ, предварительные договоры должны быть заключены в той же форме, что и основные. По  умолчанию это письменная форма.  Регистрация соглашения не является элементом его формы, что неоднократно обсуждалось в судебных актах (например,   Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 года № 59).  Зарегистрировано может быть соглашение как в простой письменной, так и в нотариальной форме — то есть регистрация никак не меняет саму форму договора.  Исходя из этого, регистрация предварительных договоров переуступки прав по ДДУ не требуется.
  • тем не менее, ряд юристов полагают, что регистрация необходима (хотя эта точка зрения не подкреплена какой-либо теоретической базой).

Основная цель их заключения – достигнуть предварительной договоренности о сделке, чтобы обе стороны могли подготовиться к ней (оформить ипотеку, получить согласие застройщика на переуступку и т.п.).  Дополнительные формальности в виде регистрации существенно осложнят эту подготовку.

Аванс или задаток?

Частым условием предварительных договоров уступки является аванс или задаток – сумма, которую покупатель-цессионарий перечисляет продавцу – цеденту в подтверждение своих намерений заключить сделку.  Основное отличие между ними состоит в том, что произойдет, если стороны не подпишут основное соглашение об уступке.

В соответствии со статьей 381 ГК РФ, задаток является способом обеспечения исполнения обязательств сторон по заключению основного договора уступки прав по ДДУ.

Для того, чтобы переданная сумма квалифицировалась, как задаток, она должна быть прямо названа задатком в предварительном договоре.

В отличие от задатка, аванс представляет собой просто часть цены по основному договору. Если сделка не состоится, аванс должен быть возвращен в полном объеме.

Если в сделке задействовано агентство недвижимости, его сотрудники часто просят внести аванс или задаток по отдельному соглашению о бронировании квартиры или подобному ему.  Иногда эту сумму именуют авансом, иногда – платой за подбор квартиры.

   Но в любом случае, для покупателя такая выплата влечет большой риск попрощаться с деньгами в случае, если сделка не будет завершена не по его вине.  Поскольку агентство не является стороной договора уступки, оно не вправе принять задаток в обеспечение обязательств по нему.  Поэтому на возврат задатка в двойном размере рассчитывать не приходится.

  Напротив, агентство будет заинтересовано удержать деньги покупателя как оплату услуг по подбору квартиры – в этом случае даже однократную сумму придется возвращать в судебном порядке.

Риски покупателя

Покупая квартиру по переуступке, покупатель рискует больше, чем при заключении договора долевого участия напрямую с застройщиком.  Добавление же еще одного звена – предварительного договора уступки – только увеличивает риск.

Помимо надежности застройщика, покупатель должен будет проверить еще и непосредственного продавца – цедента по сделке уступки.   Если цедентом является физическое лицо, покупатель должен будет удостовериться в его дееспособности.  Не будет лишним (хотя и не строго необходимо) также запросить согласие супруга или супруги, если цедент состоит в браке.

Если же уступку предлагает юридическое лицо, покупатель должен перепроверить, что оно не находится в состоянии банкротства и не близко к этому (в этом случае все заключенные сделки могут быть оспорены).

Будущий покупатель-цессионарий не получает никаких прав на квартиру до момента заключения основного договора уступки, не может проверить отсутствие двойных продаж (уступок), и никак не защищен в случае банкротства застройщика (всю защиту получит основной дольщик – цедент).

Утешением покупателю (хотя и слабым) может стать то, что по предварительному договору уступки, как правило, не передаются существенные суммы в оплату цены квартиры.   Однако и небольших денег, оставленных в качестве задатка, можно лишиться.

Как расторгнуть

Одно из основных правил гражданского законодательства состоит в том, что заключенное соглашение должно быть исполнено сторонами.   Стороны всегда могут расторгнуть его по взаимному согласию, либо указать в тексте порядок для расторжения по инициативе одной из сторон – в судебном порядке или без суда.

Если же такой порядок одностороннего отказа не предусмотрен в условиях предварительной уступки права требования, отказавшейся выполнять договоренности стороне придется понести наказание.

  Если исполнение соглашения обеспечивалось задатком, его можно потерять (или заплатить в двойном размере, если виновная сторона – цедент).

  Кроме того, виновник несостоявшейся сделки должен компенсировать другой стороне понесенные убытки.

В случае с предварительным договором уступки права требования, есть еще один способ избавиться от него.   Любой предварительный договор должен содержать срок на заключение основного соглашения.

Если такой срок не указан, в соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса РФ, основной договор уступки должен быть заключен в течение одного года после подписания предварительного соглашения.

   Если этот срок прошел, но ни одна из сторон не предпринимает действий по заключению сделки, отношения между ними считаются прекращенными.  Правда, для возврата перечисленного задатка все равно придется решить вопрос о том, кто виноват в сложившейся ситуации.

Уступка и потребители

Предварительное соглашение об уступке прав по ДДУ могут заключить как физические, так и юридические лица.

С точки зрения застройщика, покупатель – юридическое лицо выгоднее гражданина.

  Физические лица пользуются дополнительными преимуществами по Закону РФ «О защите прав потребителей» в виде возможности взыскать штраф с застройщика и моральный вред в случае, если стройка отклонится от запланированного сценария.

  Чтобы избежать повышенной ответственности, некоторые застройщики передают квартиры вначале дружественным юридическим лицам, которые затем продают их по переуступке.

Однако при возникновении проблем покупатель квартиры – физическое лицо может сослаться на свой статус, и потребовать дополнительную защиту по условиям закона.  Если уступка уже состоялась, суд, скорее всего, станет на его сторону.  Но при этом заявителю придется доказать, что квартира была приобретена для личных, семейных или иных подобных нужд.

Если же в наличии пока только предварительный договор уступки, вопрос о перспективах дела остается спорным.  Все меры защиты (в том числе по Закону РФ «О защите прав потребителей») находятся в распоряжении действующего дольщика – цедента.  Другая сторона предварительной уступки может лишь взыскать с цедента убытки вследствие несостоявшейся сделки (если их удастся доказать).

Проконсультируйтесь с юристом и узнайте, как правильно действовать именно в Вашей ситуации:

Источник: https://fz214fz.ru/dolshiku/predvaritelnyy-dogovor-ustupki-po-ddu

Образцы документов для вторичного рынка

Договор аванса при покупке квартиры по переуступке
Карта ИнструкцииКарта Глоссария

Здесь представлены образцы договоров, актов, справок и соглашений, заключаемых участниками сделок с квартирами на вторичном рынке жилья.

Эти образцы доступны для скачивания, и могут быть использованы в качестве базовых шаблонов для разработки собственных документов при подготовке сделки с квартирой. Рекомендуется, чтобы окончательный вариант документа, с учетом особенностей конкретной сделки, контролировал специалист — юрист или нотариус.

Самостоятельно проверить сведения о владельцах квартиры, их правах собственности и возможных обременениях, можно по Выписке из ЕГРН.

Заказать такую выписку можно на нашем сайте – ЗДЕСЬ (через встроенный сервис API Росреестра).

Ниже показано как выглядят различные справки, выписки, свидетельства, и т.п., используемые в сделках с квартирами на вторичном рынке:

ВНИМАНИЕ! Внешний вид некоторых документов может отличаться от случая к случаю, но их состав и содержание остается прежним.

…………………………………………………………….. 

Выписка из ЕГРН о зарегистрированных правах

Образец «стандартной» Выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Из нескольких типов выписок из реестра, именно эту чаще всего заказывают для подтверждения информации о квартире и ее текущих правообладателях, а также информации о наличии или отсутствии зарегистрированных обременений на квартиру, арестов, правопритязаний и судебных споров по этой квартире. Полное название этого типа выписки — «Выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости». 

  ♦ Образец Выписки из ЕГРН («стандартной») ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Примечание! В «стандартной» Выписке из ЕГРН может отсутствовать поэтажный план. А строка «Документы-основания» присутствует только в тех выписках, которые выдаются при регистрации прав в качестве правоподтверждающего документа. Если заказывать эту выписку позже, то документы-основания там не указываются. Но эту строку можно увидеть в Выписке из ЕГРН о переходе прав (см. ниже).

Выписка из ЕГРН о переходе прав

Эту Выписку из ЕГРН еще называют «расширенной». Точное ее название – «Выписка из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости».

Она показывает всех собственников квартиры с 1998 года (года основания ЕГРН), включая последнего (текущего) собственника.

Еще в ней указаны типы документов, на основании которых собственники получали свои права (важно для Покупателя!), и даты переходов этих прав.

Эта выписка показывает, кому, когда и как часто квартира перепродавалась, дарилась, завещалась и т.п. При этом, данных об обременениях она не содержит.

  ♦ Образец Выписки из ЕГРН («расширенной») ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Технический паспорт квартиры

Образец Технического паспорта на квартиру.

 Техпаспорт квартиры содержит все основные технические показатели самой квартиры и здания, в котором она находится: адрес и год постройки дома, инженерные коммуникации в доме, материал стен и перекрытий, этаж квартиры, ее план и площади внутренних помещений, а также информацию о перепланировках внутри квартиры (если таковые присутсвуют). Выдается техпаспорт районными Бюро технической инвентаризации (БТИ). 

  ♦ Как выглядит Технический паспорт квартиры ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Технический план квартиры

Образец Технического плана на квартиру. Технический план пришел на смену Техническому паспорту, и используется для для тех же целей — для постановки квартиры на кадастровый учет, а также для кадастровой регистрации сделанных в квартире изменений (например, перепланировки). 

  ♦ Как выглядит Технический план помещения ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Кадастровый паспорт квартиры

Образец Кадастрового паспорта на квартиру. Кадастровый паспорт содержит выписку сведений кадастрового учета из Государственного кадастра недвижимости (ГКН), в т.ч. кадастровый номер квартиры, ее кадастровую стоимость, а также поэтажный план квартиры. Выдается Кадастровой палатой Росреестра. 

  ♦ Как выглядит Кадастровый паспорт квартиры ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Примечание! С января 2017 года вместо Кадастрового паспорта, для получения данных кадастрового учета, выдают Выписку из ЕГРН. Она содержит те же кадастровые данные и берется для тех же целей, но имеет другой вид (см. образец Выписки из ЕГРН выше).

Единый жилищный документ

Образец Единого жилищного документа (ЕЖД) представлен в виде бланка, который используется для заполнения данными в МФЦ г. Москвы (2015 г.). ЕЖД заменяет собой целый ряд справок, выдаваемых МФЦ и ЕИРЦ, предоставляя обобщенные сведения о квартире и проживающих в ней людях — в одном документе. 

  ♦ Как выглядит Единый жилищный документ (ЕЖД) ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Свидетельство о праве на наследство

Образец свидетельства о праве на наследство по закону (на примере наследования квартиры). Выдается нотариусом по месту жительства умершего наследодателя, либо по месту нахождения недвижимого имущества.

  ♦ Как выглядит Свидетельство о праве на наследство по закону ♦
     (Жми! Образец документа откроется во всплывающем окне.)

Наследство по завещанию оформляется таким же Свидетельством, как и наследство по закону, так же заверяется нотариусом, но указывается, что наследование происходит именно по завещанию.

Где и как применяются эти документы смотри на соответствующих шагах ИНСТРУКЦИИ и в разделах Глоссария.

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/obrazci-dokumentov/obrazcy-dokumentov-dlya-vtorichnogo-rynka/

Соглашение об авансе при покупке квартиры по уступке

Договор аванса при покупке квартиры по переуступке

Оставшаяся стоимость уступки права требования за вычетом суммы уплаченного Задатка составляет рублей. 2.4. Цессионарий обязуется оплатить оставшуюся стоимость уступки права требования в течение тридцати дней с момента заключения настоящего Договора по указанным в разделе 5 настоящего Договора реквизитам Цедента.2.5.

Указанные в п.2.3, п.2.4 настоящего Договора обязательства Цессионария по уплате денежных средств считаются исполненными надлежащим образом с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Цедента.3.1.

Цессионарий обязан надлежащим образом и своевременно в соответствии с условиями настоящего Договора произвести оплату прав требования в полном объеме. 3.2. Цессионарий обязан принять оригиналы документов, подтверждающих право требования по Акту приема-передачи.3.3.

Цессионарий обязан уведомить Должника о состоявшейся уступке права требования с приложением копии настоящего Договора в течение дней с момента подписания Договора.3.4.

Договор аванса при покупке квартиры – особенности соглашения

Суть того и другого, а также принципиальная разница между ними описана в Глоссарии, по соответствующим ссылкам.

Задаток, конечно, более выгоден Покупателю, т.к.

в случае отказа Продавца, тот должен вернуть его Покупателю в двойном размере. Аванс, естественно, выгоден Продавцу, т.к.

он может в любой момент отказаться от сделки, ничем не рискуя, просто вернув аванс Покупателю (например, если вдруг нашелся другой покупатель, предложившей цену чуть выше).

Вообще, задаток подразумевает взаимный контроль и взаимную финансовую ответственность, поэтому Покупателю имеет смысл настаивать именно на задатке.

Продавцы же, с подачи риэлторов, любым способом стараются уйти от этой ответственности, и чаще принимают предоплату в виде аванса, но с дополнительными штрафными санкциями для Покупателя: если тот отказывается от сделки, то теряет сумму своего аванса. Практика рынка такова, что чаще все-таки используется

Как составить соглашение об авансе между физическими лицами при покупке квартиры?

Такой документ подписывается до оформления договора купли-продажи имущества.

Образец данного соглашения представлен в широком доступе. Соглашение об авансе при покупке квартиры должно содержать такие элементы:

  1. порядок расторжения договора;
  2. точный адрес квартиры;
  3. размер аванса (стороны определяют его самостоятельно);
  4. ответственность сторон за невыполнение условий соглашения;
  5. сроки выполнения обязательств физическим лицами;
  6. данные о физических лицах, между которыми заключается контракт;
  7. дату регистрации контракта.
  8. порядок передачи аванса (наличный или безналичный расчёт);
  9. полную стоимость жилья;

Также

Соглашение, договор аванса при покупке квартиры

Иногда бывают и другие условия, однако это скорее исключение, чем правило.Пример: Продается квартира, которая очень нравится покупателю, однако он не уверен, что с документами на жилье все в порядке.

Нередко в этом качестве выступает , но чаще всего (и правильнее) заключать отдельный договор, на основании которого у сторон сделки появляются определенные права и обязанности.Проверить продавца.

Предоплата при покупке квартиры

Предоплату может принимать как сам собственник квартиры (Продавец), так и его доверенное лицо, в т. ч. , которое занимается продажей его квартиры. может вноситься в виде задатка или аванса.

В чем разница этих двух вариантов?

Какие принципиальные отличия у задатка и аванса в сделке купли-продажи? Что чаще применяют в практике рынка недвижимости и почему?

Задаток – это такая форма предоплаты за квартиру, при которой в случае, если сделка не состоялась по вине Покупателя, сумма задатка остается у Продавца.

Предварительный договор уступки по ДДУ: как не «попасть» на задаток (и не только)

Дополнительно нужно указать цену за саму уступку, которую цессионарий (покупатель) уплатит цеденту (продавцу);

  • параметры проекта строительства – срок передачи ключей от квартиры застройщиком;
  • гарантийный срок на квартиру, установленный застройщиком.
  • Эти данные можно указать напрямую в предварительном договоре уступки, либо приложить к нему копию основного ДДУ, права по которому будут переданы.

    Уступка прав по ДДУ требует согласия застройщика в случае, если дольщик – цедент не выплатил цену квартиры застройщику.

    Такое согласие должно быть получено до заключения основного договора уступки.

    Что же касается необходимости получить такое согласие для предварительного договора, мнения юристов расходятся:

    1. Согласно более консервативному подходу, согласие застройщика необходимо. Его нужно получить до заключения предварительного договора, поскольку он будет предусматривать обязательные действия сторон по заключению основного соглашения.

    Покупка квартиры по переуступке.

    Что такое переуступка, схема покупки в новостройке и особенности оформления договора.

    Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.

    Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).

    Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

    Переуступка права требования возможна по двум видам договоров: Предварительный договор купли-продажи.

    В этом случае уступке подлежит право требования на заключение основного договора, а не на передачу квартиры.

    Такая форма соглашения не подлежит обязательной государственной регистрации.

    Соглашение об авансе за квартиру

    2.

    Объект будет оформляться в собственность следующего лица/лиц: _______________________________________________ или иного лица по указанию Покупателя. 3. Объект имеет следующие характеристики: общая площадь ____________ кв.м, жилая площадь ___________ кв.м площадь кухни _______ кв.

    м; лоджия/балкон _________, этаж/этажность дома ________/_________, тип дома ___________, телефон ______________. 4.

    При подписании настоящего соглашения Покупатель передал Продавцу в качестве аванса денежную сумму в размере ________________(_______________________) рублей в обеспечение исполнения своих обязательств по приобретению Объекта.

    Сумма аванса входит в цену Объекта. 5. Собственник Объекта — _________________________.

    Правоустанавливающий документ на Объект – ______________________________________________.

    6. Продавец гарантирует истинность следующих сведений: 6.1. Объект не обременен правами третьих

    Сопровождение сделки по переуступке

    В таких случаях, согласно статье 382 ГК РФ и статье 8 закона «О долевом участии в строительстве …» №214-ФЗ, дольщик вправе уступить свои права в договоре ДДУ любому лицу. Оформляется эта уступка договором или соглашением об уступке права (требования).

    По договору уступки прав на место дольщика в договоре ДДУ приходит новый дольщик, а первоначальный дольщик выходит из договора ДДУ. К новому дольщику переходят все права первоначального дольщика по договору ДДУ, а так же обязанности.

    Например, доплатить за квартиру деньги, в случае увеличения площади квартиры по результатам обмеров. Отличие уступки прав от договора купли продажи квартиры в новостройке — не совсем правильная постановка вопроса.

    Правильно спрашивать: чем отличается уступка прав по ДДУ от купли продажи квартиры в новостройке.

    Источник: http://sands-group.ru/soglashenie-ob-avanse-pri-pokupke-kvartiry-po-ustupke-93980/

    Аванс при покупке квартиры: образец договора аванса 2020 года

    Договор аванса при покупке квартиры по переуступке

    Внесение аванса при покупке квартиры должно быть отражено в отдельном соглашении, предварительном или основном договоре купли-продажи (далее – ДКП). Некоторые считают, что аванс служит обеспечением обязательств, но это не совсем так. Рассмотрим, как и когда оформляется договор аванса, какие есть риски для участников сделки, и как его составить правильно.

    Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону 8 (800) 333-05-49 Бесплатный звонок для всей России.

    Что такое аванс?

    Законодательно понятие «аванс» нигде не закреплено. Считается, что он служит предоплатой за квартиру, и в случае срыва сделки перечисляется обратно покупателю.

    Например, если жилплощадь стоит 3 000 000 руб., и 100 000 руб. вносится авансом, при окончательных расчетах покупателю остается доплатить 2 900 000 руб.

    Если сделка не состоится даже по вине второй стороны, продавец возвращает 100 000 руб.

    Для договора о внесении аванса есть несколько особенностей:

    1. В отличие от договора задатка, он не служит обеспечением обязательств. Стороны могут в любое время передумать выходить на сделку.
    2. Аванс может передаваться по одноименному договору, предварительному или основному ДКП. В каждом случае применяются разные схемы сделок.
    3. При составлении договора аванса стороны могут указать, что в случае срыва сделки по вине покупателя сумма остается продавцу. И наоборот. Если этого пункта нет, по умолчанию средства перечисляются тому, кто их дал.
    4. Если в договоре аванса не указано, что он возвращается даже при отказе покупателя от сделки, продавец обязуется вернуть деньги.
    5. Если не указан срок возврата аванса, считается, что он равен одному году.

    Пример аванса. Собственник выставил квартиру на продажу за 5 000 000 руб. Когда покупатель был найден, в счет аванса внес 500 000 руб. Стороны договорились подать документы на регистрацию в течение трех дней. За это время продавец добавил к стоимости жилья еще 500 000 руб. и решил продавать его по более высокой цене.

    Покупатель, узнав об этом, согласился на условия продавца, т.к. аванс уже был внесен. Вместо покупки квартиры за 5 000 000 руб. он потратил 5 500 000 руб., ведь договор аванса не дает гарантий заключения сделки в дальнейшем на прежних условиях.

    Примечание: если и передавать аванс за квартиру, то только по договору. Устная договоренность юридической силы не имеет. Обычно он перечисляется продавцу до подачи документов на регистрацию, а оставшуюся сумму он получает после.

    Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купле-продаже квартиры в вашем случае

    Что лучше для покупателя: аванс или задаток?

    С юридической точки зрения для покупателя лучше задаток хотя бы потому, что особенности его внесения и возврата регулируются законодательством – ст. 380 ГК РФ:

    1. Задаток служит обеспечением обязательств по договору. Он должен быть заключен на тех же условиях, что и договор задатка. При авансе условия могут измениться.
    2. Задаток можно вернуть по соглашению сторон, если обеспечение обязательств невозможно.
    3. Если сделка срывается по вине продавца, он возвращает задаток покупателю в двойном размере. В случае срыва сделки по вине покупателя деньги остаются у продавца.
    4. При неисполнении договора виновная сторона обязуется возместить убытки, причиненные срывом сделки, с зачетом задатка.

    Важно! Помимо договора аванса или задатка, можно оформить договор с обеспечительным платежом. Помимо возврата денег, он предусматривает взыскание неустойки и возмещение убытков. Условия определяются участниками сделки (ст. 381.1 ГК РФ). Обеспечительный платеж включается в стоимость недвижимости. Если сделка срывается, деньги возвращаются.

    Как оформить аванс при покупке квартиры?

    Решив заключить договор аванса за квартиру, обычно действуют по следующей схеме:

    1. Оговаривают особенности и условия сделки с продавцом.
    2. Оформляют договор аванса. Сразу после получения денег продавец составляет расписку в двух экземплярах, один передает покупателю.
    3. В установленные сроки заключают основной ДКП и подают документы на регистрацию.
    4. Через несколько дней стороны получают документы от Росреестра, подтверждающие регистрацию сделки.

    Совет юриста: если нужно вносить именно аванс, лучше делать это по основному ДКП непосредственно перед подачей документов на регистрацию. Если же нужно, чтобы продавец просто «придержал» квартиру до определенной даты, стоит оформить договор задатка или предварительный ДКП с задатком.

    и образец договора аванса

    При оформлении авансового договора нужно обратить внимание на несколько пунктов:

    1. Сведения об участниках сделки. Указывается Ф.И.О., паспортные данные, адреса регистрации, даты рождения.
    2. Стоимость квартиры и сумма аванса. Указывается полная цена и размер аванса.
    3. Как прописать возврат аванса в договоре: оптимально, если при срыве сделки по вине покупателя деньги остаются с продавцом, при срыве по вине продавца – полностью возвращаются покупателю.
    4. Правоустанавливающие документы на жилье. Основание возникновения права собственности подтверждается старым ДКП на продавца, а также договором дарения, ренты, мены, свидетельством о наследстве.
    5. Гарантии покупателю. Продавец должен подтвердить, что на момент заключения договора недвижимость не находится под арестом или в залоге.
    6. Опись документов для сделки.
    7. Порядок разрешения споров.
    8. Срок заключения основного ДКП.
    9. Срок действия договора аванса. Если его не указать, он будет действовать один год.
    10. Порядок урегулирования споров.
    11. Дата составления и подписи сторон.

    Документы

    Еще перед получением денег продавец должен представить покупателю:

    • выписку из ЕГРН;
    • паспорт;
    • правоустанавливающий документ;
    • техпаспорт.

    Выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ есть смысл показывать непосредственно перед сделкой, т.к. эти документы имеют ограниченный срок действия.

    Расходы

    При оформлении договора авансирования стороны несут расходы лишь в том случае, если обращаются к юристу. У него договор будет стоить порядка 2 000-3 000 руб. Удостоверять договор аванса не нужно, даже если по закону обязательно нотариальное удостоверение основного ДКП.

    Планируете сделку по купле-продаже квартиры?Юристы бесплатно и подробно ответят на любой вопрос по сделке. Задайте вопрос, чтобы не тратить время на чтение!

    Ответы юриста на частные вопросы

    Как расторгнуть договор аванса за недвижимость? Расторжение возможно в мирном порядке, нужно составить соглашение. Если вторая сторона отказывается от этого, придется обращаться в суд.

    Что делать, если продавец отказывается возвращать авансовый платеж? Если договором предусмотрен возврат, но продавец отказывается от этого, для взыскания стоит подать исковое заявление в районный или городской суд по месту его жительства. Какая сумма аванса при покупке квартиры передается продавцу? Все зависит от договоренности сторон.

    Обычно это 1-2% от цены жилья. Если приобретаемая недвижимость в ипотеке и нужно погасить ее за счет средств покупателя, сумма может быть больше. Но лучше так не рисковать и вместо договора аванса оформить соглашение о задатке или ДКП с задатком, чтобы гарантированно купить квартиру. Продаю квартиру, купленную в браке.

    Собираемся с покупателем оформить договор аванса. Нужно ли мне для этого согласие мужа? Согласие мужа обязательно для сделки с недвижимостью (ст. 35 СК РФ). Перед заключением авансового договора нужно представить покупателю все документы, в том числе и нотариальное согласие.

    Нужно ли регистрировать договор аванса в Росреестре? Нужна ли доверенность на получение аванса за квартиру? Нет, договор аванса регистрации не подлежит. Нотариальная доверенность обязательна, т.к. она требуется для совершения любых сделок с недвижимостью от имени собственника или покупателя.

    Заключение эксперта

    Подведем итоги:

    1. При покупке недвижимости по закону аванс возвращается вне зависимости от того, кто сорвал сделку – продавец или покупатель. Но в договоре можно указать иные условия возврата.
    2. В сделках с недвижимостью лучше использовать задаток или обеспечительный платеж, а не аванс.
    3. Аванс не дает гарантий заключения основного ДКП в дальнейшем.

    Источник: https://SocPrav.ru/dogovor-avansa-pri-pokupke-kvartiry

    Договор или Соглашение об авансе при покупке квартиры? Как не прогадать?

    Договор аванса при покупке квартиры по переуступке

    Со сделками купли-продажи недвижимости пользователи сталкиваются хотя бы раз в жизни. И все они сопровождаются заключением договора аванса. Если пользователю помогает решить вопрос с недвижимостью квалифицированный риелтор или юрист, он не столкнется со значительными сложностями.
    Но если не привлекать помощь извне, необходимо знать и понимать, что такое аванс при покупке квартиры.

    Что такое аванс, отличие от задатка

    Законодательные нормативы РФ не дают никаких определений на понятие «аванс», потому, чтобы понять, что это такое, необходимо рассматривать авансовые платежи с экономической точки зрения.

    По сути, аванс при покупке квартиры будет являть собой денежную сумму (как правило, в размере 10% от суммы сделки), которую покупатель уплачивает продавцу до момента оформления и подписания договора купли-продажи.

    Как только все соглашения подписаны, продавцу передается остаток суммы.

    Очень часто люди путают аванс за квартиру с задатком, считая два этих понятия практически идентичными. Однако это не совсем так. В ст.

    380 ГК РФ (редакция от 2018-го года) указано, что если переданная продавцу сумма не является задатком, то она будет признана авансом.

    В целом, если рассматривать главное отличие между двумя определениями, то необходимо вспомнить о том, что задаток представляет собой механизм обеспечения кредита.

    И если аванс можно вернуть без проблем в случае аннулирования сделки, то с задатком возникнут сложности. Тот пользователь, по вине которого будет сорвана сделка, будет вынужден оплатить дополнительный платеж, соответствующий размеру задатка в качестве компенсации.

    Договор аванса при покупке квартиры – зачем он нужен

    При совершении сделок с недвижимостью необходимо оформление договора аванса, так как основная задача его будет состоять в предоставлении гарантий исполнения всех условиях соглашения.

    Если по каким-то причинам одна из сторон срывает сделку или отказывается выполнять предусмотренные ею обязательства, то последуют санкции.

    Так, покупатель лишится суммы авансового взноса, а продавец может не только вернуть полученную сумму, а и заплатить солидный штраф в виде компенсации.

    Таким образом, договор о внесении аванса служит своеобразным подтверждением серьезных намерений сторон сделки и гарантирует тщательное исполнение всех обязательств.

    Правила оформления аванса при покупке недвижимости

    При передаче авансового взноса покупатель должен заключить соглашение об авансе с продавцом, которое выступит своеобразным гарантом его серьезных намерений относительно покупки недвижимости. На законодательном уровне размер аванса не регулируется, однако принято, что он должен составлять не менее 10% от общей цены договора.

    Впрочем, данный показатель не является предельно допустимым, на самом деле он может быть равен более значительным суммам. Все будет зависеть от конкретных договоренностей между сторонами процесса.

    Авансовое соглашение прямо указывает не только на конкретную сумму, которая будет выступать в качестве гаранта сделки, но и обозначает прочие моменты, которые затрагивают данный процесс. Так, в тексте соглашения должна быть представлена информация относительно дальнейших финансовых расчетов между сторонами, и обозначена конкретная ответственность за нарушение условий соглашения.

    договора, практические рекомендации

    Как оформить аванс так, чтобы в дальнейшем не возникло проблем? Как и любой официальный документ, который имеет определенную правомочность и законную силу, при составлении договора необходимо учитывать требования, которые утверждены на высшем законодательном уровне.
    Особое внимание стоит уделить нюансам сделки и содержанию соглашения.

    Договор внесения аванса в обязательном порядке должен быть оформлен в письменной форме.

    При этом, в тексте соглашения должна быть представлена информация следующего характера:

    • Конкретный размер аванса и остаток суммы, которая будет передана продавцу по итогам сделки;
    • Способ внесения аванса. Денежные средства могут быть перечислены через банковский счет, наличными деньгами и т.д. Самое главное, чтобы выбранный способ был указан в соглашении, и продавец поставил свою роспись на документе о получении средств;
    • Общие сведения об объекте сделки. Необходимо указать параметры недвижимости, состояние квартиры, а также данные относительно юридической проверки объекта на чистоту;
    • Ответственность сторон за нарушения условий сделки;
    • Персональные данные сторон процесса с указанием места регистрации, паспортных данных и т.д.

    Образец бланк договора аванса при покупке квартиры

    Соглашение об авансе может быть составлено произвольным образом, однако к его содержанию имеются некоторые требования, которые в обязательном порядке следует соблюдать.
    образец договора аванса при покупке квартиры 2018.

    Размеры аванса

    Так как взаимодействие покупателя и продавца при заключении договора аванса не регулируется на законодательном уровне, конкретный размер аванса будет зависеть от того, как между собой договорятся стороны процесса.

    Вполне естественно, что покупатель намеревается дать в качестве авансового обеспечения как можно меньшую сумму, в то время как продавец хочет получить большой куш.

    В среде риелторов действует правило, согласно которому усредненный размер аванса должен составлять не менее 10% от сделки. Чем более высокая сумма сделки, тем большим будет сумма аванса.

    В среднем, размер предоплаты по договору колеблется в пределах 30-100 тыс. рублей.

    Внесение аванса при покупке квартиры

    Предоплата за квартиру вносится в тех ситуациях, когда намерены приобрести ее, и хотят «застолбить» ее за собой на время сбора необходимой документации. Исходя из этого, основной сутью договора является фиксирование предварительных договоренностей относительно продажи объекта недвижимости.

    Внесение аванса ничем не отличается от аналогичной процедуры с задатком. Единственный нюанс тут будет заключаться в том, что задаток выступает в роли финансового обеспечения сделки, и в случае срыва договора в отношении нарушителя будут применены штрафные санкции.

    В любой ситуации, порядок передачи денег должен будет состояться на тех условиям, о которых заранее договорятся стороны процесса. Стоит отметить, что опытные эксперты не рекомендуют никуда торопится.

    Все равно только сбор документов для продажи жилья затянется не менее чем на 2 недели. Это дает возможность сторонам получить дополнительные консультации и понять основные выгодны и недостатки соглашения.

    Можно ли вернуть аванс при покупке квартиры

    Данный вопрос будет напрямую зависеть от того, на каких условиях был подписан договор аванса.

    Эксперты советуют прописать изначальное требование, что в случае срыва сделки деньги возвращаются покупателю, то так и будет.

     При продаже квартиры часто вносится условие, согласно которому лицо, по вине которого сорвалась предполагаемая сделка, должен будет компенсировать второй стороне возможные убытки в размере, равному сумме аванса.

    В некоторых ситуациях продавец безосновательно удерживает деньги покупателя. В такой ситуации дело можно решить в суде, и нарушитель будет обязан заплатить штраф за незаконное использование чужих средств.

    Впрочем, иногда судебные тяжбы затягиваются, так как продавцы настаивают на признании авансового взноса задатком.

    Однако опытные юрист сможет доказать правоту своего клиента, и защитит его от необоснованных претензий.

    Таким образом, можно сделать вывод, что вернуть аванс при покупке недвижимости можно, однако с учетом заранее оговоренных условий сделки.

    Игорь Битейкин, управляющий партнёр ЮК “Битейкин и партнёры”

    Источник: https://zen.yandex.ru/media/legal/dogovor-ili-soglashenie-ob-avanse-pri-pokupke-kvartiry-kak-ne-progadat-5bd033212e375d00ace244c9

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.