Договор аренды земельного участка под ижс

Как получить земельный участок в аренду под ИЖС в 2020 году

Договор аренды земельного участка под ижс

На основании действующего российского законодательства любые физические и юридические лица имеют право арендовать ЗУ, находящиеся на балансе муниципалитета.

Главное, чтобы выбранный вами участок не относился к землям резерва и не предназначался для строительства федерально-значимых объектов недвижимости.

: земля в аренду у государства с правом выкупа

В таком случае местные органы власти откажут вам и предложат выбрать другой участок из имеющихся свободных.

Правовые акты

Основным законом, определяющим алгоритм и правовую базу предоставления земельных участков в аренду, является Земельный Кодекс Российской Федерации.

Этот документ содержит в себе:

 Определение того, что считается землями населенных пунктови какие ЗУ могут быть арендованы гражданами
 Детальную схемупредоставления в аренду наделов органами местного самоуправления
  Особенности аренды и купли-продажи участков поселенческих земельнапример, земля для индивидуального жилищного строительства предоставляется в аренду только до момента возведения на ней жилого дома, пригодного для постоянного проживания, после этого арендатор обязуется выкупить ЗУ и оформить его на себя

С последующим выкупом

Для этого нужно на арендуемой территории построить жилой дом, пригодный для постоянного проживания.

Жилище, возведенное с нарушениями и очевидными недоработками, не пройдет согласование приемочной комиссии, и вы можете даже потерять ЗУ вместе с капитальным строением.

Если дом еще не готов, задумайтесь о продлении договора аренды.

После окончания строительства администрация продаст землю всего за 2,5% от кадастровой стоимости участка ИЖС.

В поселке

Кадастровая стоимость земель в селах, поселках и деревнях нашей страны невысока, поэтому практически каждый гражданин может арендовать приличный кусок земли (1 га и более), а затем и выкупить его.

Для этого нужно обращаться с заявлением не в городской муниципалитет, а в сельсовет иди поселковую администрацию.

Без аукциона

В таком случае вы должны самостоятельно отыскать подходящий для ваших целей надел земли.

Для этого можно просто исследовать округу и визуально выбирать приглянувшиеся вам участки.

Необходимо запомнить их приблизительное расположение, а затем раздобыть где-нибудь кадастровый план местности и попытаться отыскать их на карте.

Отыскав конкретный участок на плане местности, убедитесь, что он никому не принадлежит, а если у него уже имеется кадастровый номер, перепишите его для себя.

Затем вам нужно будет посетить местную администрацию и написать заявление, в котором приблизительно указать расположение ЗУ, его площадь и если таковой имеется, кадастровый номер.

В течение месяца уполномоченные сотрудник земельного отдела проводят проверку (принадлежность к какой-либо категории, наличие собственника, обременений или ограничений в использовании и т. д.).

Если с выбранной землей все в порядке, вы должны будет провести межевание и установление границ этого ЗУ, а также осуществить его постановку на кадастровый учет.

После всех этих процедур вы сможете заключить договор аренды с муниципалитетом напрямую.

Пошаговое оформление

Инструкция:

 Выбор участканеобходимо подобрать надел либо самостоятельно либо можно арендовать один из ЗУ, выставленных на публичный аукцион
 Написание заявлениенеобходимо поставить в известность местную администрацию о вашем желании стать временным пользователем муниципальной земли
  Проверкапосле получения письменного обращения уполномоченные сотрудники займутся проверкой земли. Важно до заключения договора аренды убедиться, что выбранный надел ни кому не принадлежит на правах частной собственности, не имеет никаких обременений и ограничений по использованию, на нем никаких сооружений, препятствующих будущей жилой застройке
 Решение администрацииобычно выносится положительный вердикт. Если же вы получили необоснованный отказ — обращайтесь в судебные органы
 Подписаниедоговора аренды

Если вы арендуете участок ИЖС, вы обязаны построить на нем жилое здание, пригодное для проживания, и ввести его в эксплуатацию.

Необходимый пакет документов

Для заключения договора аренды с местной администрацией нужно предоставить:

 Проект границ земли согласование на строительство своего будущего жилого дома
 Заявка на принятие участияв земельном аукционе

Образец заявления

Вам потребуется оформить несколько различных обращений в местную администрацию.

Стоимость

Арендная цена земельных участков, находящихся на балансе муниципалитетов, зависит от:

 Расположенияпоселенческие земли около крупных населенных пунктов и городов федерального значения будут стоить в разы дороже, чем ЗУ в сельской местности
 Площадичем больше надел вы желаете взять в аренду, тем больше вам придется за это заплатить
 Наличия коммуникацийземельные наделы, на которых имеются «точки» газа, света или воды, будут намного привлекательнее, а арендная плата на них будет выше
 Кадастровой стоимостиоценка земельных участков производится раз в 5 лет. Выгоднее будет арендовать тот, на котором недавно она проводилась

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://domdomoff.ru/kak-poluchit-zemelnyj-uchastok-v-arendu-pod-izhs.html

Переуступка прав аренды земельного участка: в 2020 году под ИЖС, риски

Договор аренды земельного участка под ижс

Последние изменения: Январь 2020

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы.

Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам.

Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.

  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.

  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

Порядок оформления договора

 

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).

  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности.

    Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.

  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.

  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.

  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.

  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов).

    Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.

  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.

  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).

  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

Проведение аукциона

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации.

При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/zemlya/pereustupka-prav-arendyi-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.