Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения

Содержание

Как определить арендную плату за земельный участок в Московской области

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения

Правовой центр ДВА М предлагает комплексное правовое сопровождение земельных правоотношений. Знания и богатый опыт наших земельных юристов позволят Вам минимизировать издержки и увеличить доходность Ваших активов.

Правовой центр ДВА М готов оказать широкий спектр юридических услуг по экспертизе правомерности исчисления арендной платы за земельные участки в Московской области:

  • осуществляет правовую экспертизу законности начисления арендных платежей за землю в Московской области, в том числе правильность применения базовых ставок аренды и коэффициентов;
  • готовит юридические заключения по вопросам возможности снижения арендной нагрузки в отношении конкретного земельного участка;
  • представляет интересы арендаторов в органах государственной власти Московской области по вопросам порядка исчисления арендной платы на землю;
  • представляет интересы арендаторов при рассмотрении споров о взыскании излишне уплаченных арендных платежей в пределах срока исковой давности, а также внесение изменений в договоры аренды в части определения размера арендных платежей.

Арендная плата

Арендная плата за государственные земли является регулируемой и подлежит определению на основании принятых субъектом федерации нормативных актов.

Если участок предоставляется на торгах, размер арендной платы определяется как максимально предложенная на аукционе ставка аренды. Данная ставка подлежит ежегодной компенсации на утвержденный Правительством РФ коэффициент инфляции.

Для участков, предоставляемых в аренду без проведения торгов, законодательством Московской области установлена специальная формула расчета из следующих составляющих:

1) базовая ставка арендной платы.

Базовая ставка устанавливается применительно к каждому муниципальному району отдельно для:

  • земель населенных пунктов городов и рабочих поселков;
  • земель сельских населенных пунктов (отдельные ставки установлены для физических лиц и юридических лиц/индивидуальных предпринимателей);
  • земель промышленности;
  • земель сельскохозяйственного назначения;
  • иных земель за пределами населенных пунктов (отдельные ставки установлены для физических лиц и юридических лиц/индивидуальных предпринимателей);

Помимо этого, пониженные ставки арендной платы установлены для ряда отдельных видов деятельности, в том числе:

  • земель населенных пунктов, предоставленных для сельскохозяйственного использования;
  • нарушенных земель при наличии проекта их рекультивации;
  • земель под размещение полигона ТБО.

2) коэффициент вида деятельности.

Коэффициент вида деятельности – это повышающий коэффициент от 1 до 10, увеличивающий базовую ставку арендной платы в зависимости от того, какая на участке осуществляется деятельность и размещаются объекты. Например, коэффициент для промышленного производства – 1,1, а для складов – 4,2.

Если участок предоставлен для строительства, то в первые три года применяется коэффициент 1,5, если данный коэффициент для соответствующего вида деятельности больше 1,5. По истечении трех лет устанавливается коэффициент в зависимости от планировавшегося назначения возводимых объектов, независимо от того, построены они или нет.

Например, если участок предоставлялся для строительства склада, то первые три года применяется коэффициент 1,5, а после этого – 4,2 независимо от того, было ли завершено строительство;

3) коэффициент места расположения участка.

Данный коэффициент устанавливается органами местного самоуправления и повышает арендную плату в зависимости от ценности места (населенного пункта), где расположен арендуемый участок.

Расчет размера арендной платы во многих случаях осуществляется с нарушением закона, что приводит к завышению арендных платежей.

Типичными нарушениями можно назвать следующие нарушения:
– применение базовой ставки, установленной для городов и рабочих поселков, применительно к участкам, расположенным в сельских населенных пунктах или вне границ населенных пунктов; 
– применение базовой ставки, установленной для городов и рабочих поселков, к категории земель промышленности;
– применение общей базовой ставки, установленной для городов и рабочих поселков, к землям, предоставленным для сельскохозяйственного использования; 
– неправильное определение повышающих коэффициентов. В данной ситуации может иметь место применение неправильного (более высокого) коэффициента, установленного для иного вида деятельности. Например, нередко имеет место смешение коэффициентов для бытового обслуживания и торговли, размещение парковки и автосервиса и другие.

Кроме этого, при установлении размера арендной платы в соответствии с законодательством Московской области зачастую не учитываются установленные на федеральном уровне льготы.

Например, в случае переоформления юридическими лицами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды арендная плата определяется в размере:

  • 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;
  • 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;
  • 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Если в аренду оформляется земельный участок, который не может быть оформлен в собственность в силу его резервирования для государственных или муниципальных нужд, а также ограничения в обороте, арендная плата не может быть выше ставки земельного налога (1,5 процента от кадастровой стоимости земельного участка).

Земельные юристы Правового центра ДВА М готовы предложить свои услуги по защите Ваших интересов от неправомерных действий государственных органов.

Специалисты Правового центра обладают обширным опытом участия в земельных спорах о размере арендной платы с участием органов государственной власти. Обращение в Правовой центр – это гарантия наилучшей защиты Ваших интересов в земельных отношениях.

Источник: https://www.2m.ru/uslugi/zemelnye-otnosheniya-v-moskovskoj-oblasti/poryadok-opredeleniya-arendnoj-platy

Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения
Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Размер арендной платы за землю, находящуюся в государственной или муниципальной собственности

Размер арендной платы, условия и периоды внесения платежей за использование земли регулируются российскими законами.

На территории РФ земельные участки в большинстве случаев предоставляются гражданам возмездно, то есть за определенную плату (за исключением случаев, предусмотренных законом). Подобная норма права установлена ст. 65 ЗК РФ.

Согласно Земельному кодексу РФ одной из форм возмездного пользования наделами считается арендная плата за земли сельскохозяйственного, жилого, лесного или иного предназначения.

Однако размеры арендной платы варьируются и зависят от многочисленных условий, прописанных в ЗК РФ, в частности, в ст. 39.7, а также в федеральных законах и законах субъектов РФ.

Понятие арендной платы за земельный участок. Правила и порядок определения размера арендной платы земельных участков

Определение арендной платы за земельный участок – вопрос, который занимает умы практикующих юристов не первый год.

Если обратиться к Гражданскому кодексу РФ, то под понятием арендной платы понимается обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество для целевого использования, но на условии внесения конкретных платежей, размер которых фиксируется в соглашении между участниками правоотношений.

Таким образом, определение данной дефиниции имеет достаточно четкую трактовку, которая содержит в себе все основополагающие характеристики.

Порядок предоставления, размер арендной платы, условия и временные периоды внесения платежей за использование земельных участков (сельскохозяйственного, лесного, жилого, садоводческого и прочего предназначения), которые числятся как публичная собственность, т.е. государственное или муниципальное имущество, определяются постановлениями Правительства РФ, а также федеральными, региональными законами и указами на местном уровне.

В частности, регламентирует данную сферу Постановление № N 582, принятое Правительством РФ.

Арендные платежи за землю

Арендные платежи за земли сельскохозяйственного, жилого, коммерческого, лесного и прочего назначения (не следует путать с таким понятием как налог), а точнее формы их воплощения в жизнь, гражданским законодательством РФ классифицируются следующим образом:

  • арендные платежи за арендуемое имущество в твердой валюте, которые вносятся либо в определенный временной период, закрепленный в законодательном порядке, либо единовременно. В качестве основной валюты выступает российский рубль.
  • платежи за наделы сельскохозяйственного, жилого, коммерческого или огородоводческого и прочего назначения могут осуществляться в натуре, в частности, в виде установленной доли от полученной продукции или поставляемых услуг.
  • возмездной основой может выступать также предоставление арендодателю конкретных услуг со стороны арендатора, что закрепляют законодательные правила.
  • расчет и определение платежа за аренду может осуществляться также посредством передачи в срочное или постоянное пользование конкретной вещи или имущества, что закрепляют собой законодательные правила.
  • арендная плата за земли сельскохозяйственного или иного назначения может взиматься в виде возложения на арендатора обязанности нести все затраты на эксплуатацию и поддержание должного состояния арендуемого имущества.
  • расчет арендной платы может происходить посредством смешения перечисленных выше форм, а также иными способами, которые не противоречат закону. В частности, берется во внимание и земельный налог.

Расчет арендных платежей за земельный участок

Кроме того, помимо перечисленных выше нормативно-правовых актов, непосредственная регламентация арендных платежей осуществлена в ЗК РФ.

В частности, в Земельном кодексе РФ официально закреплены некоторые особенности того, как происходит определение размера арендной платы за землю.

Во-первых, законодательный порядок устанавливает возможность повышающего коэффициента арендных платежей на земли, находящиеся в публичной собственности, предполагаемые для жилого назначения. Земельный налог здесь берется в расчет.

В данном случае речь идет о ситуациях, когда в трехлетний срок на территории земельного участка, взятого в аренду, не будет введено в эксплуатацию сооружение жилого назначения. Арендный платеж в такой ситуации будет равняться двукратному размеру налоговой ставки, по которой рассчитывается земельный налог.

Во-вторых, если изменение касается права собственности на земельный участок, т.е. происходит переоформление права бессрочного пользования на арендное право, то расчет размера платежа происходит по одному из оснований:

  • два процента кадастровой стоимости земельного участка, который берется арендатором в установленном законодательством порядке.
  • три десятые процента от кадастровой стоимости земли сельскохозяйственного назначения.
  • полтора процента кадастровой стоимости на земли, которые числятся как ограниченные или же изъятые из оборота.

Кроме того, определение размера арендной платы за участок сельскохозяйственного, лесного или прочего назначения не может превышать собой уровень, который имеет земельный налог. Данная норма нашла свое определение в ст. 39.7 ЗК РФ.

Если углубиться в ее суть, то можно вывести следующие особенности и правила расчета размера арендной платы, который не может превышать собой налог:

  • Законодательный порядок устанавливает, что если договор аренды на землю заключен с физическим лицом, которое наделяется Земельным кодексом России правом бесплатного использования участка сельскохозяйственного, садоводческого, лесного и прочего назначения без проведения торгов, а также если он зарезервирован или ограничен в обороте, то размер платежа не может превышать налог.
  • Нормативные правила также устанавливают, что если с лицом заключен договор о развитии и освоении территории, то расчет платежа также должен проходить в полном соответствии со ставкой, которую имеет налог на землю.
  • Учитывается налог на землю и в том случае, если арендный контракт заключается с гражданами, которые имеют право на внеочередное предоставление надела, что обуславливается федеральным законом.
  • Расчет и определение арендного платежа с учетом налоговых издержек также происходит в том случае, если земли принадлежат субъекту на основании оперативного управления.
  • Иные основания и законодательные правила, предусмотренные ЗК РФ.

Размер арендной платы земли сельскохозяйственного назначения

Аренда земель сельскохозяйственного назначения имеет ряд нюансов по сравнению с угодьями иного целевого использования.

В частности, расчет размера арендной платы за эксплуатацию надела должен в обязательном порядке быть прописан в соглашении между участниками сделки.

Это условие является гарантией того, что арендатор будет выплачивать собственнику (в нашем случае государству или муниципалитету) определенную плату (не налог).

При этом максимально допустимый размер платежа не устанавливается законодательством.

Однако нормативно-правовые акты подразумевают, что производить изменение условий арендного договора можно не чаще, чем 1 раз в год.

Рассчитать платеж может каждый арендатор самостоятельно. Для этого необходимо умножить размер выделяемой площади на единицу стоимости имущества (или же продукции). Среднее значение и представляет собой платеж по заключенному договору аренды.

Кроме того, некоторые контракты требуют от арендатора и арендодателя рассчитать общую стоимость земельного участка, предоставляемого в аренду. В этом случае следует перемножить средний показатель арендной платы и количество месяцев пользования наделом.

Изменение размера арендной платы в одностороннем порядке

Несмотря на то, что размер платы за аренду земельного участка прописывается в договоре между сторонами, законодатель предусмотрел возможность осуществлять изменение этого условия в одностороннем порядке. Однако подобное право осуществлять изменение пунктов соглашения в одностороннем порядке должно быть прописано в самом контракте, о чем гласит ст. 614 ГК РФ.

Если изменение условий арендной платы в одностороннем порядке предусматривается договором между участниками сделки, то арендодатель может воплотить подобные трансформации в жизнь. Но при этом должен быть соблюден строгий порядок действий, который зафиксирован в контракте.

В частности, изменение в одностороннем порядке возможно в том случае, если собственник земельного участка заранее известит арендатора о том, что произошло уменьшение или увеличение арендной платы.

В том случае если процедура внесения изменения в одностороннем порядке не прописана в основополагающем договоре, то между участниками может быть заключено дополнительное соглашение. Если же изменение в одностороннем порядке произошло с нарушением законодательного механизма, то арендатор может выплачивать за надел прежнюю сумму, закрепленную контрактом.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/razmer-arendnoj-platy-za-zemlyu-nahodyashhuyusya-v-gosudarstvennoj-ili-municipalnoj-sobstvennosti.html

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения при различных формах собственности

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения

“Землеустройство, кадастр и мониторинг земель”, 2011, N 11

Аннотация. В статье рассмотрены механизм формирования арендной платы за земельные участки сельскохозяйственного назначения на рентной основе, а также распределение дифференциальной ренты II с помощью определения состава оптимального портфеля с использованием портфельной теории Марковица.

При аренде земельных участков сельскохозяйственного назначения с различной формой собственности имеется определенная специфика в части определения размера арендной платы. Рассмотрим, каким образом осуществляется формирование арендного платежа в муниципальных образованиях.

При определении арендной платы муниципальные образования выбирают различные базы для расчета. Это может быть, к примеру, кадастровая стоимость, земельный налог, иные фиксированные ставки.

Однако, как показывает практика, размер арендной платы за пользование муниципальными землями сельскохозяйственного назначения преимущественно устанавливается соразмерно ставке земельного налога.

По данным ряда регионов Центрального федерального округа, при существующей кадастровой оценке размер налога для лучших земель сельскохозяйственного назначения находится в пределах 100 руб. за 1 га в год и, соответственно, размер арендной платы составляет не более названной выше величины за год использования 1 га угодий.

Для современного этапа развития рыночных отношений размер существующей арендной платы не достаточен.

Это в большей степени относится к случаям, когда арендодателем выступает частный землевладелец, так как он должен за счет арендных платежей (при сдаче им в аренду своего земельного участка) не только покрывать затраты на содержание земельного участка, которые в первую очередь заключаются в уплате налога, а также получать некоторую прибыль от использования его земельного участка другим лицом. Муниципальные образования также заинтересованы в получении реальных доходов с предоставляемых ими в аренду земельных участков.

По нашему мнению, в арендной плате должен быть отражен реальный производственный потенциал земельного участка, и в связи с этим величина арендной платы должна иметь рентную основу и базироваться на величине земельной ренты, при которой учитываются доходы от реализации сельскохозяйственной продукции, затраты на производство продукции, дополнительные потребности производителя, учитываемые в себестоимости продукции.

При применении рентной основы для расчета арендного платежа на землях сельскохозяйственного назначения, находящихся во всех формах собственности, арендная плата приобретет более сбалансированный и четкий характер, также при применении этой основы последует повышение статьи неналоговых доходов за счет сдачи в аренду в бюджеты собственников.

В итоге, по нашему мнению, расчет арендной платы должен напрямую рассчитываться от земельной ренты, поскольку экономические особенности аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения напрямую связаны и находятся в зависимости от величины земельной ренты, поскольку в различных источниках определение аренды и ренты считают однородными и имеющими одну основу и происхождение. Существует большое количество мнений и определений относительно понятия земельной ренты. При рассмотрении понятия земельной ренты следует сказать о ее формах в виде дифференциальной ренты I и II. Образование дифференциальной земельной ренты первого вида вызвано различием в плодородии и местоположении земли, а второго вида – в эффективности добавочных затрат труда и средств в конкретный земельный участок. С учетом разработок авторов и изученного теоретического материала уточнены понятия земельной ренты и ее составляющих в виде дифференциальной ренты I и дифференциальной ренты II.

Земельная рента – это доля дохода от продукции, производимой на земельном участке, обусловленная характеристиками земельного участка, как то: уровень почвенного плодородия, местоположения, дополнительных капиталовложений в участок, способ хозяйствования и т.п.

Дифференциальная рента I – это часть указанной доли дохода, обусловленная природными характеристиками земельного участка, присваиваемая собственником участка.

Дифференциальная рента II – это часть указанной доли дохода, обусловленная как природными, так и экономическими факторами и распределяемая между собственником и землепользователем в зависимости от их требуемой доходности.

Следующей задачей является распределение между участниками арендных отношений данных показателей.

Участниками будут выступать государство в лице органов местного самоуправления, поскольку доходы от земельных налогов аккумулируются в бюджетах местного уровня, частные собственники земельных участков, арендаторы земельных участков.

Местные органы получают доход в виде земельного налога, уровень которого определен федеральным законодательством. Для более понятного и корректного распределения арендной платы между участниками арендных отношений приведем два варианта сдачи земельного участка в аренду.

Земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности.

Земельный участок находится в частной собственности.

Рассмотрим схему поступления платежей при этих двух вариантах, представленную на рис. 1.

Схема поступления платежей при различных формах собственности

———————————–¬————————————–¬¦ 1 Вариант ¦¦ 2 Вариант ¦¦ Арендатор осуществляет платеж ¦¦ Арендатор осуществляет платеж ¦¦в виде арендной платы собственнику¦¦ в виде арендной платы собственнику ¦L————–T–T—————–L—————-T–T—————— – L/ – L/ / / / /———————————–¬————————————–¬¦ Собственник ¦¦ Собственник земельного участка, ¦¦ (Федерация, субъект Федерации, ¦¦находящегося в частной собственности,¦¦ муниципальное образование) ¦¦осуществляет платеж в виде земельног ¦¦ налога ¦L———————————–L—————-T–T—————— – L/ / / ————————————–¬ ¦ Муниципальное образование ¦

L————————————–

Рис. 1

Параллельно представим распределение земельной ренты с земельного участка сельскохозяйственного назначения между собственником, арендатором и государством (рис. 2).

Схема распределения земельной ренты при аренде земельных участков

—————-¬ —-+Земельная рента+—¬ ¦/ L—————- ¦/ —+–¬ —+–¬ ———–+ ДР I¦ —————-+ДР II+————¬ ¦ L—— ¦ L—— ¦ ¦/ ¦ ¦/———-+———¬ ¦ ———-+———¬¦ Собственник ¦

Источник: https://WiseEconomist.ru/poleznoe/66978-arendnaya-plata-zemli-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya-razlichnyx-formax

Как формируется цена аренды земли под сельское хозяйство?

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения

Государство может предоставить земли сельскохозяйственного назначения в разных объемах.

Арендная плата при этом формируется на основании нескольких показателей. Существенное значение имеет расположение земли, площадь, рыночная и кадастровая стоимости, прочие показатели.

Законодательство

Земли сельскохозяйственного назначения — это земельные участки, расположенные за границами населенных пунктов, которые предоставляются с целью ведения сельского хозяйства.

Согласно нормам Земельного кодекса, а именно статье 78 земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для:

  • Ведения сельскохозяйственного производства;
  • Создания защищающих лесных насаждений;
  • Научно-исследовательских, учебных и других целей, касающихся сельскохозяйственного производства.

Земли допускается арендовать в целях рыбоводства, организации крестьянско-фермерского хозяйства, огородничества, садоводства, животноводства, дачного строительства.

Существует специальный нормативно-правовой акт, регулирующий отношения по владению, пользованию и распоряжению сельскохозяйственными землями — Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 N 101-ФЗ. Статьи 9 и 10 данного закона устанавливают порядок сдачи земель в аренду и особенности ее предоставления.

Важно! Аренда сельскохозяйственных угодий может быть произведена в любых объемах и на любой срок, но не более 49 лет. Кроме того, после оформления аренды в дальнейшем землепользователь имеет преимущественное право на выкуп земли в личную собственность.

Земли сельскохозяйственного назначения можно оформить в аренду не только у государства, но и у частного землевладельца.

Как происходит формирование первичной стоимости государственных участков сельскохозяйственного назначения?

Оценка проводится по единому методу и с целью обеспечения сопоставимости результатов оценки на всей территории России.

Первый этап оценивания стоимости земли проводится на межрегиональном уровне. В ходе оценки определяется средняя кадастровая стоимость 1 га земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ, а также разрабатываются базовые нормативы для проведения кадастровой оценки земельных участков внутри субъекта Российской Федерации.

При осуществлении кадастровой оценки сельскохозяйственных территорий на уровне субъекта РФ выявляется определенный ряд показателей в расчете на гектар сельскохозяйственной земли:

  • оценочная продуктивность (валовая продукция в рублях и в центнерах кормовых единиц);
  • оценочные затраты;
  • стоимость производства валовой продукции и расчетный доход с ренты;
  • удельные показатели кадастровой цены земель сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ.

Два первых показателя (оценочная продуктивность и оценочные затраты) являются основными значениями, определяющими кадастровую оценку сельскохозяйственных земель внутри субъекта РФ.

Факторы, влияющие на определение стоимости аренды

Постановление Правительства России от 16.07.2009 №582 определяет основные принципы определения цены земельных наделов под аренду, предоставляемую государством.

Данное постановление обосновывает правила установления арендной платы за земли, принадлежащие государству. В соответствии с ними определение цены зависит от:

  • кадастровой стоимости земли — основной регулятор платы за аренду;
  • результатов аукционных торгов;
  • от размера земельного налога на участок;
  • ставок оплаты, рассчитанных в зависимости от периода аренды;
  • от рыночной стоимости земельного участка.

Арендную плату составляют базовые годовые ставки оплаты за аренду государственных земель. При этом учитывается распределение ставок согласно категориям земель, а также фиксируемые условия самих арендаторов на локальном уровне.

Категория земли имеет весомое значение. Земля сельскохозяйственного назначения в аренду будет гораздо дешевле земли такой же площади, арендованной под жилищное строительство.

Базовая ставка устанавливается каждым административным субъектом РФ на основании местных условий и направлений экономического развития.

Еще одним важным значением для определения арендной платы является зональный коэффициент (Кт). Показатель устанавливается во время проведения кадастровой оценки земельного участка в определенной регионе. Особенность зонального коэффициента состоит в учете всех особенностей земли и окружающей зоны, ее ценности.

Существует также поправочный коэффициент (Кц). Поправка зависит от вида целевого назначения земли и способа использования земель.

Кроме того, сама площадь земли сельскохозяйственного назначения имеет значение и представляет собой одну из производных при вычислении годовой платы за аренду.

Таким образом, основные показатели, влияющие на стоимость сельскохозяйственных угодий:

  • базовая ставка;
  • зональный коэффициент;
  • поправочный коэффициент;
  • площадь земельного участка.

Следует также учитывать и определенный ряд льгот, предоставляемых государством для следующих категорий граждан:

  • инвалиды 1-ой и 2-ой групп;
  • участники ВОВ, боевых действий и вооруженных конфликтов локального характера;
  • многодетные семьи;
  • участники ликвидации последствий аварии на ЧАЭС.

Сколько стоит аренда земли в разных регионах РФ?

Стоимость земель сельскохозяйственного назначения зависит от многих факторов, как было выяснено выше. Поэтому конкретные цифры касательно каждого региона привести не получится.

К примеру, в Московской области в зависимости от района и расположения участка цена абсолютно разная. Получить информацию о точной стоимости возможно в администрации по месту нахождения участка.

Несколько примеров стоимости аренды сельскохозяйственных участков по регионам:

РегионСтоимость (1 га/год в рублях)
Кабардино-Балкарская Респ, Баксанский р-н2200
Пензенская обл, Пензенский р-н, Саловский с/с1463
Чувашская Республика, Цивильский р-н, Тувинское сельское поселение500
Орловская обл, Мценский р-н900
Краснодарский край, Отрадненский р-н705
Московская обл, Луховицкий р-н, Матвеевка д20000
Московская обл, Орехово-Зуевский р-н16000
Московская обл, Сергиево-Посадский р-н16500
Московская обл, Коломенский р-н, Ворыпаевка д, Луговая ул1600
Московская обл, Серпуховский р-н, Новая д1400
Краснодарский край, Отрадненский р-н, Спокойная ст-ца950
Краснодарский край, Каневской р-н4500
Краснодарский край, Абинский р-н, Холмская ст-ца960
Краснодарский край, Калининский р-н2000
Санкт-Петербург г, Пушкин г, Катлинская дор3400
Свердловская обл, Новолялинский р-н100
Свердловская обл, Белоярский р-н875
Свердловская обл, Артемовский р-н, Красногвардейский п400
Свердловская обл, Слободо-Туринский р-н, Красный Яр д450
Ростовская обл, Тарасовский р-н1000
Ростовская обл, Азовский р-н4700
Ростовская обл, Песчанокопский р-н, Песчанокопское с, Калинина ул2800

* Сведения взяты с официального сайта Российской Федерации, размещающем информацию о проводимых торгах.

Таким образом, договор аренды земли сельскохозяйственного назначения — это хороший вариант для людей, планирующих заниматься сельским хозяйством.

Покупка земли будет стоить достаточно дорого, аренда же обойдется в подъемную сумму и позволит спокойно наладить доходы и минимизировать расходы.

На текущий момент перед государством стоят задачи федерального уровня по разработке и организации всех условий для эффективного ведения сельскохозяйственного бизнеса.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/selxoz/arendnaya-stoimost-gosudarstvennyx-zemel-selskoxozyajstvennogo-naznacheniya.html

Оплачиваем аренду земель выращенной продукцией — Audit-it.ru

Арендная плата за земли сельскохозяйственного назначения

Горяная Е. А., преподаватель, ГОУ СПО КК “Лабинский аграрный техникум”

Журнал «Учет в сельском хозяйстве» № 4, апрель 2009 г.

Сельхозорганизации могут выращивать продукцию как на собственных землях, так и на арендованных. Причем арендовать ее можно и у граждан. Способы оплаты аренды также различны: деньгами или собственной продукцией.

Однако при оплате аренды в натуральной форме часто возникает вопрос о соблюдении критериев отнесения организации к сельхозтоваропроизводителям. Рассмотрим ситуацию, когда организация уплачивает единый сельхозналог.

Оценка продукции

Чаще всего у сельхозорганизаций возникают проблемы с оценкой выращенной продукции, переданной в оплату. Ведь в договоре может быть просто указано, что за пользование землей арендатор передает гражданину определенное количество, например, выращенного зерна.

БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ

Организации, перешедшие на ЕСХН, должны вести бухгалтерский учет в полном объеме. Поэтому для оценки продукции необходимо обратиться к ПБУ 9/99 «Доходы организации». 

ОФОРМЛЕНИЕ АРЕНДНЫХ ОТНОШЕНИЙ

Чаще всего выращенной сельхозпродукцией организации расплачиваются с гражданами, у которых они арендуют земельные участки. К ним относятся и земли (земельные паи), которые граждане получили в порядке приватизации земель колхозов и совхозов. Способы внесения арендной платы могут быть различными.

Например, подпунктом 2 пункта 2 статьи 614 Гражданского кодекса РФ разрешено устанавливать арендную плату в виде доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов. Именно такую форму и применяют на практике при аренде сельхозземель у граждан.

Однако это условие обязательно должно быть указано в договоре.

Дополнительно отметим, что на основании статьи 16 Федерального закона от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» договоры аренды земельных долей, заключенные до вступления его в силу, должны быть приведены в соответствие с правилами Гражданского кодекса РФ.

Основное правило заключается в том, что передать в аренду можно конкретный земельный участок, а не земельную долю. Земельный участок должен иметь четкие границы, кадастровый номер и быть внесен в Единый государственный реестр земель.

Поскольку Закон № 101-ФЗ вступил в силу 28 января 2003 года, то отпущенные на это восемь лет истекают 28 января 2011 года. Такое изменение внес Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. № 297-ФЗ.
 

Передача сельхозпродукции в счет натуральной оплаты аренды земли в бухучете признается продажей готовой продукции.

Поэтому такая выручка – это доход от обычных видов деятельности, и ее величина определяется стоимостью продукции, переданной организацией (п. 5 ПБУ 9/99).

Стоимость сельхозпродукции необходимо определять исходя из цены, по которой в сравнимых обстоятельствах организация обычно определяет выручку от ее продажи (п. 6.3 ПБУ 9/99).

Иными словами, стоимость переданной продукции должна соответствовать ее рыночной цене.

ИСЧИСЛЕНИЕ ЕДИНОГО СЕЛЬХОЗНАЛОГА

Порядок определения и признания доходов в целях исчисления ЕСХН установлен в пункте 1 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Причем здесь применяют те же правила, что и при определении доходов для исчисления налога на прибыль. То есть доходы от реализации определяют по правилам статьи 249, а внереализационные доходы – по правилам статьи 250 Налогового кодекса РФ.

Доходом признают выручку от реализации, которая представляет собой все поступления за реализованную продукцию, выраженные в денежной или натуральной форме (п. 1 и 2 ст. 249 Налогового кодекса РФ). 

На основании статьи 40 Налогового кодекса РФ налоговики могут проверить уровень цен при оплате аренды в натуральной форме. 

Из изложенного следует, что стоимость сельхозпродукции, переданной в оплату аренды земли, и в целях налогообложения признается выручкой от реализации. А ее стоимость должна соответствовать рыночной цене.

Обратим внимание еще на одно обстоятельство. При применении ЕСХН доходы и расходы признают кассовым методом (п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Применительно к натуральной оплате аренды это означает, что организация не сможет признать расходы по аренде до тех пор, пока сама не передаст арендодателю в качестве оплаты выращенную продукцию.

Именно в этот момент одновременно признают в доходах выручку от реализации и затраты по аренде.
Критерии сельхозтоваропроизводства

Критерии, позволяющие организациям применять ЕСХН, приведены в статье 346.2 Налогового кодекса РФ.

Основной из них заключается в том, что доля доходов организации от реализации произведенной сельскохозяйственной продукции, включая продукцию ее первичной переработки из сельскохозяйственного сырья собственного производства, должна составлять не менее 70 процентов в общем доходе от реализации товаров (работ, услуг).

Мы определили, что стоимость сельхозпродукции, переданной гражданам в оплату аренды земли, признается выручкой от реализации. Поэтому ее рыночная оценка должна учитываться в величине доходов, от которых определяют критерий сельхозтоваропроизводителя.

Особенности налогообложения граждан

На основании статей 209 и 211 Налогового кодекса РФ плата, полученная гражданами от организаций в натуральной форме, признается объектом обложения НДФЛ.

При этом налоговая база определяется как стоимость полученной ими сельхозпродукции, исчисленная исходя из их цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному статьей 40 Налогового кодекса РФ.

То есть и здесь стоимость сельхозпродукции определяют исходя из обычной цены реализации.

Датой получения дохода признается дата фактической передачи продукции (подп. 2 п. 1 ст. 223 Налогового кодекса РФ). Выплачивая гражданам арендную плату, организация признается налоговым агентом и обязана удержать НДФЛ (п. 4 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Однако вполне возможно, что других доходов от данной организации, кроме полученной продукции, у гражданина нет. Значит, и удержать налог с доходов невозможно.

В этом случае организация должна в течение одного месяца с момента передачи натуральной оплаты в письменной форме уведомить инспекцию о невозможности удержать налог и о сумме задолженности (п. 5 ст. 226 Налогового кодекса РФ).

Источник: https://www.audit-it.ru/articles/account/tax/a45/191179.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.