Аренда примыкающего земельного участка

Содержание

Аренда части земельного участка и особенности заключения договора

Аренда примыкающего земельного участка

Предоставление в аренду имущества является неотъемлемым правом его владельца, которое он может реализовать любыми законными способами.

В некоторых случаях при этом могут возникать определенные сложности или особенности, требующие повышенного внимания сторон к оформлению сделки.

Одной из таких ситуаций является аренда части земельного участка, при которой может возникать множество спорных моментов. Поэтому все особенности проведения и документального оформления этой сделки стоит рассмотреть более подробно.

Законодательное регулирование

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а именно с ч. 1 ст. 260 этого нормативно-правового документа, собственник земельного участка вправе распоряжаться им любым способом, который допускается законодательно. Это может быть продажа, дарение, залог, сдача в аренду и т. п.

Обязательным требованием при этом также является правильное составление договора аренды и указание в нем всех необходимых характеристик этого имущества, позволяющих выделить его среди множества других.

В п. 1 ст. 6 ЗК РФ указывается также, что объектом земельных отношений могут являться не только отдельные целые участки, но и их определенные части. Поэтому и оформление арендных отношений только для этих частей также допускается.

Никаких ограничений или запретов на это в гражданском или земельном законодательстве нет, что также подтверждается судебной практикой.

Понятие и условия

Аренда части земельного участка представляет собой сделку, в ходе которой одна сторона (собственник имущества и арендодатель) передает другой стороне (арендатору) во временное пользование часть земли на условиях периодического внесения арендной платы.

Оформляется она при помощи соответствующего договора, который составляется согласно требованиям законодательства.

Чаще всего необходимость в аренде части участка возникает из-за необходимости использования построек или зданий, находящихся на нем. В этом случае арендатор получает права не только на эти здания, но и не землю, на которой они находятся.

Проводиться данная сделка может как с юридическими, так и с физическими лицами.

Единственное требование при этом — наличие у арендодателя законных прав на распоряжение данным имуществом. Чаще всего необходимо право собственности, подтвержденное соответствующими документами.

Определение доли

Происходит это в таком порядке:

  1. Определение границ (то есть межевание).
  2. Согласование процедуры с различными государственными службами: санитарной, пожарной, экологической.
  3. Постановка выделенного нового участка (то есть доли) на кадастровый учет.
  4. Регистрация права собственности на него.

В некоторых случаях аренда на часть участка может быть оформлена и без межевания, однако такая ситуация является весьма спорной.

Проводится это таким способом:

  • доля, которая будет сдаваться в аренду, обозначается на плане участка;
  • условие об этом фиксируется в договоре (со ссылкой на план);
  • копия плана с выделенной частью прилагается к договору аренды.

Хотя законодательно такой способ не запрещен, судебная практика показывает, что в таких ситуациях сделки часто признают незаключенными, а договор — недействительным.

Договор

Оформление договора аренды на часть земельного участка практически не отличается от других ситуаций, связанных с передачей земли во временное пользование.

Существенными условиями этого документа являются:

Предмет договора

Под этим подразумевается указание полного описания участка, которое позволило бы выделить его среди множества остальных. В частности, это такие условия:

  • площадь;
  • адрес или месторасположение;
  • кадастровый номер участка (его выделенной доли).

Если процедура проводилась без межевания, стороны могут приложить к документу план участка с обозначенной на нем долей земли.

Стоимость

Поскольку отношения аренды не могут быть безвозмездными, условие относительно внесения оплаты также должно присутствовать в документе.

При отсутствии этих условий в договоре он может быть признан недействительным, что повлечет за собой множество негативных правовых последствий для сторон.

Хотя установленной формы этого документа в действующем законодательстве не предусмотрено, можно выделить типовую структуру, в соответствии с которой он обычно составляется:

Реквизиты сторон

Для физического лица необходимо указание таких данных:

  • Ф.И.О.;
  • паспортные данные;
  • адрес регистрации и проживания;
  • контактный номер телефона.
  • От юридического лица требуется:
  • наименование;
  • Ф.И.О. лица, имеющего право на подписание документов (чаще всего это руководитель);
  • месторасположение компании.

Кроме этого, также нужно указать дату и место заключения договора (город, область, страна), а также его название и номер.

Описание части сдаваемого участка

Это наиболее важное условие документа, то есть предмет сделки, описанию которого стоит уделить особое внимание. Кроме характеристик, указанных выше, стороны могут отметить наличие или отсутствие на нем строений, его категорию и разрешенное использование.

Стоимость аренды

Необходимо указать величину платежа за арендованный участок, выступающего арендной платой, а также периодичность и способ его внесения. Например, это может быть передача наличным способом, перечисление на текущий или карточный счет в банке и т. д.

Срок действия

При отсутствии данного условия будет считаться, что договор действует бессрочно, до момента его расторжения сторонами. Однако лучше обозначить конкретные временные рамки.

Разрешенные цели использования

Арендодатель может ограничить права арендатора в отношении участка, указав исчерпывающий перечень целей, на которые он может быть использован. Это может быть сделано как при описании предмета договора, так и в отдельном разделе документа.

Право собственности арендодателя

Здесь подразумевается указание права, на основании которого он владеет участком, с приложением подтверждающих это документов. Если он тоже арендует его, то требуется разрешение от собственника на эту сделку.

Права и обязанности сторон

Этот раздел стороны заполняют по своему усмотрению, единственное требование — соответствие всех положений требованиям закона. Основания и условия для расторжения. Это может быть окончание срока действия договора, соглашение сторон, нарушение одной из них условий сделки, форс-мажор и т. п.

Порядок решения споров касательно арендуемого участка

Это может происходить как путем проведения переговоров, так и в судебном порядке.

Заключительные положения

Здесь может быть указано, когда документ вступает в силу, сколько его экземпляров составляется, а также кому они отдаются. Чаще всего каждая сторона получает по своему экземпляру, а еще один хранится у юриста.

Что касается обязательной регистрации договора в соответствующем госоргане, то она необходима только в том случае, когда срок действия документа превышает 1 год. Для менее длительных сделок прохождение процедуры регистрации не требуется.

Сроки

На практике возможны такие варианты:

  • краткосрочный — на период до 1 года;
  • долгосрочный — на срок более года (с обязательной госрегистрацией);
  • бессрочный — на неопределенный срок.

Последний вариант не пользуется большой популярностью и отличается меньшей надежностью. Поэтому сторонам рекомендуется все-таки вносить в договор точные условия относительно срока его действия, а также основания и условия для досрочного расторжения.

Аренда части земельного участка допускается действующим законодательством, однако требует соблюдения определенных условий при ее оформлении. Предварительно также рекомендуется провести процедуру межевания, чтобы выделить конкретную долю земли в качестве самостоятельного субъекта.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/arenda-2/chasti-zemelnogo-uchastka.html

Вс рф против формальностей в земельных отношениях и интересный подход к аренде

Аренда примыкающего земельного участка

Определение ВС РФ от 17 ноября 2015 г. N 306-КГ15-8301 лишь чуть-чуть обсуждалось на zakon.ru (блог Давида Арамисова), объем дискуссии, к сожалению, невелик: то ли действительно нечего обсуждать (с чем я не согласен), то ли среди 12-ти дел данного обзора внимание на рассматриваемое определение практически никто не обратил.

Не вдаваясь в детали общих собраний собственников земельных долей и историю появления земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, хочу отметить вопрос, который встал перед ВС РФ: что происходит с правом арендатора земельного участка при образовании из данного земельного участка других земельных участков?

Конечно, и я, и вы, и ВС РФ знаем о п. 4 ст. 11.8 ЗК РФ:

– в предыдущей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими»;

– в действующей редакции: «В случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)».

Но с учетом фактических обстоятельств рассматриваемого дела ВС РФ дал данным нормам расширительное толкование (и не только им), а именно:

1) Ранее заключенный договор аренды не прекращает свое действие в отношении земельного участка, образованного в результате выдела

Я тоже удивился, но: «В соответствии с пунктом 4 статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов). * Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции. * При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела».

С одной стороны, меня в таком выводе абсолютно всё смущает. Как минимум, речь идет о вновь образованном объекте недвижимости (земельный участок, образуемый в результате выдела). Это самостоятельный объект недвижимости, который имеет уникальный кадастровый номер, уникальные характеристики и формально никакого отношения уже не имеет к измененному в результате выдела земельному участку.

Ведь так-то согласно п. 1 ст. 11.5 ЗК РФ при выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

Таким образом, договор аренды одной вещи сам по себе в договор аренды двух иных вещей превратиться не может. А «право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков» – это все-таки право на заключение договоров.

С другой стороны, может, есть над чем задуматься, вместо споров о «вещная/обязательственная» и безусловного поклонения государственному кадастру недвижимости (физически-то часть земной поверхности осталась той же частью земной поверхности, лишь формально представляя собой два объекта).

2) Регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны осуществляться Росреестром одновременно с государственной регистрацией права собственности на данный земельный участок

ВС РФ продолжает позицию, изложенную ранее, и устраняет в ЕГРП разрыв между образованием нового земельного участка и заключением арендатором с его собственником нового договора аренды.

Причем приходит к такой правовой позиции через:

а) аккуратную аналогию с залогом (через ссылку на постановление Пленума ВАС РФ): «Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.02.2011 N 10 “О некоторых вопросах применения законодательства о залоге” были даны разъяснения по применению статьи 11.

8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой.

Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем.

При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины»;

б) интересную для толкования норму из Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 5 ст. 22.

2): «Одновременно с государственной регистрацией права собственности и иных вещных прав на образуемые земельные участки осуществляется государственная регистрация ограничений (обременений) прав на такие земельные участки».

В общем, это, конечно, не пленум ВАС РФ по аренде, но нонформализм судей ВС РФ меня удивил.

Источник: https://zakon.ru/discussion/2015/12/17/vs_rf_protiv_formalnostej_v_zemelnyx_otnosheniyax_i_interesnyj_podxod_k_arende

Аренда части земельного участка в 2020 году: особенности, процедура

Аренда примыкающего земельного участка
Время чтения: 6 минут

Цели арендаторов земли могут быть совершенно разными: строительство дома, организация  небольшой фермы, создание места для отдыха. Поэтому и потребности в полезной площади будут отличаться. Важно знать, что во временное пользование можно взять не только целый надел. Допустима также аренда части земельного участка.

Законодательная база об аренде части участка

Оборот наделов регулируется нормами Земельного кодекса Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (далее — ЗК РФ). Они устанавливают не только понятие земельного участка, но и правила владения, пользования и распоряжения им.

ЗК РФ устанавливает, что собственник может распоряжаться своей землей любым законным способом. В том числе сдавать в аренду полностью либо частично.

В свою очередь, положения ст. 260 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) не содержат каких-либо ограничений на передачу во временное платное пользование части надела. Единственным условием является его четкое определение в тексте договора.

Таким образом, на вопрос о том, можно ли арендовать часть земельного участка, следует ответить утвердительно.

Чаще всего такие сделки заключаются между соседями. Распространены они и среди обладателей «простаивающих» земель большой площади.

Особенности оформления аренды части надела

Поскольку законодатель не установил каких-либо ограничений или особенностей, сделку по сдаче в пользование доли объекта можно оформить после ее индивидуализации. Это означает, что нужно произвести юридическое образование части земельного участка для аренды, которое позволит достоверно понять и описать его границы.

Такой процесс может выражаться:

  • в официальном межевании с нанесением его результатов на технический план;
  • в простом документальном фиксировании — когда описание ведется лишь на бумаге (в виде текста в договоре и графического обозначения на плане).

Если соглашение об аренде заключается на длительный срок, образованную часть необходимо  поставить на кадастровый учет. Это предполагает обязательное проведение межевания и составление технического плана. Такое требование установлено положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Определение доли участка с помощью межевания

Если сдача в аренду части земельного участка запланирована как долгосрочная сделка, необходимо определить долю официально. Это происходит по следующему алгоритму:

  1. Проводится межевание, представляющее собой фактическое разграничение надела по просьбе или с разрешения собственника. Межевание осуществляет кадастровый инженер. По  результатам работ на местности специалист сможет составить чертеж и сформировать технический (межевой) план части участка.
  2. Определение доли согласуется с пожарной, экологической, санитарной службами.
  3. Межевой план становится основой для присвоения части надела собственного кадастрового номера.

Постановка на кадастровый учет производится одновременно с регистрацией договора о сдаче в аренду части земельного участка.

Организация аренды без межевания и кадастрового учета

Собственники земли хотят сэкономить на процедуре межевания части объекта, полностью от нее отказавшись. Однако такая тактика достаточно рискованна как для арендодателя, так и для арендатора.

По нескольким причинам:

  • Проводя межевание, кадастровый инженер не только составляет план, но и проверяет возможность раздела.
  • При заключении договора аренды на длительный срок (больше 1 года), документ будет подлежать регистрации Росреестром. Поэтому кадастровый учет части земельного участка необходим.
  • Не настаивая на официальной индивидуализации, будущий краткосрочный арендатор рискует столкнуться с мошенничеством. Это опасно, если личность арендодателя и его право собственности не проверены должным образом. Особое внимание следует обратить на существование сособственников.

Если срок временного пользования не будет превышать года, аренда части земельного участка без межевания хоть и опрометчива, но допустима. В этом случае необходимо четко описать границы доли в тексте договора, а также отобразить их на плане, который станет приложением к соглашению.

Оформление аренды на часть муниципального земельного участка

Арендовать часть надела у муниципалитета сложнее, чем у частного или юридического лица. Для совершения сделки необходимо пройти ряд подготовительных этапов в зависимости от способа получения права на аренду.

Способов два:

  1. Заключение договора на торгах в виде аукциона, который инициирован администрацией либо потенциальным арендатором.
  2. Без проведения торгов (в случаях, предусмотренных ст. 39.6 ЗК РФ):
  • для граждан льготных категорий (инвалиды, многодетные семьи и др.);
  • на наделы, не состоящие на кадастровом учете (при условии их межевания будущим арендатором);
  • для отдельных целей использования: подсобного, огородного хозяйства, индивидуального жилищного строительства.

После проведения торгов администрация муниципалитета сможет сдать в аренду часть земельного участка победителю аукциона.

Без проведения торгов — лицу, подготовившему все необходимые документы.

Когда правомерна сдача части придомовой территории МКД

Придомовая территория относится к общей долевой собственности, которой владеют жильцы многоквартирных домов (МКД). При этом жилищное и земельное законодательство не устанавливают запретов на свободное распоряжение этим участком. Разрешена и сдача в аренду его части.

Однако это правомерно, только если использование части территории  будет одобрено общим собранием собственников помещений в МКД (ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

Решение оформляется протоколом, в котором должна быть отражена информация с описанием части объекта, целями распоряжения им и итогом ания. На его основании осуществляются последующие регистрационные действия.

Процедура оформления аренды

Независимо от способа индивидуализации оформление аренды части земельного участка происходит с помощью заключения договора. Он представляет собой письменный документ, на основании которого арендодатель должен предоставить арендатору свою землю (или ее часть) на безвозмездной основе во временное владение и пользование (или во временное пользование).

Договор должен содержать следующие существенные положения:

  • Предмет — подробное описание части участка с данными о его площади, местонахождении, кадастровом номере (при его наличии).
  • Цена — размер арендной платы за пользование недвижимостью, а также порядок и график внесения платежей.
  • Срок действия — период на который заключено соглашение (иначе сделка будет признана бессрочной).
  • Сведения о сторонах, их правах, обязанностях, ответственности.

При этом порядок заключения договора аренды зависит от его срока:

  • Краткосрочный документ (до года) составляется в простой письменной форме и подписывается каждой из сторон.
  • Долгосрочный (более года) требует последующей регистрации в Росреестре.

В соответствии с п. 3 ст. 44 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», регистрация самого соглашения осуществляется в отношении части земельного участка, которая:

  • уже учтена в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН);
  • еще не учтена. В этой ситуации ее зарегистрируют одновременно с договором.

Важно подчеркнуть, что раздел земельного участка, находящегося в аренде, затруднителен до ее окончания. Право собственности на надел обременено на время срока действия сделки.

Для регистрации договора необходимо предоставить:

  • заявление от собственника или арендатора (если сведений о доле в ЕГРН нет, дополнительного заявления на ее учет не требуется);
  • паспорт заявителя;
  • технический (межевой) паспорт;
  • договор аренды со всеми приложениями;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины (2000 рублей для физического лица).

Заявление и приложения к нему можно подать:

  • лично в Росреестре;
  • на сайте Росреестра;
  • направив документы «Почтой России»;
  • через многофункциональный центр;

Через 7 дней аренда доли земельного участка будет зарегистрирована. Регистратор выдаст договор с  отметкой об этом.

Важные нюансы договора аренды части участка

При заключении соглашения следует не только описать часть участка, но и не забыть отметить:

  • категорию земель;
  • разрешенное использование;
  • наличие или отсутствие на участке строений.

При этом цель использования и категория части надела должны совпадать с обозначенными для него в целом. Ниже представлен образец договора аренды части земельного участка.

Удобно, что после окончания срока действия зарегистрированного соглашения часть земли автоматически снимается с кадастрового учета. Если арендатор будет сдавать ту же долю надела повторно, регистрационный орган воспользуется уже имеющимся межевым планом.

Как определяются сроки аренды

Срок действия отношений может устанавливаться на усмотрение сторон. Однако принято выделять следующие временные интервалы аренды:

  • Краткосрочная  — до 1 года.
  • Долгосрочная — более года. При этом время пользования отдельными видами участков ограничено. Например, земля сельхозназначения может быть отдана лишь на 49 лет.
  • Бессрочная — если срок не был установлен.

В последнем случае передача в аренду части земельного участка действует до тех пор, пока арендатор и собственник не расторгнут сделку по чьей-либо инициативе. Поэтому так важно обозначить в договоре условия и порядок его прекращения.

Порядок расторжения договора

Документ может быть расторгнут по таким основаниям:

  • Наступило окончание срока его действия. В этом случае отношения прекращаются добровольно, дополнительное оформление не требуется.
  • Одна из сторон выразила намерение прервать сделку раньше срока. Об этом необходимо сообщить второй стороне в письменном виде за 3 месяца.
  • В судебном порядке.

Последнее возможно, если стороной были нарушены договорные условия. К примеру, земля использовалась не по целевому назначению.

Кроме того, разбирательство грозит, когда сделка оказывается недействительной или ничтожной при нарушении порядка ее заключения, ущемлении прав сторон договора либо третьих лиц (например, владельца участка, собственность на который является долевой).

Судебная практика по спорам об аренде части участка

Судебная практика по данной категории дел часто связана с нарушением учета мнения совладельца. Особенно это актуально в случае совместной собственности супругов, когда муж или жена узнают о сделке только после того, как она состоялась.

Кроме того, в 2020 году по-прежнему распространены иски об оспаривании отказа Росреестра в регистрации договора без межевания надела.

Госорган мотивирует свою позицию тем, что еще в январе 2017 г. в связи со вступлением в силу ФЗ от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» был изменен порядок фиксации сделки с долей, ранее не состоявшей на учете в ЕГРН.

Он идет вразрез с судебной практикой, существовавшей ранее, которая позволяла заключить договор без кадастрового учета земельной части.

Источник: https://pravovdom.ru/zemlya/arenda-chasti-zemelnogo-uchastka.html

Договор аренды части земельного участка в 2020 году

Аренда примыкающего земельного участка

Аренда земли, то есть передача собственного земельного участка во временное пользование за оплату, должна регулироваться письменным договором между собственником недвижимости (арендодателем) и лицом, приобретающим право на сдаваемый участок (арендатором).

В соответствии с нормами Земельного кодекса РФ участвовать в качестве объекта в имущественных отношениях по распоряжению, владению, пользованию могут отдельные участки земли или их части.

Законный владелец имеет право распорядиться частью своей недвижимости, заключив договор аренды части земельного участка (ст. 260 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ).

Действующее законодательство устанавливает отдельные требования для оформления сделок с частью недвижимости, при несоблюдении которых заключенный договор может быть признан недействительным, а арендатор приобретет не прибыль, а проблемы с законом.

Особенности оформления аренды части земельного участка

Первое требование – участок может сдать в аренду лицо, владеющее этим наделом на правах собственности. Такое ограничение связано с положениями ст. 39.6 ЗК РФ, предусматривающими аренду муниципальных (государственных) участков только после проведенного торга (аукциона).

Исключение составляет образование отдельных участков из государственной (муниципальной) земли, полученной некоммерческим товариществом под дачи, садоводческие или огородные наделы. В этом случае земельный пай предоставляется участникам товарищества без предварительного проведения аукциона (п.п.

7 – 8 ст. 39.6 ЗК РФ)

Второе, о чем стоит помнить собственнику – есть участки делимые, а есть неделимые. Вторая категория – это наделы, которые после раздела нельзя будет использовать по назначению, в том числе для размещения строений (ст. 11.9 ФЗ № 114-ФЗ от 22.07.2008). Например, неделимым будет называться участок, на котором расположен многоквартирный дом.

Если оба требования соблюдены, потребуется выделить часть из общей площади собственной земли и определить четкие границы арендуемой площади, иначе говоря, индивидуализировать участок (узнайте, как определить границы участка).

Самый надежный с точки зрения закона способ – нанять кадастрового инженера и провести межевание, чтобы в дальнейшем получить на руки межевой план.

После этого потребуется согласовать возможность сдавать в аренду полученный участок с контролирующими органами: СЭС, пожарной инспекцией, Росприроднадзором.

Межевание позволяет поставить часть земли на учет в отделе Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее в тексте – Росреестр) в качестве отдельной недвижимости, с присвоением уникального кадастрового номера (читайте: зачем нужен кадастровый номер). Официальная госрегистрация позволяет определить сдаваемую площадь как индивидуальную вещь, то есть сделать часть недвижимости полноценным объектом отношений (ст. 6 ЗК РФ).

Аренда без межевания: условия и законность такой сделки

С момента принятия Федерального закона № 218 ФЗ от 13.07.2015 (далее в тексте – ФЗ 218) государственными органами ведется активная работа по учету и конкретизации земельных границ. Предполагалось, что с 01 января 2018 г.

будет внесен в ФЗ 218 запрет на проведение сделок с землей без предварительного оформления межевого плана.

Но новые поправки в законодательстве не появились, поэтому процедура межевания до сих пор не является обязательной для собственника участка земли.

Отдельные арендодатели предпочитают не тратиться на услуги кадастровых инженеров и обозначать границы арендуемой площади «по старинке» – приложив к договору план (графическое описание) общего участка с обозначенной на нем долей. План-приложение к договору может служить подтверждением индивидуальных характеристик части участка, если договор не нуждается в государственной регистрации.

Соответствующие пояснения по поводу аренды части недвижимости без межевания были даны Верховным Арбитражным судом (далее в тексте – ВАС РФ). В постановлении Пленума от 17.11.

2011 № 73 указывалось на то, что в законах нет обязательного требования о предварительном разделе участка, если сдается в аренду только его часть, следовательно, предоставление арендатору части земельного надела без выделения границ самостоятельного участка и присвоения этой части отдельного кадастрового номера не противоречит законодательству.

Однако аренда на срок больше 12 месяцев или участие в сделке организации делает обязательным заключение письменного договора и госрегистрацию документа, иначе сделка не будет иметь законной силы (ст. 26 ЗК РФ, ст. 609 ГК РФ).

Когда речь идет о целом участке, у арендодателя есть шанс зарегистрировать сделку без предъявления межевого плана.

Но госрегистрация договора при сдаче в аренду части надела может состояться только при условии, что информация об арендуемой территории есть в Едином государственном реестре недвижимости (далее в тексте – ЕГРН) или одновременно с внесением сведений об  этой части участка в земельный кадастр (п. 3. ст. 44 ФЗ 218).

Таким образом, законом допускается аренда части земельного участка и без постановки на кадастровый учет, если арендатор и арендодатель – физические лица и срок действия документа менее 12 месяцев.

В дальнейшем можно продлить этот договор или заключить новый. Несмотря на это, собственникам лучше не игнорировать межевание перед заключением договора аренды.

Для этого можно назвать сразу несколько причин:

  1. Договор аренды без точного определения границ недвижимости и без указания кадастрового номера части недвижимости может быть признан недействительным. Есть примеры, когда недобросовестные арендаторы пользовались долей земельного надела, но после отказывались производить оплату по договору на основании отсутствия индивидуализации объекта аренды.
  2. В дальнейшем может возникнуть спор с арендатором из-за размеров сдаваемого участка. Межевой план с конкретными цифрами может защитить от претензий недобросовестного арендатора.

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Что следует учесть при составлении договора

Оформляя договор на аренду части земельного надела, потребуется учесть специфические требования, которые предъявляются законодательством к сделкам с землей и дальнейшему использованию такого объекта аренды. Особенно рекомендуется обратить внимание на такие детали:

  1. Количество собственников участка. Если земля находится в долевой (совместной) собственности, выделить и сдать в аренду часть территории можно только при оформлении письменного согласия от каждого владельца. Сделать это можно, например, заключив многосторонний договор от лица всех собственников в качестве арендодателей или приложив нотариально заверенное соглашение от совладельцев. Без соблюдения этого условия договор аренды недействителен.
  2. Расторжение договора. Прописывая в договоре условия, при которых одна из сторон может потребовать досрочного прекращения сделки со всеми последствиями этого шага, нужно обратить внимание на правовые особенности сделок с землей. Помимо общих поводов, указанных в ст. 619, 620 ГК РФ, специальные условия прекращения аренды земли установлены в ст. 22, 46 ЗК РФ. В частности, долгосрочные договоры можно расторгнуть только в судебном порядке при наличии серьезных нарушений со стороны арендатора.
  3. Соблюдение минимальных размеров части участка. Выделенная под аренду часть не должна быть меньше минимального размера, установленного нормативами и регламентами для разрешенного назначения.
  4. Целевое использование части участка. При выделении части земельного надела на арендуемой территории сохраняются категория и целевое назначение основного участка. Обязательный пункт договора аренды на землю – допустимые способы использования территории. Это позволит собственнику избежать ответственности за нецелевое использование его недвижимости, если арендатор намеренно проигнорирует правила землепользования.

Перечисленные способы не должны противоречить Земельному кодексу, классификатору земель, кадастровым документам на данный участок. Например, недопустимо сдавать сельскохозяйственные земли под экологически опасное производство, автостоянку, строительство дома и прочее.

Условия использования участка также определяют местные нормативные акты, регулирующие застройку и землепользование на подведомственной территории.

Распоряжениями (решениями) районной Думы может быть разрешено использовать участки ИЖС под небольшой магазин, частную аптеку, салон красоты и так далее.

В тех же актах перечисляются объекты, размещение которых недопустимо, например, парковка, автомойка, крупные магазины и т. д.

На какой срок возможна аренда

Гражданским кодексом допускается заключение срочных договоров (с указанием конкретной даты окончания аренды) и бессрочных, то есть сделки без указания точной даты завершения. Последние можно расторгнуть по желанию одной из сторон сделки, при этом инициатор прекращения аренды должен предупредить о своем намерении за 3 месяца.

Существует дополнительное разделение на краткосрочный (заключенный на срок менее 5 лет) и долгосрочный договор, срок которого превышает пятилетний «порог».

В отношении целевых земель Земельный кодекс устанавливает пределы аренды, в том числе для бессрочных сделок.

Участки (части участков) сельхозназначения возможно арендовать на период от 3 до 49 лет (узнайте, как составить договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения), территории под огородничество, пастбища, сенокосы – только до 3 лет, под жилищное строительство и подсобное хозяйство – до 20 лет. Если в договор на аренду этих земель не внесено точной даты прекращения сделки, то договор действует на срок, равный указанному в законе максимуму.

Продлить аренду можно двумя способами: заключив соглашение к уже существующему договору или подписав новый документ об аренде.

  К концу срока сделки арендатор имеет право письменно заранее уведомить собственника участка о намерении заключить договор аренды на новый срок.

При этом если действующий документ прошел процедуру госрегистрации, у добросовестного арендатора будет преимущество перед прочими претендентами на аренду данной территории (ст. 621 ГК РФ).

При возникновении ситуации, когда сроки истекли, но арендатор эксплуатирует недвижимость с согласия (в отсутствие возражений) собственника земли, срок действия документа продлевается на неопределенное время.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/zemlya/arendy-chasti-uchastka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.