Альтернативные сделки с недвижимостью особенности

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры — что это такое, когда применяется и какие существуют риски?

Альтернативные сделки с недвижимостью особенности

Существует множество вариантов заключения договора купли-продажи жилого помещения: с предоплатой, в ипотеку, в рассрочку, за материнский капитал и т.д. Одной из разновидностей является продажа жилья в обмен на новую квартиру от другого продавца, что неофициально именуется альтернативным ДКП.

Сделка альтернативы означает, что продавец на деньги, полученные от продажи квартиры покупает себе взамен жилое помещение. Договор заключается, как минимум, с тремя сторонами:

  1. покупателем первой квартиры;
  2. ее продавцом;
  3. продавцом квартиры взамен (продавец альтернативы).

Выделяют следующие виды:

  • легкая альтернатива (когда участвуют всего три стороны);
  • цепочка сделок (когда квартир покупается и продается несколько, соответственно, и сторон тоже более 3-х).

Важно! При альтернативе в купле-продаже не может быть прямой передачи денежной суммы первому продавцу: покупатель передает деньги на счет владельца альтернативной квартиры.

Под таковой понимается простая сделка, которую в народе часто путают с договором мены. Это не совсем так, ведь заключение договора легкой альтернативы значит, что продавец меняется не с покупателем, а на деньги от совершенной в его пользу продажи приобретает недвижимость у третьего лица.

То есть, в таком договоре участвуют только три стороны, а само жилье подбирается довольно быстро и, как правило, его сумма совпадает со стоимостью проданной квартиры. Если нет, то в сделке прописывается обязанность первого продавца также оплатить необходимую сумму.

Сфера применения

Применяется тогда, когда продавец желает приобрести собственность взамен проданной. Ситуации могут быть разными:

  • продается коммунальная квартира, и жильцы разъезжаются;
  • желание расширить площадь жилья;
  • продажа долевой собственности (когда каждый собственник желает жить отдельно) и т.д.

Схема операции

Купля-продажа осуществляется так:

  1. Продавец первой квартиры выставляет объявление на продажу и одновременно с этим ищет жилье в обмен на схожую сумму. Присмотрев подходящий вариант, он договаривается с продавцом альтернативной квартиры (устно или с помощью предварительного договора) о том, каким образом будет совершена купля-продажа.
  2. Покупатель выбирает квартиру первого продавца и все три стороны обговаривают условия (устно или с помощью предварительного договора).
  3. Стороны заключают ДКП, согласно условиям которой покупатель передает деньги не продавцу своей будущей квартиры, а владельцу альтернативного жилья.
  4. Стороны совершают обязательства, прописанные в сделке (в установленный срок освобождают и передают квартиру, оплачивают, доплачивают и т.д.).
  5. Подача заявления в ЕГРН с двумя пакетами. Внесение изменений в Росреестр может быть произведено как одновременно, так и нет, т.к. кадастровый орган воспринимает альтернативную продажу как разные сделки.
  6. Подписание акта приема-передачи.

Справка! В случае с цепочкой альтернатив сторон становится больше: возникает несколько покупателей, которые одновременно являются и продавцами. Практике одного из агентств недвижимости известно, когда в сделке одновременно участвовало более 16 человек.

Особенностью заключенного договора является меньший риск первого продавца остаться без крыши над головой.

После продажи своей квартиры он въезжает в приобретенную на эти деньги, а это значит, что ему не нужно тратить какое-то время на поиски нового жилья.

В случае когда альтернативная квартира стоит дешевле продаваемой, продавец оставшуюся сумму получает от покупателя на руки или на свой счет.

Стороны

В договоре прописываются 3 (или более, если речь идет о цепочке) стороны:

  • продавец квартиры, желающий приобрести жилье взамен;
  • покупатель его жилплощади;
  • продавец альтернативной квартиры, который также может выступить и покупателем еще одной альтернативы в цепочке.

Порядок действий

Подготовительный этап схож с обычной сделкой купли-продажи: стороны проверяют жилплощади на юридическую чистоту, по возможности изучают историю перехода права собственности, чтобы избавить себя от лишних рисков.

Оба продавца в этот момент занимаются сбором документов, а когда стороны заключат предварительный договор или устно согласуют дату заключения основной сделки, альтернативный владелец занимается подготовкой своей банковской ячейки или выбирает иной способ передачи денежных средств.

Документы

Оба продавца должны предоставить аналогичный пакет документов:

  • правоустанавливающий документ на жилое помещение (договор купли-продажи, приватизации, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности (для квартир, приобретенных до июля 2016 года);
  • справка из ЕГРН;
  • технический паспорт из БТИ;
  • паспорта продавцов;
  • выписка из домовой книги и единый жилищный документ из ЕИРЦ;
  • справке из ЖЭК об отсутствии задолженности по услугам ЖКХ;
  • нотариально удостоверенное согласие на продажу от супруга (в том числе и бывшего, если жилье являлось совместным имуществом);
  • согласие от органов опеки и попечительства (если один из собственников или зарегистрированных там лиц – несовершеннолетний).

Внимание! Покупатель (в том числе и продавец первой квартиры, выступающий в этой роли по отношению к собственнику альтернативы) может потребовать справки из психоневрологического и наркологического диспансеров, чтобы исключить риск признания стороны ограниченно дееспособной.

Расчет может производиться как «на руки», так и при помощи банковской ячейки. Если сторон всего три, то ячейка потребуется одна, для передачи суммы продавцу альтернативы.

Если суммы не совпадают (продавец первой квартиры должен доплатить или, наоборот, покупатель должен отдать часть суммы ему, т.к. альтернатива дешевле), то стороны могут арендовать две ячейки. Соответственно, когда речь идет о цепочке альтернатив, сейфов также будет несколько.

Схема с 2 ячейками:

  • покупатель приобретает квартиру в продавца за определенную сумму;
  • продавец приобретает альтернативу, которая стоит на 20% дешевле;
  • покупатель закладывает эти 20% в ячейку продавца;
  • оставшаяся сумма поступает в сейф собственника альтернативы.

Регистрация прав

Стороны подают совместное заявление о регистрации права собственности, но к нему прилагается 2 пакета документов (по количеству квартир, на которые должен быть осуществлен переход прав).

После регистрации каждый участник (продавец первой квартиры и его покупатель) забирает свой пакет.

Для продавца

Плюсы:

  • нет риска остаться без жилья после продажи;
  • цена на будущую жилплощадь не изменится из-за нестабильности финансового рынка, т.к. сделка заключается сразу;
  • не нужно долго ждать, процесс регистрации права собственности будет осуществляться одновременно или практически одновременно с перерегистрацией в пользу покупателя).

Минусы:

  • долгий поиск жилья и покупателя, т.к. многие опасаются рисков альтернативной сделки;
  • из-за этого приходится снижать цену.

Для покупателя

Плюсы:

  • часто в таких сделках участвуют агенты по недвижимости, что увеличивает шансы на чистоту сделки;
  • альтернативных предложений больше, чем «чистых», а значит, будет из чего выбирать жилье;
  • выгодная для покупателя цена (т.к. продавец старается побыстрее продать жилье для приобретения нового).

Минусы:

  • риск возникновения конфликтов между сторонами;
  • риск отказа продавца альтернативы от участия в последний момент;
  • риск повышения цены (в такой ситуации продавцу может просто не хватить средств на покупку альтернативы).

Возможные риски

Условно различают две группы рисков: типовые для ДКП жилья и специфические для альтернативы.

К типовым рискам относятся:

  • наличие скрытых обременений;
  • возникновения ареста на квартиру;
  • признание сделки недействительной по законным основаниям;
  • желание расторгнуть договор в одностороннем порядке и т.д.

Специфические риски:

  • несогласованность действий между сторонами (то документов не хватает, то возникают причины перенести подписание договора и т.д.);
  • частичная регистрация (когда переход прав осуществляется только на одну квартиру, а во втором случае Росреестр отказывает внести запись).

В первой ситуации от всех несогласованностей частично поможет заключение предварительного договора. В нем будет и фиксация цен на жилые помещения, и точные сроки заключения основного договора.

Если возникает частичная регистрация, стороны пишут еще одно заявление, которым приостанавливают процедуру перехода права собственности только на одно жилье до момента, пока не будет выяснена причина отказа в регистрации второй квартиры. Это может быть недостаток необходимых сведений, ошибки в предоставленных документах, т.е. то, что сторонам необходимо исправить.

Важно! Во всех ситуациях (и типовых, и специфических) риски можно избежать с привлечением нотариуса: он проверит все документы, составит договор, условия которого будут зафиксированы и смогут быть изменены только в крайнем случае и т.д.

Чаще всего именно наличие несовершеннолетних заставляет продавцов идти на альтернативные сделки: чтобы получить согласие органа опеки на продажу, необходимо иметь вариант жилья взамен, которое:

  • будет соответствовать условиям продаваемой квартиры или будет лучше (как в плане площади, так и наличием хорошего ремонта и т.д.);
  • имеет все необходимые средства коммуникации;
  • пригодно для проживания несовершеннолетних.

Жилье с меньшей площадью можно приобрести только в одном случае: кто-то из детей или родителей серьезно болен, и часть суммы от продажи пойдет на лечение.

Налогообложение

В соответствии со ст. 217.1 НК РФ, собственник освобождается от уплаты 13% подоходного налога на проданную квартиру в том случае, если владел ею:

  • более 3 лет – если квартира была подарена родственниками, унаследована или приватизирована;
  • более 5 лет – в остальных случаях, в т.ч. при покупке квартиры.

При этом в альтернативной сделке продавец такой квартиры остается в плюсе: ему не нужно платить налог, но он вправе получить налоговый вычет за купленную жилплощадь. Тем же правом обладает и покупатель его квартиры.

Внимание! Альтернативный продавец, если он владел проданной квартирой менее 3 (или 5) лет, только уплачивает 13% от полученной суммы с продажи.

Сложность состоит в большом количестве времени на рассмотрения заявки, проверке кредитной истории и т.д. За то время, что кредитная организация рассматривает заявку, собственник может поднять цену или найти другого покупателя.

В данной ситуации наилучшим вариантом является согласование всех своих действий по заключению альтернативного ДКП с банком: так как залог будет оформлен в его пользу (в некоторых случаях оформляется в пользу продавца-собственника), организация идет навстречу своим клиентам и помогает с заключением сделки.

Отношение покупателей к заключению нетиповых соглашений

Многие покупатели действительно до последнего боятся вступать в данные правоотношения. На форумах то и дело граждане советуют друг другу отказаться от нее и заключить типовой ДКП, а потом просто на эти деньги купить квартиру, до этого времени пожив у родственников или по найму жилого помещения.

В то же время из-за нестабильности финансового рынка, у продавца возникает риск не купить жилье потом из-за инфляции, обесценивания и т.д., поэтому, взвесив «за» и против», на практике они все же соглашаются на альтернативу.

Для того чтобы продавцу после продажи избежать риска остаться без крыши над головой, существует возможность заключить одновременную сделку по продаже своей собственности и покупке новой, в которой должно быть три подписи: продавца, покупателя и продавца альтернативной квартиры. Такой договор имеет как преимущества, так и недостатки, которые необходимо предусмотреть заранее.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/alternativnaya-sdelka.html

Альтернативная сделка с недвижимостью. Суть и расчеты сделки

Альтернативные сделки с недвижимостью особенности
Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Вы желаете с минимальными финансовыми затратами приобрести новую квартиру? Если у вас в собственности имеется жильё, вы можете прибегнуть к альтернативному виду сделки. С его помощью вы продадите ваше жилое помещение и одновременно купите другое.

Таким образом граждане получают шанс улучшить свои условия для проживания, обменять одну недвижимость на несколько объектов и наоборот.

Суть альтернативной сделки

Под данным видом сделки понимается продажа жилого помещения, в котором в настоящий момент проживает гражданин со своей семьёй, и одновременное приобретение нового объекта недвижимости. Формально речь идёт об обмене собственностью нескольких лиц.

В альтернативной сделке могут быть задействованы сразу не только два владельца (то есть 2 стороны), а большее количество участников. При этом договоры о приобретении и отчуждении жилья должны быть подписаны одновременно.

Основная цель альтернативной сделки – покупка нового жилого помещения взамен прежнего. Выделяют 3 варианта осуществления подобной операции:

  • в связи со съездом;
  • в связи с разъездом;
  • для улучшения условий проживания.

В первом случае речь идёт о продаже двух или большего количества квартир и приобретении одного большого жилого помещения (это может быть как жильё в МКД, так и частный дом). Такой вариант подходит для семьи, состоящей из большого количества людей (например, когда родители переезжают жить к детям или наоборот).

Разъезд практикуется чаще, так как в этом случае одну большую недвижимость возможно обменять на несколько меньших размеров. Такой вариант подходит в ситуации, когда дети съезжают от родителей.

Полезная информация: Как купить квартиру без ипотеки?

Проведение альтернативной сделки с недвижимостью

На практике подобный вид сделок составляет около 40% всех операций, производимых с объектами недвижимости на вторичном рынке. В цепочке могут участвовать более двух квартир (вплоть до 10–12).

Чем больше участников у сделки, тем сложнее её провести. В этом случае сторонам необходимо согласовать основные моменты и сроки подписания документов, проверить юридическую чистоту сделки, обговорить условия, указываемые в заключаемых договорах.

Выделяют 2 способа оформления сделки:

  • равноценный обмен (приобретается жильё, имеющее ту же стоимость, что и отчуждаемое);
  • неравноценный обмен (подразумевает осуществление доплаты за более дорогостоящую квартиру).

Данный вид сделки занимает довольно продолжительный срок (в худшем случае процесс может затянуться на год и более).

Формально только после получения акта об оценке квартиры гражданин может выставить объявление и приступить к поиску потенциального покупателя и/или продавца. Для заключения договора купли-продажи стороны должны подготовить стандартный пакет документации.

Последними этапами оформления сделки считается передача денег и подписание передаточного акта. Расчёт при альтернативных сделках с недвижимостью рекомендуется осуществлять через банковские ячейки, в таком случае финансы покупателя будут в сохранности до момента регистрации перехода прав на квартиру.

После приёмки-передачи жилья стороны обращаются в Росреестр и фиксируют обмен недвижимостью.

Необходимая документация

Для оформления договора и обращения в регистрирующий орган стороны должны иметь на руках следующие бумаги:

  • техническую документацию на квартиры;
  • выписки из ЕГРН;
  • правоустанавливающие бумаги на все объекты, участвующие в обмене;
  • справки о количестве зарегистрированных лиц в помещениях и об отсутствии долгов по квартплате;
  • удостоверения личности всех сторон сделки;
  • нотариально заверенное согласие совладельцев имущества или супруга продавца на отчуждение объекта.

Данный перечень может быть дополнен в зависимости от ситуации (например, если один из совладельцев отчуждаемого жилья – несовершеннолетний гражданин, для осуществления сделки понадобится получить разрешение ООП).

Как провести альтернативную сделку с ипотекой?

Наличие на одной из квартир обременения в виде непогашенного кредита – существенное препятствие для обмена объектами недвижимости. В такой ситуации стороны предварительно должны обратиться в банк и получить его согласие на осуществление данной сделки. Это возможно в случае, если покупатель станет новым заёмщиком взамен прежнего владельца имущества.

Полезная информация: Погашение ипотеки за счет государства

Особенности альтернативных сделок с недвижимостью

При таком виде сделок происходит сразу два действия – отчуждение старого жилья и приобретение нового. Таким образом, продавец обязуется оплатить налоговый сбор в размере 13% от суммы сделки, а при покупке объекта недвижимости он обретает право на налоговый вычет.

Нет необходимости оплачивать НДФЛ лицам, продающим имущество, находящееся в их владении:

  • дольше 3 лет (если квартира была приватизирована, подарена или унаследована от близкого родственника);
  • более 3 лет (если жильё было получено в частное владение до начала 2016 года);
  • на протяжении 5 лет подряд (если объект приобретён после начала 2016 года).

Для уменьшения величины доходов, полученных от сделки по отчуждению недвижимости, на размеры затрат, связанных с последующей покупкой нового жилья, гражданам необходимо иметь на руках соответствующие документы, подтверждающие факт совершения сделки и осуществления расчёта.

Преимущества и недостатки сделки

Альтернативные сделки привлекательны для граждан, желающих с минимальными финансовыми затратами изменить свои жилищные условия. Процесс может занять довольно продолжительный период времени, так как основной риск в этом случае связан с высокой вероятностью отказа одной из сторон от подписания бумаг.

Среди преимуществ данного вида сделки выделяют:

  • отсутствие необходимости получать кредит на приобретение нового жилого помещения;
  • наличие минимального риска потери денег, так как одновременно происходит приобретение недвижимости;
  • отсутствие необходимости выписываться из квартиры и искать съёмное жильё (сделка осуществляется в течение одного дня).

Специалисты рекомендуют особое внимание уделить оформлению договора купли-продажи, а также тщательно проверить юридическую чистоту предстоящей сделки. С этой целью лучше нанять профессионала (к примеру, адвоката или риэлтора, который убедится в действительности документов и проконтролирует процесс подписания нужных бумаг).

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:
+7 (499) 350-80-69 (Москва)
+7 (812) 309-75-13 (Санкт-Петербург)
Это быстро и бесплатно !

Источник: https://metrtop.ru/pokupka/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.