Альтернативная сделка

Содержание

Альтернативные сделки с недвижимостью

Альтернативная сделка

Альтернативные сделки – самый популярный вид операций с жилой собственностью на вторичном рынке.

Деление недвижимого имущества между наследниками, расселение коммуналок, разъезд с родителями или с взрослыми детьми, желание сменить район проживания или увеличить жилплощадь при отсутствии полной суммы на покупку подходящей квартиры или дома – все это приводит к участию к альтернативной сделке.

Собственник в данном случае выступает одновременно в качестве и продавца, и покупателя, так как для получения денег на новое жилье ему потребуется продать имеющуюся у него жилую недвижимость.

За последние несколько лет доля альтернативных сделок на рынке недвижимости значительно выросла, особенно в кризисный и послекризисный период. Объясняется это сокращением доходов населения и продолжающимся ростом цен в Москве и Подмосковье на фоне снижения объемов строительства новостроек.

Таким образом покупка новостроек пока остается недоступной для большинства нуждающихся даже несмотря на развитие ипотечного кредитования. Одновременно жилая недвижимость потеряла свою привлекательность для инвесторов — темпы роста цен еле-еле покрывают инфляцию, а риски коррекции вниз выросли.

Порядка 80% операций на московском вторичном рынке – альтернативные. При этом не всегда продается и покупается жилье в пределах одного города.

Нередко собственник хочет поменять город на пригород, а то и вовсе регион проживания.

Подобные сделки всегда сложнее, так как процесс оформления документов в разных населенных пунктах может отличаться особыми требованиями и сроками регистрации в государственных органах.

Очень редко покупатель имеет свободные деньги на приобретение жилья, а обращаться в банки подавляющее большинство граждан все еще не решается.

Одиночная операция – простая продажа квартиры в Москве без одновременной покупки жилья – это чаще всего операция для тех, кто переезжает в другой город или страну, или для тех, кто получил жилплощадь в наследство и желает перевести недвижимость в деньги. Именно поэтому альтернативные сделки так популярны.

Плюсы и минусы альтернативных сделок

В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как то могли решать свои вопросы с жильем.

Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры как правило быстро приватизируются. Да и оформлять сделку значительно проще, будучи собственником.

Поэтому в настоящей статье рассматривается обмен жилья в его новом понимании — проведении альтернативной сделки с жильем при одновременной купле и продаже квартиры (или комнаты).

Главный плюс альтернативных сделок – возможность улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Собственнику только важно учитывать, что суммы, вырученной от продажи недвижимости, а также его собственных накоплений, должно хватить на покупку подходящей квартиры или дома.

Минусов у подобных операций несколько. Это и образование так называемых «цепочек», когда выстраивается несколько взаимозависимых собственников, у каждого из которых, естественно, свои особенности и потребности. И повышенная комиссия риэлторов, которых, как правило, тоже несколько. Поэтому альтернативная сделка очень уязвима и часто требует значительных затрат времени.

Альтернативные «цепочки» и их уязвимость

Как правило для успешного завершения альтернативной сделки выстраивают «цепочки» участников. Причины могут быть разными: собственник хочет приобрести несколько жилых площадей вместо своей (расселение), приобретаемая квартира также является альтернативной, и ее продавец приобретает что-то взамен и др.

Процедура упрощается, если в цепочке есть хотя бы один покупатель с живыми деньгами, достаточными для покупки. Или если в ней участвует «чистый» продавец, который продает без одновременной необходимости в покупке. Тогда хотя бы в одном звене «цепочка» строится только от продавца или покупателя.

Если одна из сторон меняет свое решение (отказывается продавать/покупать жилье, возникают проблемы с документами и пр.), то это негативно отражается на всех участниках сделки – «цепочка» рвется.

При продаже квартир в Москве нередки случаи с участием 3-4 и более площадей в альтернативной «цепочке». Однако, чем длиннее «цепочка», тем проще ее разрушить. Поэтому в таких вариантах требуется участие опытного риэлтора.

Предсказать сроки проведения такой операции невозможно, «цепочка» нестабильна, может выстраиваться несколько месяцев и «рухнуть» в один момент.

Наши рекомендации — если ваше предложение на рынке жилья высоко ликвидно или именно вы обладатель необходимой суммы для сделки, то не стоит соглашаться на операции, в которых число участников больше трех.

Заранее — при составлении договора с риэлтором или второй стороной по сделке — можно договориться о многих деталях, например, указать, что одна из сторон обязуется рассматривать только безальтернативные варианты. Эти и другие требования фиксируются в договоре и препятствуют чрезмерному разрастанию «цепочки».

Но надо понимать, что рост «цепочек» – не блажь посредников, чаще всего это единственная возможность удовлетворения потребностей участников сделки.

Риэлторское вознаграждение

При обычной сделке с недвижимостью (простая продажа или покупка квартиры) риэлторы, как правило, устанавливают размер комиссионных в 3%. Если же сделка альтернативная, стоит быть готовым либо к оплачиванию комиссий за каждую операцию отдельно, или к увеличению трат как минимум на 2 % с операции по вашей собственности.

Это и естественно — риэлтор работает больше, ищет покупателя на продаваемое жилье, подбирает подходящие для приобретения варианты недвижимости, организует «цепочку» сделок, что также приводит к затратам временным и финансовым.

Состояние рынка недвижимости

Успех альтернативных сделок зависит и от положения на рынке недвижимости. Если цены растут, то собственник, уже зафиксировавший стоимость сделки с покупателем, рискует не найти подходящую для переезда квартиру, так как на нее не хватит денег.

По этой причине участники альтернативной сделки часто перестраховываются, завышая стоимость своей недвижимости, что, конечно сказывается не только на судьбе данной «цепочки», но и рынке в целом — возникает иллюзия роста даже на стагнирующем рынке.

Рекомендуем сначала искать новую квартиру и, внеся задаток, фиксировать стоимость сделки в предварительном договоре, а уже потом продавать имеющееся жилье.

Если же цены на недвижимость падают, то это положительный момент при альтернативе. Собственник, уже нашедший покупателя на свою квартиру, может купить подходящее ему жилье по сниженной стоимости.

Сегодня рынок недвижимости нестабилен, стоимость жилья «перегрета», а его качество значительно уступает современным требованиям. Период альтернативной сделки занимает от нескольких месяцев до года и более.

Стороны чаще всего привлекают риэлторов, что также сказывается на общей стоимости операции.

И, хотя перечисленные нами рекомендации в общем случае верны, на практике часто приходится уступать, чтобы вообще сделка стала возможной.

Альтернативная сделка и ипотека

Когда денег от продажи квартиры на покупку нового жилья не хватает, можно взять кредит или оформить ипотеку. Ипотека — приобретение недвижимости с участием средств банка, когда приобретаемый объект становится залогом (обеспечением ипотеки).

Такой вариант предполагает, например, что полученные от реализации вашей недвижимости средства могут использоваться как «первый взнос». Это позволит вам значительно увеличить сумму сделки, но надо понимать, что под залогом будет вся приобретенная квартира.

Дополнительно к классической ипотеке ряд банков предлагают специальные ипотечные программы для реализации альтернативных сделок.

Согласно им, рассчитаться с банком заемщик может двумя способами:

  • Кредит на покупку квартиры выдается на краткий срок и возвращается полностью после реализации старой квартиры. За несколько месяцев, отведенных банком, клиент должен найти покупателя и продать собственную недвижимость. В данном случае заемщик либо приобретает меньшую по сумме недвижимость, либо доплачивает разницу самостоятельно. Плюс от кредитования — появление в сделке «живых» денег, что может значительно облегчить судьбу «цепочки».
  • Кредит выдается на определенный срок и возвращается частями. После продажи квартиры собственник погашает часть долга, остальная сумма выплачивается по стандартной схеме. Эта схема заведомо рассчитана на приобретение большей по стоимости квартиры (или квартир — при разъезде), причем до продажи заемщиком его первоначальной собственности банк может брать с него больший процент, а после — меньше.

Альтернативная сделка и новостройки

Некоторые застройщики предлагают альтернативную сделку для тех, кто хочет купить первичной жилье. При этом старая квартира переходит в залог аккредитованного банка, который выдает ипотеку, а новая бронируется на какой-либо срок.

Такая сделка не всегда выгодна для продавца. Из-за необходимости быстрой продажи недвижимость теряет в цене.

Если же выставляется условие о конкретных сроках на выселение из заложенной квартиры, то хозяину и его семье нужно снимать жилье неопределенный срок до момента переезда уже в новую квартиру, причем сегодня никто не может гарантировать сроки сдачи новостроек в эксплуатацию. По этой же причине данная операция очень рискованная — одна квартира теряется безвозвратно под обещание застройщика когда-либо в будущем предоставить новую.

К плюсам такого варианта относятся неизменная стоимость забронированной за покупателем жилплощади, которая на момент строительства всегда ниже аналогов на вторичном рынке жилья. Поэтому это может быть выгодной покупкой квартиры, цена на которую не возрастет к моменту сдачи нового дома. Весь вопрос в должной проверке застройщика.

Требования к квартире, которая берется в зачет первичного жилья довольно строгие. Такая недвижимость должна быть ликвидной, располагаться в хорошем районе, быть юридически свободной и находиться в собственности.

Альтернативная сделка и иждивенцы

Чаще всего сложности возникают, если в число собственников продаваемого жилья входят иждивенцы (несовершеннолетние дети, пожилые родственники, инвалиды). Для того, чтобы сделка купли-продажи состоялась, потребуется разрешение органов опеки и попечительства.

Особенно требовательно государство к правам детей: в результате сделки ребенок должен получить равнозначные площадь и условия проживания.

Поэтому продажа квартиры, в которой один из собственников еще не достиг совершеннолетия (18 лет), осуществляется дольше, так как необходимо собрать дополнительные документы.

Дети, не являющиеся собственниками квартиры, должны быть обязательно куда-либо прописаны при продаже квартиры. Такие требования устанавливаются государством для защиты прав ребенка.

Именно поэтому в случаях, когда в продаваемой квартире живут дети (неважно, собственники они, или просто прописаны), рациональной становится одновременная продажа и покупка квартиры.

Перспективы альтернативных сделок с недвижимостью

В настоящее время альтернативные сделки стали нормой жизни, и число их только увеличивается.

Причина не только в том, что собственник имеет все возможности для выгодной покупки квартиры после продажи своей недвижимости. Играет роль и опыт, полученный риэлторами за последние годы. Он позволяет проводить операции по одновременной продаже и покупке жилья значительно быстрее, качественнее, без возможных препятствий и срывов.

Источник http://www.realto.ru/journal/likbez/show/?id=30184

Источник: https://VseNovostroyki.ru/legal/956/

Альтернативная сделка купли продажи – что это?

Альтернативная сделка

Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.

Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.

Источник: https://zen.yandex.com/media/id/5cc0393a67591100b3fcd2da/alternativnaia-sdelka-kupli-prodaji-chto-eto-5d722ebdd7859b00ad02fa45

Альтернативная сделка что это особенности оформления

Альтернативная сделка

Давайте рассмотрим вопрос: что такое альтернативная сделка;особенности оформления сделки и нюансы. Под альтернативной сделкой предполагается покупка новой квартиры с одновременной продажей старого жилья.

Существует масса причин, по которым продажа и покупка производится альтернативным способом.

Чаще всего причиной заключения данной сделки является необходимость улучшить жилищные условия при рождении ребенка или для того, чтобы предоставить детям отдельное жилье.

Основные предпосылки заключения альтернативной сделки:

  • Необходимость улучшить жилищные условия;
  • Развод партнеров, после которого супругам необходимо разъехаться;
  • Разъезд жильцов в отдельные квартиры;
  • Продажа нескольких квартир маленькой площади и покупка большего по площади жилья.

В среднем в договоре альтернативной купли-продажи участвуют около 5-ти квартир, но существуют ситуации, когда в процесс вовлечены до 12 квартир.

Стоит обратить внимание, что заключение данной сделки занимает больше времени из-за того, что в процесс вовлечено несколько участников с разными требованиями и пожеланиями.

В случае если одна из сторон перед совершением сделки откажется, то остальные стороны тоже будут не удовлетворены. При этом возместить затраты на услуги юристов и нотариусов крайне сложно.
Сложность проведения операции напрямую зависит от количества сторон. Точно определить сроки завершения процесса практически невозможно.

В редких случаях от начала ведения переговоров до заключения договора может пройти больше года. За этот период стоимость объектов недвижимости в цепочке может снизиться до 10% от первоначальной.

Порядок проведения сделки

Пример самого простого случая состоит из таких пунктов:

  1. Поиск потенциального покупателя для продаваемой квартиры. Стоимость старой квартиры будет основной частью бюджета, к которой могут быть добавлены дополнительные средства для подбора подходящего варианта жилья. Потенциальный покупатель оставляет задаток, таким образом, он подтверждает серьезность намерения приобретения данного жилья, не рискуя при этом всей стоимостью квартиры. Срок действия авансового договора изначально заключается на 1 месяц, но может измениться по согласованию сторон. Как правило, договоры с участием нескольких сторон осуществляются более длительное время.
  2.  Поиск новой квартиры. Как правило, этот процесс начинают сразу после получения аванса. Опытные риелторы утверждают, что начинать поиски новой квартиры до получения аванса за старую квартиру не имеет смысла.
  3. Оплата авансовой части за новое жилье. В авансовом договоре следует указать, по какой причине сделка может быть расторгнута с возвращением платежа. Чаще всего, причиной расторжения договора является то, что продавец имеет ограниченные права на собственность из-за прав на это же имущество лиц с ограниченной ответственностью или детей.
  4. Запуск процесса альтернативной сделки. На оба объекта недвижимости собираются полные пакеты документов, подготавливается договор. На этом этапе стороны назначают стоимость квартир и валюту расчета, определяют число депозитных ячеек для помещения средств. Также определяется лицо того, которое будет регистрировать акты купли-продажи.
  5. Помещение средств в депозитную ячейку. Деньги в нее кладет покупатель первой квартиры, а получать их в ней будет продавец второго жилья. Количество депозитных ячеек и порядок расчета зависит напрямую от количества участников процесса.
  6. Подписание договоров.
  7. Получение денег. Доступ к соответствующей ячейке с деньгами может быть получен только после подписания договора всеми сторонами соглашения. Факт того, что деньги были получены, подтверждаются написанием и подписью расписки.
  8. Передача жилплощади от продавца покупателю. По умолчанию срок передачи составляет 2 недели, но может быть изменен по согласованию сторон.

Альтернативная сделка с ипотекой

Как правило, цена на новую квартиру на порядок выше, чем стоимость старой жилплощади. В случае если средств на приобретение новой квартиры за вырученные деньги недостаточно, то можно обратиться в банк и оформить ипотечный договор на оставшуюся сумму. В данном случае сделка будет состоять из большего количества основных этапов.

Прежде всего, нужно обратиться в банк для выяснения того, на какую сумму можно рассчитывать.
Объявление о продаже старой квартиры нужно давать сразу после того, как было подано заявление в банк и получено положительное решение.

Сделку рекомендуется провести в сроки действия договора с банком, который составляется на срок от 3 до 4 месяцев. В случае если продавец не успеет найти новое жилье и заключить альтернативный договор, то документы в банк придется собирать снова.

Преимуществом ипотечного договора является то, что всегда можно рассчитывать на средства, выделяемы е банком.

Почему стоит заключать альтернативную сделку?

Альтернативный процесс имеет ряд преимуществ по сравнению со стандартной схемой купли-продажи.

  • После продажи старого жилья новое сразу же доступно.
  • Минимальные финансовые потери. В случае с альтернативной сделкой, все квартиры в цепочке продаются по реальной рыночной цене. В период, пока новое жилье еще не куплено, придется жить в съемном. В случае альтернативной сделки такого не будет.
  • Безопасность. Альтернативные сделки являются частым явлением на рынке, поэтому весь процесс их выполнения уже продуман до мелочей.

Чего стоит опасаться?

Проблема альтернативной сделки заключается в том, что в процесс вовлечены несколько участников, поэтому нужно внимательно следить за всеми этапами, чтобы не столкнуться с мошенничеством и другими проблемами.

Посредник, которому можно доверять. Самостоятельно провести сделку может быть очень сложно, поэтому следует обратиться к риэлтерским компаниям, которые намного лучше разбираются в нюансах процесса. Риелтор обязан контролировать весь процесс сделки, проверять документы, регулировать процесс расчета.

Мошеннические действия. Для того чтобы уберечь себя от обмана следует внимательно следить за ходом событий. Основная фигура, которой можно доверять – Ваш риелтор, не стоит слушать посредника с другой стороны, так как он представляет не Ваши интересы.

Длительные сроки проведения сделки. Нужно быть терпеливым, процесс подбора участников в цепочку может занять некоторое время. За этот период стоимость жилья может измениться, что следует учитывать.

Внимание! В данной статье информация могла устареть! Для уточнения информации заполните заявку ниже и квалифицированный юрист поможет решить вашу задачу или позвоните по телефонам указанным на сайте. Консультация или звонок бесплатно!

Источник: https://irg77.ru/biznes/alternativnaya-sdelka/

Альтернативная сделка – что это? Понятие и особенности

Альтернативная сделка

Альтернативная сделка – это обмен жильём, но оформленный как продажа. Этот вариант становится всё более популярным, по сравнению с традиционным разменом, из-за того, что оформление такой сделки существенно проще, особенно при обмене неравноценного жилья, когда производится доплата. Но здесь есть свои нюансы и подводные камни.

Трудно подобрать две квартиры, владельцев которых полностью устраивает взаимный обмен.

Современные технологии помогают решить эту задачу. Каждый из владельцев квартир предоставляет подробные данные на свою квартиру и описывает свои ожидания и требования к другой квартире. Эти данные загружают в компьютер, тот выстраивает цепочки из квартир для обмена. В среднем, это 5 квартир, но иногда бывает больше десяти.

Чем больше участников, тем выше качество обмена и, одновременно, больше времени будет потрачено на её оформление, больше риск, что она развалится в самую последнюю минуту. Если хоть один из участников этой цепочки откажется от участия в ней, вся сделка развалится.

При этом, деньги, которые успели потратить на поиск участников обмена и на оформление сделки, назад возвращены не будут.

Но есть и несколько другой вариант. Для него необходимо наличие в этой цепочке одного реального покупателя и одного продавца.

Вот типичный пример альтернативной сделки

  1. Первый продавец ищет реального покупателя, который может выплатить всю сумму целиком, на свою квартиру и берёт аванс. Составляется авансовый договор. Обычно его подписывают сроком на месяц.
  2. Получив аванс, продавец превращается в покупателя и проводит поиск жилья для себя. Вносит за него деньги.

    В новом договоре перечисляют случаи, в которых его могут посчитать недействительным и потребовать возврата денег. Например, может выясниться, что на это имущество имеют права и другие люди, интересы которых не учтены в договоре (дети, граждане, признанные недееспособными).

  3. Далее подготавливается комплект документов на оба жилья, документы тщательно проверяются, подготавливаются договоры. Договариваются месте и времени проведения сделки, происходит выбор нотариуса, у которого сделки пройдут регистрацию.
  4. Первый покупатель помещает деньги за первую квартиру в депозитарную ячейку.

    Их получит продавец второй квартиры. То есть, первый покупатель заплатил за второго ту сумму, в которую была оценена первая квартира.

  5. После размещения денег в ячейке, договоры подписываются, и их отправляют на регистрацию.

  6. Только после утверждения договоров в Регистрационной палате, продавцы могут получить деньги из ячеек. При этом пишется расписка, подтверждающая получение денег и прикладывается к договору.
  7. Срок передачи жилья между продавцом и покупателем может быть оговорена в договоре.

    Если этого не происходит, то продавец обязан передать квартиру покупателю в течение двух недель. При этом, должен быть составлен соответствующий акт. Жильё, которое находится последним в этой цепочке, освобождается в первую очередь.

Какую роль может сыграть в альтернативной продаже ипотека?

Когда денег от продажи своей квартиры для покупки другой не достаточно, можно обратиться за помощью в банк. Тогда при сделке нужно предпринять дополнительные действия.

В первую очередь следует реально оценить свою квартиру и узнать хотя бы приблизительную стоимость желаемого приобретения. После чего необходимо обратиться в банк за ипотекой.

Сумма должна быть чуть выше разницы стоимости обеих квартир.

Если банк даёт своё согласие, необходимо начинать сразу несколько дел:

  • Дать объявление о продаже своей квартиры. Даже если покупатель найдётся сразу, что вряд ли, то его можно уговорить подождать потребное время, предъявив согласие банка.
  • Начать поиск нужного вам варианта жилья. Но аванс лучше не давать, так как если вы не сможете за авансовое время найти покупателя на свою квартиру, то деньги, выданные вами в виде аванса, могут быть потеряны.
  • Почему лучше делать эти дела одновременно? Дело в том, что срок действия ваших разрешительных документов на ипотеку в банке ограничивается тремя – четырьмя месяцами. Если вы за это время не успели совершить сделку, вам снова придётся собирать документы и ждать согласия банка.

В чём отличие альтернативной сделки от обычной купли — продажи

  1. Вы не можете из-за какого-то непредвиденного обстоятельства или несчастья остаться без жилья.
  2. Рыночная стоимость квартир оценивается одновременно. То есть, вы не останетесь ни с чем, если цены вдруг внезапно взлетит вверх после того, как вы продали свою квартиру, но не успели купить другую.

  3. Вам не нужен промежуточный переезд со всеми вещами и мебелью на съёмную квартиру, не нужно оплачивать съёмное жильё. Ведь поиск другой квартиры может и затянуться.
  4. Альтернативные сделки сегодня имеют массовый характер. Они занимают более 40% на рынке недвижимости. Поэтому, оформление подобных сделок не является чем-то новым, не проверенным.

     Риски при альтернативной продаже.

Чем больше людей участвуют в сделке, тем больше возрастают всевозможные риски. Чтобы обезопасить себя от них, вам может пригодиться помощь профессионального риэлтора. Он проверит все договора, документы, предоставленные участниками сделки, движение денег.

Но вы должны понимать, что риэлтор охраняет интересы того человека, который его нанял. Поэтому вам нужен свой собственный специалист. Советы же других риэлторов могут быть с подвохом.

Если в альтернативной продаже есть много звеньев из участников сделки, то организация её потребует много времени.

Требуется проверить большое количество документов, истории объектов (не имеют ли квартиры залогового обременения, например), провести переговоры между участниками сделки для уточнения условий в каждом звене этой цепочки.

Если при этом кто-то из участников решит отказаться от участия, решив, например, что условия сделки для нег не выгодны, то сделка может развалиться в самый последний момент. К этому надо заранее готовится и не обращать внимание на подобные препятствия. Организация альтернативной продажи может быть длительностью до года.

С уважением, риэлтор в Москве Бросалин Артем Алексеевич. Получите консультацию по телефону +7(903)55-16-777!

Источник: https://brosalin.ru/alternativnaya-sdelka-chto-eto-ponyatie-i-osobennosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.