Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой

Альтернатива ипотеке: 7 реальных вариантов их плюсы и минусы

Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой

Для граждан, которые не могут позволить себе оплатить стоимость приобретаемого жилья сразу, ипотека – не единственный вариант улучшения жилищных условий. Существует несколько альтернативных вариантов покупки недвижимости, предусматривающих постепенный расчет с продавцом. Подробнее об альтернативе ипотеке читайте далее.

Альтернативные способы решения жилищной проблемы

В ряде случаев оформление ипотечного кредита для потенциального покупателя жилья является невозможным.

Причин может быть масса – негативная кредитная история, невозможность подтвердить свой доход, собрать полный пакет документов, нестабильность трудоустройства и т.д. В такой ситуации банк вряд ли захочет рисковать и связываться с таким заемщиком.

Поэтому помимо ипотеки стоит рассмотреть и другие способы решения жилищной ситуации. Их довольно много, и каждый имеет свои плюсы и минусы.

Рассмотрим наиболее распространенные и популярные в РФ:

  • кооператив;
  • оформление нецелевого займа;
  • аренда жилья с его последующим выкупом;
  • лизинг квартиры;
  • государственные и региональные программы финансовой поддержки и помощи при покупке жилья;
  • корпоративная поддержка от работодателя;
  • накопление.

Рассмотрим каждый из перечисленных подробнее.

Кооператив

Жилищный кооператив представляет собой добровольное объединение людей с целью строительства квартир в многоквартирном доме. Выделяют 2 основных вида таких кооперативов:

Суть заключается в том, что пайщик вступает в кооператив, оплачивая вступительный взнос, и сразу может вселиться в квартиру.

Главной целью накопительного кооператива является не возведение жилья, а его покупка в уже готовом объекте путем объединения взносов участников.

После заселения в квартиру пайщик продолжит выплату взносов в размере и периодичности в соответствии с заключенным договором.

Он создается для строительства многоквартирного дома силами участников. Это привлекательный вариант построить жилье по одобренному проекту в выбранном районе города. Однако и риски здесь довольно высокие. После завершения строительства ЖСК, как правило, преобразуется в ТСЖ.

Выбор способа приобретения жилья в пользу жилищного кооператива обуславливается:

  • лояльным отношением к участникам;
  • относительно небольшим паевым взносом для закрепления конкретной квартиры за собой;
  • минимальным комплектом документов;
  • отсутствием созаемщиков, поручительства и залога;
  • возможность личного контроля за ходом строительства;
  • внесением платежей частями в рамках индивидуального графика.

Как правило, участие в ЖСК не является чистой формой рассрочки, так как пайщик должен будет выплатить проценты (хоть и небольшие – 2-3% годовых), которые пойдут на текущие расходы кооператива и ТСЖ в последующем.

Недостатками рассматриваемого варианта покупки недвижимости являются:

  • меньший по сравнению с ипотекой срок возврата стоимости квартиры (обычно до 10-15 лет);
  • высокая вероятность удорожания строительства и иных затрат в период погашения долга;
  • наличие пробелов в действующих нормативно-правовых актах РФ, регулирующих деятельность ЖСК;
  • сложная процедура выхода из кооператива.

Приведенные плюсы и минусы должны поставить перед потенциальным покупателем вопрос о возможных рисках и сравнению с другими способами приобретения недвижимости.

Нецелевой займ

Оформление нецелевого кредита – еще одна альтернатива ипотеке. Те, клиенты, которые не желают брать займ на длительный срок, отдавать приобретаемую квартиру в залог банку, могут оформить обычный потребительский кредит.

Многие российские банки предлагают сегодня массу программ кредитования с размером заемных средств до 5-10 миллионов рублей, по которым не потребуется поручительство или передача имущества в залог.

Главным минусом такого варианта является высокая процентная ставка. Которая не сравнится с ипотечными кредитами. Ее среднерыночное значение составляет примерно 16-19% годовых.

Однако покупателям недвижимости, которые планируются быстро рассчитаться с банком, оформление такого займа будет логичнее и целесообразнее, так как не нужно тратить много времени на обременение жилья, затем его снятие и иные необходимые процедуры (например, оценку).

Аренда с выкупом

Такой способ покупки жилья не получил массового распространения в нашей стране. Связано это, прежде всего, с популярностью схемы среди мошенников.

Сама идея аренды квартиры с ее последующим выкупом очень привлекательна, особенно среди семей с недостаточной платежеспособностью.

Если внимательно подойти к оформлению документов, то можно взаимовыгодно договориться с собственником недвижимости.

Также отдельно обговаривается характер и размер выплат. Многие владельцы квартир готовы пойти на уступки в вопросе оплаты, особенно если жилье находится в отдаленных районах или арендатор является неплохим знакомым или родственником.

С помощью выкупа снимаемой квартиры можно приобрести неплохой вариант на вторичном рынке. К тому же, при длительном сроке аренды семьи с детьми привыкают к одному району, посещают детские сады и школы. Остаться в этой же квартире будет для них дополнительным преимуществом.

Лизинг квартиры

Лизинг квартиры для частных лиц – финансовый инструмент, крайне непопулярный в РФ. По сути это долгосрочная аренда с правом последующего выкупа.

Подписывая договор лизинга, лизингополучатель получает жилье в пользование на длительный срок. Лизингодателем является строительная компания или агентство. Когда срок заключенного договора подойдет к концу.

Лизингополучатель может его продлить или выкупить квартиру по остаточной стоимости.

Лизинговая сделка в своей финансовой составляющей очень выгодна, так как процентная ставка составляет всего 2 – 6% годовых, что существенно ниже ставок по ипотеке. Но среди российских лизинговых компаний подобные сделки встречаются не часто.

Поддержка государства

Из государственного и региональных бюджетов в целях поддержки отдельных категорий российских граждан выделяются средства, которые направляются на оказание им помощи для улучшения жилищной ситуации. Такая поддержка может быть в форме:

  • субсидий (в %-ном соотношении от рыночной стоимости квартиры);
  • безвозмездной материальной помощи (например, материнский/семейный капитал);
  • льготных ипотечных займов (например, в 2020 году можно оформить ипотеку со ставкой 6% годовых и даже ниже);
  • социальных займов (обычно доступных малоимущим, многодетным семьям, работникам бюджетных организаций, которым государство или регион е стоимость жилья полностью за исключением суммы начисленных процентов).

Надо сказать, что далеко не в каждом субъекте РФ можно получить такую поддержку. В большей мере это относится к социальным ипотечным займам и субсидий. Только небольшое количество регионов реализуют такие программы (например, социальная ипотека для жителей Московской области).

Поддержка работодателя

Корпоративная поддержка по аналогии с рассмотренными выше вариантами также является реальным способом купить жилье на льготных условиях.

Некоторые работодатели (в основном крупные компании и холдинги федерального и регионального значения) оказывают финансовую поддержку своих сотрудников, выдавая им льготные кредиты, субсидии, строя жилье или предоставляя его в аренду.

Ставки по корпоративной ипотеке обычно не высоки и намного ниже банковских показателей.

Ярким примером является ипотека для работников РЖД, где сотрудники могут оформить займ под 2-6,5% в год. Используя такой инструмент, компания стимулирует и мотивирует действующих сотрудников, а также создает вакантные месте по дефицитным направлениям (как правило, техническим и инженерным).

Варианты накопить

Использование накоплений – вариант для терпеливых покупателей, а также для людей, у которых жилищный вопрос не стоит остро. Простые меры экономии и оптимизации семейного бюджета помогут высвободить дополнительные средства, которые в дальнейшем можно будет использовать в качестве оплаты части стоимости жилья.

Молодые люди и семьи к такому варианту приобретения жилья не склонны по объективным причинам. Желание жить отдельно от родителей и рожать детей являются главными причинами использования ипотеки.

Где взять деньги на ипотеку

У каждого человека и семьи могут быть разные ситуации. Поэтому вариантов поиска денег на ипотеку может быть множество. Речь здесь конечно идет о первоначальном взносе, который потребуется оплатить заемщику на начальной стадии заключения договора. Обычно его величина составляет минимум 10%. Не у каждого заемщика в наличии имеются такие деньги.

Наиболее распространенными вариантами получения денег на первый взнос являются:

  • оптимизация семейного или личного бюджета;
  • продажа имущества (в первую очередь ненужного);
  • займ у родственников/друзей;
  • использование мер господдержки (например, материнский капитал можно направить на оплату первого взноса).

Брать кредит на внесение первоначального взноса крайне не рекомендуется, так как это совершенно невыгодно, и к тому же, может быть расценено банком, как фактор недостаточной платежеспособности клиента.

Альтернативная сделка с ипотекой

Распространенной является ситуация, когда при покупке нового жилья продается старое. Это и называется «альтернативной сделкой». Все вполне логично – семья решает улучшить свои жилищные условия, уже имея в собственности квартиру, однако полной суммы для оплаты новой квартиры нет. Для этого она обращается в банк для оформления ипотеки.

По сравнению со стандартной схемой ипотеки альтернативная сделка с ипотекой имеет несколько больше шагов. Процесс выглядит следующим образом:

  1. Продавец (будущий заемщик) ищет покупателя на свое жилье и в случае согласия сторон получает от него аванс.
  2. Подыскивается новая квартира, которая будет приобретаться с помощью альтернативной сделки.
  3. Полученный в первом пункте аванс клиент передается продавцу нового жилья (все авансы обязательно отражаются в авансовом договоре).
  4. Подается кредитная заявка в банк с требуемым пакетом документов, проводятся все необходимые проверки.
  5. В случае положительного исхода дел заключается договор купли-продажи с регистрацией в Регпалате или МФЦ.
  6. Расчет обычно производится с помощью депозитарных ячеек в банке (покупатель первой квартиры размещает в ячейке сумму по договору, которые получает продавец второй квартиры). Доступ к ячейкам появится только после регистрации сделки.
  7. Одновременно между заемщиком и банком заключается кредитный договор и на приобретаемую квартиру накладывается обременение.
  8. Клиент получает купленную квартиру по акту приема-передачи.

Рассмотренный процесс довольно сложный организационно и юридический, но по времени все осуществляется практически одномоментно.

Ипотечный кредит – не единственный способ решить насущные жилищные проблемы.

Помимо ипотеки можно рассматривать участие в ЖСК, заключение договора лизинга, оформление нецелевого займа, аренду жилья с его последующим выкупом, материальную помощь от государства или работодателя, а также простые варианты экономии и оптимизации бюджета семьи.

Выбор конкретного способа зависит от сложившейся ситуации и потенциальной выгоды. Важно перед тем, как воспользоваться конкретным способом все внимательно изучить, продумать и просчитать.

Источник: https://ipotekaved.ru/alternativa/ipoteke.html

Альтернативная сделка с ипотекой в Сбере. | Дом | Квартирный вопрос

Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой

Открыть тему в окнах

  • Очень прошу знающих риэлторов, подсказать по ситуации!!! Меняем 1-ную квартиру в Подмосковье на 2-х комнатную в Москве. В качестве доплаты – ипотека в Сбере без поручителей с ячейкой.Уже нашли покупателя на свою квартиру, наша квартира проавансирована. Подобрали вариант покупки в Москве. Готовы были выходить на сделку. В последний момент оказалось, что условием предоставлением ипотеке в сбере, является то, что в нашей ячейки уже должно лежать 50 % от стоимости бедующей квартиры, которую мы покупаем, а они у нас будут только после продажи нашей 1-ной в Подмосковье. Получается, что сделку, как альтернативную, мы провести не можем, а наш риэлтор говорит, что единственный выход – азбивать сделки, продавать нашу, как свободную, а после регистрации сделки, закладывать деньги в ячейку, и только после этого покупать другую. Но здесь же много рисков…страшно оставаться с живыми деньгами на руках, за 2 недели с ценами может многое случится…квартира, которую мы будем покупать, может уйти. Посоветуйте, что делать? Неужели, все альтернативные сделки по ипотеке, проходят по такой схеме. Заранее спасибо за ответы!
  • Нет, не все, а конкретно в Сбере.
  • Сейчас не то время, когда за 2 недели ситуация на рынке может кардинально измениться.
  • Переоформите ипотеку в любом другом нормальном банке.
  • представьте себе, но у нас похожая ситуация, только ипотека в СБ у наших покупателей (мы 1-ку продаем и берем ипотеку на доплату за 3-ку), так вот нам тоже пришлось сделку разбивать на 2 этапа: сначала мы едем в СБ с нашими покупателями:они закладывают деньги в ячейку (но они у них уже в наличии – они продали квартиру в другом городе, после регистрации продажи нашей 1-ки (т.е. через неделю) мы едем в СБ, вынимаем деньги из ячейки и везем в свой банк и закладываем там… все из-за того что СБ отдает деньги только продавцу, а не конечному дицу в цепочке, т.е. продавцам 3-ки, которую мы берем… так что вот такие у них заморочки
  • Тоже хотела такой вопрос задать. У нас такая же ситуация, вчера получили одобрение в сбере через ячейку без поручителей на ипотеку. Мы продаем квартиру родителей и хотим купить себе двушку с доплатой ипотекой (забрать свою долю+ипотека), остальные деньги уйдут родителям и брату. Сбер тоже не разрешает закладывать такой вариант в ячейку. А если у нас покупатели с живыми деньгами без альтернативы будут? Никак не могу понять всю эту кухню. В другие банки не хотим, там условия для нас неприемлимые. Сделку разбивть нельзя, нам всем выписаться некуда из продаваемой квартиры. Поясните, что делать, плиз.
  • Брать ипотеку, которую можно реализовать. С этого нужно начинать.
  • это где? у нас сумма не такая большая, берем в основном ради мат.капитала, в других банках комиссия и доп. расходы (страховка квартиры, жизни меня и супруга) перекрывают почти сумму мат.капитала.в сбере сейчас почти нет расходов по ипотеке кроме страхования жилья от полной утраты+проценты более низкие.
  • Можете озвучить проценты сбера?
  • Сбер жжет . Подали заявку на рефинансирование, одобрили почти сразу (сказали, что 99% утвердят). Придрались к оценке-оценщик сфотографировал на 2/3 срезанный короб (был срезан до нас, когда брали предыдущую ипотеку, оценщик не фоткал, ничего в отчете не указывал), в отчете указал, что короб срезан, снята дверь на кухне-перепланировка, но все можно восстановить. Сбер встал в позу, сначала сказал, что его устроят свежие доки с выездом техника (за 12 тыр за 2 дня сделали доки, типа с выездом техника). Сегодня сбер решил, что доки их уже не устраивают, а они придут сами проверять, вернули мы все на место или нет… Бррр… Были мысли заказать оценку в другой компании и подать заявку в другое отделение сбера (но не факт, что там будут более лояльные оценщики), пока решили восстанавливать короб и ставить дверь… Сорри за офф
  • Когда подавали заявку было 12,4 после регистрации ипотеки, сейчас вроде даже опустились, но насколько не уточняли еще. Для сравнения в МКБ чтоб получить такой процент нужно застраховать все и вся (жизнь, здоровье, недвижимость)+ платить строго раньше указанной даты на 10 или 15 дней+ комиссия за выдачу и еще что-то уже не помню. Вообщем из всего как-то так, но я не исключаю, конечно, что есть где-то и нормальные условия.
  • Спасибо за ответ.Могу пожелать только удачи в реализации сберовских маразмов.

Источник: https://eva.ru/house-and-hobby/messages-2300609.htm

Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой
| СМИ о нас | Что такое альтернативные сделки купли-продажи квартир с ипотекой?

7 июля 2011

Когда приходиться задумываться о необходимости приобретать квартиру или появляется желание пожить в более комфортных условиях, то идея об использовании уже имеющихся ресурсов приходит в голову в первую очередь.

Вместо того чтобы долго откладывать деньги, постоянно беспокоиться о том, чтобы инфляция не поглотила с таким трудом накопленные сбережения, выбирать валюту хранения и решать множество других мелких проблем, многим людям совершенно справедливо гораздо более простым способом кажется использовать уже оформленные в собственность квадратные метры как первоначальный взнос, а недостающую сумму для «улучшения жилищных условий» занять у банка. По словам Льва Плецельмана, руководителя службы ипотечного кредитования компании «Инком-Недвижимость», на сегодня порядка 75% ипотечных сделок на вторичном рынке являются альтернативными. В последнее время эксперт отмечает повышенный интерес со стороны клиентов к обмену жилья с помощью ипотеки, который, очевидно, вызван изменением сроков городской программы по сносу и реконструкции некомфортного жилья. Аналитики рынка поделились своими наблюдениями о том, как сегодня выглядит структура и сущность альтернативных сделок с ипотекой.

Альтернатива для позитива

К одному из главных отличий альтернативных сделок от других видов взаимодействий на рынке недвижимости относятся социально-экономические характеристики клиентов, которые к ним прибегают. Скажем, если квартиры в новостройках часто покупают одинокие молодые люди, или молодые семьи без детей, не имеющие достаточно средств для первоначального взноса, то к размену и увеличению жилплощади стремятся те, кто уже имеет какую-то недвижимость. По словам Елены Вебер-Латиган, генерального директора компании “Вэлат”, «среднестатистический портрет» клиентов «альтернативщиков» по ипотечным сделкам – это, как правило, мужчина, возраста от 25 до 40 лет, с высшим образованием, со средним уровнем дохода (для Москвы – от 50 до 80 тысяч рублей в месяц), женатый, либо без детей, либо с 1 ребёнком. «Основная причина, по которой людям требуется альтернативная сделка – необходимость расширения жилплощади в связи с рождением детей. Тем не менее, чаще всё же заёмщики просто покупают недвижимость, достаточно редко прибегая к альтернативам. Типичная ситуация «среднестатистического» заёмщика: молодая семья, возможно с ребёнком, возможно без, не имеет собственного жилья в городе, но совокупный уровень дохода позволяет взять ипотечный кредит, плюс к этому, удалось накопить некоторую сумму, которой достаточно для первоначального взноса; для таких заёмщиков ипотека становится единственным выходом, позволяющим им отказаться от аренды жилья»,- отмечает Елена Вебер-Латиган. Причины, по которым люди прибегают к альтернативным сделкам, банальны – улучшение жилищных условий в связи с ростом семьи до двух детей и более или их взрослением. Как правило, покупатели не совершают каких либо резких скачков, обычно миграция происходит из 2-х в 3-х комнатные квартиры, и так далее, то есть поэтапно. Такие сделки не требуют высоких доплат, соответственно, не возлагают большого долгового бремени на заемщика. По наблюдениям Льва Плецельмана, разъезд в семье, состоящей из разных поколений, проживавших на одной жилплощади, обычно происходит с выделением однокомнатной квартиры с помощью ипотечного займа. Кроме того, покупатели довольно часто меняют свой район или на более удобный с транспортной точки зрения, или на более дешевый с целью прибрести квартиру большей площади.

Цена вопроса

Поскольку уже имеющаяся в собственности жилплощадь является весьма внушительным капиталом, который банки охотно рассматривают в качестве дополнительного гаранта надежности клиента, то процедура одобрения ипотеки для клиентов-«альтернативщиков» не такая напряженная, как, скажем, для тех, кто покупает квартиру в новостройке с минимальным первоначальным взносом. По наблюдениям руководителя департамента ипотеки и кредитов компании «НДВ-Недвижимость» Андрея Владыкина, средняя сумма кредита по всем банкам Москвы держится на уровне 3,5 – 4,0 млн рублей и растет очень медленными темпами. Средняя стоимость квартиры от 6,8 до 8,5 млн. рублей. По словам Елены Вебер-Латиган, как правило, если речь идёт о жилье эконом-класса, сумма доплаты составляет от 1,5 до 3 миллионов рублей. «Эта сумма в большинстве случаев позволяет переехать в квартиру большей площади, иногда несколько улучшить месторасположение объекта (близость к метро, престижность района). В сегменте бизнес-класса доплата может достигать 5 – 7 миллионов рублей, правда в этом случае заёмщики редко берут всю сумму в кредит, частично используя собственные средства, иногда средства от продажи других объектов недвижимости»,- объясняет она. Следовательно, альтернативу чаще всего рассматривают в тех случаях, когда на руках есть 50% и более от стоимости выбранной квартиры. Если денег меньше, берут простую ипотеку, если больше – берут потребительский кредит или продают какой-либо объект, с которым расставаться наиболее безболезненно (дачу, например).

«Среднестатистические» характеристики стоимости, как альтернативных сделок, в целом, так и отдельных параметров, которые им присущи, различаются, в зависимости от того, к цифрам какого аналитического центра мы прибегаем.

Скажем, Александр Серебряков, заместитель генерального директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж» по ипотечным программам, приводит более сдержанные данные.

Средняя стоимость квартиры, по наблюдениям эксперта, приобретаемой с использованием ипотечного кредита – 6,1 млн рублей в Москве, и 5,7 млн рублей – в Московской области. Средняя сумма кредита, привлекаемая для покупки квартиры в 1 квартале 2011 года составила порядка 3 млн рублей.

Но как в первом, так и во втором случае очевидно, что без помощи кредитно-финансовой организации клиентам было бы очень сложно увеличить жилплощадь, потому что просто взять и накопить 3- 4 млн рублей задача непростая для семейных людей с детьми.

Выбор банка

Интересными наблюдениями поделились застройщики, так же в практике своей деятельности сталкивающиеся с «цепочными» сделками. «Если при обычных ипотечных сделках средний размер первоначального взноса равен примерно 40%, то в случае альтернативных сделок этот показатель составляет 70% от стоимости квартиры – говорит Ольга Гусева, директор по маркетингу ГК «Домостроитель». – Привлечение ипотеки практикуется примерно в каждой четвертой альтернативной сделке». Но если размер первоначального взноса у «альтернативщиков» вполне объясним с логической точки зрения, то выбор банка, к которому прибегают такие клиенты, часто связан с необходимым уровнем комфорта для обращения с кредитно-финансовой организацией. По словам экспертов, сегодня и сами банки весьма заинтересованы в сотрудничестве с агентствами в сфере альтернативных сделок. Елена Вебер-Латиган объясняет, что клиенты без агента – это всегда риск, что в самый неподходящий момент они выкинут-таки тот или иной фокус, ставя в тупик остальных участников сделки. «Происходит это не от их собственного большого желания, а скорее от незнания и непонимания технологии сделки и некоторых юридических аспектов. Что же касается банков, то трудности, конечно, бывают. Тем не менее, риэлторам, как правило, удаётся грамотно выстроить работу с кредитными менеджерами в банка»,-отмечает она. Андрей Владыкин утверждает, что все банки, проводящие ипотечные сделки, также приветствуют альтернативные. В основном, различия касаются так называемой «длины цепочки» то есть количества квартир, задействованных в сделке, и места кредитной сделки в этой цепочке. «Это может показаться абсурдом, но некоторые банки отказывались проводить сложные альтернативные сделки из-за банального неумения организовать последовательность закладки денег в банковские ячейки, а также из-за нехватки свободных ячеек и нехватки свободных мест в переговорных, чтобы рассадить всех участников цепочки» – делится своими наблюдениями эксперт. Однако в подавляющем большинстве случаем все стремятся решить вопрос ко всеобщей выгоде и альтернативы проходят достаточно гладко.

В заключении хочется сказать, что альтернативные сделки относятся к классическому типу взаимодействий с недвижимостью, в том числе и потому, что востребованы, практически, всегда.

На этот тип экономических отношений мало воздействуют кризисные факторы или ухудшение инфляционного фона, потому что здесь можно встретить практически «идеальный» вариант, когда потребности и возможности не совпадают лишь чуть-чуть.

А недостающую сумму с такими гарантиями надежности банки предоставляют с большей охотой, чем при обычном варианте ипотеки. Именно поэтому альтернативные сделки можно назвать «оплотом» рынка недвижимости, в том числе и в настоящее время.
Вернуться к списку прессы

этой новостью в
этой новостью в

Источник: https://miel.ru/press/4984/

Есть альтернатива

Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой

Часто для того, чтобы купить новую квартиру, нужно продать имеющуюся. Покупатель вашей недвижимости тоже в свою очередь может одновременно быть продавцом своей жилплощади. Такие сделки называются альтернативными.

Они имеют свои сложности, главная из которых — возможность развала «купле-продажной цепочки». Альтернативные сделки сейчас очень распространены на вторичном рынке недвижимости.

«Связано это с тем, что у многих людей нет такого количества денежных сбережений, с помощью которых можно было бы совершить отдельную покупку недвижимости. Поэтому чаще всего люди производят обмены — улучшают свои жилищные условия, либо просто меняют жилье.

Кроме того есть альтернативные сделки, которые осуществляются с целью разъезда, обмена на меньшую площадь с целью получения доплаты», — поясняет директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.

«Причиной распространения подобных схем является достаточно развитый рынок вторичного жилья, доступность ипотечного кредитования, а также желание людей улучшить свои жилищные условия», — дополняет начальник управления ипотечного кредитования банка «Открытие» Сергей Столбунов.

При альтернативных сделках собственник одновременно является и продавцом, и покупателем жилья. Участников сделки здесь может быть сколь угодно много. И это — одна из основных сложностей «альтернативы», где помимо прочего большое значение приобретает психологический фактор: необходимо совпадение и постоянство желаний сразу нескольких людей-участников сделок. Если хотя бы один из них передумает приобретать или продавать квартиру или захочет вдруг изменить ее стоимость, то все сделки автоматически не состоятся. «Прозрачные и понятные условия купли-продажи, а также получения денежных средств последним продавцом является самым главным условием успеха данных сделок», — уверен Сергей Столбунов.
Главное преимущество альтернативных сделок заключается в том, что с их помощью можно улучшить жилищные условия без больших финансовых затрат. Продавец может добавить к сумме, вырученной от реализации недвижимости, собственные накопления (или средства ипотечного кредита) и купить новое жилье. Среди минусов — сложность осуществления сделки и повышенная комиссия риэлтора, который будет одновременно продавать квартиру и искать новую для покупки. «Такие сделки считаются сложными с точки зрения организации, поскольку в квартирах могут быть несовершеннолетние собственники, ипотека (более одной), доверенности, приватизация и прочие особенности, которые необходимо учитывать в совокупности, поскольку от успеха каждой сделки зависит общий успех альтернативной сделки», — отмечает Сергей Столбунов. Также при «альтернативах» могут возникать определенные несогласия между риэлторами, которые представляют разные стороны сделки, споры по поводу условий договора доступа к ячейке, сроков сдачи квартиры новому собственнику и т. п. Чем длиннее «цепочка» (то есть чем больше людей участвует в альтернативе), тем выше вероятность того, что что-то может пойти не так и сделка не состоится. Хорошо, если в «цепочке» есть покупатель с «живыми» деньгами, которых хватит для приобретения нужной ему квартиры. «Независимо от количества звеньев в „цепочке“ обмена обязательно в начале процесса должен присутствовать участник, который совершает только покупку объекта недвижимости, а в конце — участник, который только продает свой объект, не приобретая ничего взамен, иначе череда сделок в „цепочке“ обменов будет нескончаемой. Задача риэлтера — по возможности ограничить число звеньев, чтобы сделка для его клиента была реальной, а не потенциальной», — говорит Константин Шибецкий.

По словам эксперта, «одна из причин, по которой может сорваться сделка, — это неподготовленность участников процесса к масштабности всего мероприятия». Поэтому риэлторы должны заранее рассказать своим клиентам о каждом этапе сделки, объяснить все детали и нюансы. Так удастся избежать конфликтных ситуаций между участниками, которые могут привести к срыву сделки.

В любом случае при альтернативных сделках не стоит продавать квартиру, предварительно не подобрав себе жилье взамен. Приобретаемую недвижимость нужно проверить с юридической точки зрения — посмотреть, нет ли обременений на квартиру, ограничений на ее продажу. Риэлтор должен проверить у продавца следующие документы:

  1. Документы, подтверждающие личности участников сделки (паспорта, свидетельства о рождении детей, военные билеты).
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство права собственности, договор предыдущей сделки купли-продажи или договор передачи приватизированного жилья).
  3. Документы БТИ (справка о стоимости квартиры, сведения об отсутствии ареста недвижимости и обременений, поэтажный план и экспликация).
  4. Выписка из домовой книги (она должна подтверждать, что кроме заключающих договор граждан в квартире никто не прописан).
  5. Копия финансово-лицевого счета.
  6. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности продавца на жилье и его обременениях.
  7. Документ из Единого информационно-расчетного центра (ЕИРЦ) о том, что никто не выписывался из квартиры.

Часто потенциальному покупателю приходится вносить аванс или задаток за ту квартиру, которую он планирует приобрести. Нужно помнить, что это совершенно разные понятия.

Задаток — денежная сумма, которую покупатель передает продавцу в счет стоимости квартиры в качестве обеспечения исполнения договора.

Если договор задатка расторгается по соглашению сторон, то вся внесенная сумма возвращается покупателю.

Если договор не был исполнен по вине покупателя, то эти деньги остаются у продавца, если по вине продавца — то он должен уплатить покупателю двойную сумму задатка.

В отличие от задатка, аванс выполняет исключительно платежную функцию, являясь лишь формой предоплаты в счет предстоящих платежей. Вне зависимости от того, по какой причине не состоится сделка, аванс в полном размере возвращается покупателю.
Ипотека способствует увеличению количества альтернативных сделок. Благодаря кредитованию, можно продать имеющуюся недвижимость, внести эти деньги в качестве первоначального взноса, а оставшуюся сумму, необходимую для покупки новой квартиры, взять в долг у банка. При альтернативных сделках с использованием ипотеки желательно уложиться в срок одобрения кредитной заявки, который обычно составляет 3–4 месяца. За это время нужно успеть продать свою квартиру и купить новое жилье. Конечно, можно будет подать заявку еще раз, и ее одобрение пройдет быстрее и легче, но в таком случае придется обновлять документы и вновь обращаться в кредитную организацию. Стандартный алгоритм «альтернативы» с ипотекой выглядит следующим образом. Человек подает заявку в банк и в случае ее одобрения начинает (сам или с помощью риэлтора) продавать свою квартиру. Желательно, чтобы покупатель не был тоже связан с ипотекой, поскольку это затруднит проведение сделки. Параллельно подбирается недвижимость для покупки. Когда она найдена, покупатель вносит аванс. После этого назначается день сделки. Обычно последующие расчеты происходят через депозитарные ячейки. То есть, например, покупатель вашей квартиры кладет в ячейку 3 млн рублей, а вы вносите 2 млн рублей в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги в конечном итоге забирает продавец последней в цепочке квартиры. Нужно помнить, что при ипотечной сделке банк предварительно проверяет юридическую чистоту квартиры, которая становится залогом на все время обслуживания кредита заемщиком. Здесь могут возникнуть определенные сложности. «По общему правилу в рамках альтернативной сделки банк контролируют процесс покупки той квартиры, которая приобретается с помощью ипотечного кредита, то есть анализирует документы на эту недвижимость. Но существуют прецеденты, когда кредитор проверяет документы и других объектов в цепочке. В случае если банку не понравятся документы на квартиру, которая является одним из последующих звеньев в цепочке, он может отказать в выдаче кредита», — предупреждает Константин Шибецкий.

Источник: http://www.ipocred.ru/columns/68-40-issue-columns/3208-kak-pravilno-provesti-alternativnuyu-sdelku-pri-kuple-prodaje-nedvijimosti

Военная ипотека и альтернативная сделка купли-продажи

Альтернативная сделка с недвижимостью с ипотекой

Как свидетельствует практика и статистика на сегодняшний день более востребованными считаются альтернативные сделки купли-продажи недвижимости.

Часто бывает так, что лишь альтернативные сделки на рынке недвижимости являются единственно удобным и выгодным вариантом как для продавца, так и для покупателя.

Возникает вопрос – возможно ли оформление альтернативной сделки купли-продажи жилья по военной ипотеке? Рассмотрим это далее.

Суть альтернативной сделки купли-продажи

Альтернативная сделка представляет собой процесс продажи одним лицом квартиры или иной недвижимости для покупки одновременно другой недвижимости.

Таким образом, даже при отсутствии денежных средств в виде наличности, продавец, выступая покупателем, может продать, к примеру пятикомнатную квартиру и сразу же приобрести две двух комнатные.

Такие сделки часто в нотариальной среде именуют встречными и заключаются они с единовременной регистрацией собственности в Росреестре.

В такого рода сделках принимают участие минимум три стороны процесса – покупатель первой недвижимости, продавец второй и покупатель второй недвижимости, которую в свою очередь является продавцом первой квартиры или дома.

Законодательством допускается, что объектами альтернативных сделок могут быть одновременно несколько квартир или домов.

В том случае, когда в процессе заключения такого рода сделок привлекается кредитный займ, тогда среди участников альтернативной сделки будет банковское учреждение.

Когда стоит заключать альтернативную сделку?

В основном альтернативные сделки удобно заключать тогда, когда продавец жилплощади не имеет наличных средств для покупки нового жилья, но при этом нашел клиента, который выкупит его собственность. Так, в процессе сделки осуществляется продажа первой квартиры, покупка данной недвижимости покупателем и оформление купли-продажи новой квартиры для того, кто продал первую жилплощадь.

Альтернативная сделка также возможна если один из собственников недвижимости является несовершеннолетний. Так, изначально необходимо предоставить разрешение из Органов опеки и попечительства, которое учреждение выдаст лишь в случае подтверждения, что несовершеннолетней особе будут предоставлены условия проживания, не хуже предыдущих.

Кроме того, альтернативные сделки заключается тогда, когда среди собственников продаваемого жилья есть недееспособные граждане. В двух вышеперечисленных случаях альтернативные сделки являются единственным возможным вариантом оформления продажи недвижимости.

Участие в альтернативной сделке военного с привлечением суммы военной ипотеки

Средства, которые имеет военнослужащий на личном счету в накопительно-ипотечной системе могут быть целенаправленно использованы лишь на покупку собственной недвижимости. Когда продается одна квартира и при этом покупается другая, нотариально это оформляется двумя отдельными договорами купли-продажи, так что преград для применения военным средств военной ипотеки нет.

Выделяют следующие варианты применения средств с личного накопительного счета военнослужащего в процессе заключения альтернативных сделок купли-продажи недвижимости, а именно:

  • Военный может приобрести квартиру за счет средств с накопительного счета или с помощью государственных субсидий, к которым можно добавить собственные сбережения либо банковский ипотечный кредит Таким образом, сумма накоплений по именному счету может выступать как в качестве первоначального взноса, так и в виде ежемесячных регулярных погашений по кредитному займу.

  • Военный может продать одну квартиру и сразу же приобрести другую.

    В данном случае можно сумму накоплений по именному счету добавить к сумме, вырученной от продажи первой квартиры, или же использовать денежные средства от продажи первой квартиры как первоначальный взнос да вторую, а кредиты погашать из личного счета.

    Также возможен вариант, когда и сумма выручки от продажи первого жилья, и сумма средств с личного накопительного счета идут на погашение первоначального взноса, а последующие платежи военнослужащий вносит из собственного бюджета.

В заключении стоит сказать, что военнослужащие могут принимать участие в альтернативных сделках купли-продажи имущества с привлечением средств военной ипотеки.

Стоит знать, что такой процесс требует формирования объемного пакета документов особенно в случае, когда один из участников такой сделки обращается за кредитованием в банковское учреждение.

Также немаловажным является тот факт, что такого рода сделки могут длиться до нескольких месяцев.

Источник: https://www.molodostroy24.ru/notes/rosvoenipoteka/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-zhilya-po-voennoj-ipoteke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.