Альтернативная сделка с недвижимостью риски для продавца

Риски мошенничества при альтернативной сделке

Альтернативная сделка с недвижимостью риски для продавца

– Предпринимательское право – Риски мошенничества при альтернативной сделке

Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки.

Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.

Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов.

Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”. Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность.

Альтернативная сделка с недвижимостью

Однако, совершая операцию купли-продажи недвижимости (и жилой, и коммерческой), рискуют все стороны сделки: продавец, покупатель и даже компания-посредник. Попробуем разобраться, какие подводные камни в отчуждении имущества существуют для владельца квартиры вторичного фонда.

Риск альтернативной сделки С одной стороны, продавец сегодня находится в более выгодном положении, чем покупатель, по крайней мере, это касается выбора – спрос по-прежнему превышает предложение.

Вторичный рынок пополнился покупателями первичного рынка и теми, кто ранее предпочитал арендовать квартиры.
В результате даже неликвидное жилье находит своего покупателя. Что ж, с этим утверждением, наверное, не поспоришь.

Но и в такой выгодной ситуации продавец сталкивается со многими трудностями.
Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Альтернативная сделка при покупке квартиры. порядок действий

Инесса Владимировна ГУБАЧЕВА, директор агентства недвижимости «Региональный Статус»:– Главный риск для продавца квартиры вторичного рынка – потерять квартиру и не получить деньги. Подобная ситуация может произойти при двух условиях: если расчет с продавцом осуществляется наличными средствами и неправильно определена схема расчета.

Внимание Договор купли-продажи предусматривает пункт, в котором оговорен порядок передачи средств за квартиру. Стороны могут условиться об оплате после подписания договора, после подачи документов в регистрационную палату или после получения документов о праве собственности нового владельца (покупателя).

Если расчет предполагается после подписания договора, то риск потери и денег и будущей квартиры возникает у покупателя.

Rieltor — ask

Их схемы отработаны, поэтому гарантируют большую безопасность.Какие есть риски? Сложная сделка полна неприятных сюрпризов. Чтобы себя от них уберечь, необходимо с ними разобраться.

  • Риелтор. Без помощи специалиста провести обмен практически нереально. Процесс очень сложный и ошибка может стоить огромных денег. Важно Риелтор будет контролировать всех участников, проверять договоры, историю объектов, движение денег. Качество целиком и полностью зависит от профессионализма этого человека.
  • Мошенничество и обман.

Чтобы уберечь себя от негативных последствий прислушайтесь к советам своего риелтора, но ни в коем случае к другим. Они представляют интересы своих клиентов, а не ваши.

  • Потеря времени.

  • Участники цепочки собираются медленно, а иногда и рассыпаются.

    Кроме того, у нас есть черный список агентств, с которыми мы не имеем дела, так как они нечестны со свои клиентами. Много вопросов вызывают сделки с квартирами, полученными в наследство.

    Мы чаще всего стараемся проверить такие факты через нотариуса, хотя такая информация, честно говоря, тоже бывает не всегда достоверной.

    Принимая в цепочку наследственные квартиры, и покупая их для клиентов, мы стремимся, прежде всего, выяснить, кто, когда и как вступил в права наследства, и кто был прописан на одной жилплощади с наследодателем.

    Случай из практики Вадим продал квартиру и через два месяца трагически погиб. У него осталась жена и двое маленьких сыновей. Исходя из права детей на наследство, жена решила оспорить сделку.

    Альтернативные сделки: опасности и подводные камни

    Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4. Вернуться ○ Типичные риски продажи квартиры.

    Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

    • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
    • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
    • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
    • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

    Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег.

    Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован.

    Недвижимость пскова

    Когда при покупке новой квартиры продается старая, это называется альтернативной сделкой. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет усовершенствовать жилищные условия.

    Или дети собираются жить отдельно. Имеется несколько причин альтернативной сделки купли-продажи квартиры:

    • улучшение условий жизни;
    • разъезд — актуален для бывших супругов или для конфликтующих родственников;
    • съезд – продажа двух или больше квартир и покупка на эти деньги одной большой;

    Обычно в процессе участвуют около 5 квартир, но иногда эта цифра достигает и 12. Из-за вовлечения большого количества участников, процесс может затянуться на долгий период.

    Каждый имеет свои интересы, поэтому подогнать точные сроки очень трудно. Необходимо иметь выдержку и терпение. Существует масса примеров, где за несколько часов от сделки один из участников отказывался.

    Альтернативная сделка: как безопасно купить новое жильё, продав старое

    Во время альтернативной сделки следует запастись временем и терпением.Пожалуй, это все риски альтернативной сделки. Нужно ли платить налог? Осуществляя альтернативную сделку с квартирой многих интересует проблема, облагается ли она налогом.

    Учитывая налоговый кодекс, объектом налогообложения физических лиц есть доход, полученный в течении года. В том числе и от продажи жилплощади. Рассмотрим пример, когда продается квартира за 4 500 000 рублей.

    Собственниками являются двое родителей и двое детей. То сумма, которую указывают в декларации рассчитывается следующим образом.

    4 500 000 – 1 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) — 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 * 13% = 195 000 / 4 = 48 750 рублей (на каждого члена семьи). Есть возможность и не платить налог.

    Ooo «законное право»

    В профессиональном риэлторском жаргоне есть такое понятие как «альтернативная сделка». Специалисты говорят, что это самый распространенный вид сделок с недвижимостью.

    О том, что представляют собой такие сделки, и каковы их особенности.

    Альтернативной называется сделка, цель которой – не просто получение денег за продажу квартиры, а одновременное приобретение другого жилья (то есть некой альтернативы).

    Например, взамен одной большой квартиры нужно две поменьше или, наоборот, вместо двух небольших квартир нужна одна просторная. Вариантов может быть очень много: люди съезжаются, разъезжаются, обмениваются жильем.

    К альтернативным сделкам относится и расселенение ветхого фонда, если бывшим жильцам предоставляют именно другие квартиры (а не денежную компенсацию). Нередко бывает так, что у покупателей нет денег на более дорогую квартиру, но есть прежнее жилье и средства на доплату.

    Советы юриста: ✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит? ○ . ○

    Что такое альтернативная сделка? Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время.

    В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ. Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ).

    Источник: https://buh-nds.ru/riski-moshennichestva-pri-alternativnoj-sdelke/

    Альтернативная сделка купли продажи квартиры риски

    Альтернативная сделка с недвижимостью риски для продавца

    Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

    Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

    Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

    До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

    Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

    В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

    Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

    В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

    Способы организации сделки

    Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

    1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
    2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
    3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

    Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

    Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

    Порядок действий при альтернативной сделке

    Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

    Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

    Альтернативная состоит из нескольких этапов.

    Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

    1. Правоустанавливающие документы;
    2. Кадастровый и технический паспорт;
    3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
    4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
    5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
    6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

    Риски и преимущества

    По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

    Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

    Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

    Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

    Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

    Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

    Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

    Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

    К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

    При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

    Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

    Налогообложение при альтернативной продаже

    Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

    В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

    Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

    Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

    Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

    Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

    • Заполненную форму 3-НДФЛ;
    • Договора купли-продажи;
    • Свидетельство о присвоение ИНН;
    • Копия паспорта;
    • Заявление о предоставлении налогового вычета.

    С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

    1. По наследству или дарственной от близких родственников;
    2. По договору ренты;
    3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

    Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

    При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

    Советы профессионалов

    1. Главный залог успешной сделки – грамотный и опытный риелтор. Без специалиста практически невозможно разобраться во всех нюансах сделки и проконтролировать соблюдение ее условий всеми сторонами.
    2. Реально оценивайте свои возможности.

      Продажа квартиры по завышенной цене или поиск очень дешевой квартиры приведет только к бесконечной трате времени на подбор вариантов.

    3. Внимательно отнеситесь к предварительному договору купли-продажи. В нем обязательно должны быть прописаны условия его расторжения и возврата аванса.

    4. Решаясь на альтернативную сделку нужно набраться терпения. Между внесением аванса и заключением основного договора может пройти несколько месяцев. Сроки выхода на сделку зависят от количества участников цепочки и от того, как быстро будет найден покупатель с живыми деньгами.

    5. Высокая стоимость жилья привлекает на рынок недвижимости большое количество мошенников. При покупке квартиры тщательно проверяйте документы. Небольшая экономия на оплате услуг специалиста может стать причиной потери всех вырученных денег.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:
    Это быстро и бесплатно!

    Источник: http://kvartira3.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi/

    В чем преимущества альтернативной сделки?

    Альтернативными называются сделки с приобретение нового жилья с одновременной продажей старого, а также обмен жильем: когда участники сделки «меняются» своим имуществом, передавая права на них друг другу с доплатой или без.

    Источник: https://schoolshemetovo.com/alternativnaya-sdelka-kupli-prodazhi-kvartiry-riski/

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.