Альтернативная продажа квартиры риски
Содержание
- 1 Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней
- 1.1 Суть альтернативной сделки и типы участников
- 1.2 Особенности альтернативных продаж
- 1.3 Альтернативная сделка: кому это выгодно
- 1.4 Зарегистрированные собственники
- 1.5 Зарегистрированные несобственники
- 1.6 Участие несовершеннолетних собственников
- 1.7 Преимущества и недостатки альтернативной продажи
- 1.8 Оценка рисков по альтернативной продаже
- 1.9 Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже
- 1.10 Начисление и оплата налога
- 1.11 Доступ к банковским ячейкам
- 2 Риски альтернативной сделки купли-продажи квартиры
- 3 Альтернативные сделки с квартирой: варианты, как избежать рисков?
Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней
Что такое альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры, одновременно с которой происходит покупка другой жилплощади.
Важно, что обе сделки осуществляются единовременно.
Иногда такой вариант единственно возможен по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищённым слоям населения – детям, пенсионерам и т.д.
Продажа долей несовершеннолетних может происходить только при нотариальном заверении сделки. В свою очередь покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оформить договор письменно.
Ещё один случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей иного жилья. Они прописаны по старому адресу, но въезжают в купленную квартиру и прописываются в ней в период регистрации сделки.
В целом, таких альтернативных покупок много. В основном они связаны с ситуациями, когда разъезжаются члены одной семьи, покупают квартиру на материнский капитал, разъезжается коммунальная квартира и т.д.
Суть альтернативной сделки и типы участников
В процедуре оформления такой сделки участвует несколько человек:
- «Верхний покупатель» скупает несколько квартир. Но может быть и несколько «верхних покупателей», каждый из которых покупает по квартире. Также это бывает, когда продав несколько квартир, их владельцы переехали в одну. В случае покупки квартиры в схеме возникают «другие покупатели»;
- «Нижние продавцы». Они только продают свои квартиры и получают деньги;
- «Средние участники сделки». Они одновременно покупают и продают недвижимость. В зависимости от стоимости конкретных квартир, они могут купить квартиру за деньги от проданной, либо купить с доплатой, или, наоборот, купить дешевле, чем стоила проданная квартира.
Кроме этого есть так называемые «сделки-паровозы», в которых каждый участник критически важен для завершения всех остальных сделок. Чем больше в такой сделке квартир, тем она сложнее. Поэтому риэлторы стараются сократить количество участников до определённого предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с этим риски.
Особенности альтернативных продаж
особенность связана с единовременным заключением обеих сделок. Так человек снижает риск того, что продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных отдельных сделок по продаже и купле двух квартир, такие риски возникают из-за падения стоимости валюты, отказа участников сделки продать квартиру и т.п.
Альтернативная сделка с недвижимостью риски также имеет. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только риэлторы. Их знания и опыт нужны для оценки сделок, чтобы избежать мошенничества и любых других проблем с законом.
Альтернативная сделка: кому это выгодно
Все участники сделки получают свои выгоды, но также несут свои риски. Для понимания их участия в процессе стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.
Зарегистрированные собственники
Их выгода в том, что на момент сделки по продаже своей квартиры, они остаются в ней зарегистрированы. А после покупки новой, регистрируются там и снимаются с учёта по старому адресу. Этот момент обычно оговаривается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.
Зарегистрированные несобственники
К таковым относятся пользователи жилых помещений, которые при этом не являются их собственниками.
Оформление альтернативной сделки купли-продажи квартиры рискованно в данном случае потому, что пользователи не являются стороной сделки и, следовательно, они не обязаны исполнять договор купли-продажи. В итоге, они могут просто отказаться выселяться из этой квартиры.
Конфликт придётся решать в суде, но и судиться с ними сложно именно потому, что они не подписывали договор купли-продажи и не брали на себя его обязательства.
Помимо договора некоторые аспекты сделки определяют условия доступа к банковской ячейке с деньгами. Это важно в случае решения проблем с пользователями квартир.
С ними нужно составлять нотариально заверенные договора о том, что они обязуются выписаться из квартиры после её продажи.
Также эти обязательства нужно подкреплять специальными условиями доступа к банковским ячейкам, потому что нотариальные договора тоже имеют ограничения.Важно добиться снятия пользователей с учёта до сделки, потому что иначе в некоторых случаях у них останется пожизненное право проживания в данной квартире.
Участие несовершеннолетних собственников
При продаже квартиры, доля в которой принадлежит детям, они должны или стать владельцами другой квартиры или получить деньги равные стоимости их доли, либо выше.
Все возможные варианты нужно согласовывать с органами опеки.
Иногда пытаются выделить долю для детей путём оформления дарственной. Но органы опеки часто не соглашаются с такой сделкой, потому что дарение, как и любые другие сделки с недвижимостью, с участием опекуна и опекаемого запрещены.
Преимущества и недостатки альтернативной продажи
Для продавца альтернативная сделка купли-продажи квартиры для продавца выгодна по нескольким причинам:
- В условиях изменчивых цен он не рискует остаться без жилья;
- Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу же передаются за другую квартиру;
- Переезд на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных стадий;
- В случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то это вообще единственный возможный вариант. Это связано с тем, что органы опеки дадут согласие только на сделку, в которой взамен проданной квартиры несовершеннолетний гарантированно получит другую.
Однако в альтернативной сделке с недвижимостью для продавцов есть и минусы:
- Снижение цены, так как продавец зависит от покупателя, и заинтересован в быстром осуществлении данной сделки;
- Длительные сроки оформления сделки из-за её сложности.
Очень важно в процессе такой сделки документально оформить все выданные авансы между участниками купли-продажи.
Для покупателя покупка квартиры по альтернативе выгодна:
- Альтернативных квартир на рынке всегда больше, чем свободных;
- Они дешевле свободных;
- Сделкой занимаются риэлторы, которые снижают риски и решают проблемы;
- Участие в сделке компании-оценщика, страховой компании, банка, а иногда и органов опеки. Это повышает надёжность сделки, так как они дополнительно проверяют документы;
- Есть определённые гарантии, что все пользователи квартиры выпишутся. Хотя эти гарантии появляются только в случае правильного составления договора.
Недостатки альтернативной сделки для покупателя:
- Есть риск, что из-за завышенных ожиданий, продавец откажется от сделки до её проведения;
- Перед сделкой могут повысить цену;
- Поскольку участников сделки много, то возрастают риски споров между ними.
Стоит учитывать, что передача прав происходит в обратном порядке в сравнении с передачей денег. Это означает, что последним заселится в новую квартиру «верхний покупатель».
Оценка рисков по альтернативной продаже
Чем больше участников сделки и объектов, в отношении которых эта сделка производится, тем выше риски. На любом этапе кого-то из участников могут не устроить условия, и он захочет выйти из сделки.
Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже
Риэлтор выполняет две операции:
- Продажа квартиры, после чего её владелец получает деньги;
- Подбор новой квартиры в рамках этой суммы.
В результате, риэлтор получает комиссионные с обеих сделок. С учётом того, что сделки проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.
Начисление и оплата налога
Запутанный характер альтернативных сделок приводит к путанице и с начислением налогов. К тому же многие продавцы пытаются подменить налоговый вычет с продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.
В частности, некоторые считают, что продав квартиру за 100 тысяч и купив другую за 150 тысяч, они получают альтернативное сальдо и не должны платить налог. С точки зрения закона это неверно.
Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две разные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить 13-процентный налог, а при покупке другой можно получить вычет с уплаты НДФЛ.
Это означает, что налоги начисляются, как и при любых других сделках, без взаимозачёта.
Доступ к банковским ячейкам
Деньги в ходе сделки передают через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, арендовать нужно несколько ячеек одновременно. В договоре указывают условия доступа к ним.
Если продажа и покупка квартир происходит с разницей в сумме (доплатой или, наоборот, остатком), то арендовать приходится две ячейки. Одну для суммы оплаты, вторую – для доплаты.
То есть важно провести расчёты через ячейки так, чтобы свести к минимуму конфликт интересов сторон сделки. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:
- Аренда ячеек;
- Оформление договоров доступа к ним;
- Проверка и закладка денег;
- Подписание договоров, то есть проведение самой сделки;
- Регистрация сделки;
- Получение продавцами доступа к деньгам.
Как альтернативу банковской ячейки можно использовать аккредитив или нотариальный депозит.
Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe-nyuansy-soglasheniya/
Риски альтернативной сделки купли-продажи квартиры
Королёва Светлана Олеговна Стаж юридической работы с 2000 г.
Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы
Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»
Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Баклагова Оксана СергеевнаСтаж юридической работы с 2004 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.
Специализация:
Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.
Награды:
Диплом адвокатской палаты Московской области.
задать вопрос адвокату
Васильева Людмила ПавловнаСтаж юридической работы с 1996 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/6583.
Основные направления деятельности:
Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:
Награды:
Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.
задать вопрос адвокату
Гайданова Елена СергеевнаСтаж юридической работы с 1998 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345
Специализация:
Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.
В том числе:- Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права»- Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам
– Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»
Награды:
ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО “Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.
задать вопрос адвокату
Стаж юридической работы с 1990 г.
Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы
Специализация:
Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.
задать вопрос адвокату
Гостева Светлана НиколаевнаСтаж юридической работы с 1990 г.
Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы
Специализация:
Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Дмитриев Алексей ГеннадьевичСтаж юридической работы с 2004г.
Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области
Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.
Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.
задать вопрос адвокату
Дубинец Сергей ВладимировичСтаж юридической работы с 1985г.
Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы
Специализация:– криминалистика,- криминально-уголовное право
– уголовный процесс.
Награды:
Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак “150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ”. Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Стаж юридической работы с 2005
Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438
Специализация:– устные и письменные консультации;- составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.);- ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах;
– оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.
Награды:
Почетная грамота КАМ ЮрПрофи
задать вопрос адвокату
Захарова Ирина ВикторовнаСтаж юридической работы с 2001г.
Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы
Специализация:
Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы. Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской…
задать вопрос адвокату
Казаков Алексей ЛеонидовичСтаж юридической работы с 1990 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770
Специализация:– Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам- Защита интересов по административным и уголовным делам
– Арбитражные споры.
Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”. Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».
задать вопрос адвокату
Стаж юридической работы с 1992 г.
Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы
Специализация:
Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Кудряшов Константин АлександровичСтаж юридической работы с 2007 г.
Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.
Специализация:– Уголовное право.
– Судебные споры.
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Лаврова Елена АнатольевнаСтаж юридической работы c 2008 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531
Специализация:– Устные и письменные консультации.- Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде.
– Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.
Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Лясковский Илья КонстантиновичСтаж юридической работы с 2001г.
Регистрационный номер 77/9153 в реестре адвокатов Москвы
Специализация:– дела о банкротстве;- споры из договоров лизинга;- защита прав на фирменные наименования, доменные имена;
– жилищные споры.
Награды:
Грамота НО Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.
задать вопрос адвокату
Орлов Алексей АнатольевичСтаж юридической работы с 1998 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819
Заместитель Председателя Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”
Специализация:– уголовные дела;- обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц;
– дела из административных правоотношений.
Награды:
Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.
задать вопрос адвокату
Рыжова Наталья ВикторовнаСтаж юридической работы с 1995 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/7529
Специализация:
Гражданское право.
Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.
задать вопрос адвокату
Стаж юридической работы с 1985 г.
Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы
Специализация:– Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц;- Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях;
– По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.
Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”.
задать вопрос адвокату
Стаж юридической работы с 2000 г.
Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963
Специализация:Гражданское и предпринимательское право.Интеллектуальная собственность.Защита деловой репутации.
Банкротство.
задать вопрос адвокату
Источник: https://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/riski-alternativnoy-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry
Альтернативные сделки с квартирой: варианты, как избежать рисков?
Продажа существующей квартиры и покупка взамен нового жилья — это самая популярная операция на московском рынке недвижимости. Альтернативные сделки с квартирами были всегда востребованы, чистая продажа свободной жилплощади — очень редкое явление.
А в период кризиса и финансовой нестабильности альтернативный обмен является практически единственной возможностью продать и купить недвижимость.
Ведь даже владельцы свободных квартир вынуждены участвовать в альтернативных цепочках, чтобы приобрести желаемый объект.
Что такое свободная продажа
Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это
альтернативная сделка
.
Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира
Есть альтернатива!
Жизнь бьет ключом, особенно в столице. Граждане женятся (съезжаются), разводятся (разъезжаются), плодятся (расширяются).
Настоящее броуновское движение, которое заставляет искать варианты! Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, – одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья.
По оценкам экспертов, 80 процентов сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, альтернативные. И для большинства его участников это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.
Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом – одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко.
В самом деле, для того чтобы обменять жилье, надо найти на свой «товар» покупателя, которого бы он устроил. В то же время найденная для обмена жилплощадь должна понравиться вам. Совместить, чтобы всем сторонам все понравилось, довольно сложно.
Кроме того, выбор квартир при прямом обмене ограничен. Да и поиск такого варианта может растянуться на нескольких лет…
И тогда «придумали» обмен через куплю-продажу. Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.
Вы находите независимого покупателя на свою квартиру, он платит за нее деньги, и вы на эти деньги (как правило, с доплатой) покупаете то, что желаете.В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных простых продаж.
Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок.
Что такое альтернативная сделка
Альтернативными
называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.
Когда заключают альтернативные сделки: | |
Продаете единственное жилье | Поэтому не можете позволить себе сначала продать квартиру и только потом искать новую С альтернативной сделкой вы можете жить в квартире до самого переезда |
Хотите обменять одну или несколько квартир на другую | Например, хотите переехать в квартиру побольше или разменять трехкомнатную на две однушки |
Среди собственников есть дети или другие иждивенцы | Если среди собственников квартиры есть дети и иждивенцы, для регистрации сделки нужно разрешение органов опеки и попечительства. Чтобы получить разрешение, надо 2 комплекта документов: по продаваемой и покупаемой квартире. После продажи квартиры дети обязательно должны быть где-нибудь прописаны — нельзя продать квартиру, в которой они жили, и потратить деньги на что-то кроме жилья. Перед сделкой органы опеки и попечительства проверят все документы, чтобы убедиться, что интересы детей будут соблюдены и вы купите квартиру не меньше той, что была. В этом случае альтернативная сделка наиболее подходящий вариант продажи |
В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.
Деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней. Продавцы промежуточных квартир в цепочке доплачивают разницу в банковскую ячейку для продавца последней квартиры
Альтернативные сделки сложно организовать: большинство квартир находятся в долевой собственности, в них прописаны дети, они взяты в ипотеку, могут быть приватизированы или у них могут быть другие условия, которые обязательно надо учитывать.
Альтернативные сделки слишком сложны, чтобы проводить их самостоятельно. Надо найти подходящие и равноценные варианты, договориться с продавцом и банками, подготовить и проверить документы, одновременно подписать и зарегистрировать несколько договоров.
Все время придется следить за всеми участниками сделки, проверять юридическую чистоту документов, контролировать перевод денег и регистрацию договоров. Такие сделки, как правило, ведут сразу несколько профессиональных агентов — у неподготовленного собственника просто нет шансов сделать все самому.
При этом цена ошибки слишком высока — сорванная сделка, долгий поиск новых вариантов, а, иногда, и потеря денег в виде задатка.
Грамотный риелтор — главный залог успеха альтернативной сделки
Этот человек будет работать над вашей сделкой неделями или даже месяцами и уделит ей все свое внимание.
Это – классика
Основные варианты обмена таковы.
1. Равноценный обмен.
Район – на район. Допустим, вы собственник однокомнатной квартиры в Конькове и хотите поменять ее на такую же в другом районе.
Это может быть связано, например, с тем, что ребенка устроили на учебу в другую школу или вы поменяли работу, и вам невмоготу путешествовать из одного конца города в другой.
В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную.
2. Неравноценный обмен.
Обмен меньшей площади на большую. Или наоборот. Допустим, вы обитаете в «однушке», а семья увеличилась, и требуется больше простора. Нужно продать «однушку» и купить квартиру подороже, большей площади или с большим числом комнат.А может быть, ваши возможности позволяют переехать в более дорогой и престижный район (доплатив, если требуется, еще и за прибавку квадратных метров). Это, пожалуй, один из самых распространенных вариантов альтернативной сделки.
Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/alternativnaya-sdelka-kvartira-poryadok-dejstvij.html