Альтернативная продажа квартиры риски

Альтернативная сделка с недвижимостью – чем она отличается от других сделок и каковы требования закона к ней

Что такое альтернатива при покупке квартиры? Это продажа квартиры, одновременно с которой происходит покупка другой жилплощади.

Важно, что обе сделки осуществляются единовременно.

Иногда такой вариант единственно возможен по закону, потому что доли в квартире принадлежат незащищённым слоям населения – детям, пенсионерам и т.д.

Продажа долей несовершеннолетних может происходить только при нотариальном заверении сделки. В свою очередь покупка квартиры для несовершеннолетних не требует нотариального подтверждения, достаточно оформить договор письменно.

Ещё один случай, когда используется альтернативная сделка купли-продажи квартиры, связан с отсутствием у покупателей иного жилья. Они прописаны по старому адресу, но въезжают в купленную квартиру и прописываются в ней в период регистрации сделки.

В целом, таких альтернативных покупок много. В основном они связаны с ситуациями, когда разъезжаются члены одной семьи, покупают квартиру на материнский капитал, разъезжается коммунальная квартира и т.д.

Суть альтернативной сделки и типы участников

В процедуре оформления такой сделки участвует несколько человек:

• «Верхний покупатель» скупает несколько квартир. Но может быть и несколько «верхних покупателей», каждый из которых покупает по квартире. Также это бывает, когда продав несколько квартир, их владельцы переехали в одну. В случае покупки квартиры в схеме возникают «другие покупатели»;
• «Нижние продавцы». Они только продают свои квартиры и получают деньги;
• «Средние участники сделки». Они одновременно покупают и продают недвижимость. В зависимости от стоимости конкретных квартир, они могут купить квартиру за деньги от проданной, либо купить с доплатой, или, наоборот, купить дешевле, чем стоила проданная квартира.

Кроме этого есть так называемые «сделки-паровозы», в которых каждый участник критически важен для завершения всех остальных сделок. Чем больше в такой сделке квартир, тем она сложнее. Поэтому риэлторы стараются сократить количество участников до определённого предела, чтобы снизить сложность сделки и связанные с этим риски.

Особенности альтернативных продаж

особенность связана с единовременным заключением обеих сделок. Так человек снижает риск того, что продав квартиру, он не сможет купить другую. В случае традиционных отдельных сделок по продаже и купле двух квартир, такие риски возникают из-за падения стоимости валюты, отказа участников сделки продать квартиру и т.п.

Альтернативная сделка с недвижимостью риски также имеет. Они связаны с юридической и организационной сложностью самой сделки. Поэтому ими занимаются только риэлторы. Их знания и опыт нужны для оценки сделок, чтобы избежать мошенничества и любых других проблем с законом.

Альтернативная сделка: кому это выгодно

Все участники сделки получают свои выгоды, но также несут свои риски. Для понимания их участия в процессе стоит описать возможности каждой стороны альтернативной продажи.

Зарегистрированные собственники

Их выгода в том, что на момент сделки по продаже своей квартиры, они остаются в ней зарегистрированы. А после покупки новой, регистрируются там и снимаются с учёта по старому адресу. Этот момент обычно оговаривается в договоре. Срок смены регистрации оговаривается в договоре и обычно составляет 14 дней.

Зарегистрированные несобственники

К таковым относятся пользователи жилых помещений, которые при этом не являются их собственниками.

Оформление альтернативной сделки купли-продажи квартиры рискованно в данном случае потому, что пользователи не являются стороной сделки и, следовательно, они не обязаны исполнять договор купли-продажи. В итоге, они могут просто отказаться выселяться из этой квартиры.

Конфликт придётся решать в суде, но и судиться с ними сложно именно потому, что они не подписывали договор купли-продажи и не брали на себя его обязательства.

Помимо договора некоторые аспекты сделки определяют условия доступа к банковской ячейке с деньгами. Это важно в случае решения проблем с пользователями квартир.

С ними нужно составлять нотариально заверенные договора о том, что они обязуются выписаться из квартиры после её продажи.

Важно добиться снятия пользователей с учёта до сделки, потому что иначе в некоторых случаях у них останется пожизненное право проживания в данной квартире.

Участие несовершеннолетних собственников

При продаже квартиры, доля в которой принадлежит детям, они должны или стать владельцами другой квартиры или получить деньги равные стоимости их доли, либо выше.

Все возможные варианты нужно согласовывать с органами опеки.

Иногда пытаются выделить долю для детей путём оформления дарственной. Но органы опеки часто не соглашаются с такой сделкой, потому что дарение, как и любые другие сделки с недвижимостью, с участием опекуна и опекаемого запрещены.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи

Для продавца альтернативная сделка купли-продажи квартиры для продавца выгодна по нескольким причинам:

• В условиях изменчивых цен он не рискует остаться без жилья;
• Нет рисков из-за инфляции, так как деньги сразу же передаются за другую квартиру;
• Переезд на конкретный адрес с быстрой регистрацией без дополнительных промежуточных стадий;
• В случае, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетнего, то это вообще единственный возможный вариант. Это связано с тем, что органы опеки дадут согласие только на сделку, в которой взамен проданной квартиры несовершеннолетний гарантированно получит другую.

Однако в альтернативной сделке с недвижимостью для продавцов есть и минусы:

• Снижение цены, так как продавец зависит от покупателя, и заинтересован в быстром осуществлении данной сделки;
• Длительные сроки оформления сделки из-за её сложности.

Очень важно в процессе такой сделки документально оформить все выданные авансы между участниками купли-продажи.

Для покупателя покупка квартиры по альтернативе выгодна:

• Альтернативных квартир на рынке всегда больше, чем свободных;
• Они дешевле свободных;
• Сделкой занимаются риэлторы, которые снижают риски и решают проблемы;
• Участие в сделке компании-оценщика, страховой компании, банка, а иногда и органов опеки. Это повышает надёжность сделки, так как они дополнительно проверяют документы;
• Есть определённые гарантии, что все пользователи квартиры выпишутся. Хотя эти гарантии появляются только в случае правильного составления договора.

Недостатки альтернативной сделки для покупателя:

• Есть риск, что из-за завышенных ожиданий, продавец откажется от сделки до её проведения;
• Перед сделкой могут повысить цену;
• Поскольку участников сделки много, то возрастают риски споров между ними.

Стоит учитывать, что передача прав происходит в обратном порядке в сравнении с передачей денег. Это означает, что последним заселится в новую квартиру «верхний покупатель».

Оценка рисков по альтернативной продаже

Чем больше участников сделки и объектов, в отношении которых эта сделка производится, тем выше риски. На любом этапе кого-то из участников могут не устроить условия, и он захочет выйти из сделки.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Риэлтор выполняет две операции:

• Продажа квартиры, после чего её владелец получает деньги;
• Подбор новой квартиры в рамках этой суммы.

В результате, риэлтор получает комиссионные с обеих сделок. С учётом того, что сделки проводятся одновременно, комиссия снижается на 0,5%.

Начисление и оплата налога

Запутанный характер альтернативных сделок приводит к путанице и с начислением налогов. К тому же многие продавцы пытаются подменить налоговый вычет с продажи квартиры на сумму альтернативной покупки.

В частности, некоторые считают, что продав квартиру за 100 тысяч и купив другую за 150 тысяч, они получают альтернативное сальдо и не должны платить налог. С точки зрения закона это неверно.

Налоговое законодательство рассматривает продажу одной квартиры и покупку другой как две разные сделки. Поэтому при продаже квартиры нужно платить 13-процентный налог, а при покупке другой можно получить вычет с уплаты НДФЛ.

Это означает, что налоги начисляются, как и при любых других сделках, без взаимозачёта.

Доступ к банковским ячейкам

Деньги в ходе сделки передают через банковские ячейки. Чтобы удовлетворить интересы всех участников сделки по альтернативной купле-продаже квартир, арендовать нужно несколько ячеек одновременно. В договоре указывают условия доступа к ним.

Если продажа и покупка квартир происходит с разницей в сумме (доплатой или, наоборот, остатком), то арендовать приходится две ячейки. Одну для суммы оплаты, вторую – для доплаты.

То есть важно провести расчёты через ячейки так, чтобы свести к минимуму конфликт интересов сторон сделки. Поэтому стоит соблюдать следующий порядок:

• Аренда ячеек;
• Оформление договоров доступа к ним;
• Проверка и закладка денег;
• Подписание договоров, то есть проведение самой сделки;
• Регистрация сделки;
• Получение продавцами доступа к деньгам.

Как альтернативу банковской ячейки можно использовать аккредитив или нотариальный депозит.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/alternativnaya-sdelka-s-nedvizhimostyu-chto-eto-takoe-nyuansy-soglasheniya/

Риски альтернативной сделки купли-продажи квартиры

Королёва Светлана Олеговна Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер 77/2882 в реестре адвокатов г.Москвы

Председатель Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи»

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, в том числе правовой анализ договоров. Ведение гражданских дел в арбитражных судах всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Баклагова Оксана СергеевнаСтаж юридической работы с 2004 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов 50/5434.

Специализация:
Представление интересов в арбитражных судах, судах общей юрисдикции.

Награды:
Диплом адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Васильева Людмила ПавловнаСтаж юридической работы с 1996 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/6583.

Основные направления деятельности:
Оказание юридической помощи физическим и юридическим лицам, претензионно-исковая работа, ведение дел в судах общей юрисдикции и Арбитражных судах РФ различных инстанций, в т.ч.:

Награды:
Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан». Решение Совета Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации от 20.03.2008г. №4.

задать вопрос адвокату

Гайданова Елена СергеевнаСтаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/4345

Специализация:
Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции и арбитражном суде.

В том числе:- Заместитель генерального директора Юридического центра «Советник права»- Заведующий юридической консультацией №219 Межрегиональной коллегии адвокатов помощи предпринимателям и гражданам

– Президент «Коллегии адвокатов «Гайданов и Партнеры»

Награды:
ПОЧЕТНАЯ ГРАМОТА НО “Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Области гражданского права (гражданские, наследственные, жилищные и прочие правовые вопросы), опыт ведения уголовных и гражданских дел в судах общей юрисдикции и у мировых судей г. Москвы и Подмосковья.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы, Почетная грамота Палаты адвокатов Российской федерации.

задать вопрос адвокату

Гостева Светлана НиколаевнаСтаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер 77/8940 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Ведение гражданских дел, связанных со спорами по вопросу получения наследственного имущества, а именно, представление интересов клиента в судах общей юрисдикции всех инстанций.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Дмитриев Алексей ГеннадьевичСтаж юридической работы с 2004г.

Регистрационный номер 50/5587 реестре адвокатов Московской области

Специализация:
Устные и письменные консультации, правовые заключения по всем отраслям права, правовой анализ договоров, сопровождение сделок. Ведение гражданских дел в арбитражных судах и судах общей юрисдикции по следующим категориям дел.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Дубинец Сергей ВладимировичСтаж юридической работы с 1985г.

Регистрационный номер 77/679 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:– криминалистика,- криминально-уголовное право

– уголовный процесс.

Награды:
Почетная грамота Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации. Юбилейный нагрудный знак “150 ЛЕТ РОССИЙСКОЙ АДВОКАТУРЕ”. Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2005

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/7438

Специализация:– устные и письменные консультации;- составление правовых документов (договоров, соглашений, претензий, заявлений и др.);- ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, арбитражных дел в арбитражных судах;

– оформление прав на недвижимое имущество, в том числе в судебном порядке.

Награды:
Почетная грамота КАМ ЮрПрофи

задать вопрос адвокату

Захарова Ирина ВикторовнаСтаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/4184 в реестре адвокатов г. Москвы

Специализация:
Защита в рамках уголовного дела на всех стадиях процесса – доследственная проверка и оперативно-розыскные мероприятия, дознание, следствие, суд, апелляция, кассация, надзор (в том числе есть опыт прекращения уголовных дел за примирением сторон, по сроку давности, переквалификации и прекращения по амнистии, получения оправдательного приговора).

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы. Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской…

задать вопрос адвокату

Казаков Алексей ЛеонидовичСтаж юридической работы с 1990 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области 50/6770

Специализация:– Оказание квалифицированной юридической помощи физическим и юридическим лицам- Защита интересов по административным и уголовным делам

– Арбитражные споры.

Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”. Медаль II степени «За заслуги в защите прав и свобод граждан».

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1992 г.

Регистрационный номер 77/2686 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:
Гражданское, корпоративное, семейное, жилищное, административное, уголовное право. Арбитраж, суды общей юрисдикции, следственные и административные органы.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Кудряшов Константин АлександровичСтаж юридической работы с 2007 г.

Регистрационный номер 77/10951 в реестре адвокатов г. Москвы.

Специализация:– Уголовное право.

– Судебные споры.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лаврова Елена АнатольевнаСтаж юридической работы c 2008 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/11531

Специализация:– Устные и письменные консультации.- Защита по уголовным делам на предварительном следствии и в суде.

– Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции, у мировых судей.

Награды:
Почетная грамота Президента Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Лясковский Илья КонстантиновичСтаж юридической работы с 2001г.

Регистрационный номер 77/9153 в реестре адвокатов Москвы

Специализация:– дела о банкротстве;- споры из договоров лизинга;- защита прав на фирменные наименования, доменные имена;

– жилищные споры.

Награды:
Грамота НО Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”.

задать вопрос адвокату

Орлов Алексей АнатольевичСтаж юридической работы с 1998 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г.Москвы 77/819

Заместитель Председателя Коллегии адвокатов Москвы “ЮрПрофи”

Специализация:– уголовные дела;- обжалование незаконных действий и решений государственных органов и должностных лиц;

– дела из административных правоотношений.

Награды:
Почетная грамота Адвокатской палаты города Москвы.

задать вопрос адвокату

Рыжова Наталья ВикторовнаСтаж юридической работы с 1995 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов Московской области – 50/7529

Специализация:
Гражданское право.

Награды:
Диплом Адвокатской палаты Московской области.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 1985 г.

Регистрационный номер 77/6570 в реестре адвокатов г.Москвы

Специализация:– Полное юридическое сопровождение деятельности юридических лиц;- Ведение гражданских дел в судах общей юрисдикции во всех инстанциях;

– По уголовным делам – защита интересов на стадии предварительного следствия; в судах первой, апелляционной, кассационной и надзорной инстанций.

Награды:
Почетная грамота “Федеральной палаты адвокатов Российской Федерации”.

задать вопрос адвокату

Стаж юридической работы с 2000 г.

Регистрационный номер в реестре адвокатов г. Москвы 77/8963

Специализация:Гражданское и предпринимательское право.Интеллектуальная собственность.Защита деловой репутации.

Банкротство.

задать вопрос адвокату

Источник: https://www.urprofy.ru/vopros-yuristu/riski-alternativnoy-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiry

Альтернативные сделки с квартирой: варианты, как избежать рисков?

Продажа существующей квартиры и покупка взамен нового жилья — это самая популярная операция на московском рынке недвижимости. Альтернативные сделки с квартирами были всегда востребованы, чистая продажа свободной жилплощади — очень редкое явление.

А в период кризиса и финансовой нестабильности альтернативный обмен является практически единственной возможностью продать и купить недвижимость.

Ведь даже владельцы свободных квартир вынуждены участвовать в альтернативных цепочках, чтобы приобрести желаемый объект.

Что такое свободная продажа

Свободная или прямая продажа — это сделка, когда вы просто продаете квартиру, получаете за нее деньги и делаете с ними что хотите: откладываете, покупаете машину или вкладываете в акции. Как правило, у вас есть другое жилье и не надо срочно покупать новую квартиру. Зачастую собственники продают единственное жилье, взамен которого хотят сразу же купить другое — это

альтернативная сделка

.

Участникам альтернативной сделки не нужны деньги за квартиру — им нужна новая квартира

Есть альтернатива!

Жизнь бьет ключом, особенно в столице. Граждане женятся (съезжаются), разводятся (разъезжаются), плодятся (расширяются).

Настоящее броуновское движение, которое заставляет искать варианты! Неудивительно, что альтернативная сделка, совмещающая обмен и покупку, – одна из наиболее востребованных операций на вторичном рынке жилья.

По оценкам экспертов, 80 процентов сделок, совершаемых на столичном рынке жилья, альтернативные. И для большинства его участников это оптимальный вариант улучшить жилищные условия.

Раньше, когда граждане не были собственниками своего жилья, это называлось просто обменом – одна квартира менялась на другую. Сегодня прямой обмен на рынке недвижимости встречается редко.

В самом деле, для того чтобы обменять жилье, надо найти на свой «товар» покупателя, которого бы он устроил. В то же время найденная для обмена жилплощадь должна понравиться вам. Совместить, чтобы всем сторонам все понравилось, довольно сложно.

Кроме того, выбор квартир при прямом обмене ограничен. Да и поиск такого варианта может растянуться на нескольких лет…

И тогда «придумали» обмен через куплю-продажу. Альтернативная сделка – это одновременная продажа старой квартиры и покупка новой. При этом человек выступает и в роли продавца, и в роли покупателя.

В этом и заключается суть альтернативной сделки, которая складывается фактически из нескольких одновременных простых продаж.

Именно так происходят разъезды, съезды, расселения, обмены на большую (меньшую) площадь с доплатой, смены района проживания, а также расселения коммуналок.

Что такое альтернативная сделка

Альтернативными

называют сделки, когда вы одновременно продаете одну квартиру, чтобы купить другую.

В альтернативных сделках может участвовать сколько угодно собственников и квартир. Продавец одной квартиры выступает одновременно покупателем другой: получаются целые цепочки людей и договоров.

Деньги вносит покупатель первой квартиры цепочки, а получает их продавец последней. Продавцы промежуточных квартир в цепочке доплачивают разницу в банковскую ячейку для продавца последней квартиры

Альтернативные сделки сложно организовать: большинство квартир находятся в долевой собственности, в них прописаны дети, они взяты в ипотеку, могут быть приватизированы или у них могут быть другие условия, которые обязательно надо учитывать.

Альтернативные сделки слишком сложны, чтобы проводить их самостоятельно. Надо найти подходящие и равноценные варианты, договориться с продавцом и банками, подготовить и проверить документы, одновременно подписать и зарегистрировать несколько договоров.

Все время придется следить за всеми участниками сделки, проверять юридическую чистоту документов, контролировать перевод денег и регистрацию договоров. Такие сделки, как правило, ведут сразу несколько профессиональных агентов — у неподготовленного собственника просто нет шансов сделать все самому.

При этом цена ошибки слишком высока — сорванная сделка, долгий поиск новых вариантов, а, иногда, и потеря денег в виде задатка.

Грамотный риелтор — главный залог успеха альтернативной сделки

Этот человек будет работать над вашей сделкой неделями или даже месяцами и уделит ей все свое внимание.

Это – классика

Основные варианты обмена таковы.

1. Равноценный обмен.

Район – на район. Допустим, вы собственник однокомнатной квартиры в Конькове и хотите поменять ее на такую же в другом районе.

Это может быть связано, например, с тем, что ребенка устроили на учебу в другую школу или вы поменяли работу, и вам невмоготу путешествовать из одного конца города в другой.

В этом случае весь процесс обмена заключается в том, что одна квартира меняется на другую – равноценную.

2. Неравноценный обмен.

А может быть, ваши возможности позволяют переехать в более дорогой и престижный район (доплатив, если требуется, еще и за прибавку квадратных метров). Это, пожалуй, один из самых распространенных вариантов альтернативной сделки.

Источник: https://aburist.ru/nedvizhimost/alternativnaya-sdelka-kvartira-poryadok-dejstvij.html