Альтернативная продажа квартиры что это значит

Прямая продажа квартиры: что это такое

Альтернативная продажа квартиры что это значит

Ежедневно совершается огромное количество сделок с недвижимостью: кто-то продает, кто-то покупает, другие арендуют или наоборот сдают. Каждый участник сделки по недвижимости хочет получить максимальную прибыть и выгоду от нее. Есть два основных типа реализации недвижимости:

  • прямая или свободная продажа квартиры;
  • альтернативная.

Данные виды продажи квартиры кардинально отличаются друг от друга. Выбор конкретного способа зависит от обстоятельств, в которых находится продавец.

Прямая продажа квартиры — что это такое?

Чтобы понять, что такое прямая продажа недвижимости, рассмотрим определение понятия. Итак:

Прямая продажа квартиры — это тип сделки, в которой принимают участие две стороны, одна из которых продает недвижимость, а другая покупает.

При  этом дополнительные аспекты, как необходимость в покупке нового жилья, наличие обременения на продаваемой квартире, несовершеннолетние лица, прописанные в ней или другие собственники отсутствуют.

Второе название такого типа сделки с недвижимостью — чистая продажа квартиры. И чистая она именно из-за отсутствия отягощающих факторов. По сути продавец реализует недвижимость с целью получения выгоды от сделки, а не для обмена старого жилья на новое, улучшения жилищных условий или достижения иных целей.

Другая особенность продажи чистой квартиры — скорость. Такую сделку опытный риелтор (так называют человека, который занимается продажей за процент от сделки или зарплату, если он является наемным агентом в какой-либо риелторской фирме) закроет за пару дней, так как все документы от продавца квартиры будут на руках, ну а от покупателя требуются только деньги.

Нашел человека, готового заплатить нужную сумму, продал квартиру… Все просто!

Для сравнения: чтобы продать квартиру в ипотеке, на которую наложено обременение банка, необходимо получить согласие кредитора на сделку. На рассмотрение запроса уходит от 3-15 дней.

Также сложности ожидают тех, кто хочет продать старую квартиру и сразу приобрести новую, то есть в сделке уже участвует минимум три стороны. Это уже не прямая или чистая продажа, а альтернативная.

Необходимо грамотно все оформить, рассчитать разницу и учесть интересы каждой стороны. Вопрос альтернативной продажи со всеми преимуществами и недостатками рассмотрим ниже.

Что представляет собой прямая продажа квартиры?

Такой тип сделки, как прямая продажа квартиры, риэлторы еще называют “чистая продажа”. Для такой сделки характерны скорость и простота. Чтобы прямая продажа квартиры состоялась, необходимо соблюсти ряд условий:

  • В реализуемой квартире никто не должен быть зарегистрирован и не проживать;
  • Если кто-то проживает, в договор купли-продажи недвижимости вносится пункт о том, что помещение освободится во время указанного срока. Обычно на переезд дается 1 месяц;
  • Исключается необходимость в подборе альтернативной квартиры (комнаты, дома) для продавца. То есть он нанимает риелтора только для реализации свободной квартиры, а для проживания у него имеется альтернативная жилплощадь.

Прямая продажа квартиры пошагово:

  • Шаг 1: Поиск риелтора и заключение с ним договора. Можно продавать квартиру и самостоятельно, но тогда следует знать, как именно заключается договор купли-продажи, как регистрируется недвижимость на нового владельца в Россреестре и другие нюансы сделки.
  • Шаг 2: Рекламная кампания, демонстрация недвижимости, переговоры с потенциальным покупателем и заключение с ним предварительного договора купли продажи, если квартира ему подходит.
  • Шаг 3: Заключение сделки и регистрация договора купли-продажи в Росреесте.
  • Шаг 4: Подписание акта приема-передачи недвижимости и получение денег (перевод, аккредитив банка или другой вариант).
  • Шаг 5: Выплата комиссии риелтору или фирме, если он привлекался для продажи квартиры. Если все сделали самостоятельно, значит сэкономили на этом моменте.

Помните, что важно собрать полный пакет документов для совершения такой сделки. Список в видео:

Плюсы и минусы прямой продажи

Существует два вида продажи квартиры — прямой (рассматриваемый) и альтернативный. Оба способа имеют, как преимущества, так и недостатки.

Прямая продажа квартиры имеет большое количество плюсов для покупателя:

  • Скорость и экономия времени, так как въехать в приобретенное жилье можно практически сразу;
  • Получение кредита на «чистую квартиру» — более простая и быстрая процедура;
  • Есть возможность торговаться и сбивать цену, если деньги предлагаются наличными;
  • Есть возможность избежать нескончаемой цепочки юридических действий, характерных для альтернативной продажи.

Хотя для собственника еще больше плюсов, он быстро реализует квартиру и получает нужную ему сумму на руки, с которой далее может совершать любые финансовые операции.

Нельзя не учитывать и отрицательные стороны, которые могут возникнуть при прямой продаже квартиры. В первую очередь минусы такого способа могут коснуться покупателя недвижимости:

  • Потеря времени и денег. Есть вероятность, что квартира все же окажется нечистой, как бы собственник не уверял в обратном, поэтому проверка ее на обременение, наличие прописанных лиц, о которых продавец не упоминает и т.д. обязательна. Для этого нужно обратиться к юристу, а это стоит денег.
  • Возможность появления наследников. Чтобы проверить все досконально требуется юрист, самостоятельно можно приобрести проблемную квартиру.

Чтобы избежать негативных последствий, необходимо обратиться за помощью к юристу и инициировать доскональную проверку квартиры, прежде чем заключить с продавцом сделку по прямой продаже.

Особенности альтернативной продажи квартиры

Альтернативная продажа квартиры — гораздо более распространенный вариант, чем прямая. Все дело в том, что не у всех продавцов есть второе жилье.

Как правило, квартира продается с целью приобретения на вырученные деньги новой или же размена, к примеру, старой двушки на две однокомнатные.

Это стандартная процедура при разводе, когда оба супруга не желают более проживать совместно. Или же родители хотят выделить ребенку отдельную жилплощадь.

Итак, для альтернативы характерна цепочка юридических действий со сбором огромного пакета документов. Необходимо найти покупателя на старую квартиру и подобрать новую, на которую хватает денег от продажи. Если же финансов недостаточно требуется еще и обращение в банк за ипотекой или кредитом на жилье, чтобы покрыть недостающую сумму.

В итоге такая процедура занимает гораздо больше времени, так как каждая из сторон может в любой момент передумать. Но есть и плюсы, продавец в итоге меняет квартиру на более выгодный для него вариант, а покупатель получает недвижимость по привлекательной цене.

Популярные вопросы по теме: ✅ Прямая продажа квартиры: что это такое?

Прямая продажа квартиры – это заключение заключение сделки между продавцом и покупателем без привлечения третьих лиц и каких-либо других условий. 

✅ Что значит непрямая продажа квартиры или альтернативная?

Альтернативная продажа квартиры – это сделка, при которой покупатель получает не деньги, а новую недвижимость. При таком способе реализации квартиры происходит одновременное заключение двух или более договоров купли-продажи. Когда продавец отдает старую квартиру, взамен на вырученные деньги приобретает другую (одну, две или более). 

✅ Какие есть плюсы и минусы прямой продажи квартиры?

Прямая продажа квартиры помогает сэкономить время и сразу въехать в новое жилье, так как там никто не прописан и нет необходимости ждать, пока старые жильцы съедут. 

Среди минусов финансовые затраты на юриста, так как верить на слово продавцу, что недвижимость “чистая” не стоит. Лучше все проверить и убедиться, что через полгода не появятся наследники, родственники и другие лица, претендующие на долю в квартире. 

Источник: https://whoyougle.ru/prava-i-zakony/chto-takoe-pryamaya-prodazha-kvartiry.html

Свободная продажа квартиры: что это такое и в чем особенности сделки

Альтернативная продажа квартиры что это значит

14.11.2018

Об этом стоит знать! Продавцы-«альтернативщики» все чаще обманывают покупателей, указывая о том, что квартира находится в «свободной продаже»! Из-за неопытности покупателю может показаться, что так называется всего лишь сделка без посредников, но это и есть основная ошибка.

Такое жилье позиционируется как наиболее удачный вариант, но в чем его специфика? Мы постарались разобраться – какая альтернатива свободной продаже имеется, и почему разграничение может оказаться столь принципиальным.

В чем разница: «свобода» или альтернатива?

http://pamelaterra.com

Многие покупатели и продавцы квартир, пытающиеся действовать без привлечения профессионалов рынка недвижимости, нередко «спотыкаются» о понятие «свободная продажа». Для начала определим разницу – все сделки с квартирами, которые предлагаются на вторичном рынке, помимо прочего, подразделяются на два вида:

  • свободные в продаже, то есть – владельцы просто хотят получить определенную сумму денег за свою недвижимость, а в сделке участвуют только две стороны;
  • предназначенные для альтернативной сделки, когда собственник продаваемой квартиры тут же приобретает иную недвижимость для себя с доплатой или без нее (возможна так называемая «цепочка альтернатив»).

Иными словами, «свободная продажа» предполагает, что сама сделка будет быстрой: продавец получит свои деньги, а покупатель сможет тут же зарегистрировать право собственности и въехать в новое жилье.

Такое понятие, как свободная продажа, не встречается ни в одном законодательном акте. Однако в узкоспециальной литературе можно увидеть термин «безальтернативная сделка».

Стоит отметить, что для реализации подавляющего большинства представленных на рынке квартир используется «альтернативная сделка». Аналитики отмечают уменьшение количества действительно свободных квартир, которые всегда в цене.

Их продавцы, как правило, не торгуются за каждую сотню, и поскольку подготовка к завершению сделки ограничивается несколькими днями, такие квартиры покупаются очень быстро.

http://i41-cdn.woman.ru

В отличие от «свободной продажи», альтернативная сделка означает, что конкретная жилплощадь является не самостоятельным объектом реализации, а предполагает дальнейшее действие продавца по нахождению жилплощади для себя. Таким образом, может образоваться целая «цепочка сделок» и процесс естественным образом затягивается.

Если части денег на покупку вам не достает, вы можете попробовать получить субсидию на покупку недвижимости, особенно полезно это будет молодым семьям.

Преимущества безальтернативной сделки

Свободная продажа несет выгоду людям, которые арендуют жилье и желают, не теряя времени и, соответственно, денег, обосноваться в собственной квартире. В этом случае можно все относительно точно спланировать и правильно договориться с арендодателем об освобождении жилья.

Быстрая свободная продажа – идеальное решение для тех, кто приобретает квартиру в кредит, поскольку банки, как правило, указывают конкретный срок, в течение которого можно воспользоваться заемными средствами, а при безальтернативном варианте покупку спланировать намного легче.

Если квартира свободна, то есть – не нужна собственнику для проживания и обмена на другое жилье и уже полностью освобождена от мебели и жильцов, сделку можно провести моментально. Продавец не будет требовать дополнительного времени на оформление документации, снятие с регистрационного учета и вывоз личного имущества.

Очевидные и вероятные риски прямой продажи

Видя объявление о прямой или свободной продаже, необходимо, прежде всего, прояснить, соответствует ли оно действительности, и вкладывает ли продавец в это понятие правильный смысл. Уже на этом этапе можно столкнуться со многими неожиданностями. Например, в квартире, якобы свободно реализуемой и свободной физически, вполне могут проживать зарегистрированные жильцы.

https://www.zagoloi.com

Случается и другое: жилье абсолютно свободно с юридической точки зрения, но фактически ее занимают люди, которым требуется время для выселения. Только при наличии физический и юридической составляющих можно делать вывод, что перед покупателем действительно почти безупречный вариант.

Иногда продавец считает продажу абсолютно свободной, поскольку реализуемая жилая площадь не имеет обременений.

Но по факту выясняется, что он все же одновременно с продажей квартиры планирует купить другую недвижимость.

То есть – по формату организации сделка все же является альтернативной, и если не подойти к вопросу профессионально, риск того, что сделка сорвется, достаточно большой.

Часто под видом свободной продажи предлагаются квартиры, владельцы которых уже нашли подходящий вариант жилья, и им осталось лишь дождаться покупателя. Это уже не безальтернативная сделка, поскольку до подписания договора, по сути, ничего не мешает владельцу жилья изменить условия или отказаться от продажи.

Если квартира нравится, документы в порядке, но все же на поверку выясняется, что сделка будет альтернативной, не всегда стоит от нее отказываться, однако все же желательно привлечь толкового риелтора или юриста. Дело в том, что квартиры надо не только купить по всем правилам, но и зарегистрировать собственность без каких-либо «сбоев».

В частности, во время одновременной регистрации может произойти так, что Росреестр по каким-то причинам откажется оформлять один из объектов недвижимости. В этом случае придется ожидать, пока будут разрешены вопросы, препятствующие сделке, а это может занять неопределенное время.

Иногда свободная продажа все же не означает быструю покупку. Имея в собственности другую недвижимость, не нуждаясь в «быстрых деньгах» и зная о ценности «безальтернативных квартир», владелец жилья может не спешить, выбирая покупателя и неоднократно меняя свои условия.

https://img2.goodfon.ru

Как «распознать» свободную продажу?

Желая убедиться в том, что планируется именно свободная, то есть безальтернативная продажа, стоит спросить у продавца прямо, является ли он в данный момент собственником другого жилья, и есть ли намерение сразу же купить за вырученные деньги недвижимость для себя или членов семьи. Надо выяснить, готов ли он сразу подписать договор и «закрыть сделку» уже в ближайшие дни.

Что касается стоимости безальтернативных квартир, то влияние статуса сделки на цену – понятие относительное. Все зависит от конкретной ситуации, самой недвижимости, а также планов продавца. Притом, что квартиры, находящиеся в свободной продаже, имеют особую ценность, иногда купить их удается дешевле, чем аналогичное жилье, участвующее в альтернативной цепочке.

Если собственник уже определился с квартирой, которую он хочет приобрести взамен продаваемой, он постарается продать ее дороже, чтобы получить искомую сумму. В то же время, владельцы свободного жилья, желающие завершить сделку быстрее, могут даже слегка уступить в цене.

Как минимизировать риски покупателям и продавцам?

Вне зависимости от того, речь идет о свободной продаже или альтернативе, надо очень внимательно относиться к проверке всей документации, связанной с квартирой, выяснить количество реальных собственников, убедиться в соблюдении прав несовершеннолетних, а также в том, что жилье не находится под обременением. Если квартира продается по доверенности, не помешает проявить особую бдительность и постараться связаться с владельцами недвижимости. Важно, чтобы все собственники недвижимости были готовы подписать согласие на свободную продажу.

https://bigthink-img.rbl.ms

Если собственник явно слишком торопится продать жилье, при всех соблазнах и обещаниях выгодных условий, стоит подробно ознакомиться с историей квартиры. Когда одно и то же жилье меняет собственников много раз за короткий период, нельзя исключить, что эта сделка – часть мошеннической схемы.

Очень внимательно нужно относиться к жилплощади, которая недавно была получена в результате реализации наследственного права. Сохраняется риск появления «неучтенного» наследника, готового отстаивать право на квадратные метры.

Важно понимать, что если квартира действительно свободна, ее продавцу нет нужды затягивать завершение процесса отчуждения. Если он использует разнообразные предлоги, чтобы отсрочить подписание финального договора, скорее всего, имеют место скрываемые им подробности, которые на данный момент препятствуют сделке.

Во избежание недоразумений, в текстовую часть договора необходимо внести пункт о том, что жилая площадь должна быть передана в день его заключения или, по крайней мере, в период одних-трех суток. Если владелец жилья, преподносимого как свободное, не готов к подписанию договора, где содержится такое временное ограничение, скорее всего, он все же находится в поиске альтернативы.

Если в сделке участвуют только две стороны, то есть – она безальтернативная, но физически или юридически квартира все же не свободна, в договоре важно учесть все нюансы: дату выселения прежних домочадцев и передачи ключей, срок снятия с регистрации и так далее. Важно, чтобы все пункты, связанные с ответственностью сторон, были четкими, чтобы каждая из них получила возможность со всеми основаниями добиваться исполнения договора.

Home

Итак, о свободной (чистой или безальтернативной) продаже можно вести речь лишь в случаях, если соблюдаются следующие условия:

  • в квартире никто не живет, и нет зарегистрированных граждан, в том числе, и временно;
  • собственник имеет другое жилье (как вариант – уезжает на ПМЖ), намерен получить только деньги, и не ищет недвижимость взамен продаваемой;
  • в договоре оговаривается пункт об освобождении и передаче квартиры в указанный, непродолжительный период.

Заключение

Несомненным плюсом безальтернативной сделки является возможность быстрого оформления договора без риска оказаться в ситуации, когда одно из звеньев длинной цепочки оказывается слишком слабой. Впрочем, если квартира достойная, отказываться от нее лишь потому, что сделка альтернативная, тоже не стоит. Главное – правильно провести всю процедуру.

Только покупатель может решить, каким способом приобретать квартиру, и на какие варианты соглашаться. Лучше, конечно, отдавать предпочтение свободной продаже, но такого жилья на рынке намного меньше.

Кстати, не стоит забывать и о том, что в некоторых случаях недлинная альтернативная «цепочка» завершается намного быстрее, чем поиск и оформление «свободного» жилья.

Источник: https://novostroyman.ru/articles/svobodnaya-prodazha-kvartiry-chto-eto

Как я покупал квартиру в ипотеку. Альтернатива — DRIVE2

Альтернативная продажа квартиры что это значит

Когда в объявлении о продаже квартиры написано “альтернатива”, это означает что в продаваемом жилье кто-то все еще проживает и собирается на ваши деньги купить себе новое жилье и переехать туда до того, как вы заедете в его квартиру.

Это почти всегда, подразумевает увеличенные сроки по выселению. Иногда в описании пишут “легкая альтернатива” или “подобранная альтернатива”, т.е. люди уже заранее нашли себе варианты и просто ждут покупателя, чтобы заключить зеркальные сделки и сьехать.

Но, не все так просто, как можно подумать.

Полный размер

Альтернатива, когда люди еще живут в том, что продают

Когда в альтернативной сделке учавствуют сразу несколько собственников с долями, процесс существенно усложняется. Ведь необходимо, синхронно подобрать 2 квартиры, подходящие по цене и при этом, вовремя внести авансы, чтобы не упустить ни одну из них, иначе процесс поиска может пойти заново.

В моем случае оказалось именно так. Первый звоночек появился, когда я услышал что одна из владельцев вдруг начала кататься и смотреть квартиры, хотя нам озвучивали то, что альтернатива у нее на момент получения аванса, уже была. Неделю она ездила, что-то смотрела, вместо того, чтобы внести аванс за то, что было подобрано заранее.

После того, как она наконец поняла, что первый вариант лучший, за него уже внес аванс кто-то другой. Тетка снова начала ездить смотреть и процесс продолжался почти три недели. Как только на горизонте замаячило что-то определенное, подобранная вторыми собственниками квартира тоже ушла. Т.е.

все вернулось на начало, с разницей в том, что у нас был четкий срок действия одобрения кредита, до 12 декабря.

И тут мы уже начали волноваться.

Вспомнили жутки отзывы об агентстве недвижимости (много негатива мы прочитали в тот вечер, когда вернулись после авансирования), о том что по тем документам что мы получили в обмен на аванс сложно получить его обратно, да и вообще, от нас блин, уплывала мечта, 4-х комнатная квартира в том месте, к которому мы уже морально привыкли. Фитнес, пивнушка, шаговая доступность до метро. Все вдруг стало казаться таким призрачным. Тем не менее, мы решили не поддаваться панике, собрались с духом и начали искать для себя альтернативные варианты, на случай, чтобы было с чем подаваться в банк до окончания срока одобрения ипотеки.

Снова загрузили приложение “Циан” на все телефоны и апогеем стало появление в выдаче той самой квартиры, за которую мы уже внесли аванс.

Подруга порывалась поехать и забрать аванс, но я обратил внимание на то, что телефон, данный в обьявлении, не отвечает и подумал, что не все так плохо.

Позвонил с двух разных левых симок, чтобы если телефон включится, то мне бы пришло смс и чтобы те, кто проверяет входящие по отключенному, могли мне перезвонить.

Успокоив себя этими бессмысленными действиями мы продолжили искать квартиры и сразу нашли с десяток подходящих.

Времени был вагон, так что сопоставляли цены и начали ездить, смотреть квартиры (ну типа, чтобы хоть какая-то была движуха).

На этот раз, процесс пошел довольно бойко, нам предлагали неплохие скидки, плюс те квартиры что мы находили, были действительно недорогими, но в каждой был какой-то косяк.

На Шереметьевской нашли сразу 2 квартиры, 3 и 4 комнатные в, похожем на наш, доме, но там не понравилась дорога к метро Бутырская, мимо промзоны и парковка у дома была затруднена.

Хотя метро Бутырская и Марьина Роща, это самое близкое к центру, что мы когда было находили.

Но район не понравился, обе квартиры были хуже (меньше площадь, хуже планировка, а на верхнем этаже обои с потолка свисали) чем то, за что мы внесли аванс.

Посмотрели квартиру в Коньково, находящуюся в аварийном доме (благо вовремя заметили это дело, благо циан это показал), посмотрели квартиры на Сходненской и Планерной.

В одной был проссатый кошками подьезд, в другой квартира убитая напрочь (какое-то гнетущее впечатление от нее осталось, будто сдох там кто-то), а ТЦ рядом с метро, так вообще, сцуко, окраина мира.

Какие-то шоблы малолеток в фудкорте, верхний этаж вообще опенспейс рыночный, жуть короче.

Заинтересовал район Ясенево, где продавалось 2 квартиры, но не понравилось в метро, потому что опять были эти “рюкзачники”, которые нас преследовали на серой ветке и на планерной. Там не менее, рыжую ветку продолжали рассматривать как приоритетную.

В Ясенево продавалось несколько квартир, в домах рядом с метро. Одна на первой линии, так что виден был вход в метро, другие чуть подальше. Но в той, что рядом, не было балкона. Там вообще дебильные дома с квартирами, где только некоторые имели балконы. А мне без балкона нельзя.

Попутно зарулили к товарищу и попали на ДР, так что обратно вернулись поздно и изрядно поддатые. Но немного отпустило. Ясенево смотреть больше не стали, но из избранного не удалили.

Хотя, список этот, редел с каждым днем на 1-2 позиции.

Видимо, не одни мы искали себе “дешево и сердито”, по большинству квартир было много показов, несмотря на то, что 3-ки весьма специфичный товар и тем более маломерки, в панельных домах.

Два раза в неделю связывались с риелтером, узнать положительные новости по квартире, вдруг наконец что-то замаячило на горизонте (тетка автивизировалась и нашла пару квартир) и мы заказали оценочный отчет, который подали в банк вместе с остальными документами на квартиру и заявка ушла в работу.

Не успели обрадоваться, как выяснилось, что опять поочередно сорвались обе выбранные альтернативные квартиры (обе находились в доме, где часть квартир была получена с нарушениями, а риелтер эту фишку просек и порекомендовал отказаться от таких рисков), а посмотрев на циан, обнаружили что 80% наших просмотренных квартир тоже проданы. Но тут уже надо было выбрать как-то путь и держаться его, никуда не сворачивая. Подруга в очередной раз дернулась вернуть аванс, но я убедил ее, что все равно, нормальные квартиры уже ушли и лучше немного подождать.

В это время одни из продавцов подобрали себе альтернативу и были готовы внести аванс, а вторые тоже выбирали уже из двух квартир и решили расширить себе возможности, взяв ипотеку.

Параллельно банк окончательно одобрил квартиру и даже назначил день сделки (наконец то, появились реальные даты в потоке неопределенности, длившемся 2 месяца и вытянувший бы нам нервы, если бы мы не были такими пофигистами).

Из-за того, что по второй альтернативе тоже была ипотека (ее брали сначала на одного человека, а потом поменяли на второго из-за возможности получения налогового вычета) они уже не успевали подать документы на квартиру и мы решили сделку разбить на две, заменив одну из альтернатив, обычной продажей с условием продления даты выезда на эту часть жильцов.

Другие продавцы нашли себе убитую однуху на первом этаже во вскрытыми полами, которую ранее снимали гаторбайтеры, так что им тоже нужно было время на ремонт. И мы договорились, что обоим продавцам мы увеличиваем срок выезда до одного месяца с момента регистрации ДКП в рег палате.

С такими условиями удалось выйти на сделку в назначенный срок. И тыц, очередной этап пройден.

Источник: https://www.drive2.ru/b/492201329049993590/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.