Альтернативная продажа что это

Содержание

Альтернативная продажа — несколько сделок одновременно

Альтернативная продажа что это

Сдел­ки с недви­жи­мо­стью могут быть пря­мы­ми и аль­тер­на­тив­ны­ми. Пря­мая сдел­ка — это обыч­ная покуп­ка или про­да­жа, когда объ­ект при­об­ре­та­ет­ся или про­да­ет­ся напря­мую, и сдел­ку мож­но счи­тать завер­шен­ной.

При аль­тер­на­тив­ных про­да­жах одна сдел­ка может вести за собой целую цепоч­ку: напри­мер, поку­па­ет­ся квар­ти­ра у соб­ствен­ни­ков, кото­рые про­да­ют ее, что­бы на эти день­ги (или с допла­той) про­из­ве­сти покуп­ку раз­дель­но­го жилья (несколь­ких квар­тир).

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа — это вид непря­мо­го обме­на квар­тир или про­да­жа со встреч­ной покуп­кой.

Рас­смот­рим в ста­тье:

  • Что зна­чит сво­бод­ная про­да­жа квар­ти­ры?
  • Тип про­да­жи аль­тер­на­ти­ва — что это такое?
  • В чем пре­иму­ще­ства и недо­стат­ки аль­тер­на­тив­ных сде­лок?

Что такое свободная продажа квартиры

Сво­бод­ная про­да­жа (она же пря­мая) — это самая про­стая опе­ра­ция с недви­жи­мо­стью, кото­рая пред­по­ла­га­ет все­го одну сдел­ку: соб­ствен­ник про­сто про­да­ет свое жилье, и не ста­вит сво­ей целью покуп­ку дру­го­го.

Дого­вор под­пи­сы­ва­ет­ся дву­мя сто­ро­на­ми, при­ня­тие реше­ния не зави­сит от тре­тьих-чет­вер­тых лиц. Опе­ра­ция осу­ществ­ля­ет­ся в корот­кие сро­ки. От участ­ни­ков тре­бу­ет­ся под­пи­са­ние пред­ва­ри­тель­но­го согла­ше­ния и окон­ча­тель­но­го дого­во­ра куп­ли-про­да­жи.

Пря­мая про­да­жа или покуп­ка — иде­аль­ный пред­по­чти­тель­ный вари­ант быст­рой необре­ме­ни­тель­ной сдел­ки. Но такое, к сожа­ле­нию, быва­ет в послед­нее вре­мя ред­ко, осо­бен­но если про­да­ют­ся доро­гие 4‑комнатные квар­ти­ры. И тогда при­хо­дит­ся искать аль­тер­на­тив­ные вари­ан­ты.

Что такое тип продажи “альтернатива”

Аль­тер­на­ти­вой назы­ва­ют выбор мини­мум из двух вари­ан­тов. Напри­мер, мож­но при­нять реше­ние:

  • остать­ся жить в сво­ей 3‑х ком­нат­ной квар­ти­ре и копить сред­ства на покуп­ку еще одно­го жилья;
  • поме­нять квар­ти­ру на двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную;
  • про­дать квар­ти­ру, а на полу­чен­ные день­ги купить две квар­ти­ры.

Тре­тий вари­ант в дан­ном при­ме­ре и пред­став­ля­ет из себя аль­тер­на­ти­ву.

В аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке таким обра­зом при­ни­ма­ют уча­стие мини­мум три сто­ро­ны:

  • верх­нее зве­но (поку­па­тель);
  • сред­нее зве­но (поку­па­тель и он же про­да­вец);
  • ниж­нее зве­но (про­да­вец).

В каж­дом из зве­ньев может участ­во­вать несколь­ко квар­тир. Сдел­ки меж­ду сто­ро­на­ми про­ис­хо­дят с юри­ди­че­ской точ­ки зре­ния в цепоч­ке одно­мо­мент­но, а на прак­ти­ке могут не сов­па­дать во вре­ме­ни. Что­бы цепоч­ка рабо­та­ла сла­жен­но, сдел­ки долж­ны совер­шать­ся после­до­ва­тель­но сни­зу-вверх:

  • про­дав­цы вни­зу про­да­ют свои квар­ти­ры;
  • поку­па­те­ли-про­дав­цы сред­не­го зве­на поку­па­ют их;
  • затем они про­да­ют квар­ти­ры верх­не­му поку­па­те­лю, кото­рый завер­ша­ет всю цепоч­ку сде­лок пря­мой покуп­кой.

Одна­ко на прак­ти­ке аль­тер­на­тив­ная про­да­жа на про­ме­жу­точ­ных эта­пах может опе­ре­жать про­да­жу на конеч­ном эта­пе, что удли­ня­ет вре­мя ожи­да­ния верх­не­го поку­па­те­ля: он уже готов совер­шить сдел­ку, а ниж­ние зве­нья ещё нет.

И чем длин­нее цепь, и боль­ше зве­ньев, тем доль­ше при­хо­дит­ся ждать конеч­ной сдел­ки. Извест­ны слу­чаи, когда аль­тер­на­тив­ные цепи про­даж и поку­пок вклю­ча­ли десят­ки квар­тир. Но обыч­но сдел­ки про­хо­дят в три, мак­си­мум четы­ре эта­па.

Аль­тер­на­тив­на в цепоч­ке вза­и­мо­свя­зан­ных сде­лок толь­ко про­да­жа.

Про­дав­цы сред­не­го зве­на часто добав­ля­ют допол­ни­тель­ные сред­ства для при­об­ре­те­ния дру­го­го жилья, исполь­зуя, напри­мер, кре­ди­ты

Когда применяется альтернатива при продаже квартиры

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа встре­ча­ет­ся:

  • при раз­де­ле квар­ти­ры, при­над­ле­жа­щей доле­вым соб­ствен­ни­кам;
  • объ­еди­не­нии род­ствен­ни­ков на общей жил­пло­ща­ди;
  • обмене одной квар­ти­ры на дру­гую с целью рас­ши­ре­ния жилой пло­ща­ди;
  • разъ­ез­де ком­му­наль­ных жиль­цов.

Часто аль­тер­на­тив­ная про­да­жа про­из­во­дит­ся для выде­ле­ния жилья нахо­дя­щим­ся под соци­аль­ной опе­кой граж­да­нам: несо­вер­шен­но­лет­ним, инва­ли­дам, пен­си­о­не­рам. Такие сдел­ки в обя­за­тель­ном поряд­ке оформ­ля­ют­ся у нота­ри­уса.

При раз­де­ле квар­ти­ры съез­жа­ю­щие обя­за­ны про­пи­сать­ся по ново­му адре­су. При аль­тер­на­тив­ных сдел­ках обыч­но при­бе­га­ют к помо­щи риэл­то­ров, кото­рые помо­га­ют и подыс­кать вари­ан­ты через свою кли­ент­скую базу.

Как производится расчёт в альтернативных сделках

Рас­че­ты меж­ду сто­ро­на­ми осу­ществ­ля­ют­ся непо­сред­ствен­но налич­ны­ми при помо­щи бан­ков­ских яче­ек, при­чём коли­че­ство яче­ек долж­но рав­нять­ся коли­че­ству про­во­ди­мых сде­лок.

Так, если поку­па­тель-про­да­вец наме­рен про­дать свою трёх­ком­нат­ную квар­ти­ру, что­бы затем купить две квар­ти­ры (двух­ком­нат­ную и одно­ком­нат­ную), то для совер­ше­ния этих опе­ра­ций необ­хо­ди­мы три ячей­ки с пра­вом досту­па для контр­аген­та (про­ти­во­по­лож­ной сто­ро­ны сдел­ки) после под­пи­са­ния дого­во­ра:

  • одну ячей­ку арен­ду­ет верх­ний поку­па­тель (контр­агент поку­па­те­ля-про­дав­ца), поме­ща­ю­щий в ней свои сред­ства;
  • две ячей­ки арен­ду­ет поку­па­тель-про­да­вец для рас­че­та с соб­ствен­ни­ка­ми обе­их квар­тир.

Для замет­ки: При под­пи­са­нии дого­во­ров мены (подо­бие аль­тер­на­тив­ной сдел­ки) сто­ро­нам, совер­ша­ю­щим обмен, доста­точ­но иметь одну ячей­ку, куда раз­ме­ща­ет­ся допла­та (раз­ни­ца меж­ду сто­и­мо­стью объ­ек­тов, под­ле­жа­щих обме­ну.

Преимущество альтернативных продаж

  • Когда про­да­жа квар­ти­ры ведёт­ся с аль­тер­на­ти­вой одно­мо­мент­ной покуп­ки жилья у дру­гой сто­ро­ны, это под­стра­хо­вы­ва­ет про­дав­ца от рис­ка про­сад­ки, то есть воз­ник­но­ве­ния такой ситу­а­ции, когда денег, выру­чен­ных от про­да­жи, не хва­та­ет для покуп­ки ново­го объ­ек­та. Такая ситу­а­ция часто воз­ни­ка­ет:
    • при пло­хом зна­нии цен на рын­ке недви­жи­мо­сти;
    • слиш­ком дол­гом поис­ке вари­ан­та, в тече­ние кото­ро­го про­ис­хо­дит подо­ро­жа­ние цены в резуль­та­те инфля­ции.
  • Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа даёт воз­мож­ность раз­де­ла общей соб­ствен­но­сти путём после­ду­ю­щей покуп­ки несколь­ких квар­тир. Сде­лать это при помо­щи про­сто­го обме­на крайне слож­но.
  • Дого­вор­ные сдел­ки тако­го рода поз­во­ля­ют решить про­бле­мы сра­зу для несколь­ких сто­рон.

Одна­ко у аль­тер­на­тив­ных сде­лок есть свои рис­ки.

Риск альтернативных сделок

Несмот­ря на риэл­тор­скую помощь в поис­ке, про­вер­ке недви­жи­мо­сти, под­го­тов­ке доку­мен­тов для куп­ли-про­да­жи, аль­тер­на­тив­ные сдел­ки часто тор­мо­зят­ся. При­чи­ной чаще все­го явля­ют­ся:

  • несо­гла­со­ван­ность дей­ствий участ­ни­ков цепи (преды­ду­щее зве­но уже про­да­ло своё жильё, а после­ду­ю­щее ещё не гото­во, или наобо­рот);
  • отказ от сдел­ки на каком-то эта­пе;
  • задерж­ка с выпис­кой и пере­се­ле­ни­ем соб­ствен­ни­ков и поль­зо­ва­те­лей квар­тир;
  • повы­шен­ные запро­сы в плане цены (неред­ко сдель­щи­ки меня­ют дого­вор­ную цену, так как нахо­дит­ся кто-то, кто готов пред­ло­жить более выгод­ные усло­вия, и таким обра­зом аль­тер­на­тив­ные сдел­ки могут пре­вра­тить­ся в сво­е­го рода аук­ци­о­ны);
  • юри­ди­че­ское несо­вер­шен­ство одной из сде­лок (напри­мер, обна­ру­жи­ва­ют­ся новые соб­ствен­ни­ки уже про­дан­ной квар­ти­ры).

Послед­нее, к сожа­ле­нию, воз­мож­но и в том слу­чае, если сдел­ку кури­ру­ют риэл­то­ры, так как и они не застра­хо­ва­ны от оши­бок.

Особенности регистрации

Допол­ни­тель­ный риск даёт необ­хо­ди­мость реги­стра­ции всех сде­лок не в одном дого­вор­ном доку­мен­те, а каж­дой в отдель­но­сти: каж­дая опе­ра­ция в аль­тер­на­тив­ной цепоч­ке юри­ди­че­ски само­сто­я­тель­на и не вле­чет по зако­ну обя­за­тель­ное заклю­че­ние дого­во­ра в любом из зве­ньев, как толь­ко это про­изо­шло в преды­ду­щем.

То есть неред­ко быва­ет так: одна из сто­рон про­да­ёт свою квар­ти­ру и реги­стри­ру­ет сдел­ку, а в ниж­нем звене кто-то отка­зы­ва­ет­ся это сде­лать, несмот­ря на уст­ную дого­во­рён­ность, и вся цепь рвёт­ся.

Стра­да­ют при этом про­дав­цы-поку­па­те­ли про­ме­жу­точ­ных зве­ньев и верх­ний поку­па­тель: они оста­ют­ся без жела­е­мых квар­тир и риску­ют поте­рять часть денег во вре­мя поис­ков дру­гих вари­ан­тов (най­ден­ное жильё может ока­зать­ся более доро­гим, опять пона­до­бят­ся рас­хо­ды на риэл­то­ров и т.д).

Как избежать риски при заключении взаимосвязанных сделок

  • Ещё на пред­ва­ри­тель­ном эта­пе всем сто­ро­нам нуж­но обго­во­рить в отдель­но­сти каж­дую деталь сде­лок и дого­во­рить­ся о вре­ме­ни про­ве­де­ния опе­ра­ций с тем, что­бы опе­ра­ция преды­ду­ще­го зве­на опе­ре­жа­ла по вре­ме­ни сдел­ку после­ду­ю­ще­го эта­па.
  • Так­же необ­хо­ди­мо нанять еди­но­го испол­ни­те­ля, кури­ру­ю­ще­го заклю­че­ние всех сде­лок в цепоч­ке, то есть один риэл­тор будет вести все сдел­ки и дер­жать всю ситу­а­цию под кон­тро­лем.
  • Заклю­че­ние дого­во­ров куп­ли-про­да­жи у одно­го нота­ри­уса может под­стра­хо­вать от преж­де­вре­мен­но­го заклю­че­ния дого­во­ра, если вдруг не сра­бо­та­ло преды­ду­щее зве­но.
  • На сай­те Росре­ест­ра мож­но отсле­жи­вать ход реги­стра­ции, что даёт воз­мож­ность уви­деть, что один из соб­ствен­ни­ков про­да­ва­е­мо­го или поку­па­е­мо­го жилья не про­вел реги­стра­цию сдел­ки в уста­нов­лен­ное вре­мя, и при­оста­но­вить даль­ней­шие сдел­ки, пре­ду­пре­див всех участ­ни­ков.
  • Поми­мо это­го, все участ­ни­ки аль­тер­на­тив­ной цепоч­ки могут заклю­чить доб­ро­воль­ный дого­вор, заве­рив его у нота­ри­уса, суть кото­ро­го тако­ва: если какая-то сдел­ка сры­ва­ет­ся, вос­ста­нав­ли­ва­ет­ся ста­тус-кво, то есть пред­ше­ству­ю­щие сдел­ки анну­ли­ру­ют­ся, а сто­ро­нам воз­вра­ща­ют­ся упла­чен­ные день­ги.

Налогообложение в альтернативных сделках

С пози­ции нало­го­во­го кодек­са аль­тер­на­тив­ные сдел­ки рас­смат­ри­ва­ют­ся как сово­куп­ность обыч­ных сде­лок, на кото­рые рас­про­стра­ня­ют­ся обыч­ные пра­ви­ла нало­го­об­ло­же­ния и нало­го­во­го выче­та.

Это озна­ча­ет:

  • Все про­да­жи обла­га­ют­ся нало­га­ми, за исклю­че­ни­ем слу­ча­ев, ука­зан­ных в дан­ной ста­тье.
  • При покуп­ке же воз­мо­жен нало­го­вый вычет.
  • Для про­дав­ца-поку­па­те­ля НДФЛ при про­да­же может ком­пен­си­ро­вать­ся нало­го­вым выче­том, и в резуль­та­те нало­го­вые выпла­ты могут рав­нять­ся нулю.

Заклю­че­ние

Аль­тер­на­тив­ная про­да­жа квар­ти­ры, несмот­ря на слож­ные замыс­ло­ва­тые пере­пле­те­ния сде­лок, может помочь осу­ще­ствить заду­ман­ное в пол­ной мере. Это насто­я­щий выход для тех, кто меч­та­ет разъ­е­хать­ся и поде­лить общую жил­пло­щадь.

Но при несо­гла­со­ван­но­сти дей­ствий сто­рон, невы­пол­не­нии ими сво­их обя­за­тельств, вся цепоч­ка может раз­ру­шить­ся и при­ве­сти к непред­ви­ден­ным поте­рям.

Поэто­му аль­тер­на­ти­ва при про­да­же квар­ти­ры долж­на быть осмыс­лен­ной и застра­хо­ван­ной от рис­ка её участ­ни­ка­ми со всех сто­рон.

Загрузка…

Источник: https://moezhile.ru/sdelka/tip-prodazi-alternativa.html

Альтернативная продажа квартиры в 2020 году: риски, порядок действий

Альтернативная продажа что это

Действия с недвижимостью, целью которых является переход права собственности, законодательство РФ называет сделкой (Гражданский кодекс, статья 153). Существует множество вариантов получения (или прекращения) прав на имущество, например, дарение, завещание, обмен. Одним из самых популярных типов сделок считается альтернативная продажа квартиры.

Понятие альтернативной сделки

Под альтернативой на рынке жилья понимается продажа одной квартиры и одновременное приобретение другого жилого помещения. При этом составляется два договора купли-продажи (ДКП), которые в одно и то же время проходят регистрацию в Росреестре.

Альтернативная сделка отличается следующими признаками:

  • собственник и члены его семьи на момент подписания предварительного соглашения прописаны в квартире;
  • средства от продажи предназначены для покупки новой квартиры;
  • продавец вправе в любое время отказаться от заключения договора.

Понятие «альтернативной» («встречной») продажи не закреплено в законодательстве. Подобный термин используется риэлторами при проведении одновременных операций с несколькими объектами недвижимости.

Стороны (участники) сделки

В оформлении документов покупки и продажи принимают участие не менее трех собственников:

  1. Покупатель первой квартиры («верхний» участник).
  2. Владелец первой квартиры («среднее» звено), который одновременно выступает покупателем второго объекта.
  3. Продавец второй жилплощади («нижний» участник).

Альтернативная (встречная) сделка купли-продажи квартиры для многих собственников привлекательна тем, что для приобретения новой жилплощади необязательно наличие денег. В качестве основного финансового источника выступает покупатель первого объекта. Остальные участники совершают простой обмен квартир.

Если участниками сделки выступают несовершеннолетние собственники, требуется разрешение органов опеки. Согласие на продажу будет получено только в случае получения ребенком равноценной (или бо́льшей) доли недвижимости. Поэтому улучшение жилищных условий семьи за счет материнского капитала осуществляется через «встречную» покупку.

Особенности альтернативной сделки, её плюсы и минусы

Ключевое отличие альтернативной купли-продажи состоит в одновременном оформлении и регистрации нескольких соглашений (ДКП). Документы должны соответствовать требованиям законодательства (Гражданский кодекс РФ, статья 549). Нарушение формы договора означает недействительность сделки (Гражданский кодекс РФ, статья 550).

Алгоритм действий многоэтапной продажи включает следующие шаги:

  • определение рыночной стоимости недвижимости (самостоятельно или с помощью профессионального эксперта);
  • поиск покупателя и подбор новой квартиры;
  • подготовка и проверка пакета документов;
  • подписание предварительного соглашения;
  • подготовка к финансовым расчетам (помещение денег в банковскую ячейку или сейф);
  • регистрация основного договора в Росреестре.

На этапе оформления предварительного ДКП заключается соглашение о задатке (Гражданский кодекс РФ, статья 380). Внесение аванса позволяет закрепить намерение покупателя в приобретении квартиры.

Образец предварительного договора купли-продажи можно скачать здесь.

Любое юридическое действие с недвижимостью обладает как преимуществами, так и недостатками. К плюсам альтернативной сделки относят:

  • отсутствие рисков потери недвижимости (для продавца);
  • неограниченное время поиска и свободный выбор жилья (для покупателя);
  • быстрое получение денежных средств;
  • возможность переезда в новую квартиру сразу после оформления.

Среди отрицательных моментов встречной продажи выделяют:

  • необходимость одновременного поиска покупателя на свою жилплощадь и подходящего варианта новой квартиры;
  • длительный срок и сложность проведения сделки;
  • дополнительное согласование условий договора с банком (если недвижимость приобретается в ипотеку).

Кроме того, собственник может столкнуться с необходимостью снижения цены продаваемой квартиры, если поиск нового жилья затягивается.

Момент и порядок передачи денег

Финансовые расчеты при проведении альтернативной сделки чаще всего проводятся через банковские ячейки. Отличие от обычной купли-продажи состоит в том, что участие в операции принимают несколько сторон (три или более). Образец договора купли-продажи можно скачать здесь.

Порядок расчета включает следующие этапы:

  1. Аренда сейфа в банке.
  2. Составление соглашения о сроках аренды и условиях доступа к деньгам.
  3. Закладка наличных в ячейки.
  4. Подписание документов купли-продажи на все объекты, участвующие в сделке.
  5. Регистрация договоров в Росреестре.
  6. Изъятие наличных в соответствии с условиями соглашения.

Ключи от ячеек передаются продавцу в обмен на расписку в получении денег. Расписка подтверждает, что обязательства по сделке исполнены (Гражданский кодекс РФ, статья 408). Кроме расписки, для доступа к сейфу необходима выписка из ЕГРН о переходе права собственности и оформленный договор купли-продажи.

Передача квартиры

Если деньги за жилплощадь первым получает «нижний» участник сделки (продавец последней альтернативной квартиры), то в новое жилье первым заселяется «верхний» покупатель. Далее в последовательности, определенной условиями ДКП, переезжают остальные участники.

Получение недвижимости происходит по акту приема-передачи (Гражданский кодекс РФ, статья 556). Документ можно составить одновременно с договором купли-продажи. Подписания акта обозначает фактическое завершение сделки.

Риски в альтернативных сделках

В единовременной продаже (покупке) «встречных» объектов принимают участие трое и более собственников. Несогласованность действий и недопонимание друг друга затягивают сроки оформления.

Основной риск участников состоит в том, что одна из сторон может в любое время отказаться от приобретения (или продажи) жилья.

Продажа каждой квартиры, входящей в альтернативную цепочку, оформляется по отдельному договору. Поэтому существует риск приостановки регистрационных действий или отказа в регистрации одного из объектов. Если возникла такая ситуация, то остальным участникам сделки следует подать заявление в Росреестр на приостановку (или отзыв) оформления других договоров.

Свести к минимуму риск частичной регистрации можно при нотариальном удостоверении сделки. Документы, подготовленные и заверенные нотариусом, принимаются сотрудниками Федеральной службы регистрации без дополнительных проверок. Кроме того, обращение к нотариусу позволяет сократить срок оформления.

Риск срыва сделки увеличивается при слишком длинной «цепочке» участников. Поэтому для организации одновременного подписания нескольких соглашений купли-продажи требуются специальные знания и навыки по оформлению недвижимости.

Налогообложение

По общему правилу налогообложения все граждане РФ должны перечислять в бюджет государства 13% своего дохода. Продажа одной квартиры и одновременное приобретение альтернативной жилплощади не считается основанием для освобождения от уплаты налога.

Каждый договор купли-продажи регистрируется отдельно, поэтому юридически это две разные операции, совершенные в одном налоговом периоде. Однако при заключении «встречной» покупки участники могут претендовать на получение двух налоговых вычетов.

Для продавцов предусмотрены следующие льготы:

  • полное освобождение от обязательного сбора, если срок владения квартирой более пяти лет (Налоговый кодекс, статья 217, пункт 17.1);
  • уменьшение ставки налогообложения на 1 млн. рублей, если стоимость недвижимости превышает указанную сумму (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 2).

Для приобретателя квартиры максимальная сумма налогооблагаемой базы равняется 2 млн. рублей (Налоговый кодекс РФ, статья 220, пункт 3). Это означает, что покупателю будет возвращено до 260.000 рублей (13% от 2 000 000 рублей).

Предоставление двух налоговых льгот возможно при соблюдении следующих условий:

  • продавец и покупатель не являются близкими родственниками;
  • право на вычет ранее не использовалось;
  • сделки совершены в течение одного календарного года.

Взаимозачет суммы, подлежащей к уплате, и возврат части расходов при альтернативной продаже (покупке) законодательно не предусмотрен. Во многих случаях требуются оплата налога по одной сделке и применение вычета по другому ДКП.

Судебная практика

Главное отличие альтернативной купли-продажи – участие трех и более сторон. Несмотря на то, что все сделки объединены в одно целое, оформление каждого договора в Росреестре осуществляется отдельно.

При приостановке или отказе в госрегистрации одного ДКП собственник проблемной квартиры не может исполнить обязательства. Нередко участники «встречной» продажи вынуждены обращаться за судебной защитой.

В Приморский районный суд Санкт-Петербурга с требованием о возврате аванса обратился гражданин К. Истец заключил два договора купли-продажи. При этом К. внес задаток по соглашению о приобретении новой жилплощади.

Федеральная служба регистрации отказала в оформлении передачи прав собственности по документу, в котором К. указан в качестве покупателя. Продавец второй квартиры отказался возвращать сумму, полученную по договору аванса. Договор на продажу квартиры, принадлежащей К., был зарегистрирован согласно требованиям законодательства.

В судебном заседании выяснилось, что ответчик не имел права на продажу квартиры, находящейся в долевой собственности нескольких лиц. Судья обязал ответчика возвратить сумму аванса. Кроме того, решением суда была отменена государственная регистрация квартиры, принадлежащей К.

Источник: https://lawowner.ru/nedvizhimost/kvartira/alternativnaya-prodazha

Что такое

Альтернативная продажа что это

Альтернати́ва (фр. alternative, от лат. alternatus — другой) — необходимость выбора одной из двух или более исключающих друг друга возможностей, а также каждая из этих возможностей.

Альтернативная купля-продажа квартиры – единовременная сделка по продаже одного объекта недвижимости и приобретения другого.

Альтернативная продажа часто является единственно возможной сделкой, если квартира или доля в ней принадлежит несовершеннолетним детям, пенсионерам (то есть “социально незащищенным собственникам”).

Также альтернативные сделки обычны в случаях, когда собственники не имеют другого жилья и по условиям сделки должны выехать в приобретаемое жилье. Собственники на время сделки “прописаны” по старому адресу, и регистрируются и перевозят вещи сразу на новый адрес.

Альтернативных сделок на рынке достаточно много – не меньше половины квартир на рынке: расширение жилплощади, съезд семьи, разъезд на 2 адреса, разъезд коммунальной квартиры, квартиры с несовершеннолетним собственником (приватизация, материнский капитал), квартиры с собственниками-пенсионерами или больными.

Схема альтернативной продажи

Есть “верхний покупатель” с деньгами, и несколько продавцов квартир. Технически может быть несколько “верхних покупателей” (например, при единовременной продаже нескольких объектов и съезде в одну квартиру) или “другие покупатели” (если они покупают квартиру в цепочке).

“Нижние продавцы” только продают квартиры и получают деньги из ячеек.

“Средние” одновременно и продают, и покупают с вариантами:- с доплатой своими деньгами или привлеченными деньгами – ипотека, субсидия;- высвобождением денег или

– уложиться в деньги от продажи.

Сделки-“паровозы” являются именно альтернативными: в них участвует несколько квартир, и каждая сторона имеет критически важное значение для свершения всех единовременных сделок.

Мне известно о сделке-“паровозе”, в которой участвовало 16 квартир. Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов.

Особенности проведения альтернативных сделок

Особенность такой сделки – единовременная регистрация и продажи, и покупки. Отсутствует риск того, что заказчик продаст квартиру и получит деньги, но по каким-то обстоятельствами не сможет купить другой объект.

Риски: обесценивание валюты, отказ продавцов понравившейся квартиры от продажи, отсутствие одного из участников сделки и другие.

Из-за высоких организационных сложностей и юридических тонкостей альтернативными сделками занимаются только риэлторы. Для таких сделок недостаточно опыта одной-двух сделок, нужны достаточно глубокие знания, чтобы оценить условия сделки, «чистоту» квартир и спрогнозировать хороший исход сделки.

Зарегистрированные собственники квартиры

В альтернативных сделках зарегистрированные собственники часто остаются зарегистрированными на время проведения сделок. Постановка на учет может производиться сразу по адресу приобретенной квартиры, может осуществляться после снятия с учета с адреса проданной квартиры. Этот момент обговаривается участниками сделки.

Зарегистрированные лица-несобственники (так называемые “пользователи”)

Пользователи – лица, которые зарегистрированы по адресу продаваемой квартиры, но не являются собственниками. Такие лица обладают правом пользования жилым помещением, от этого они так и названы. Альтернативная продажа не является обязательной при зарегистрированных пользователях. Даже если зарегистрированы несовершеннолетние дети.

И следует знать, что если собственники квартиры обязуются сняться с регистрационного учета по условиям договора купли-продажи, то пользователи не являются стороной договора и не имеют такой обязанности. “Пользователи” могут нарушить договоренности, а у покупателей нет существенного рычага воздействия. Потому покупатели квартир крайне щепетильны к зарегистрированным в квартире лицам.

Условие юридического освобождение квартиры является существенным условием договора купли-продажи. Добиться исполнения условий договора купли-продажи в конфликтной ситуации можно только через суд. А судиться с пользователями, с которыми у покупателя нет договорных отношений, очень не просто.

Одним из способов разрешения ситуации с зарегистрированными лицами являются крепкие обязательства, подтверждаемые нотариальными заявлениями. Нотариальные заявления имеют некоторые ограничения, и обязательно должны подкрепляться соответствующими условиями доступа к банковской ячейке.

При определенных условиях возникновения права собственности (например, отказ от участия или временное отсутствие в момент приватизации) пользователи сохраняют пожизненное право пользования жильем. И по суду выписать таких пользователей невероятно трудно. В подобном случае пользователи обязательно должны сняться с учета до сделки.

Опека с несовершеннолетними собственниками

Несовершеннолетние дети-собственники взамен продаваемой квартиры или доли должны получить другую квартиру или долю, стоимостью идентичную продаваемой или выше. В случае очень небольшой доли дети могут получить деньги на счет в банке. Варианты нужно согласовать с сотрудником органа опеки, патронажа и попечительства.

Наделение несовершеннолетних собственников собственностью в квартире “внутри семьи” через дарение может быть затруднено из-за позиции сотрудников органов опеки. Позиция некоторых в том, что дарение рассматривается как сделка, а по закону сделка между опекуном и опекаемым запрещена. Варианты решения есть, но это выходит за рамки данной статьи.

Альтернатива при ПРОДАЖЕ

ПЛЮСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Отсутствие риска остаться без жилья в условиях нестабильных цен.
  • Отсутствие риска обесценивания денег и скачков валюты, так как деньги не хранятся, а передаются сразу за покупаемый объект.
  • Регистрация и переезд сразу на новый адрес без промежуточных решений.
  • Единственное решение в случае, если один из собственников на учете у органов опеки, патронажа и попечительства. Это категория социально незащищенных граждан. Конкретно несовершеннолетние дети-собственники могут не находиться на учете, но обязательным условием регистрации продажи является согласие органов опеки. А органы опеки в Москве дают согласие на продажу собственности детей-собственников только при наделении детей другой собственностью – покупка или дарение.

МИНУСЫ для продавцов альтернативной квартиры:

  • Заметное снижение цены квартиры из-за низкого интереса покупателей и продавцов.
  • Сроки продажи значительно выше: поиск покупателя, подбор объекта и согласование сделки со всеми сторонами.

Важной особенностью альтернативной сделки является правильное оформление авансов от покупателя к заказчику и от заказчика к продавцу. Правильное оформление – залог спокойной сделки и сохранности собственных средств заказчика.

Альтернатива при ПОКУПКЕ

ПЛЮСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Больший выбор вариантов на рынке (против одной “свободной” выставляется 2-4 “альтернативных”)
  • или выигрыш по цене, потому что “свободные” квартиры несколько дороже альтернативных.
  • Участие в сделке профессиональных риэлторов, которые “сглаживают неровности” отношений.
  • Участие банка (и, значит, оценочной и страховой компаний) и органов опеки в сделке – дополнительная проверка “юридической чистоты” объектов. Но не гарантия!
  • Относительная гарантия выписки пользователей (зарегистрированных “несобственников”).

МИНУСЫ для покупателей альтернативной квартиры:

  • Высокие риски “невыхода” на сделку из-за завышенных ожиданий продавца по вариантам на рынке или ценам.
  • Высокие риски повышения цены перед сделкой. “Продавец выбрал только одну квартиру, но проходим по цене только если доплатите 50-200 тыс.” – такое можно услышать от риэлтора продавца.
  • Многократно вырастают риски конфликта между участниками многосторонней сделки.

Оценка рисков по альтернативной продаже

Следует помнить, что риски растут в геометрической прогрессии при увеличении количества объектов участников сделки. Каждый новый объект в цепочке квартир увеличивает напряжение в межличностных отношениях. Каждый новый участник привносит в сделку свои ожидания и неудовлетворенность. Риск отказа одного из участников сделки увеличивается с каждым сложным вопросом.

Услуги риэлтора и их стоимость при альтернативной купле-продаже

Услуги риэлтора состоят из двух частей:

  1. Продать объект. Продавец за свою квартиру получит реальные деньги.
  2. Купить объект. Риэлтор осуществляет подбор качественного объекта недвижимости.

Соответственно комиссия за услуги начисляется на обе части услуги – продажу и покупку. Минус скидка за парную услугу в 0,5%.

ПокупкаПродажаСтоимость услугКонтакты

Источник: https://www.realtor-pro.ru/alternativa

Альтернативная продажа квартиры — что это, риски, что нужно знать до сделки

Альтернативная продажа что это

Последние изменения: Август 2020

Недостаточность финансовых ресурсов на покупку нового жилья без добавления вырученных денежных средств за продаваемое старое жилое помещение приводит к зависимости при совершении ряда сделок.

На языке риелторов ряд взаимозависимых операций – альтернативная продажа квартиры, что это и означает объединение нескольких самостоятельных договоров в цепочку.

Выпадение одного из звеньев приводит к разрыву всей цепи.

Определение и сущность альтернативной продажи

Зачастую операция купли-продажи не является единичной, а включает ряд других договорённостей.

Каждый договор формально не связан с другими соглашениями, но фактически исключают самостоятельное действие без комплексного взаимодействия.

Альтернативная сделка с недвижимостью – это продажа со встречным приобретением другого объекта. Сущность сделки определяет минимальное количество участников, включающее три стороны:

  1. Покупатель – гражданин, выступающий в роли конечного потребителя и приобретающий жилое помещение для проживания без дальнейшей перепродажи.
  2. Продавец-покупатель – «промежуточное звено цепочки», продающий один объект недвижимости с целью приобретения другого.
  3. Продавец – лицо, отчуждающее недвижимый имущественный объект с целью получения денежных средств.

В правовом сегменте понятие «альтернативная продажа» отсутствует.

По существу сделка схожа с трёхсторонним обменом со следующими признаками:

  • целевое предназначение вырученных средств, направляемых на финансирование другого выбранного объекта недвижимости продавцом-покупателем;
  • возможность отмены ввиду отсутствия подходящего жилого помещения;
  • проживание на реализуемой жилплощади семьи продавца-покупателя на момент составления и подписания предварительного соглашения.

Существующая в риелторской терминологии альтернативная продажа квартиры сложнее «чистой» продажи (стандартной сделки, состоящей из двух участников), поскольку переход права собственности по обоим договорам не должен иметь разрыва во времени. Процесс требует проверки объектов, договорённостей между несколькими сторонами и сбора пакета документации. Каждый новый участник «удлиняет цепочку» и усложняет сделку.

Алгоритм действий при альтернативной сделке

В трёхсторонней сделке для конечных покупателя и продавца – крайних «звеньев цепи» ситуация аналогична «чистой» продаже. Особенности данного вида реализации заключаются для среднего звена, для которого рекомендуется следующий пошаговый алгоритм действий:

  1. Поиск продавцов и покупателей. Поскольку процедура лимитирована во времени, то целесообразно воспользоваться услугами посредников – риелторов или агентств недвижимости. Потеря порядка 5 % в денежном измерении даст выигрыш во времени и ускорит поиск потенциальных контрагентов, проводя первичную проверку.
  2. Проверка юридической «чистоты» квартиры и дееспособности участников. Альтернативная сделка с недвижимостью «рухнет», если хотя бы одна из сторон окажется недееспособной. При самостоятельном поиске для проверки жилья у перспективного продавца следует потребовать и проанализировать:
    • выписку из ЕГРН – на право собственности, наличие совладельцев и ограничений или обременений;
    • выписку из домовой книги – на оценку прописанных несовершеннолетних, находящихся на иждивении и сохранивших пожизненное право на проживание;
    • расширенную выписку из ЕИРЦ – на наличие снятых с регистрации лиц вследствие отбывания наказания в виде лишения свободы или признания безвестно отсутствующими с последующим восстановлением прописки;
    • техническую документацию БТИ – на проверку незаконных перепланировок.
  1. Выбор формы расчётов. Подобрать удобную систему взаиморасчётов при альтернативных сделках с недвижимостью могут помочь сотрудники финансовых учреждений в виде предложенных:
    • банковских ячеек;
    • аккредитивного способа.
  1. Составление предварительного и основного договора. Заключение двух предварительных соглашений с продавцом и покупателем с передачей аванса или задатка минимизирует риски сторон. Образец альтернативного договора купли-продажи квартиры должен включать:
    • паспортные данные сторон-участников;
    • детальную информацию об объектах недвижимости;
    • договорную цену;
    • условия и порядок взаиморасчётов.
  1. Регистрация прав собственности. При нахождении в одном населённом пункте желательно посетить отделение Росреестра всем участникам одновременно и представить с заявлением документы для регистрации:
    • паспорта, удостоверяющие личности владельцев;
    • правоподтверждающую и правоустанавливающую документацию на передаваемые объекты недвижимости;
    • техническую документацию;
    • справки ЖКХ об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
    • квитанцию об оплате государственной пошлины.

Срок регистрации составляет десять дней и сокращается при условии нотариального удостоверения договора, что может быть важно при альтернативных сделках с недвижимостью. Составление акта приёма-передачи и окончательный расчёт производится на основании условий, предусмотренных в тексте основного соглашения.

 

Неразбериха в части исчисления НДФЛ и вычетов возникает у продавца-покупателя. Ведь что такое альтернатива в недвижимости, как не объединение двух операций в одну цепь: покупки и продажи.

Продавец-покупатель пытается самостоятельно произвести взаимозачёт между налоговым вычетом, возникающим при покупке, и НДФЛ, начисляемым на альтернативную продажу квартир. Сальдо обязательств и прав приводит к ошибочному отсутствию платежей в бюджет.

Поскольку операции по продаже и покупке юридически независимы друг от друга, то с точки зрения налогообложения происходит:

  1. Возникновение обязательства по начислению и перечислению НДФЛ в бюджет по ставке 13 % от договорной стоимости при продаже с альтернативой. Налог не начисляется, если объект находился в собственности:

    Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/alternativnaya-prodazha-kvartiryi/

    Тип продажи – «альтернатива»: что это такое, особенности оформления сделки и нюансы, на которые следует обратить внимание

    Альтернативная продажа что это

    Говорить о том, что рынок недвижимости со своей терминологией изучен вдоль и поперёк, ни в коем случае нельзя: любая область человеческой жизни может удивить нас какими-то подводными камнями и тонкостями, о которых мы даже не подозревали. Порой люди, желающие совершить сделку с недвижимостью, сталкиваются с незнакомым понятием: «Тип продажи – альтернатива». Что это такое и чего ожидать от подобного объявления?

    Определение и механизм сделки

    Так что же это за тип продажи – «альтернатива»? Определение этого понятия кроется в ключевом слове данного словосочетания.

    Подобные сделки представляют собой двусторонние соглашения, когда один из участников не только продаёт свою недвижимость, но и сразу же покупает чужую.

    Обычно заключается такое соглашение между тремя собственниками: условно их можно назвать верхним покупателем, средним и нижним продавцом.

    Из этих наименований уже понятно, что именно «средний» играет главную роль, передавая деньги, вырученные у верхнего покупателя, нижнему продавцу. Во избежание ненужных рисков на подобных операциях всегда присутствует риелтор, который делает процедуру максимально простой для всех её участников.

    Что означает тип продажи «альтернатива», люди знали и раньше. Примитивнейшей формой такой сделки является обмен: покупатель приобретает квартиру продавца, а продавец за вырученные деньги вселяется в жильё покупателя.

    Чаще всего обмены происходят с доплатой, обычно это связано с неравностью условий сделки.

    Что касается иной терминологии, в Санкт-Петербурге – городе, известном своим особенным языком, – альтернативная продажа квартиры называется «встречкой» или «встречной сделкой», так что не удивляйтесь, если в петербургском издании вам попадется подобное сочетание.

    Причины выбора

    Но почему некоторые люди выбирают именно этот тип продажи (альтернатива)? Что это такое, придётся в первую очередь узнать тем, кто решил продать квартиру, в которой прописаны представители социально незащищённых слоев населения: инвалиды, дети и пенсионеры.

    Кроме того, к подобным сделкам прибегают в том случае, если у владельцев квартиры нет иной недвижимости, и, продавая данную, они фактически оказываются на улице. Для того чтобы исключить подобную возможность, и привлекаются риелторы, которые следят, чтобы сделка прошла с соблюдением всех формальностей законодательства.

    Что такое тип продажи «альтернатива», мы разобрались. Если продали и на те же деньги купили – это альтернатива. Но встречается в объявлениях и другая приписка касательно статуса квартиры: «чистая продажа».

    Она же фигурирует как «свободная».

    Для того чтобы лучше понять, что значит свободная продажа квартиры, можно оттолкнуться от определения альтернативы: при последнем варианте люди, выселяясь из одной квартиры, сразу же въезжают в другую.

    В случае же со свободной продажей продавцы уже имеют новое место жительства, так что вы никак не окажетесь врагом народа, выгнавшим семейство из родного дома. То есть если сначала купили, а потом уже продали старое жильё – то это уже чистая продажа.

    Риски альтернативной продажи

    Тип продажи «альтернатива» – что это такое? Выгодная партия, при которой средний убивает сразу двух зайцев, или мучение для всех сторон сделки? Порой возникают ситуации, когда средний, назначив какую-то цену за своё жилище и уже получив аванс, начав поиски новой квартиры, понимает, что занизил цену или же что на его мечту ему всё равно не хватает средств. Тогда он может запросто сорвать сделку, при этом заставляя ни в чём не повинного покупателя ждать.

    Возможен также вариант, что верхний или нижний в какой-то момент откажутся от сделки, навредив при этом двум другим сторонам. Конечно, присутствие риелторов существенно снижает риск подобных исходов, но вместе с тем и они имеют место.

    Сравнение альтернативы и её отсутствия

    Выбирая, что лучше – альтернатива или чистая продажа, стоит обдумать все плюсы и минусы обоих вариантов.

    Во-первых, при свободной продаже сделка гораздо проще с юридической точки зрения: повлиять на неё может меньшее количество сторон, да и участвующих лиц меньше.

    Во-вторых, на альтернативную продажу влияет огромное количество внешних и внутренних факторов, что тоже усложняет сделку. Очевидно, что чистая продажа – идеальный вариант, но вместе с тем в некоторых случаях альтернатива – единственно возможный вариант.

    А если обманывают?

    Случается, кстати говоря, что некоторые продавцы не желают признаваться в «альтернативности» сделки, справедливо считая, что могут потерять перспективного покупателя, который может отказаться от участия в довольно длительной процедуре перерегистраций и обменов жильём. Поэтому всегда, если хотите приобрести новое жильё, уточняйте статус квартиры. Конечно, не факт, что продавец, если продажа всё же альтернативная, так сразу вам в этом признается, но попытаться всё же стоит.

    Следующий шаг разведки – посещение квартиры. Вряд ли в свободном жилье кто-то будет жить, так что и это должно вас насторожить. Кстати говоря, одним из обязательных условий чистой продажи является полнейшее освобождение квартиры до момента подписания договора между сторонами, так что и это лишний раз проверьте.

    Чтобы получить список людей, прописанных в данной квартире (а именно они при неправильном заключении сделки рано или поздно могут предъявить свои права на квадратные метры), посетите с продавцом Единый информационно-расчётный центр, где вам выдадут соответствующую справку (можно даже не пытаться проникнуть туда без владельца – всё равно не получится).

    Ну и финальным шагом является длительность срока между устной договорённостью о продаже и непосредственным заключением сделки: на оформление всех необходимых документов может потребоваться одна-две недели, но не более; если же продавец по непонятным причинам откладывает подписание бумаг, вполне вероятно, что он занят поиском альтернативного жилья.

    В заключение

    Итак, что предпочтительнее – чистая продажа или тип продажи «альтернатива»? Что это такое, мы уже разобрались. Осталось обобщить вышеизложенное и выбрать лучшее. Большая часть покупателей всё же останавливается на безальтернативной сделке: она быстрее по времени, менее сложна юридически, да и гораздо менее рискованна.

    В случае же альтернативной продажи цепочка будет цела только в том случае, если все её звенья будут взаимосвязаны.

    Отказ же хотя бы одного из них принимать участие в операции, а также форс-мажорные обстоятельства, такие как смерть одного из собственников продаваемого жилья, могут не только замедлить, но и вовсе уничтожить всю сделку.

    Вместе с тем порой люди вынуждены ввязываться в альтернативную продажу, не имея другого выхода.

    В таком случае нужно быть в разы внимательнее и лучше не экономить на риелторах, которые, пусть и получат определённый процент от суммы сделки, смогут проследить за соблюдением всех формальностей и минимизировать риски неприятных сюрпризов в виде неожиданно появляющихся неучтённых при продаже жильцов квартиры, которые могут претендовать на долю в ней. Вне зависимости от того, какой способ вы выберете, вы всё же сможете приобрести собственный уголок, который вполне может стать вашей крепостью, а это самое главное.

    Источник: https://FB.ru/article/287124/tip-prodaji-alternativa-chto-eto-takoe-osobennosti-oformleniya-sdelki-i-nyuansyi-na-kotoryie-sleduet-obratit-vnimanie

    Поделиться:
    Нет комментариев

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.