Альтернатива при продаже квартиры что это

Содержание

Что такое альтернатива и альтернативная сделка при купле-продаже квартиры?

Альтернатива при продаже квартиры что это

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

Оферта. Что это такое простыми словами?

Оферта, что это такое? Простыми словами ею называют первые шаги прямых продаж, ориентированные на различные слои населения. Слушая или читая оферту, вы встречаете ключевые позиции типичного договора.

Виды построения оферты:

  • отечественная;
  • западно-европейская.

В России существует четко прописанное определение оферты. А вот американская модель делает акцент не на определенности сделки, а на её «понятливости» покупателем. Знайте, акцептуя данное соглашение, вы принимаете неясную «разумную цену».

○ Характеристика альтернативной продажи

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

✔ Альтернатива

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

✔ Альтернативная цепочка

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

Алгоритм проведения

Рассмотрим самый простой вариант. Порядок действий при проведении альтернативной сделки квартир следующий.

  1. На первом этапе ищут покупателя для своей квартиры. Деньги, вырученные за площадь – это основа доходов. Продавец прибавляет собственные сбережения, для покупки нового жилья. Указывая свои намерения, покупатель дает задаток. Авансовый договор подписывается в среднем на 1 месяц. Длительность увеличивается (сокращается) в зависимости от договоренностей. Сложность, число игроков в сделке, рост или падения цен влияет на сроки. Давая аванс, покупатель страхует себя от риска потерять все деньги.
  2. После получения аванса продавец начинает поиск квартиры. Риелторы по-разному относятся к заблаговременному поиску жилья. Одни называют это пустой тратой времени, другие – дают возможность продавцам адекватно оценить свои возможности.
  3. Передают аванс за вторую квартиру. В контракте описывают причины, по которым его могут расторгнуть и потребуют вернуть аванс. Это, когда права продавца ограничены правами других лиц (дети, лица, имеющие ограниченную дееспособность).
  4. Стартует процесс купли-продажи. Составляется пакет документов на обе квартиры, происходят нужные проверки, готовятся договоры. Оговаривается место и время сделки, число ячеек и валюта. Происходит согласование, кто регистрирует договоры купли-продажи.
  5. Покупатель первой квартиры кладет деньги в депозитарную ячейку. Получает их продавец второй жилплощади. Чем больше участников, тем больше ячеек необходимо.
  6. Подписываются договоры купли-продажи и отдаются на регистрацию.
  7. Доступ к ячейкам продавцы имеют только после регистрации контрактов. Получение денег подтверждается распиской.
  8. Передача жилья от продавцов к покупателям составляет две недели, хотя длительность варьируется в зависимости от договоренностей. Конечная жилплощадь освобождается быстрее всего. Составляют акт приема-передачи жилплощади.

○ Типичные риски продажи квартиры

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает.

Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки.

Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

○ Специфические риски альтернативной продажи жилья

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

✔ Несогласованность действий

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

○ Как избежать рисков?

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

✔ Помощь нотариуса

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

✔ Соблюдать рекомендации риэлторов

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

От чего зависит цена оформления сделок с недвижимостью — обзор факторов, влияющих на стоимость

На цену влияет сложность самой процедуры, стоимость объекта, длительность проведения. Кроме того, важную роль в ценообразовании играет способ оформления сделки. Обращение к нотариусу требует больших затрат. К этому нужно прибавить согласие от супруга, которое стоит 1000 рублей.

Величина госпошлины при самой регистрации определена налоговым кодексом и зависит от вида объекта. Предлагаю рассмотреть подробнее три основных фактора, влияющих на цену оформления сделок с недвижимостью.

Фактор 1. Стоимость объекта недвижимости

Сумма сделки играет большую роль при оформлении права собственности. Читайте об этой процедуре нашу подробную статью. Это относится не столько к Государственной пошлине, сколько к расчёту стоимости услуг третьих лиц. Например, нотариусу надо заплатить определенный процент от стоимости реализуемого жилья.

Пример

Недавно я приобретал двухкомнатную квартиру, которая находилась в долевой собственности у матери и дочери. Такие сделки заключаются у нотариуса. При первом обращении были предоставлены все документы на жилье.

После ознакомления нотариус озвучил цену, которая составляла почти 1% от суммы сделки. Продавцы заплатили 18 тыс. рублей от стоимости квартиры 2 млн рублей.

При обращении к юристам по оформлению сделок с недвижимостью тариф на их услуги тоже рассчитывается исходя из суммы сделки, хотя и не всегда.

Фактор 2. Сложность процедуры

Важную роль в ценообразовании играет сложность самой процедуры оформления документов при сделках с недвижимостью. Дело в том, что многие объекты не обеспечены всей необходимой документацией, которая должна быть при регистрации. В частности, могут отсутствовать технические паспорта, кадастровые схемы, и другие важные документы.

Иногда возникают ситуации, при которых объект сделки становится объектом спора между родственниками или наследниками. Урегулирование таких ситуации тоже требует денежных вложений. Поэтому, чем больше таких сложности, тем выше стоимость услуг юриста по недвижимости.

Фактор 3. Временные затраты

Часто для оформления сделки требуется потратить больше времени, чем требуется в обычной ситуации. Например, когда собственники или наследники проживают в разных городах, и для их прибытия нужно время. Иногда чтобы зарегистрировать недвижимость, нужно добиться в суде права на это. Такие судебные вопросы тоже быстро не решаются. Чем длительнее срок, тем больше надо заплатить.

○ Налоговый вопрос при альтернативной сделке

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

Источник: https://zim-adm.ru/kvartira/chto-znachit-alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Что такое альтернативная продажа квартиры и как ее реализовать на практике

Альтернатива при продаже квартиры что это

Виктор, главный редактор. Экономист. Опыт работы в финансах более 15 лет. Дата: 22 января 2018. Время чтения 7 мин.

Альтернативная продажа квартиры – одновременная продажа собственного и приобретение нового жилья. Она оформляется отдельными договорами купли-продажи, которые подписываются одновременно. Синхронно происходят все расчеты и регистрация перехода права собственности.

Вариантов отчуждения недвижимости много: купля-продажа, дарение, завещание, мена, переуступка и некоторые другие. Все эти способы поименованы в законе, где установлен механизм их реализации.

Неофициально риелторы делят куплю-продажу на прямую и альтернативную.

Что такое альтернативная продажа квартиры, и каким законом регулируется она: это обычная сделка купли-продажи квартиры, предусматривающая последующую покупку жилья на вырученные деньги.

Сложность альтернативной продажи заключается в проведении сделок по продаже и покупке одновременно. В цепочке может участвовать несколько квартир и продавцов, а объектами могут быть как квартиры в новостройках, так и вторичное жилье.Подписанию договоров предшествует большая организационная работа со сторонами.

Пошаговая инструкция

Порядок совершаемых действий при альтернативной продаже включает в себя одновременный поиск подходящего варианта квартиры и продажу имеющегося жилья. В общем, не детализированном виде, он включает в себя:

  • оценку недвижимости;
  • поиск покупателя на свою квартиру;
  • поиск новой квартиры для себя;
  • проверку юридической чистоты сделки (документы, владельцы, жильцы);
  • заключение предварительных договоров по двум объектам;
  • внесение денег в депозит;
  • заключение основных договоров;
  • регистрация договоров в Росреестре;
  • подписание актов приема-передачи;
  • получение выписки и окончательные расчеты.

Каждый из пунктов предполагает совершение не единичного действия, а комплекса, обеспечивающего успешное завершение этапа.

Оценка квартиры

Производится самостоятельно или с привлечением экспертов, которые готовят заключение о стоимости квартиры. Дополнительно собственник вправе взять справку из БТИ, в которой указывается цена недвижимости, или воспользоваться суммой, указанной в кадастре.

Самостоятельная оценка проводится на основании изучения о продаже квартир, имеющих аналогичные характеристики и местонахождение.

Поиск покупателя и квартиры для себя

Этап предполагает изучение объявлений о продаже квартир и размещении собственного на различных информационных ресурсах и поиска аудитории, готовой покупать жилье в определенном ценовом сегменте. Допустимо привлечь риелторов, которые займутся решением организационных вопросов, поиском кандидатур и подходящих вариантов.

Стоимость услуг агентств недвижимости довольно значимая: риелторы берут в районе 5% от стоимости жилья, что составляет довольно крупную сумму. Уплачивается она до совершения продажи либо по частям: все зависит от договоренности с клиентом. При этом агентство не гарантирует идеальное оказание услуг в срок, на который рассчитывает клиент.

Рис. 2. Договор с реквизитами. Источник: ЮК «АиП»

Проверка юридической чистоты

Предполагает нивелирование всех рисков, связанных с возможным последующим оспариванием сделки. Нюансов много:

  • дееспособность продавца (его физическое и психическое здоровье, а также свободное от давления волеизъявление);
  • соблюдение интересов несовершеннолетних;
  • соблюдение требований закона при оплате квартиры средствами материнского капитала;
  • подлинность документов;
  • снятие с регистрации жильцов;
  • соблюдение срока для принятия наследства;
  • проверка полномочий представителя.

Для выполнения проверки допустимо пригласить юриста. Такие услуги обычно оказывают и риелторы, помогающие оформить сделку.

Заключение предварительных договоров

После поиска покупателя и подходящей квартиры для покупки стороны фиксируют свои намерения посредством подписания предварительных договоров купли-продажи. Чаще всего такие соглашения предполагают выплату аванса или задатка, подтверждающего серьезность намерений.

Предварительные договоры заключаются в простой письменной форме и не порождают обязательств по передаче квартиры (статья 429 ГК РФ). В случае эксцесса одна из сторон сможет требовать только понуждения к подписанию основного соглашения.

Обратите внимание! Предварительные договоры рекомендуется заключать у нотариуса и подробно описывать условия возврата аванса в случае отказа одной из сторон от сделки.

Внесение денег в депозит и ипотека

Оплата может производиться по безналичному расчету или наличными деньгами через ячейку. Для альтернативных сделок чаще всего используется несколько ячеек, как минимум – две.

С привлечением заемных средств ситуация осложняется преодолением банковских барьеров. Начинать следует перед размещением объявления о продаже квартиры, поскольку процедура может затянуться.

Заключение основных договоров

После подготовки документов стороны приступают к основному этапу. Основной договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Привлечение нотариуса необходимо только в отдельных случаях. Но стороны по обоюдному согласию вправе оформить нотариальную сделку.

Договоры подписываются одновременно, чтобы все последующие операции, включая окончательные параллельные расчеты, прошли удачно.

Регистрация права собственности

На регистрацию договоры также подаются одновременно. Особенности сделок, связанные с приостановкой процесса, рекомендуется оговаривать письменно. Все сделки из цепочки связаны между собой, поэтому вполне допустимо урегулировать вопросы регистрации в соглашениях и предусмотреть последовательность действий сторон.

Иные действия, такие как передача квартир, денег, подписание актов также происходит одновременно.

В самой простой схеме альтернативной продажи участвует 3 человека: покупатель квартиры №1, продавец квартиры №1, он же покупатель квартиры №2 и продавец квартиры №2.

Сделки оформляются отдельные, но они связаны между собой расчетами, поскольку деньги, принятые от покупателя, передают продавцу. Заключается два отдельных предварительных соглашения, по которым стороны вносят задатки.

Стороны готовят документы и недвижимость для продажи и подписывают основной договор. По сложившейся практике подписание и расчеты проводятся в один день и даже у одного нотариуса.

Регистрация права собственности проводится синхронно. При приостановлении действий по одному из соглашений регистрация другого приостанавливается по инициативе самих сторон.

В рамках альтернативной продажи допустимо купить квартиру в любом фонде: первичном или вторичном.

Порядок расчетов при совершении альтернативных сделок

При альтернативных сделках расчеты и другие операции должны проходить синхронно. Основная сложность заключается в организации действий всех участников.

Чаще всего расчеты проводятся через ячейку наличными деньгами. В случае привлечения заемных средств порядок действий такой:

  1. Одобрение кредитной организации на предоставление денег. Оно действует ограниченный срок, около 4 месяцев.
  2. Если покупатель также приобретает жилье в кредит, желательно, чтобы банки совпадали.
  3. После согласования всех условий сторона вносит задаток, совпадающий с предоплатой за жилье.
  4. Расчеты производятся чаще всего через банковскую ячейку, даже при получении кредита. Есть и иные способы, к примеру аккредитив, но он сложнее.

Соответственно, в залог оформляется приобретаемая квартира, а не недвижимость, стоящая на продаже.

Рис. 3. Банковская ячейка. Источник: Сравни.ру

Налогообложение

Доходы, полученные налогоплательщиками от продажи квартир и другого недвижимого имущества, облагаются налогом. Исключение составляет имущество, находившееся в собственности более 5 лет или полученное в результате дарения от близких родственников и некоторые другие случаи. Так как речь идет о купле-продаже, то продавец должен заплатить налог, если владеет квартирой менее 5 лет.

Обратите внимание! Продавец вправе уменьшить свою налоговую базу на налоговый вычет в размере 1 млн руб.

Предусмотрен и другой вариант уменьшения налоговой базы, такой как вычет в размере понесенных расходов. Разница между ценой проданной квартиры и приобретенной облагается налогом. Если она отрицательная, то налог не начисляется.

Не рекомендуем жульничать с ценой, указываемой в договоре, особенно если речь идет о малознакомых людях. Стоимость указывается реальная по нескольким причинам:

  • Занижение цены вызовет вопросы у проверяющих органов.
  • Низкая цена – фактор риска, этим приемом пользуются мошенники для того, чтобы расторгнуть договор и остаться в выигрыше между разницей в фактически полученных деньгах и той сумме, которую им придется вернуть.

Что касается покупателя, если ранее он не пользовался вычетом, предоставляемым на покупку нового жилья, то закон предоставляет ему такую возможность. Для этого следует обратиться с декларацией, заявлением и приложить подтверждающие документы.

Важно! Декларация о доходах подается всегда. Налоговая не знает, за сколько вы купили или продали квартиру. И после продажи, скорее всего, вам придет письмо с просьбой отчитаться о полученных доходах.

Риски, возникающие при альтернативной продаже

Альтернативная продажа сложна организацией. Все сделки проводятся одновременно, отсюда и специфические подводные камни. Помимо них, на куплю-продажу распространяются риски, возникающие при традиционной купле-продаже.

Таблица 1. Описание рисков, возникающих при совершении альтернативных сделок

РискОписание
Несогласованность действий или неорганизованностьАльтернативная продажа предполагает совершение синхронных сделок. Прежде всего, из-за оплаты: получив деньги от покупателя, продавец передает их в оплату другой квартиры. Задержки могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку
Неадекватные ожидания участников цепочкиПриводят к увеличению сроков оформления купли-продажи или повышению цены
Риск частичной регистрацииСделки, заключаемые участниками цепочки, не связаны между собой для регистратора. Более того, договоры могут попасть к разным сотрудникам Росреестра. На случай приостановления регистрационных действий по одному из соглашений стороны предусматривают порядок действий. Определяется, что по другим договорам также подается заявление о приостановлении
Внезапный отказ от сделки или одностороннее изменение ее условийОтказ кого-либо из участников цепочки от сделки практически полностью сорвет всю организацию по выстраиванию отношений внутри и их оформлению. Спасет только быстрая замена стороны, иначе с большой долей вероятности сделка не состоится. Аналогично дело обстоит с изменением условий заключения соглашения: на них соглашаются либо ищут альтернативу

Продавать квартиру по описанному альтернативному способу довольно трудоемкоиз-за сложной организационной структуры. Поэтому для совершения сделки и ее удачного завершения рекомендуется привлекать помощников.

Больше информации в видео:

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/alternativnaya-prodazha-kvartiry/

DOM.RIA – Что значит альтернатива при продаже

Альтернатива при продаже квартиры что это

Такой тип продажи как альтернатива – это своеобразный способ обмена квартиры на другую недвижимость путем ее продажи и одновременной покупки иного жилья. Этот формат сделки еще называют встречной продажей. По альтернативе совершается преимущественное количество сделок, если семья продает квартиру с целью переезда на новую жилплощадь.

Что значит тип купли-продажи альтернатива

Альтернативная продажа – комплексное мероприятие, в рамках которого сторона не только продает недвижимость, но одновременно еще и приобретает квартиру взамен.

Количество сторон в цепочке не ограничено, поэтому бывает, что одновременная продажа одному лицу и покупка квартиры у второго оформляется сразу между тремя, четырьмя, пятью субъектами.

Каждый из участников внутри цепочки одновременно продает и покупает другую квартиру. И только крайние звенья – это прямые продавец и покупатель.

Альтернативная продажа избавляет от необходимости продавать жилье и только потом искать новый вариант для покупки – эти сделки оформляются одновременно. После продажи вы сразу сможете переезжать в новое жилье.

Это своеобразный обмен, но в отличие от традиционного договора мены, вы продаете квартиру одному лицу, а покупаете недвижимость у другого – участвует как минимум три звена и заключаются договора купли-продажи, а не мены.

Выглядит это так:

  • находите покупателя на квартиру и заключаете с ним предварительный договор;
  • подыскиваете вариант жилья для покупки взамен своего имущества и проверяете его;
  • заключаете предварительный договор с задатком в отношении приобретаемой квартиры;
  • заключаете договора купли-продажи с продавцом и покупателем у нотариуса.

Юридически обе операции купли-продажи одновременные, но по факту могут проводиться по очереди. Для безопасности сторон расчеты в рамках сделок можно осуществлять через депозит нотариуса (эскроу-счет).

Эскроу-счет при покупке недвижимости

В этом случае будут минимальные риски. Прямой покупатель вносит деньги, далее они пойдут транзитом к прямому продавцу. Остальные участники в этом случае совершают так называемый обмен, возможно с внесением доплат за новую квартиру или получением разницы в стоимости за реализованное жилье.

Когда используется альтернативная сделка купли-продажи

Легкая альтернатива при продаже квартиры находит применение в случаях, когда продавцу необходимо не просто реализовать свой объект, но сразу же обзавестись новой недвижимостью взамен.

Это может иметь место в следующих ситуациях:

Продажа квартиры с несовершеннолетним

Органы опеки и попечительства не разрешат проводить сделку, если родители ребенка продают квартиру, на которую распространяются права ребенка, не предоставляя ему аналогичного или лучшего жилья взамен. Поэтому при продаже квартиры им одновременно приходится оформлять покупку новой.

Как купить квартиру на ребенка

В таком формате сделки ребенок не рискует остаться без крыши над головой, а также исключены риски ущемления прав и свобод несовершеннолетнего. Опекунский совет проконтролирует, чтобы покупаемая квартира и доля в ней в отношении ребенка были не хуже и не меньше тех, что имеет несовершеннолетний в продаваемом объекте.

Улучшение жилищных условий

При желании сменить жилье на квартиру получше также можно прибегнуть к альтернативной купле-продаже. Вместо того, чтобы собирать всю сумму на новую квартиру или искать того, кто будет готов на обмен, вы одновременно продаете недвижимость одному лицу, и покупаете, возможно с доплатой, другую квартиру. Сделки оформляются у нотариуса одновременно.

Как обменять «вторичку» на новостройку

Часто в таком формате меняют однокомнатную квартиру на двухкомнатную. Например, при расширении семьи, появлении ребенка.

Сначала пара жила в «однушке», но пришло время менять ее на «двушку», а полной суммы на покупку новой недвижимости нет. Тогда продается однокомнатное жилье с одновременной покупкой двухкомнатного.

Деньги за «однушку» переводятся продавцу «двушки», плюс покупатель двухкомнатной квартиры доплачивает недостающую разницу в цене.

Разъезд или обмен квартиры на две отдельные

С целью разъехаться с родственниками из общей жилплощади или при желании сменить просторное жилье на несколько квартир поменьше, часто также используют альтернативную продажу.

Собственник находит покупателя на квартиру и одновременно присматривает варианты меньшей площади для покупки.

Сделки по продаже его квартиры и покупке двух или нескольких объектов поменьше проводятся одновременно.
Как продать долю в квартире

Такой формат обмена одной квартиры на две подойдет в случае развода и раздела имущества, расширения семьи – женитьба детей, взросления братьев и сестер, которым пора жить отдельно и др.

Преимущества и недостатки альтернативной продажи недвижимости

С одной стороны, альтернативная продажа дает возможность удобно и выгодно сменить жилье на другую недвижимость. Но с другой – такого рода обмен уже устаревшая практика, и провести сделку бывает сложно.

Плюсы альтернативной сделки купли-продажи

  • Оптимизация процессов купли-продажи Операции выполняются синхронно, поэтому продажа недвижимости и приобретение взамен нее другой квартиры происходит одновременно.
  • Решение проблем сразу для нескольких сторон Динамичность таких сделок позволяет сразу же обменять одну квартиру на две отдельные, или наоборот, приобрести вместо двух объектов один, но более подходящий.

Минусы альтернативной сделки купли-продажи

  • Затянутость операции Одновременно на поиск покупателя и альтернативного варианта жилья уходит много времени. За этот период могут измениться цены на рынке. Кроме того, если вы уже нашли покупателя на квартиру, но пока ищете альтернативное жилье для себя, эта сторона может передумать, найти для себя другой вариант. Процесс затягивается в разы, если участников несколько.
  • Сложность стыковки звеньев цепочки Решив продать квартиру по альтернативной схеме, не исключена ситуация, что владелец той недвижимости, которую вы собираетесь купить, также продает ее по альтернативе. То есть, заключив с вами предварительный договор, ему также нужно найти для себя другой вариант жилья взамен. В рамках цепочки может покупаться-продаваться много объектов, и состыковать всех участников здесь становится сложно.
  • Риск отказа звена от сделки Чем больше сторон задействовано в сделке, тем выше вероятность, что при затягивании процесса какая-то из них откажется от купли-продажи, а значит вся цепочка разваливается.

Найти квартиру на DOM.RIA

Так, альтернативная сделка проводится сложнее обычной купли-продажи, но зато она позволяет оптимизировать процесс обмена квартиры на другое жилье. Вы продаете и сразу же покупаете недвижимость взамен.

Источник: https://dom.ria.com/articles/chto-znachit-alternativa-pri-prodazhe-251264.html

Тип продажи альтернатива: что это такое, плюсы и минусы альтернативной продажи и порядок действий

Альтернатива при продаже квартиры что это

Что означает альтернатива при продаже квартиры? Всё просто: большинство граждан, которые продают свои квартиры, на вырученные деньги сразу же покупают новую квартиру. Иными словами, они меняют старое жильё на новое. Все договоры обязательно подписываются в один день. По статистике, именно альтернативная продажа занимает лидирующие позиции на рынке: более 80% сделок — это альтернатива.

Почему этот вид сделок так популярен? Что привлекательного в нём находят продавцы и покупатели? Тип продажи «альтернатива» — что это такое и какие документы для неё нужны, рассмотрим далее.

Что такое альтернативная продажа квартиры

Вариантов продажи и покупки недвижимости много: мена, дарение, завещание. Одним из видов является альтернативная купля-продажи недвижимости.

В законе нет понятие «альтернативы», однако между собой риэлторы именно так называют эту сделку. Прежде всего это одновременная покупка и продажа новой квартиры.

Оформляется отдельными соглашениями и подписывается одновременно в один день. Все расчёты, операции и регистрация перехода права собственности происходит также моментально.

Причины для проведения альтернативной купли-продажи могут быть разные — улучшение жилищных условий, переезд в другой город и так далее. Иногда такая сделка включает в себя до 5-7 объектов. В таких случаях важно детально соблюсти порядок и не допустить ошибок, иначе вся цепочка нарушится. На практике были случаи, когда в сделке участвовало 15 объектов недвижимости.

Альтернативная сделка отличается определённой сложностью. Объектами такой сделки могут быть как квартиры в новостройках, так и площадь на вторичном рынке. Перед тем как подписать соглашения, сторонам нужно хорошо подготовиться и провести организационную работу.

Как организуется сделка

Особенность такой сделки заключается в том, что человеку приходится одновременно искать покупателей для своей жилплощади и подыскивать подходящий вариант для себя.

Альтернативная сделка купли-продажи квартиры имеет следующий порядок действий:

  1. Оценка недвижимости — производится оценщиком. Им может выступать как частное лицо, так и организация. Специалист на основе данных о вашей квартире определяет её рыночную и ликвидную стоимость.
  2. Поиск покупателя и квартиры.
  3. Проверка сделки на юридическую чистоту.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи.
  5. Передача денег.
  6. Регистрация договоров в Росреестре.
  7. Подписание актов приёма-передачи.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Порядок действий

Если вы решили заключить альтернативное соглашение, советуем вам внимательно изучить пошаговую инструкцию. Она поможет избежать негативных последствий в будущем и обезопасит от всевозможных рисков.

  1. Для начала нужно оценить недвижимость. Сделать вы это можете как самостоятельно, так и с привлечением специалиста. Самому оценить свою квартиру можно на основе среднестатистических данных — посмотрите, сколько денег просят за похожую квартиру другие продавцы. Если же вы привлекаете специалиста, он назовёт вам более точную и адекватную цену. Но помните, что за его услуги нужно платить.
  2. Выставка на продажу своего жилья. Сегодня сделать это может каждый — достаточно разместить объявление в интернете. В простой и лаконичной форме укажите характеристики жилья: площадь, адрес, наличие ремонта. Также вы можете воспользоваться услугами риэлторского агентства. Сотрудники самостоятельно подберут вам покупателей. Не стоит забывать, что это не на безвозмездной основе.
  3. Поиск новой квартиры. Здесь вам могут сыграть хорошую службу рекламные сайты в интернете или обращение в агентство недвижимости. Главное — укажите, что именно для вас важно в новом жилье — этаж, вид из окна, район. Обращайте внимание на фотографии апартаментов и на юридическую чистоту квартиры. На ней не должно быть обременений в виде ареста или залога.
  4. Заключение предварительных договоров купли-продажи. Этот документ обязывает стороны заключить настоящий договор в будущем. Также в документе прописываются иные условия: способ передачи денег, информация о сумме, ответственность сторон в случае неисполнения обязательств. В некоторых случаях суд может принудить заключить договор в обязательном порядке.
  5. Передача денег. Специалисты советуют передавать друг другу деньги через банковскую ячейку. Условие об этом также следует прописать в предварительном соглашении. Вы просто арендуете сейф в банке, где покупатель оставляет нужную сумму. После регистрации права собственности вы имеете право забрать эти деньги. Те же самые условия встречная сторона обязана выполнить в отношении вас.
  6. Заключение основных договоров купли-продажи и передаточных актов. После того, как все необходимые бумаги собраны, вы приступаете к основному этапу сделки. Составляется соглашение обязательно в письменной форме. Акт приёма-передачи подтверждает факт того, что продавец передал вам квартиру, а вы передали ему деньги. Договор купли-продажи недвижимости обязательно подлежит государственной регистрации. Подписываются договоры одномоментно.

Важно! На государственную регистрацию при альтернативной сделке договоры также подаются одновременно.

Плюсы и минусы альтернативного соглашения

Как и любой гражданско-правовой договор, альтернативное соглашение имеет свои положительные и отрицательные стороны. Рассмотрим каждую из них и выявим отличительные особенности.

Плюсы:

  1. Всесторонняя свобода в выборе объекта недвижимости — встречная сторона никак не влияет на вашу волю.
  2. Вы можете продавать свою квартиру тогда, когда найдёте подходящий вариант для себя.
  3. Альтернативная сделка гораздо проще, чем мена квартир.
  4. В рамках соглашения возможно приобрести недвижимость как на вторичном, так и на первичном рынках.
  5. Вы можете привлечь профессионала — специалиста по недвижимости. Он сэкономит ваше время и силы, окажет квалифицированную помощь и поможет избежать негативных нюансов.

Отрицательные стороны:

  1. Сложность проведения, особенно когда в цепочке участвует больше двух объектов недвижимости. Здесь срабатывает так называемый «принцип домино»: если «упадёт» один элемент, то все остальные последуют его примеру.
  2. Лицу приходится и продавать свою квартиру, и одновременно искать подходящую недвижимость. Специалисты советуют перед тем, как выставлять объект на продажу, уже подыскать подходящий вариант.
  3. С привлечением заёмных средств продажа усложняется из-за банковских барьеров.
  4. В цепочке могут участвовать третьи лица — банки, органы опеки и попечительства и другие. Это усложняет и замедляет процесс проведения сделки. Согласовать сроки и условия — всё это требует много терпения и сил.

Риски

Один из самых распространённых рисков при проведении сделки — никто не знает, как и когда сделка окончится. В некоторых ситуациях продажа может затянуться на целый год и более. Также помните, что, как правило, недвижимость реализуется по более низкой цене, нежели при стандартной купле-продаже.

Не стоит забывать, что на рынке полно мошенников и злоумышленников. Они могут ввести встречную сторону в заблуждение, особенно это касается доверчивых пенсионеров. Поэтому лучше всего обратиться за помощью к риэлтору. При альтернативной продаже нужно постоянно контролировать всех участников, следить за движением документов, соблюдать сроки.

Если действия участников сделки не согласованы между собой, это может также увеличить срок проведения купли-продажи. Задержки по оплате могут привести к выплате неустойки или вовсе сорвать сделку. Все эти риски объясняют, почему квартиры при альтернативной сделке стоят дешевле. При этом вознаграждение риэлтора обычно стоит в 2 раза больше.

Налогообложение при альтернативной сделке

Средства, которые участники получают от продажи своей недвижимости, облагаются налогом. При альтернативной сделке к каждому участнику возможно применять по два налоговых вычета, так как гражданин является и продавцом, и покупателем. В некоторых случаях разница между проданной и приобретённой недвижимостью облагается налогом. Так не происходит, если она отрицательная.

Уплата налога в первую очередь зависит от того, сколько времени вы владели квартирой на момент продажи. Лицо освобождается от уплаты налога, если квартира была в его собственности более 5 лет. Максимальный вычет для уменьшения налоговой ставки предусмотрен в 1 миллион рублей. Эта сумма вычитается из вырученных денег от продажи недвижимости. Рассмотрим на примере.

В 2015 году гражданин Иванов купил квартиру за 2 500 000 рублей. В 2017 году она продал её за 3 000 000 рублей. Так как жильё находилось в собственности у Иванова менее 5 лет, он обязан предоставить налоговую декларацию за 2017 год. Облагаемый налогом доход составит 2 000 000 рублей, так как из 3 000 000 вычитается максимальная сумма в 1 миллион.

Применить сразу два вычета возможно в следующих случаях:

  • лицо приобрело квартиру у постороннего гражданина, а не у близкого родственника. В противном случае у налоговой возникнут к вам вопросы.
  • вычет используется лицами впервые.
  • покупка и продажа недвижимости произошли в течение одного календарного года.

Важно. Не стоит забывать, что вычеты в 1 миллион рублей — максимальная сумма. Если вы продали квартиру за меньшую сумму, то вычет будет пропорционален ей. На практике же налоговики могут отказать вам в уменьшении налогооблагаемой базы с продажи квартиру. В таком случае вам предложат сначала уплатить налог с продажи, а уже потом применить вычет.

Не стоит указывать в договоре цену меньше, нежели она есть на самом деле. Необходимо указывать реальную стоимость по нескольким причинам:

  • заниженная цена представляет собой ещё один фактор риска. Обычно этой схемой пользуются злоумышленники. Они расторгают договор и остаются с деньгами, которые представляют собой разницу между полученными средствами и теми, которые им нужно вернуть.
  • налоговые органы могут заинтересоваться, почему квартира продаётся по такой низкой цене.

Заключение

Самостоятельно продавать квартиру описанным выше способом — трудный и затратный процесс. Поэтому советуем вам обратиться в агентство недвижимости — специалисты подготовят необходимые документы, согласуют условия сделки со встречной стороной, обезопасят вас от всевозможных рисков. Однако не стоит забывать, что их услуги не бесплатны.

Если же вы всё-таки решили самостоятельно заняться куплей-продажей своей недвижимости, то обращайте внимание на всевозможные ситуации и обстоятельства. Нужно быть уверенным в том, что встречная сторона не передумает, и ваша сделка пройдёт успешно. Также лучше заключить предварительный договор купли-продажи.

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/alternativnaya-prodazha-kvartiry.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.