Альтернатива при покупке квартиры это

Что такое альтернатива и альтернативная сделка при купле-продаже квартиры?

Альтернатива при покупке квартиры это

По подсчетам специалистов рынка недвижимости до 70% всех сделок на рынке вторичного жилья — альтернативные сделки.

Поэтому покупая или продавая вторичное жилье, любой участник рынка имеет очень высокую вероятность столкнуться именно с таким видом сделки.

При этом он может выступать как в качестве простого продавца или покупателя, так и покупателя и продавца одновременно.

Разберем, что же такое альтернативная сделка купли-продажи квартиры и где она применяется.

Альтернативная сделка: что это?

Альтернативная сделка — та сделка купли-продажи, при которой продавец квартиры одновременно приобретает себе жилье.

Альтернативная сделка имеет следующие особенности:

  • одновременно проводится минимум 2 сделки купли-продажи, причем во второй покупателем выступает продавец первой сделки,
  • сделки связаны друг с другом, отмена первой сделки автоматически влечет срыв второй.

Эти принципы отличают альтернативную сделку от обычной, в которой получение денег продавцом не приурочено к каким-либо событиям.

В дальнейшем он может распоряжаться ими по собственному усмотрению и, например, также купить квартиру. В альтернативной сделке главными принципами являются именно связанность и одновременность.

Как правило, такая ситуация складывается по одной единственной причинепродавцу негде жить, если он просто продаст квартиру.

А продажа является способом улучшить или изменить свои жилищные условия.

Как составить договор купли-продажи квартиры? Читайте тут.

Варианты сделок

Все сделки на вторичном рынке можно условно разделить на три вида:

  1. прямая (чистая) продажа,
  2. альтернативная сделка,
  3. «цепочка» квартир.

Прямая продажа — сделка, при которой продавец просто получает деньги и в дальнейшем распоряжается ими по собственному усмотрению.

Это самый простой вид сделок, по своим принципам мало отличающийся от покупок на рынке первичного жилья.

Альтернативная сделка — продажа квартиры с одновременным приобретением другого жилья.

У такой сделки имеется минимум 3 участника:

Покупатель — Продавец/Покупатель — Продавец.

Деньги, полученные Продавцом/Покупателем от Покупателя полностью или частично передаются Продавцу.

Альтернативные способы организации сделки:

  • улучшение жилищных условий, например, продажа однокомнатной и покупка двухкомнатной квартиры,
  • изменение жилищных условий без однозначного повышения качества, например, переезд в другой район, смена этажа и т. д.,
  • разъезд, когда продается многокомнатная квартира и покупается 2 жилья,
  • съезд — достаточно редкий вариант, когда одновременно продается два или более жилья, а покупается одно.

Вариант съезда встречается достаточно редко, так как бывает трудно найти одновременно двух или более покупателей на продаваемые объекты.

К тому же обычно съезжающиеся могут «безболезненно» продать одну квартиру по прямой продаже, чтобы не усложнять альтернативную сделку.

При оформлении альтернативной сделки вторая сделка купли-продажи всегда является «чистой продажей», в ином варианте образуется «цепочка» квартир.

Она состоит из нескольких альтернативных сделок, заканчивающихся «чистой продажей».

О правилах торга при покупке квартиры Вы можете узнать из нашей статьи.

Порядок действий

Альтернативная сделка по своей сути состоит из нескольких обычных сделок, порядок которых зависит от количества участников.

В случае, если их трое (Покупатель, Продавец/Покупатель, Продавец), можно примерно описать порядок действия всех сторон.

Этапы проведения

Этапы проведения альтернативной сделки имеют небольшие нюансы по сравнению с прямой сделкой купли-продажи:

Смотрите видео о том, как безопасно провести сделку по покупке квартиры через банковскую ячейку:

Необходимые документы

Для проведения альтернативной сделки купли-продажи необходим тот же список документов, что и при оформлении стандартной сделки.

Обоим продавцам необходимо предоставить:

  • правоустанавливающие документы (выписку из ЕГРН),
  • договор, согласно которому квартира перешла в собственность (купли-продажи, приватизации, дарения и т. д.),
  • кадастровые паспорта,
  • справку на продажу из ЖСК (об отсутствии задолженностей, количестве и составе зарегистрированных лиц),
  • генеральную доверенность, согласие органов опеки, согласие супруга (при необходимости).

Всем участникам сделки для регистрации необходимо предоставить удостоверения личности. Покупателямсогласие супругов на покупку.

«Цепочка» квартир: что это?

«Цепочкой» квартир называют те альтернативные сделки, в которых количество участников превышает 3 и может достигать десятка или даже более.

Хотя на практике такие случаи редки. Обычно «цепочкой» называют связанные между собой сделки купли-продажи как минимум из 4 участников.

Проиллюстрировать такую сделку можно следующей формулой:

ПокупательПродавец/Покупатель 1Продавец/Покупатель 2Продавец

Любая «цепочка» заканчивается «чистой продажей», то есть сделкой купли-продажи, в которой не приобретается альтернативный вариант.

«Цепочка» квартир — еще более сложный вариант, чем альтернативная сделка, так как количество участников в ней больше, а вероятность срыва всей «цепочки» растет в геометрической прогрессии.

Поэтому многие продавцы или покупатели квартир с трудом соглашаются на участие в «цепочках» из-за высокой вероятности срыва персональной сделки купли-продажи по вине одного из участников «цепочки».

Риски и привилегии

Альтернативная сделка имеет свои плюсы и минусы, но больше всего в ней заинтересовано то лицо, которое продает и покупает квартиру одновременно.

Другие покупатели и продавцы становятся участниками такого соглашения поневоле из-за того, что найти прямые варианты устраивающего их жилья или покупателей не удалось.

Главным риском альтернативной сделки является сложность ее организации и оформления.

Чем больше участников — тем сложнее их организовать, согласовать условия и требования, составить и подписать предварительные и основные договора купли-продажи и одновременно зарегистрировать сделки в органах государственной регистрации.

Поэтому такие сделки практически никогда не обходятся без риэлторов, при этом сопровождение может проводить одно или даже несколько агентств по числу участников.

Такая сделка может сорваться не только на стадии подготовки, но и после передачи документов на регистрацию.

Например, если органы регистрации приостановят одну сделку, то участникам второго соглашения также придется подать заявление на приостановку.

Большое количество участников сделки, особенно при «цепочке» квартир, резко повышает вероятность появления неадекватных участников, из-за которых может сорваться вся общая сделка.

Поэтому при альтернативной сделке следует особенно обращать внимание на психологические и нравственные качества сторон, так как один участник может сломать всю «цепочку».

В особенной опасности находится то лицо, которое покупает и продает жилье одновременно.

Другие участники альтернативной сделки имеют меньшую заинтересованность в ее проведении, так как им бывает проще оформить обычные сделки прямой продажи.

Довольно часто Продавцу/Покупателю приходится предоставлять дисконт на свою квартиру и покупать жилье чуть дороже рыночной стоимости, чтобы другие участники согласились на участие в альтернативной сделке.

Альтернативную сделку купли-продажи теоретически можно разбить на две простые сделки, однако у такого варианта также есть недостатки.

К преимуществам альтернативной сделки относится возможность прямого переезда и регистрации по новому адресу, минуя промежуточные жилплощади.

К тому же в случае срыва покупки продавец не рискует «зависнуть» с деньгами и лихорадочно искать новые варианты покупки.

Проведение двух обычных сделок не защитит продавца от срыва варианта покупки, что представляет особенную опасность на нестабильном рынке с растущими ценами.

За тот период, что ищется новый вариант покупки, цены могут вырасти на 10 и более процентов, что никак не входит в интересы продавца.

Советуем посмотреть видеоролик о том, что такое альтернативная сделка и нюансы ее проведения:

Налогообложение

Согласно российскому налоговому законодательству, продажа жилья считается получением дохода и должна облагаться НДФЛ в размере 13%в случае соблюдения двух условий:

  1. жилье находилось в собственности менее 5 лет (для жилья, приобретенного до 01.01.2016 — менее 3 лет),
  2. стоимость жилья превышает 1 млн. рублей, при этом налогом облагается доход, превышающий эту сумму (1 млн. размер имущественного вычета, не облагаемого налогом).

Распространено мнение, что при оформлении двух сделок купли-продажи, если стоимость покупки равна или превышает стоимость продажи, то лицо освобождается от НДФЛ.

Это мнение немного ошибочно, так как налоговый резидент не освобождается от уплаты налога.

Но он может воспользоваться взаимозачетом, если он ранее не пользовался правом на получение налогового вычета при приобретении жилья.

В этом случае можно оформить возврат налога в сумме 13% от стоимости приобретаемого жилья, при этом облагаемая сумма не может превышать 2 млн. рублей.

При проведении взаимозачетов в зависимости от стоимости проданного и приобретенного жилья можно уменьшить облагаемую сумму до нуля и полностью освободиться от обязанности уплачивать налог, но только если ранее лицо не пользовалось налоговым вычетом.

Советы профессионалов

Альтернативная сделка, а особенно «цепочка» квартир — один из самых сложных вариантов купли-продажи на вторичном рынке.

Не будет лишним дать несколько советов профессиональных участников рынка недвижимости.

Риэлторы советуют:

  • При проведении альтернативной сделки лучше обратиться в надежное агентство недвижимости, так как риэлторы неоднократно сталкивались с такого рода сделками. Самостоятельно провести такую сделку и проконтролировать всех ее участников достаточно тяжело,
  • Не стоит выстраивать длинные «цепочки» из квартир, которые практически всегда обречены на срыв. Чем меньше звеньев в альтернативной сделке — тем лучше. Следует обратить внимание на особенности характера всех участников сделки, и в случае хотя бы одного ненадежного звена лучше не тратить время на выстраивания всей цепочки,
  • Альтернативная сделкакрайняя мера для всех ее участников, если есть возможность просто продать или купить квартиру, то лучше в ней не участвовать. С другой стороны, если намерения твердые и подписаны все предварительные договора, то стоит много раз подумать, прежде чем отказываться от такой сделки, так как в таком случае вы подведете очень большое количество людей,
  • Лучшее время для проведения альтернативных сделок — период стабильных цен на рынке недвижимости, так как скачки стоимости могут сказаться на намерениях тех или иных участников.

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-rabotayut-alternativnyie-sdelki-kupli-prodazhi-kvartiryi

Что такое альтернатива при продаже квартиры

Альтернатива при покупке квартиры это

Понятие альтернативы при купле-продаже жилья вытекает из самого значения слова «альтернатива»:

Альтернатива (от лат. alternatusдругой) — возможность выбрать из нескольких вариантов, либо один из таковых вариантов.

То есть альтернатива – это разновидность договора, предполагающего параллельную реализацию одного жилого объекта и приобретение другого. Применяют и выражение «альтернативная продажа».

Этот вид сделки необходим, когда доля квартиры находится во владении несовершеннолетних либо пенсионеров, прочие виды договоренностей реализовать нельзя, когда среди собственников присутствуют стороны социально незащищенные.

Еще этот вариант используют, если иного недвижимого имущества нет у прежних владельцев и въехать им нужно в жилье покупаемое.

Такая купля-продажа оформляется исключительно нотариально.

Доля сделок альтернативной продажи весьма значительна – это пятьдесят процентов операций на рынке жилья, обычно, она происходит при расширении площади жилья, съездах и разъездах семей, расформировании коммуналки.

Приблизительная модель «альтернативы»

В основе альтернативы лежит синхронное оформление регистрационной документации на реализацию и приобретение жилья.

Сторонами являются покупатели и продавцы, бывает, что их несколько, обычно это происходит, когда семьи съезжаются и разъезжаются.

Иногда кто-то лишь продает, а бывает, что обе стороны продают и покупают, как с доплатами, так и без них, некоторые используют ипотечные договора.

Наиболее часто встречаются «сделки-паровозики», в которых участвует более двух квартир, бывало, что квартир в цепочке набиралось до десяти. Однако когда количество сторон растет, сложнее проконтролировать сделку, да и риски возрастают.

Среди рисков проведения подобных сделок, то, что в процессе её подготовки может измениться курс валюты, стороны могут передумать, кто-то из сторон будет отсутствовать.

Альтернативная продажа довольно сложна и предполагает соблюдение множества юридических аспектов, потому её проведение стоит доверять только профессиональным риелторам, которые способны провести проверку правомерности продажи квартиры, сделать прогнозы и дать грамотную оценку процедуре в каждом конкретном случае.

Регистрация собственников и несобственников

Надо помнить, что в момент оформления альтернативы все зарегистрированные владельцы жилья продолжают таковыми оставаться. После оформления всех документов они имеют возможность сняться с учета и осуществить соответствующую регистрацию по месту купленной квартиры. Особенности этого процесса оговаривают заблаговременно, отводя на него не более двух недель.

Обязательно следует учитывать, что если в жилых помещениях зарегистрированы не собственники, а те, кто просто пользуются помещениями, но не являются их владельцами, то они не обязаны выписываться из проданной квартиры.

Потому нужно быть крайне осторожными, учитывая все, ведь попав в ситуацию с наличием зарегистрированных несобственников в квартире, разрешить её возможно лишь в судебном порядке.

Желательные условия при альтернативной продаже недвижимости

Лучше всего заключая такой вид сделки пользоваться для расчетов аккредитивами – особым видом доступа сторон к банковским счетам, позволяющим гарантировать получение оговоренных в договоре денежных средств сторонами при предъявлении необходимых регистрационных документов.

Желательно обязательства сторон закреплять в нотариально заверенных заявлениях.

Помните, что при альтернативе квартиры передаются новым владельцам в обратном порядке по отношению к передаче денежных средств продавцам. Когда в сделке участвует более трех сторон, процедура может очень затянуться. Да и чем больше сторон, тем больше они рискуют.

Плюсы и минусы альтернативы для стороны, продающей жилье

Среди достоинств этого вида сделки отметим:

  • нет риска лишиться недвижимого имущества;
  • денежные средства сразу поступают к заинтересованным сторонам;
  • зарегистрироваться и переехать можно сразу после оформления документации, отсутствуют переходные этапы.

Присутствуют и определенные недостатки в альтернативе:

  • более низкая цена на жилье, чем хотелось бы продавцу;
  • длительный срок оформления договора, обусловленный подбором вариантов, согласовательным периодом и поисками заинтересованных в объектах недвижимости сторон;
  • достаточное непростое оформление авансовых платежей.

Для покупателей все обстоит немного иначе, существенными плюсами являются:

  • широкий ассортимент предлагаемых объектов;
  • сравнительно низкая стоимость жилья;
  • над сделкой работают профессиональные риэлторы;
  • дополнительным уровнем является контроль органов опеки и банка.

Присутствуют не радующие покупателя моменты:

  • сделка может сорваться, поскольку продающую сторону не устроит сумма либо скорость процесса;
  • поскольку альтернативная продажа оформляется долго, цена на недвижимость может вырасти;
  • существует риск возникновения конфликтной ситуации между сторонами.

Источник: https://kreditnyi-zaym.ru/chto-takoe-alternativa-pri-prodazhe-kvartiry/

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Альтернатива при покупке квартиры это

Жизнь не стоит на месте и рано или поздно почти перед каждой семьей встает квартирный вопрос.

Кому-то необходимо увеличить площадь жилья, а кому-то получить взамен большой квартиры несколько маленьких. Из-за высоких цен на недвижимость мало кто сразу может купить желаемое. В таких случаях и применяются альтернативные сделки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Что такое альтернатива при покупке или продаже квартиры?

До 90 годов прошлого века в нашей стране не было частной собственности на недвижимое имущество. Все квартиры принадлежали государству. Единственным способом изменить жилищные условия был обмен.

Альтернативная сделка — это одновременная продажа квартиры, в которой вы проживаете и покупка новой, это фактически обмен объектами недвижимости, который осуществляется через оформление договора купли-продажи.

В соответствии с действующим Жилищным Кодексом сейчас обменять можно только жилые помещения, принадлежащие муниципалитету.

Владельцы приватизированных квартир могут продать свою недвижимость и купить другую. При альтернативной сделке эти договоры подписываются одновременно.

В альтернативной купле-продаже часто участвует не два собственника, а целая цепочка. Например, владелец трехкомнатной квартиры покупает две однокомнатных, а владелец одной из них приобретает двухкомнатную. При проведении такой сделки будет подписано и зарегистрировано пять договоров.

Способы организации сделки

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  1. Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  2. Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.
  3. Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно. Поэтому большая часть сделок с жильем являются по своей сути неравноценным обменом. По данным риелторов, их доля в московском рынке недвижимости составляет около 70%.

Если вы хотите узнать, как осуществить возврат налогового вычета при покупке квартиры, советуем вам прочитать статью.

Порядок действий при альтернативной сделке

Альтернативная продажа квартиры – достаточно сложный и долговременный процесс. Он может затянуться более чем на год.

Для того чтобы этого не произошло, необходимо максимально серьезно подойти к организации сделки.

Альтернативная состоит из нескольких этапов.

Для заключения договора купли-продажи и проверки юридической чистоты недвижимости понадобятся:

  1. Правоустанавливающие документы;
  2. Кадастровый и технический паспорт;
  3. Удостоверенное нотариусом согласие супругов всех участников сделки (при наличии);
  4. Выписка на объект недвижимости из ЕГРП;
  5. Выписка из домовой книги о количестве постоянно зарегистрированных лицах по адресу нахождения квартиры;
  6. Справка об отсутствии задолженности по платежам за коммунальные услуги.

Риски и преимущества

По сравнению с обменом альтернатива позволяет выбрать любую квартиру из имеющихся на рынке.

Поэтому при необходимости приобретения новой недвижимости, муниципальное жилье лучше приватизировать и выставить на продажу.

Альтернативная сделка привлекает продавцов возможностью проживания в своей квартире до окончательного переезда. Это освобождает их от поиска съемного жилья и оформления временной регистрации по промежуточному месту жительства.

Пакет документов одинаков как для продажи квартиры, так и для покупки — это экономит ваше время.

Накопить нужную сумму для покупки новой квартиры достаточно трудно, поэтому покупка новой квартиры привязывается к продаже старой. У вас минимальные риски потерять деньги, т.к. вы сразу покупаете новую квартиру.

Но есть у альтернативных сделок и ряд недостатков. Главный из них – высокая стоимость сделки.

Комиссия риелтора за альтернативу, в два-три раза выше стоимости проведения обычной купли-продажи. Это обусловлено сложностью соединения нескольких объектов в одну цепочку.

Нужно учитывать и то, что стоимость альтернативной квартиры обычно на 10-15% ниже свободной недвижимости. Небольшой дисконт позволяет привлечь покупателей со свободными деньгами, которые только ради экономии готовы стать участниками цепочки.

К затратам при проведении альтернативной сделки прибавляется и стоимость аренды банковской ячейки.

При составлении цепочки из нескольких продавцов и покупателей, высока вероятность ее разрыва из-за отказа одного из них в самый последний момент.

Это приведет к невозможности заключению всех договоров и поиску нового участника сделки. Чем длиннее цепочка, тем выше риск такого развития событий.

Налогообложение при альтернативной продаже

Объектом налогообложения налога на доходы физических лиц является не прибыль, а доход полученный гражданином в течении года.

В соответствии с действующим Налоговым Кодексом каждый продавец жилого помещения имеет право на имущественный налоговый вычет равный 1 млн рублей.

Помимо него, гражданин РФ может один раз в жизни воспользоваться налоговым вычетом при покупке недвижимости, его размер составляет 2 млн рублей.

Каждый участник сделки одновременно является и продавцом, и покупателем. Такой смешанный статус участников позволяет применить каждому по два налоговых вычета.

Доход, полученный от продажи имущества, может быть уменьшен на налоговый вычет. Сделка по покупке дает право воспользоваться налоговым вычетом на покупку.

Для того что бы воспользоваться имущественными вычетами, в местное отделение Налоговой службы до 30 апреля следующего за сделкой года нужно представить пакет документов, включающий в себя:

  • Заполненную форму 3-НДФЛ;
  • Договора купли-продажи;
  • Свидетельство о присвоение ИНН;
  • Копия паспорта;
  • Заявление о предоставлении налогового вычета.

С 2016 года вступают в силу изменения Налогового Кодекса, согласно которым этот срок увеличивается до 5 лет. Не попадают под действия новых норм только собственники жилья, полученного по безвозмездным сделкам. Например:

  1. По наследству или дарственной от близких родственников;
  2. По договору ренты;
  3. В результате приватизации муниципального или служебного жилья.

Очень часто стороны сделки указывают в договорах заниженную стоимость. Но с 2016 года и эта лазейка будет устранена. Согласно Федеральному Закону № 382 выручка от продажи недвижимости не может быть меньше 70% от ее кадастровой стоимости. При нарушении этого правила налог рассчитывается с полной кадастровой стоимости.

При альтернативной сделке собственник жилья одновременно выступает в роли продавца и покупателя. Предлагаем вам посмотреть видеоролик.

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.